2022年截至目前，受國內疫情多點反復及國際局部地區(qū)動蕩影響，部分企業(yè)調整了擴張速度與計劃。作為西部戰(zhàn)略重點發(fā)展區(qū)及成渝雙城發(fā)展的重要極核，成都一季度甲級寫字樓市場也受到一定波及，吸納量表現(xiàn)同比有所下降。
面對挑戰(zhàn)，高力國際特別對成都近10年甲級寫字樓發(fā)展狀況進行復盤，針對逆勢增長企業(yè)展開分析研究，為2022年下半年成都辦公樓市場撥開云霧、探尋更多商機。
高力國際視角
金融行業(yè)、互聯(lián)網行業(yè)和專業(yè)服務無論從上位政策還是市場環(huán)境看，未來都將繼續(xù)成為成都甲級寫字樓需求來源的絕對主力，只是還可以關注大類別下的一些細分賽道：
其中金融行業(yè)中涉及滿足人工智能升級的類別、互聯(lián)網行業(yè)中的區(qū)塊鏈類別以及專業(yè)服務中為企業(yè)提供信息化服務和人才支撐的類別都具有良好的發(fā)展機會；
此外，醫(yī)療健康未來也可重點關注，尤其是生物制藥、美容護膚產品的研發(fā)以及醫(yī)療信息化；教育行業(yè)中的出國教育、職業(yè)培訓和教育科技化也是潛在增長的細分賽道。但受疫情波及明顯的消費者服務和零售貿易，則出于成本的考慮，或將選擇整合辦公地點，未來部分項目可能會因此類整合出現(xiàn)退租或擴租的現(xiàn)象。
近10年成都甲級寫字樓的發(fā)展周期
放眼成都市甲級寫字樓的10年發(fā)展周期，從2019年開始，寫字樓需求就從高速擴張的階段進入到供求穩(wěn)定的階段；同時隨著國家對房地產行業(yè)的宏觀調控以及供給側經濟結構的調整，對寫字樓市場機會的洞察也需時刻保持靈敏，尋求新的行業(yè)增長點，以臨機制勝。
2012-2015年為起勢發(fā)展期
供應急劇新增，年均新增供應超過40萬方，這個期間是成都目前高新產業(yè)主要聚集地的金融城得以崛起的時期，同時大源也緊隨其后得以發(fā)展，年均凈吸納量約21萬方，空置率高企近40%
2016-2018年為高速發(fā)展期
一方面金融城和大源子市場在這個時期進一步發(fā)展成熟，天府新區(qū)也迎來了第一個甲級寫字樓的入市，另一方面這三年得益于房地產和金融行業(yè)的齊驅并進，因此無論從新增供應還是市場需求都表現(xiàn)出空前的生氣勃勃，年均新增供應約30萬方，年均凈吸納量超40萬方；
2019年市場進入到存量拐點期
2019年新增供應不到20萬方，凈吸納量約17萬方，下降約60%。這一年主要為了抑制房地產和金融業(yè)的泡沫風險，出臺了一系列的“去杠桿”和“房住不炒”政策，同時美國從2018年開始對華展開貿易戰(zhàn)，使得中國的出口貿易受挫，2019年全國出口增速僅5%，相比2017年跌幅近半。
2020年寫字樓市場萎靡不振
一場前所未有的新冠疫情席卷全國，階段性停工停產，2020年成都甲級寫字樓凈吸納量不到10萬方。
2021年需求企穩(wěn)回升
疫情防控趨于平穩(wěn)，經濟逐漸復蘇，2021年成都甲級寫字樓凈吸納量回歸到疫情前水平達到17萬方。
2022年上半年需求有一定程度收縮
主要是受國內疫情反復、外部國際環(huán)境復雜影響，第一季度成都甲級寫字樓凈吸納量約2.9萬方，同比下降35%。
成都甲級寫字樓的租戶需求特征
2012年至今，成都甲級寫字樓租戶的五大主要需求來源均為金融行業(yè)、互聯(lián)網行業(yè)、專業(yè)服務、房地產建筑和消費者服務，但因國家政策導向和市場環(huán)境的變化，也會帶來不同細分行業(yè)的起伏漲落。
2012-2015年主要為金融行業(yè)中小額信貸的全盛時期，一方面是得益于2008年5月中國銀監(jiān)會與中國人民銀行出臺《關于小額貸款公司試點的指導意見》國家政策的支持，另一方面是在此期間因金融城以及其他子市場大體量甲級寫字樓市場的供應，出于提高樓宇入駐率的考慮，大量小額信貸公司入駐甲級寫字樓。
2016-2018年，房地產市場熱火朝天，與房地產相關的開發(fā)及建筑業(yè)務在成都甲級寫字樓租賃中，僅次于金融行業(yè)，位居第二。同時寫字樓市場的供過于求以及同質化競爭，催化了聯(lián)合辦公新興模式的繁榮。此外，隨著人工智能時代的到來，金融行業(yè)中的金融科技扶搖直上，如云計算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等。以及集中在消費、支付、服務和內容層面的互聯(lián)網行業(yè)亦是風起云涌，如網絡直播、網絡短視頻等。
