7月7日，第一太平戴維斯攜手聯(lián)想后海中心舉行2022年上半年深圳媒體見面會�；顒由�，第一太平戴維斯權(quán)威發(fā)布《2022年上半年深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告，以權(quán)威視角剖析地產(chǎn)未來發(fā)展機遇，探討城市未來發(fā)展?jié)摿Α?/P>
發(fā)布會上，第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負責人謝靖宇從寫字樓、零售物業(yè)、住宅等方面深入剖析了2022年上半年深圳房地產(chǎn)市場的動態(tài)并前瞻未來市場發(fā)展趨勢："第二季度，在疫情反復及經(jīng)濟增長承壓的雙重影響下，深圳房地產(chǎn)市場亦受一定沖擊。寫字樓市場需求傾軟，租金錄近兩年最大降幅；零售品牌擴張謹慎，空置率近一年首次上升；住宅市場延續(xù)理性情緒，全市成交面積連續(xù)三季度下跌。"
寫字樓
凈吸納量未能企及供應規(guī)模，全市空置率環(huán)比上升0.1個百分點
2022年第一季度，面對國際環(huán)境更趨復雜嚴峻和國內(nèi)疫情頻發(fā)帶來的多重考驗，深圳經(jīng)濟持續(xù)恢復，經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，全市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長2.0%，至人民幣7,064.6億元。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長1.9%，至人民幣4,684.3億元，三產(chǎn)占比增長至66.3%。
2022年第二季度，全市僅有一個項目交付入市，為市場帶來12.1萬平方米甲級寫字樓面積。截至季末，全市總存量升至951.5萬平方米，環(huán)比擴張1.3%。
季內(nèi)，盡管新項目預租客戶如期入駐加之個別項目錄大面積租賃成交，全市凈吸納量環(huán)比上升6.2%，至8.0萬平方米；但受TMT行業(yè)調(diào)整影響，其租賃需求同比放緩，加之部分其他企業(yè)租賃決策受國內(nèi)疫情影響延緩，凈吸納量同比下降51.0%。截至季末，全市空置率于季末環(huán)比微升0.1個百分點，至22.9%。
季內(nèi)，金融、房地產(chǎn)、信息技術(shù)行業(yè)仍為租賃需求主要來源。
本季，部分項目仍面臨去化壓力，業(yè)主繼續(xù)降租以求去化。受此影響，全市平均租金降至人民幣每平方米每月178.9元，租金指數(shù)環(huán)比下降2.0%，系兩年內(nèi)最大降幅。
展望
2022年第三季度，全市預計有五個新項目入市，共為市場帶來53.2萬平方米新增供應。
新增供應可觀，而短期內(nèi)租賃需求或無顯著增長空間，市場仍將面臨較大的去化壓力，全市空置率預計再度上升。
經(jīng)濟形勢嚴峻，疊加大量的新增供應入市，市場競爭料將加劇，全市平均租金或?qū)⒀永m(xù)下跌趨勢。
零售
疫情反復持續(xù)影響市場參與者預期及信心，全市空置率近一年內(nèi)首次環(huán)比上升
盡管消費市場持續(xù)從疫情沖擊中恢復，但前五月深圳社會消費品零售總額仍同比下降2.8%，且較全省平均水平低3.6個百分點，累計達人民幣3,600.59億元。其中，餐飲行業(yè)收入同比下降14.4%，但降幅較1-4月收窄2.3個百分點。
第二季度，深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場未錄得新項目開業(yè)，市場總存量維持在608.8萬平方米。
上半年，在疫情沖擊疊加經(jīng)濟增長承壓背景下，市場需求恢復進程相對受抑。全市上半年凈吸納量合計僅為2021年同期的59.6%。其中，品牌擴張活動整體保持謹慎，且多集中于區(qū)域高品質(zhì)商業(yè)中心。因此，第二季度全市凈吸納量轉(zhuǎn)負，多個子市場空置率環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，全市空置率近一年內(nèi)首次環(huán)比上升0.1個百分點，至7.4%。
上半年，疫情反復持續(xù)影響市場參與者的預期及信心，全市租金指數(shù)環(huán)比微降0.1%，全市平均租金降至人民幣每平方米每月628.8元。
展望
2022年下半年，預計共有五個優(yōu)質(zhì)零售項目開業(yè)，合計零售面積達約61.7萬平方米。
若各地疫情零星散發(fā)所帶來的不確定影響趨于緩和，并保持可控狀態(tài)，本地消費市場有望逐步回暖，品牌租賃需求或得以提升。屆時，全市空置率料將維持穩(wěn)定。
區(qū)域標桿項目經(jīng)營表現(xiàn)持續(xù)提升，并推動其租金增長。盡管如此，受新興商圈新增供應開業(yè)及存量項目因經(jīng)營壓力下調(diào)租金的影響，全市平均租金或?qū)⑽⒔怠?/P>
住宅
市場交易持續(xù)低迷，成交面積連續(xù)三季度下跌
隨著本地疫情的良好受控及復工復產(chǎn)的穩(wěn)步推進，眾開發(fā)商為彌補此前疫情對銷售造成的負面影響，于季內(nèi)加大推盤力度。截至2022年6月21日，全市一手住宅季度供應面積達129.0萬平方米，環(huán)比增長3.4倍。
同期，深圳一手住宅銷售市場成交持續(xù)低迷、市場情緒仍趨理性，全市成交面積環(huán)比下降26.9%，至69.9萬平方米。
受市場情緒猶待回暖、成交面積連續(xù)三季度下降的影響，部分項目開發(fā)商提供小幅價格優(yōu)惠以求去化。此外，季內(nèi)非核心區(qū)域成交面積占總量比重環(huán)比提升13.6個百分點。在上述因素綜合影響下，全市成交均價環(huán)比下降7.4%，至人民幣每平方米70,976元。
展望
在全國政策環(huán)境相對放松的背景下，深圳樓市調(diào)控政策或也迎邊際寬松，但鑒于本地市場供需失衡的特性，短期而言，政策放松力度仍具不確定性。
根據(jù)《深圳市住房發(fā)展2022年度實施計劃》，本年度計劃批準預售和現(xiàn)售商品住房約六萬套。此外，根據(jù)當前市場供應情況，預計年內(nèi)仍有逾四萬套供應有待釋放，在此背景下開發(fā)商推盤量料將繼續(xù)回升，供應緊張局面預計將有所改善。
受中央政策釋放回暖信號影響，市場信心正處于筑底修復階段，剛性及改善需求有望于年內(nèi)進一步釋放，成交量亦將隨供應擴大而增長。
下半年，深圳一手住宅價格預計仍將總體維穩(wěn)，維持小范圍內(nèi)波動。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
