新冠肺炎疫情防控期間，住房租賃行業(yè)的兩面性被放大顯現(xiàn)出來。
一方面，住房租賃行業(yè)在疫情防控期間發(fā)揮了重要作用。疫情暴發(fā)后，多家住房租賃企業(yè)將醫(yī)院附近的房源拿出來免費供醫(yī)護人員住宿或休息；在許多地方不允許租客返程或入住租賃住房時，住房租賃企業(yè)積極發(fā)聲，從中斡旋協(xié)調(diào)，提供周轉(zhuǎn)住房或隔離用房；在社區(qū)治理中，住房租賃企業(yè)積極配合并參與有關(guān)防疫活動，包括向有關(guān)部門和街道報送租客基本信息、健康狀況等。
另一方面，在疫情防控期間，住房租賃行業(yè)的一些短板和弊病也被充分暴露出來。多數(shù)住房租賃企業(yè)抗風險能力弱，疫情防控期間面臨著資金、管理等多重壓力，并屢次站上輿論的風口浪尖。
該如何看待住房租賃行業(yè)出現(xiàn)的種種現(xiàn)象？怎樣辯證理解該行業(yè)的價值與困境？面對“內(nèi)憂外患”，行業(yè)各主體又該何去何從？近日，《中國建設報》記者采訪中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長兼秘書長柴強，圍繞住房租賃行業(yè)的焦點熱點話題展開對話。
住房租賃行業(yè) 長期向好大趨勢未變
疫情發(fā)生以來，住房出租率陡然下降、租客要求減免租金或退租、防疫成本增加等多重因素疊加，導致住房租賃企業(yè)經(jīng)營收入大幅減少，現(xiàn)金流十分緊張，今年2、3月的虧損額與去年同期相比有數(shù)倍增幅。特別是對“租金貸”依賴度高的住房租賃企業(yè)，現(xiàn)金流斷裂風險更加突出。與此同時，出現(xiàn)了住房租賃企業(yè)借故減免、停付房東租金、強行與房東解約以及“房東租客兩頭吃”“暴雷”等引起的輿情事件。在柴強看來，這一方面說明住房租賃行業(yè)事關(guān)民生、涉及面廣，容易引起社會關(guān)注；另一方面也暴露出住房租賃企業(yè)抗風險能力弱、缺乏契約精神、法律法規(guī)和監(jiān)管措施欠缺等問題。
柴強認為，要想具體解決這些問題，
一是住房租賃企業(yè)要與房東、租客加強溝通、友好協(xié)商，爭取他們對企業(yè)困難的理解，避免因單方面與房東解約、不能滿足租客減免租金或無故退租的要求等所引發(fā)的沖突。
二是政府和金融機構(gòu)等要積極幫助優(yōu)質(zhì)住房租賃企業(yè)渡過難關(guān)，給予流動性支持，避免抽貸、斷貸，防止連環(huán)暴雷引發(fā)群體事件。
三是要做好住房租賃市場監(jiān)測和政策預案，妥善處理好經(jīng)營困難的住房租賃企業(yè)的后續(xù)工作。
四是住房租賃行業(yè)應建立風險保證金制度或引入保險機制，探索住房租賃保證保險、災難保險等。
隨著各行各業(yè)復工復產(chǎn)加速推進，租客不斷回流，疫情對住房租賃企業(yè)沖擊最大的時段已基本過去。一些住房租賃企業(yè)通過銀行貸款、舉債、風險投資等方式緩解資金壓力，一些住房租賃企業(yè)通過與房東友好協(xié)商解約、減免租金、員工待崗等方式減少空置、降低成本。柴強表示，對過去一直沒有進入盈利軌道的住房租賃企業(yè)來說，目前形勢只是稍有緩解，如果疫情有反復、常態(tài)化、長期化，壓力持續(xù)累積，不排除會有住房租賃企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難而倒閉的問題，甚至導致住房租賃行業(yè)重新洗牌。
談及住房租賃行業(yè)未來格局，柴強對《中國建設報》記者表示，發(fā)展專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃對于提高租賃住房品質(zhì)、改善租住體驗、穩(wěn)定租賃關(guān)系、保障租客合法權(quán)益以及推動新型城鎮(zhèn)化進程等方面具有積極作用，
長期來看這一前景依然十分廣闊，疫情不會改變住房租賃市場及住房租賃行業(yè)長期向好的大趨勢。經(jīng)過這次疫情考驗，經(jīng)營穩(wěn)健、實力雄厚的住房租賃企業(yè)會生存下來，行業(yè)集中度可能進一步提高。另外，一些經(jīng)營模式單一的分散式包租模式（輕資產(chǎn)）住房租賃企業(yè)未來可能需要探索多元化發(fā)展模式，比如向“代管”等更穩(wěn)健的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，集中式包租模式（中資產(chǎn)）和自營模式（重資產(chǎn)）住房租賃企業(yè)將更容易獲得投資者青睞，在未來市場格局中的份額可能會提高。