2019年到目前為行業(yè)調整期，疫情重創(chuàng)消費者服務行業(yè)，房地產行業(yè)進入調整陣痛期，教培行業(yè)大震蕩，都對寫字樓租賃產生較大沖擊。受疫情影響，2022年部分消費者服務中的餐飲企業(yè)為節(jié)省成本，對原來分散在各地的辦公地點進行整合，因此出現(xiàn)部分項目退租和擴租的現(xiàn)象。房地產及建筑在成都市甲級寫字樓租戶需求結構中由2019年的近20%，下降到2021年的12%。教育行業(yè)中的K12培訓雖受重創(chuàng)，但出國教育、職業(yè)教育和教育科技都方興未艾，其中出國教育2021年租賃動作頻繁，占成都甲級寫字樓教育租賃近40%，尤其是在CBD和東大街子市場表現(xiàn)較為活躍。
除了以上五大主要需求來源，零售貿易、醫(yī)藥健康也在成都甲級寫字樓租賃中占據(jù)一定份額，尤其零售貿易在成都具備良好的發(fā)展基礎。
生物醫(yī)藥及健康一直穩(wěn)定在5%-6%的構成份額，以醫(yī)藥研發(fā)、醫(yī)藥銷售、醫(yī)療美容和口腔牙科為主要細分類別。
此外，這兩年隨著碳達峰和碳中和戰(zhàn)略的提出以及制造強國戰(zhàn)略的深入實施，成都甲級寫字樓也迎來了新能源企業(yè)以及芯片企業(yè)的陸續(xù)入駐。
高力國際視角
縱觀成都甲級寫字樓的十年發(fā)展，高力看到國家政策的導向和市場環(huán)境的變化，都會引發(fā)行業(yè)需求的減少或增加，但即使在需求整體減少的情況下亦能獲得某個細分類別的逆勢增長。因此，需洞隱燭微，關注細分賽道，即使在面臨復雜的內外部環(huán)境時，亦能敏銳地捕捉到潛在的市場機會。而對于符合國家發(fā)展戰(zhàn)略具有長足潛力的行業(yè)類別，需高瞻遠矚，重點關注。
未來可重點關注的寫字樓行業(yè)增長點
從政策角度，看未來行業(yè)發(fā)展
成渝雙城經濟圈建設——共建西部金融中心、科技創(chuàng)新中心
《成渝共建西部金融中心規(guī)劃》及《成渝地區(qū)雙城經濟圈建設規(guī)劃綱要》明確了成渝雙城共建西部金融中心和科技創(chuàng)新中心的發(fā)展要求。
成都建設踐行新發(fā)展理念公園城市示范區(qū)
《成都建設踐行新發(fā)展理念公園城市示范區(qū)行動計劃（2021-2025）》對于推進活力迸發(fā)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、建設西部金融中心、打造國際門戶樞紐城市和建設國際消費中心城市提出了具體行動計劃。
成都市“十四五”服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃
成都市甲級寫字樓租戶90%以上為現(xiàn)代服務業(yè)，因此我們將重點關注成都現(xiàn)代服務業(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃：
以服務產業(yè)轉型升級為導向加快發(fā)展生產性服務業(yè)，重點發(fā)展科技服務、金融服務、信息服務、商務服務；
以促進消費提檔升級為導向轉型發(fā)展生活性服務業(yè)，重點發(fā)展現(xiàn)代商貿、文體旅游、醫(yī)療健康等。
從投融資焦慮，看行業(yè)發(fā)展?jié)摿?/P>
隨著制造強國戰(zhàn)略的深入實施，2021年制造業(yè)獲投數(shù)量排名第一，其中先進制造業(yè)獲投數(shù)量占比約87%，主要包含如集成電路、新能源、新材料、智能裝備、航空航天等類別。先進制造業(yè)出于產業(yè)聚集以及租金等方面的考慮選址更偏好于產業(yè)園區(qū)，但部分企業(yè)會出于與投資人、銷售人員等的商務洽談和企業(yè)展示需求而在甲級寫字樓承租小部分面積。
傳統(tǒng)制造業(yè)和工業(yè)當中的采礦業(yè)和能源行業(yè)出于行政辦公和商務接待需求亦會選擇入駐甲級寫字樓，因其后臺辦公團隊較為龐大，故此類租戶一般承租面積相對較大，如2021年在金融城子市場錄得了若干電力行業(yè)2000㎡以上的大面積租賃。
