房訊網訊 一場突如其來的新冠肺炎牽動著全國人民的心，更給中國的經濟和企業(yè)帶來了許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時也蘊含著新的商業(yè)機遇。
新冠肺炎疫情發(fā)生以來，產業(yè)地產及上下游企業(yè)同樣損失嚴重，經營受阻業(yè)績停滯。
疫情之下，對產業(yè)地產行業(yè)會產生多大的影響和沖擊？產業(yè)地產企業(yè)從業(yè)者應該怎樣應對和反思？對產業(yè)地產市場有何預測和展望？
為此，房訊網、全聯(lián)房地產商會寫字樓分會聯(lián)合發(fā)起新園區(qū)50人專題采訪行動，邀請50位行業(yè)專家、經濟學者、研究機構、商會領導和代理機構展開專題采訪，圍繞疫情應對、營銷創(chuàng)新、預測展望等為產業(yè)地產行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見。
3月6日，針對疫情對產業(yè)地產，包括產業(yè)園、城市片區(qū)開發(fā)運營的行業(yè)影響、政策建議、企業(yè)機遇等問題，房訊網采訪了坤鼎投資管理集團股份有限公司副總裁楊冬。
坤鼎投資管理集團股份有限公司副總裁 楊冬
房訊網：疫情過程中，對產業(yè)園區(qū)行業(yè)、企業(yè)影響和沖擊？
楊冬：首先，如何看待這次新冠的沖擊？
我本人02年下半年進入園區(qū)地產行業(yè)，不到半年就遭遇了SARS，親身經歷了產業(yè)園區(qū)這類提供大規(guī)模人群公共管理的物業(yè)設施服務商所面對的巨大挑戰(zhàn)，也積累了豐富的園區(qū)管理和服務經驗。
有人拿這次新冠與2003年的SARS對照，我認為不具可比性。因為當年中國剛剛加入WTO，SARS恰恰提供了一次與國際接軌、提升公共管理能力的機會，除了對餐飲等部分行業(yè)造成巨大沖擊之外，對經濟沒有多大影響。如果要進行對照，可能借鑒08年汶川地震以及緊隨其后的金融危機，更有可比性。盡管如此，本次新冠與08年還有很大不同，主要是三個方面。
一是災難的性質不同。地震類的自然災害是"短期悲情"，隨后獲得全世界的同情、支持，反而帶來災后重建的巨大商機；但是此次病毒傳染恰恰相反，是一次"長期恐慌"，不僅是災害持續(xù)時間長，不知何時能夠恢復，而且對公眾信心造成長期負面影響，包括對政府管理能力、公共衛(wèi)生環(huán)境、信息公開等高度質疑，也必然會投射到投資環(huán)境的長期擔憂。
二是爆發(fā)點與經濟發(fā)展階段不同。08年我國處于經濟基本面向好的"熱情釋放的增長期"，制造業(yè)擴張、城市化擴張都在釋放巨大的市場需求，甚至可以把這種需求釋放到全球，此時的金融刺激政策效果明顯；但是這次的情況是自2018年，尤其是2019年開始我國經濟進入"產能過剩的平臺期"，產業(yè)轉型升級的壓力，產業(yè)鏈轉移的壓力，中美貿易戰(zhàn)的影響，此時新冠無異于雪上加霜。
三是影響范圍的不同，從"內外有別"，到"世界大同"。08年災害在國內，金融危機在國外，內外之間可以互補、互救。但是目前新冠的影響已經快速波及世界，凡是人與人密切接觸的經濟社會領域都直接遭到"隔離"，全球經濟正在遭受重創(chuàng)，這種情況似乎從二戰(zhàn)以來從未出現(xiàn)過，估計也沒有什么經驗可以借鑒！這種全球化的經濟變化對我們的影響，如今也很難做出清晰的判斷。
綜上，大家發(fā)現(xiàn)以往的經驗，通過政策刺激、大規(guī)模貨幣投放，放大金融杠桿，曾經帶來市場快速的復蘇，包括09年房地產行業(yè)，以及園區(qū)地產行業(yè)的新一輪高速增長的奇跡，還會發(fā)生嗎？我個人對此并不樂觀。其實能否回答下面的問題就可以解釋一切：錢應該往哪里投？
其次，新冠對園區(qū)地產行業(yè)的影響如何？
應該說，面對新冠的影響，園區(qū)地產行業(yè)地位有點尷尬，但有可能受到的沖擊影響相對更大。
一方面從縱向的產業(yè)鏈布局來看，新冠的沖擊直接針對實體行業(yè)，從重災區(qū)的服務行業(yè)，到復工困難的制造業(yè)，間接影響園區(qū)物業(yè)的出租和銷售，從這個角度來看，似乎沖擊影響有一定的滯后性，采取任何促銷手段，實際效果都難以判斷。而且，政策扶持的第一波未必會到達本行業(yè)，間接影響轉化為直接影響的時間和程度，都有不確定性。
另一方面從地產行業(yè)的橫向細分來看，園區(qū)地產的客戶對象是實體企業(yè)，實體經濟受損，投資信心下降，園區(qū)地產首當其沖，受到直接影響；而住宅地產靠"人"吃飯，人的消費需求和消費能力變化反而有一定的滯后性。所以，以往在整個地產行業(yè)領域所占份額似乎不大的園區(qū)地產，此次受到的影響恐怕還是相對最大，最直接的。
房訊網：疫情過程中，產業(yè)園區(qū)行業(yè)從業(yè)者的應對和反思？
楊冬：那么，我們該如何應對？是否可能迎來新的發(fā)展機遇？
