2022年第一季度，受疫情反復(fù)影響，南京商業(yè)地產(chǎn)市場需求回落，市場的成交活躍度有所下降。辦公樓市場方面，金融以及專業(yè)服務(wù)類中資企業(yè)需求占主導(dǎo)，甲級(jí)辦公樓租金環(huán)比小幅下降，市場空置率整體小幅回落。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，各商場持續(xù)調(diào)整業(yè)態(tài)品牌，新進(jìn)首店品牌呈“年輕化”趨勢，零售物業(yè)市場平均空置率小幅上升。
仲量聯(lián)行南京、杭州、武漢分公司總經(jīng)理辛毅表示：“在南京多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展格局的指引下，占據(jù)產(chǎn)業(yè)高地的板塊必然成為未來城市發(fā)展格局中的佼佼者。以‘4+4+1’產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展體系，將孕育出更多的產(chǎn)業(yè)形態(tài)發(fā)展。與此同時(shí)，‘產(chǎn)業(yè)園區(qū)+商業(yè)辦公’雙輪驅(qū)動(dòng)的新模式，在政策利好加持下，將促進(jìn)南京多行業(yè)協(xié)同發(fā)展，也將為未來商辦市場的發(fā)展賦能。”
優(yōu)質(zhì)辦公樓
新設(shè)公司選址趨于謹(jǐn)慎，疫情反復(fù)導(dǎo)致整體辦公樓市場需求增長滯緩。一季度，南京整體辦公樓市場的凈吸納量約為2萬平方米，同比低于往年，春節(jié)假期以及疫情的“倒春寒”使租戶尋租日期推遲，租賃詢盤與市場成交量下降，談判周期延長，租戶市場持續(xù)。金融及專業(yè)服務(wù)類公司依舊保持相對(duì)活躍的需求，教育類行業(yè)公司繼續(xù)退出市場。同城搬遷支撐一季度租賃需求，交易占市場成交五成以上，租戶對(duì)租金成本承壓能力下降，同樣，新設(shè)立公司在南京的選址策略趨于謹(jǐn)慎，以小面積或共享辦公為主，意圖節(jié)約更多租金成本。
2022年一季度，南京辦公樓市場新項(xiàng)目受疫情等影響延緩入市，綠色健康樓宇或成南京辦公樓市場新趨勢。全市整體辦公樓市場存量維持在489萬平方米，市場繼續(xù)消化庫存，整體空置率為23.7%，環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。南京甲級(jí)辦公樓業(yè)主愈加注重樓宇可持續(xù)發(fā)展，部分甲級(jí)辦公樓和預(yù)計(jì)今年入市的項(xiàng)目陸續(xù)獲得LEED或WELL認(rèn)證，以此吸引外資客戶的青睞。數(shù)據(jù)顯示，甲級(jí)辦公樓空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至30.5%；乙級(jí)辦公樓空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至17.5%。
租賃市場需求滯后致租金水平持續(xù)回落。一季度，甲級(jí)辦公樓的市場凈有效租金錄得3.7元每平方米每天，環(huán)比下降2個(gè)百分點(diǎn)，乙級(jí)辦公樓的市場凈有效租金錄得3.0元每平方米每天，環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。由于2022年開局疫情的影響導(dǎo)致業(yè)主調(diào)整租賃策略，采取降低租金或增加免租期等友好條件維持現(xiàn)有租戶續(xù)租意愿，也促使部分乙級(jí)辦公樓租戶抓住租金窗口期進(jìn)行升級(jí)搬遷。
優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：2022年，南京甲級(jí)辦公樓市場預(yù)計(jì)將迎來約40萬平方米的體量入市，其中主要新增供應(yīng)位于河西辦公樓市場，該板塊市場租金有持續(xù)下行的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于當(dāng)前疫情反復(fù)風(fēng)險(xiǎn)以及未來大量供應(yīng)將使辦公樓市場向租戶傾斜而影響租金水平，預(yù)測租金將繼續(xù)回落，以應(yīng)對(duì)辦公樓空置率上行的局面。存量項(xiàng)目業(yè)主已降低租金預(yù)期，以期信譽(yù)良好的租戶能夠續(xù)租并吸引部分升級(jí)類需求租戶。與此同時(shí)，企業(yè)整合大面積擴(kuò)租的趨勢愈加明顯，預(yù)計(jì)該趨勢將隨著租金下降而持續(xù)。
仲量聯(lián)行南京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)陳明哲表示：“在當(dāng)前市場活躍度不理想的情況下，南京整體辦公樓租金市場將處于消化期，南京市政府已出臺(tái)多項(xiàng)利好政策支持商辦市場發(fā)展，激發(fā)市場活力，我們預(yù)計(jì)疫情影響消退后，中資企業(yè)需求將保持穩(wěn)定，外資企業(yè)需求將回升，凈吸納量將回歸正常水平�！�
