核心觀點(diǎn)
·新增供給逐年收緊，2022年是北京寫字樓未來供應(yīng)的最后窗口期；
·需求下挫，凈吸納量環(huán)比、同比均有不同幅度下降，頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)入需求冷卻期；
·整體市場租金微漲、空置微降，細(xì)分商圈冷熱不均，麗澤、CBD一季度表現(xiàn)搶眼；
據(jù)世樺嘉潤C(jī)CRA執(zhí)行董事總經(jīng)理李芳月女士介紹，2022年一季度北京甲級寫字樓市場僅有亮馬河商圈的霄云路33號竣工入市，帶來約6.5萬平方米的可租賃寫字樓建筑面積。北京乙級寫字樓市場迎來金融街的金獅金融中心項目入市，為北京乙級寫字樓市場帶來約4.2萬平方米的新供應(yīng)量。
在需求端，雖然有新項目交付入市，但受益于東二環(huán)、CBD及麗澤商務(wù)區(qū)商圈金融行業(yè)的企業(yè)韌性及良好的去化情況，整體空置率并未被拉升，北京甲級寫字樓市場空置率小幅下降0.4個百分點(diǎn)至15.1%；上地/北清路商圈和崇廣大街商圈帶動北京乙級寫字樓市場平均空置率下調(diào)0.8個百分點(diǎn)至11.5%。
北京寫字樓市場概覽
在需求端，李芳月女士表示，科技與金融行業(yè)依然是北京寫字樓市場新租及擴(kuò)租需求的持續(xù)引領(lǐng)者，合計占北京寫字樓市場新租及擴(kuò)租總面積的64%，但仍不及去年同期，累計成交面積同比分別下降43.9%和18.3%。聯(lián)合辦公、專業(yè)服務(wù)在一季度均有亮眼表現(xiàn)，同比實(shí)現(xiàn)205%和53.2%的面積漲幅。
就商圈成交而言，亞奧及周邊區(qū)域依舊是科技企業(yè)大面積租賃青睞地，如高德地圖在來廣營地區(qū)搬遷整合5.8萬平方米，亞奧商圈成交面積占全市總體成交面積的32%。CBD以金融和專業(yè)服務(wù)的強(qiáng)勢支撐，占據(jù)18%的成交面積份額。開年一季度雖處于傳統(tǒng)淡季，麗澤商圈仍舊延續(xù)了過去兩年的去化勢頭，以7%的面積占比與亮馬河商圈并列第三。
在空置率方面，世樺嘉潤C(jī)CRA副總裁徐榮卿先生認(rèn)為，除亮馬河商圈因新增入市體量影響空置率明顯升高外，整體市場仍處在平緩的去化周期中，其中麗澤、東二環(huán)去化速度尤為明顯。北京甲級寫字樓市場的空置面積不斷縮減，整體空置率微降0.4個百分點(diǎn)至15.1%。同樣，乙級寫字樓市場也在持續(xù)平穩(wěn)去化，空置率季度環(huán)比降低0.8個百分點(diǎn)至11.5%。
甲級寫字樓市場各商圈空置率
第一季度作為租賃市場的傳統(tǒng)淡季，部分業(yè)主由于空置去化壓力選擇降價提高市場關(guān)注度，但這并未影響整體租金回暖趨勢。中央商務(wù)區(qū)和麗澤商務(wù)區(qū)引領(lǐng)北京甲級寫字樓市場平均租金回暖，平均租金小幅上漲0.1%至349.7元㎡/月。相較甲級寫字樓市場，北京乙級寫字樓市場平均租金出現(xiàn)小幅下調(diào)，環(huán)比下降0.7%至人民幣210.6元㎡/月。在全市甲級寫字樓市場中，麗澤商務(wù)區(qū)平均租金環(huán)比漲幅位居全市第一，達(dá)到3.7%。中央商務(wù)區(qū)位列其后，本季度平均租金漲幅錄得0.3%。其他商圈表現(xiàn)較為平淡，租金環(huán)比微降。
甲級寫字樓市場各商圈平均租金
2022年北京寫字樓市場展望
·未來三季度北京整體市場預(yù)計有近80萬平方米新項目入市
·除去未來新增項目施加的短期影響外，甲級寫字樓市場空置率仍將平緩走低
·北京甲級及乙級寫字樓市場平均租金或?qū)⒅鸩交卣{(diào)
·得益于一季度整體的政策寬松，金融行業(yè)或?qū)⒄宫F(xiàn)強(qiáng)勁市場需求
世樺嘉潤C(jī)CRA總裁王剛針對2022年市場未來發(fā)展表示，北京整體寫字樓市場預(yù)計迎來近80萬平方米的新增供應(yīng)——主要來自三元橋/亮馬河、東二環(huán)、亞奧及望京/酒仙橋商圈，其中甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)約為44萬平方米。雖然北京租賃市場需求企穩(wěn)回暖，但大量新項目集中交付入市，導(dǎo)致空置率或?qū)⒃谀陜?nèi)小幅上漲。隨著最后一輪供應(yīng)窗口期的結(jié)束，北京寫字樓市場將進(jìn)入去化階段，未來空置率將逐年回落，預(yù)計在2024年后整體降低至10%以下。
近年大體量優(yōu)質(zhì)寫字樓項目集中供應(yīng)及疫情引發(fā)租戶對樓宇品質(zhì)的升級，將在中長期影響市場需求，全市甲級寫字樓市場平均租金亦將穩(wěn)定回調(diào)。不斷發(fā)展成熟的麗澤商務(wù)區(qū)或?qū)⒗^續(xù)引領(lǐng)北京甲級寫字樓市場平均租金上漲，但個別子市場受新增供應(yīng)集中交付的影響，平均租金仍有下調(diào)的可能性。
在‘十四五’規(guī)劃的驅(qū)動下，高精尖產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將會為北京寫字樓市場注入新的活力。在租賃市場需求多元化的推動下，未來全市空置將持續(xù)去化，平均租金也將進(jìn)入穩(wěn)定回調(diào)階段。因此，世樺嘉潤C(jī)CRA建議有辦公優(yōu)化升級需求的客戶抓住高品質(zhì)寫字樓供應(yīng)潮，以高性價比的價格鎖定長期的租約合同。
來源：世樺嘉潤
編輯：wangdc