服務業(yè)中排名前五的主要是醫(yī)療健康、專業(yè)服務、互聯(lián)網軟件和零售商貿，下文選取部分服務行業(yè)進行具體闡述。
部分排名前十服務業(yè)細分類別獲投情況
醫(yī)療健康
從醫(yī)療健康來看，目前主要獲投的領域為針對疾病治療的醫(yī)藥研發(fā)和醫(yī)療器械，其中醫(yī)藥研發(fā)以癌癥醫(yī)藥研發(fā)居多，此外，就是針對美容護膚方面的產品研發(fā)，尤其是隨著國貨的崛起，國產美容護膚產品也日漸受到青睞。
隨著疫情防控的常態(tài)化，醫(yī)療信息化也受到資本重視，如建立線上平臺、提供診療方案等。
互聯(lián)網軟件與服務
從互聯(lián)網軟件與服務來看，2021年因元宇宙概念的爆發(fā)，元宇宙的支撐技術區(qū)塊鏈獲得了大量資本的關注。
由于疫情產生的宅經濟效應，使得游戲行業(yè)成為2021年互聯(lián)網軟件與服務里排名第二的細分類別。
專業(yè)服務
從企業(yè)服務來看，目前具有良好發(fā)展機會的主要是為企業(yè)提供信息化服務和人才支撐的細分類別。
零售貿易
從零售商貿來看，獲得資本青睞的主要是食品飲料、美容護理產品、服裝服飾以及電商零售類別。
金融行業(yè)
從金融行業(yè)來看，排名靠前的細分類別主要分為兩類：一類是隨著人工智能時代的到來，金融行業(yè)科技化和信息化的升級，如移動支付、金融信息化等；一類是為消費者和實體經濟服務的細分行業(yè)，如金融信息化中為企業(yè)提供金融科技服務的類別、金融綜合服務、保險和借貸等。
教育行業(yè)
從教育行業(yè)來看，隨著就業(yè)壓力的增大和個人需求的提升，職業(yè)培訓得到快速發(fā)展。同時受“雙減”政策的影響，部分K12教培機構轉向素質教育和職業(yè)培訓。
疫情的反復以及國家對于教育信息化的深化落實，吸引了眾多資本進入教育信息化領域
高力國際視角
可以看到寫字樓的租戶需求是在政策導向和市場環(huán)境的雙向影響下，呈現(xiàn)不同行業(yè)細分類別的起伏漲落，其中上位政策決定了未來重點發(fā)展的行業(yè)方向，市場環(huán)境則會推動對原有行業(yè)的新陳代謝以及新需求新場景下衍生細分類別的繁榮滋長。
01 從政策層面
結合了成渝雙城經濟圈建設層面的發(fā)展要求、成都市建設踐行新發(fā)展理念公園城市示范區(qū)的行動計劃以及與寫字樓入駐行業(yè)息息相關的成都市“十四五”服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃三個層面，明確未來成都市重點發(fā)展的方向，一個是與產業(yè)升級息息相關的金融和科技創(chuàng)新類服務等，一個是與消費升級相關的商貿和醫(yī)療健康類服務等。
02 從市場層面的投融資角度
一是對于制造業(yè)而言，先進制造業(yè)一般會選擇入駐環(huán)境和配套較好的產業(yè)園區(qū)，但會將其部分商務接待功能置于甲級寫字樓，但一般面積相對較��；而傳統(tǒng)制造業(yè)和工業(yè)中的采礦業(yè)和能源企業(yè)因受土地供應以及原有廠房辦公環(huán)境的限制，出于行政辦公和企業(yè)形象的展示選擇入駐甲級寫字樓，此類企業(yè)一般租賃面積較大。
二是對于服務業(yè)而言，除了傳統(tǒng)的主要需求來源，如金融行業(yè)、互聯(lián)網行業(yè)、房地產服務、專業(yè)服務、消費者服務以及零售貿易等主要類別外，隨著時代的變遷和市場環(huán)境的變化，亦會呈現(xiàn)出不同細分類別的盛衰興廢，如金融行業(yè)和專業(yè)服務因為信息化時代的到來，獲得良好發(fā)展機會的主要是與行業(yè)自身的信息化變革以及帶動相關行業(yè)信息化升級的服務類別。
此外，因疫情防控的常態(tài)化需求，使得醫(yī)療和教育的信息化發(fā)展也獲得了市場資本的青睞和聚集，同時還有一些新的市場趨勢在刺激著細分類別的發(fā)展，如國貨的崛起對國產美容護膚產品行業(yè)的催化，就業(yè)壓力下個人需求提升對職業(yè)培訓行業(yè)的驅動等。
來源：高力國際
編輯：wangdc
