產(chǎn)業(yè)的更新永不停歇。隨著新基建、5G、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展不斷推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是很多人浮現(xiàn)出的第一個(gè)概念。然而，發(fā)展產(chǎn)業(yè)不能用傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)思維，發(fā)展產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也并不能劃等號(hào)。如果用傳統(tǒng)地產(chǎn)思維發(fā)展產(chǎn)業(yè)，不僅無法促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更會(huì)帶來一系列的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)問題。
1、產(chǎn)業(yè)，為什么不是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？
產(chǎn)業(yè)是具有某種同類屬性的企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的集合，是介于宏觀經(jīng)濟(jì)與微觀經(jīng)濟(jì)之間的中觀經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義上的產(chǎn)業(yè)，泛指一切生產(chǎn)物質(zhì)產(chǎn)品和提供勞務(wù)活動(dòng)的集合體，包括農(nóng)業(yè)、工業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、郵電通訊業(yè)、商業(yè)飲食服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生業(yè)等部門，是國民經(jīng)濟(jì)的支撐和源泉。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)物業(yè)、生態(tài)寫字樓等為主要開發(fā)對(duì)象，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營的多功能綜合性商服地產(chǎn)，是工業(yè)物業(yè)及其服務(wù)的總稱。
可以看出，產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)容，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體和服務(wù)，以廠房、物業(yè)為主要內(nèi)容。
2、產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在中外存在明顯差別
在國外，如歐美、日本甚至印度，由于有單獨(dú)投資人（如產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金、地產(chǎn)基金( REITs )等）對(duì)工業(yè)物業(yè)進(jìn)行單獨(dú)的開發(fā)和投資（它們擁有所有權(quán)，但不使用該物業(yè)），所以很多企業(yè)（如波音、通用、豐田等）的廠房、設(shè)備等并不屬于企業(yè)所有，而屬于特殊的投資人。物業(yè)及物業(yè)服務(wù)部分的收入就歸這些特殊投資人所有，該部分收入在國外被稱為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)收入。所以，國外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)收入在國民經(jīng)濟(jì)中占比很高，有些甚至達(dá)到GDP的30%以上。（如下圖所示）
而在我國，由于沒有產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金等產(chǎn)業(yè)物業(yè)及服務(wù)的單獨(dú)投資人，幾乎所有的物業(yè)及服務(wù)均由工業(yè)企業(yè)自己解決，比如海爾、美的、格力等企業(yè)都要對(duì)自己生產(chǎn)所需的廠房、設(shè)備進(jìn)行投資建設(shè)。因此，我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)收入無法進(jìn)行單獨(dú)分列，仍包含于企業(yè)的總收入中。
3、發(fā)展產(chǎn)業(yè)，為何不能用產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)思維？
發(fā)展產(chǎn)業(yè)必須用產(chǎn)業(yè)思維，而不能用產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)思維。兩者的區(qū)別主要在于以下兩點(diǎn)：
發(fā)揮作用不同。如前所述，產(chǎn)業(yè)是內(nèi)容，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是載體，載體不能代替產(chǎn)業(yè)自身。發(fā)展產(chǎn)業(yè)，應(yīng)包括客戶需求調(diào)研與挖掘，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、研發(fā)、生產(chǎn)、銷售等以及產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)之間的模式梳理，甚至于設(shè)備研發(fā)與制造等一系列過程。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理的過程。這決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展思維完全不可用于產(chǎn)業(yè)。
生命周期不同。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資是一個(gè)相對(duì)短期的過程，一般周期為三到五年。而產(chǎn)業(yè)發(fā)展在經(jīng)濟(jì)生活中是一個(gè)長期的過程。產(chǎn)業(yè)自人類存在社會(huì)分工始便長期存在，其內(nèi)容和類別在不斷延展與充實(shí)；一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè)從理念萌芽、技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)到產(chǎn)品生產(chǎn)等環(huán)節(jié)，需要經(jīng)歷漫長的時(shí)間。
總之，發(fā)展產(chǎn)業(yè)，必須用產(chǎn)業(yè)思維。唯有通過長期的客戶需求調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和論證、技術(shù)研發(fā)和試驗(yàn)、上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)合作與共享、產(chǎn)品生產(chǎn)與檢測、市場營銷與服務(wù)等一系列過程，以及外部資金支持，才能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。單純的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，盡管能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的短期繁榮，但很難有效推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與進(jìn)步。
來源：煥禾咨詢
編輯：wangdc