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
熱門賽道持續(xù)發(fā)力，成熟商圈運(yùn)營顯韌性。2022年第一季度，南京核心商圈零售物業(yè)市場持續(xù)迭代更新，品牌優(yōu)化升級(jí)，維持較為穩(wěn)定的客流量，核心商圈依舊是品牌首店、旗艦店的首選；次級(jí)商圈則略顯疲軟。雖然得益于資本賽道投資加持，熱門品牌持續(xù)加碼拓展南京市場，然而快時(shí)尚、圖書類以及部分餐飲品牌受疫情影響閉店，整體空置率小幅環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)至 4.6%。
餐飲類表現(xiàn)相當(dāng)活躍，各大網(wǎng)紅餐廳紛紛在一季度開出新店，Shake Shack江蘇首店開業(yè)首日即打破全球門店銷售記錄；本土網(wǎng)紅餐飲太食獸已在南京開出3家連鎖餐廳�？Х冉�(jīng)濟(jì)持續(xù)火熱，意大利咖啡品牌Lavazza首進(jìn)南京落址新街口；國產(chǎn)精品咖啡品牌M stand一季度陸續(xù)在核心商圈拓展3家門店后向江寧、橋北次級(jí)商圈拓展，預(yù)計(jì)未來仍將至少增加4家門店。
服飾類新店以時(shí)尚女裝和運(yùn)動(dòng)潮流服飾為主，各大運(yùn)動(dòng)品牌開出集合店，以多品類潮流新品、聯(lián)名限量款吸引年輕一族。同時(shí)，一季度市場對(duì)時(shí)尚鞋包配飾的需求也有增加。
新能源賽道持續(xù)火熱，從知名品牌特斯拉到新興品牌零跑、極狐均積極拓展南京市場。電子科技體驗(yàn)熱度不減，華為、蘋果、戴森等均在一季度開出新店。
后疫情時(shí)代年輕群體的悅己消費(fèi)觀念加強(qiáng)，麗人養(yǎng)生需求膨脹，其中LOEWE香氛全球首店選址南京。
教育培訓(xùn)方面，文體類培訓(xùn)不斷豐富，產(chǎn)品類型從單一兒童類擴(kuò)展至成人。
緊貼Z世代消費(fèi)者需求，一季度潮玩IP愈發(fā)火熱，X11在核心商圈開出南京首店。
一季度零售物業(yè)市場未錄得新增供應(yīng)。疫情延緩了部分零售項(xiàng)目的開業(yè)時(shí)間，存量市場庫存依然保持在616萬平方米的水平，南京零售市場在應(yīng)對(duì)疫情帶來的影響方面已有豐富的經(jīng)驗(yàn)，處理更為靈活，線下調(diào)整營業(yè)時(shí)間的同時(shí)，線上APP、微信小程序同時(shí)上線，并通過與商家合作的方式加大折扣力度，提高消費(fèi)者線上購物體驗(yàn)感，增強(qiáng)消費(fèi)者粘性。
零售物業(yè)市場競爭愈加激烈，核心商圈支撐租金小幅上漲。租金方面，由于疫情的沖擊，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)為了留住租戶而選擇下調(diào)部分租金，因此首層凈有效租金略有下降，錄得15.9元每平方米每天，環(huán)比小幅上升0.2個(gè)百分點(diǎn)。而核心商圈則體現(xiàn)消費(fèi)韌性，租金環(huán)比小幅上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，凈租金約為21元每平方米每天。次級(jí)商圈租金保持平穩(wěn)，約為12元每平方米每天。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場展望： 2022年整年預(yù)計(jì)有11個(gè)項(xiàng)目入市，合計(jì)約108萬平方米體量，寶龍系商業(yè)陸續(xù)進(jìn)入南京零售物業(yè)市場。非核心商圈在大量的未來供應(yīng)及同質(zhì)化競爭影響下預(yù)計(jì)將持續(xù)承壓，而核心商圈將在有限的新增供應(yīng)下維持其對(duì)零售商的較強(qiáng)吸引力，租金預(yù)計(jì)大體保持平穩(wěn)。在供需雙重影響下，非核心區(qū)的租金漲幅將持續(xù)與核心區(qū)租金表現(xiàn)拉開差距。對(duì)于南京整體零售市場，短期的租金壓力不可避免，而消費(fèi)作為經(jīng)濟(jì)增長的主要引擎與動(dòng)力，消費(fèi)者對(duì)于零售的品質(zhì)要求也在不斷上升，對(duì)于擁有社交屬性、體驗(yàn)屬性等的商業(yè)項(xiàng)目更為偏愛。該現(xiàn)象將帶動(dòng)整個(gè)零售市場有機(jī)更新，促進(jìn)消費(fèi)市場優(yōu)化升級(jí)，為建設(shè)“美高富強(qiáng)”的國際消費(fèi)中心城市添磚加瓦。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
