對個人而言，投資是副業(yè)，可投可不投。今年疫情帶來投資風險，很多人選擇減少投資或不投資以規(guī)避風險。
對投資人來說，投資是工作，資金有成本，疫情之下也必須投，只是需要更加小心謹慎。近期一些行業(yè)頭部投資人值得關(guān)注，或許這就是未來投資最理想的方向。
投資上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)為何穩(wěn)妥
今年上半年，因疫情影響，大宗物業(yè)交易萎靡，酒店與零售地產(chǎn)首當其沖，收益穩(wěn)定的寫字樓也被拖累不少。相比之下，園區(qū)內(nèi)工業(yè)用途的科研辦公樓則受歡迎得多。近期，上海就出現(xiàn)一些國際著名投資品牌收購張江等園區(qū)內(nèi)科研辦公樓宇的案例。
不得不說，這一投資行為在目前而言是較為穩(wěn)妥的做法。其原因有三：
市場需求充沛
商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國實際使用外資4721.8億元，同比下降1.3%，但高技術(shù)服務(wù)業(yè)實際使用外資同比增長19.2%，其中，研發(fā)與設(shè)計服務(wù)同比增長更是高達35.7%，這一增速必然帶來強勁的物業(yè)需求；
政府支持堅決
今年上海加大了對產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的支持。4月陸續(xù)發(fā)布《上海市促進在線新經(jīng)濟發(fā)展行動方案（2020-2022年）》（下稱《行動方案》）、《推動工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新升級實施“工賦上�！比晷袆佑媱�(2020-2022年)》（下稱《行動計劃》）、《關(guān)于加快特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)促進產(chǎn)業(yè)投資的若干政策措施》（下稱《若干政策措施》），調(diào)動了產(chǎn)業(yè)投資積極性，帶來需求新動力；
上海市場有保障
上海是國內(nèi)經(jīng)濟最好的城市，其每年大宗交易金額占據(jù)一線城市的半壁江山，不僅資產(chǎn)安全性與升值潛力明確，且流動性強，易于出售。而疫情期間，物業(yè)估值承壓，正是收購的好時機。
26個特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)頗具投資想象力
2018年11月發(fā)布的《上海市產(chǎn)業(yè)地圖》明確了上海各區(qū)及重點區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局定位，指出了不同產(chǎn)業(yè)適合落地的區(qū)塊，是投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)最重要的指南之一。
圖片來源：上海市產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究和評估中心
就近期而言，《若干政策措施》所推出的26個特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因為不僅有《若干政策措施》本身的支持，還有《行動方案》的“在線新經(jīng)濟”眾產(chǎn)業(yè)、《行動計劃》的工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的加持，特別是其中重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，如集成電路、人工智能、生物醫(yī)藥三大先導產(chǎn)業(yè)，極具增長的想象空間，因此可作為投資的重點關(guān)注對象。
圖片來源：上海市經(jīng)信委
政府方面，也鼓勵對這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資�！度舾烧叽胧诽岢鲆貙捜谫Y渠道，加大融資力度，同時鼓勵社會資本參與園區(qū)二次開發(fā)。這為社會資本，包括外資投資打開了大門。
大處看產(chǎn)業(yè)政策 小處看物業(yè)品質(zhì)
投資上海這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)既可是一手投資，也可是二次開發(fā)投資。
前者根據(jù)《若干政策措施》，可獲得50年出讓年期，地價實行底線管理，工業(yè)用地出讓最低可按照全國工業(yè)用地最低價出讓標準執(zhí)行，研發(fā)用地出讓最低可按照全市研發(fā)用地基準地價執(zhí)行等優(yōu)惠政策；后者可借助“拓寬融資渠道”要求嘗試資產(chǎn)證券化，降低資金壓力；借助“鼓勵社會資本參與園區(qū)二次開發(fā)”進行經(jīng)營升級，提升物業(yè)價值。
萊坊資本市場部董事鄭楠表示，對于面向上海特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資，應當圍繞國家產(chǎn)業(yè)政策研究投資戰(zhàn)略與方向，例如5G、大數(shù)據(jù)、芯片等新基建以及生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這些同時也是上海地方的重點扶持產(chǎn)業(yè)，其前景非常明朗。至于具體物業(yè)，則可結(jié)合交通條件和配套設(shè)施綜合判斷，越是成熟的園區(qū)越來越受到投資者青睞。
此外，由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式已經(jīng)從“物業(yè)售賣”轉(zhuǎn)向“持有運營”，盈利模式從“客戶思維”轉(zhuǎn)向“伙伴思維”，運營模式從“管理物業(yè)”轉(zhuǎn)向“服務(wù)物業(yè)”，因此投資園區(qū)的物業(yè)不能抱有坐等升值的觀念，應當注重收購后的軟硬件升級改造，提升物業(yè)的價值，為整體退出做準備。這可能就需要投資人再準備一筆資金用于引入更新的技術(shù)、設(shè)備，或在收購前做好資產(chǎn)證券化的計劃。
來源：萊坊