園區(qū)地產作為地方承載產業(yè)發(fā)展的物理平臺，在市場尚未恢復的情況下，尚難以通過有效的促銷模式和服務提升手段緩解壓力。但是面對前述整體市場的巨大變化，在地方政府必然需要提振經濟發(fā)展的時候，或許正是產業(yè)地產尋求突破的良機。這個機會就是，爭取地方政府認可和支持，促進地產行業(yè)進一步融合，以產業(yè)地產為核心支柱，突破土地性質的制約，放開園區(qū)物業(yè)的租售限制，真正按照產城融合理念，實現(xiàn)工業(yè)地產開發(fā)與商業(yè)配套、住宅配套開發(fā)一體化，使工業(yè)地產價值獲得釋放！如果真正使工業(yè)物業(yè)成為企業(yè)優(yōu)質資產，這對全社會經濟體系正常發(fā)展具有重要的意義！
目前國內很多城市積極探討工業(yè)用地M0，把工業(yè)生產、工業(yè)研發(fā)、商業(yè)服務和生活配套功能以"兼容性混合功能用地"方式推出，使工業(yè)地產開發(fā)商獲得綜合開發(fā)機會，實現(xiàn)良性循環(huán)，同時也使得入園企業(yè)及其上下游產業(yè)鏈客戶，根據實際需要獲得不同的物業(yè)和服務，提升產業(yè)集聚效能。這是非常好的改革趨勢。但是這種改革核心應該在于功能，在于滿足產城融合的功能性需要，而不是追求土地財政的新花樣。一旦走偏，有害無益！
房訊網：疫情過程中，對產業(yè)園區(qū)市場趨勢的預測和展望？
楊冬：作為開發(fā)商，必然追求投資收益和商業(yè)價值。未來，工業(yè)地產價值釋放需要在以下方面著力：
1、新建工業(yè)地產可銷售常態(tài)化。
工業(yè)地產銷售曾經一度被污名化，但是產業(yè)客戶確實有購買和租賃的不同需要，人為限制不僅制約招商客戶的產業(yè)投資能力，也無法保障開發(fā)商的合理投資收益。其實，要規(guī)避園區(qū)物業(yè)分割銷售與商業(yè)物業(yè)和住宅銷售的"地差"爭議，通過三大差異化限制，完全有解決辦法。
一是功能限制，不同用地性質功能不同就限制了購買對象，園區(qū)物業(yè)只能銷售給符合條件的企業(yè)，為什么要限制生產經營性企業(yè)的正常投資呢？
二是區(qū)位限制，根據園區(qū)功能的不同，一般園區(qū)的選址區(qū)域必然會同傳統(tǒng)的純住宅、純商業(yè)有著明顯的區(qū)位差異，這種區(qū)位差異必然帶來土地價格的差異，亦屬正常。
三是產權分割規(guī)定的限制，考慮到園區(qū)地產引進的企業(yè)，均為產業(yè)客戶，在行業(yè)準入、稅收貢獻等很多方面，地方政府完全可以設定條件，也有能力進行甄別。這就限制了園區(qū)開發(fā)的商業(yè)模式，對園區(qū)開發(fā)商的投資、建設、招商、運營和服務綜合能力有了更高的要求。
2、存量工業(yè)物業(yè)的資產價值釋放。
存量資產一是現(xiàn)有物業(yè)，二是存量土地。存量物業(yè)的改造，存量土地的開發(fā)，也應該納入正常的二級市場交易體系，把"資源"和"資本"真正鏈接起來，使存量資產利用效益最大化。（本文對此暫不贅述）
3、更加理直氣壯地爭取金融支持。
在當前的經濟環(huán)境下，工業(yè)地產領域的投資可以成為金融系統(tǒng)支持實體經濟發(fā)展的重要手段！
住宅地產的銷售屬于消費，工業(yè)地產的銷售屬于產業(yè)投資，不應該混為一談！消費性融資和生產性融資，其投資產生的經濟社會效益也差別巨大。園區(qū)地產開發(fā)商應該努力和金融機構達成共識：工業(yè)地產銷售和資產轉讓（資產證券化）對金融系統(tǒng)的意義重大，允許產業(yè)園區(qū)工業(yè)用地的分割銷售，將大大提高固定資產投資的活躍程度，并且會促進以產業(yè)投資為主體的投融資市場健康發(fā)展。
產業(yè)園區(qū)的投資開發(fā)過程，是一次性的投資；如果能夠進行分割銷售，實體企業(yè)的購買行為會帶來第二次投資；而入園企業(yè)的資產轉讓又會增加金融活動的頻次，將可以增加整體產業(yè)投資的規(guī)模和活躍度。去年（2019年）以來，金融機構的信貸投資受到很大的影響，尤其是在房地產信貸方面受到了大量的限制，而以往金融機構對產業(yè)投資，尤其是對中小企業(yè)，成長性企業(yè)的信貸投資，缺乏有效的渠道和風險管控方式。
盡管近年來國家金融機構普遍對實體經濟開放支持了普惠金融政策，對于實體企業(yè)購買生產性物業(yè)的投資，銀行也愿意提供信貸支持，可以按50%甚至更高的比例來提供法人按揭信貸支持。但是在實際操作過程中卻受到很多地方政策的影響，對工業(yè)地產領域的投資減弱，也間接嚴重影響了實體企業(yè)的融資。
所以，如果能夠充分放開產業(yè)園區(qū)的物業(yè)分割銷售，制定更科學的工業(yè)地產類物業(yè)資產評估、交易、稅收等制度，將有利于提高生產性企業(yè)進行固定資產投資的積極性，同時也會促進金融信貸資本加大向這一領域的投資，從而形成產業(yè)投融資體系的良性發(fā)展。
來源：房訊網