租金回報率 要回歸到正常合理區(qū)間
此次疫情對住房租賃企業(yè)的抗風險能力提出了更高要求，在柴強看來，住房租賃企業(yè)抗風險能力弱的主要原因是尚未形成成熟穩(wěn)健的盈利模式及風險防范機制。近年來，輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)在資本助力下雖然得到快速生長，但由于其主要靠“N﹢1”“租金貸”“長收短付”等不是很合規(guī)的做法運營，且多數(shù)企業(yè)仍處于跑馬圈地階段，因此沒有進入規(guī)模效益帶來的盈利階段；中資產(chǎn)住房租賃企業(yè)因難以取得優(yōu)質(zhì)物業(yè)或者改建成本過高而難以盈利；重資產(chǎn)住房租賃企業(yè)因租金回報率過低而無法盈利。
“未來住房租賃企業(yè)想實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展，其租金回報率必須要回歸到正常合理區(qū)間。住房租賃企業(yè)一要放慢擴張速度，降低杠桿率，探索可盈利的良性循環(huán)模式；二要修煉內(nèi)功，運用科技手段提高經(jīng)營管理能力，形成成熟穩(wěn)健的盈利模式等；三要建立風險防范機制，提高抗風險能力。”柴強表示。
疫情防控期間，不少住房租賃企業(yè)打出“科技牌”，比如區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、VR（虛擬現(xiàn)實技術(shù)）看房等。對此，柴強分析認為，目前對住房租賃行業(yè)影響較大的科技主要是大數(shù)據(jù)和人工智能。基于大數(shù)據(jù)開發(fā)的集選址、收房、出房、定租、安全管理、租客服務等功能為一體的運營管理系統(tǒng)，可以實現(xiàn)精準選址、定租、裝修設計、租客信息管理和及時響應等，可以提高工作效率、減少人為操作、節(jié)約管理成本�；贏I等人工智能的租賃住房管理系統(tǒng)，可以實現(xiàn)人臉識別門禁、智能門鎖、智能水電表、智能消防、監(jiān)控設施等功能，智慧化、精細化管理方式提高了租賃住房的運營管理能力，解決了運營管理中的許多痛點和難點。VR看房則主要在出房階段提高了看房效率，提高住房出租率。
“住房租賃行業(yè)是利潤薄、管理要求高、需要精打細算的行業(yè)，通過科技的運用可以降低成本、提高效率，在較大程度上增強企業(yè)競爭力�！辈駨娬f，例如蛋殼公寓能在較短時間內(nèi)得以快速發(fā)展主要依靠其利用大數(shù)據(jù)自主研發(fā)的智能管理系統(tǒng)；魔方集團利用AI、區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)等科技手段整合軟硬件合作伙伴資源，在社區(qū)運營和物業(yè)管理方面提供智能化租賃解決方案�？梢哉f，前期發(fā)展較快的住房租賃企業(yè)，多多少少依靠了科技的助力。
因地制宜、因時制宜 制定科學合理發(fā)展規(guī)劃
此前，國家啟動了中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點工作，通過中央財政資金獎補方式支持地方發(fā)展住房租賃市場，各試點城市也在大力發(fā)展住房租賃行業(yè)。在談及各地如何更好開展住房租賃工作時，柴強認為，發(fā)展住房租賃不能一哄而上，也不能因噎廢食，而要因地制宜、因時制宜制定科學合理的發(fā)展規(guī)劃，做到穩(wěn)步推進。
柴強對《中國建設報》記者表示，各地對于經(jīng)營穩(wěn)健、擁有優(yōu)質(zhì)租賃房源、受疫情影響暫時遇到困難的住房租賃企業(yè)，要給予包容理解和適當支持，可采用財政獎補資金適當提高空置房源的補貼、財政資金貼息、不拆除或緩拆除“N﹢1”及暫緩繳納有關(guān)罰款等手段加大對企業(yè)流動性的支持。
為有效解決行業(yè)發(fā)展中的痛點難點問題，柴強認為應著力關(guān)注三方面問題：
一是要推進住房租賃企業(yè)、特別是分散式包租模式住房租賃企業(yè)的發(fā)展觀念和經(jīng)營模式向更穩(wěn)健的方式轉(zhuǎn)變；
二是適當提高住房租賃企業(yè)進入門檻，比如提高自有資金比例，建立風險保證金或辦理有關(guān)保險等風險防范機制，提高其抗風險能力；
三是建立健全住房租賃法律法規(guī)體系，規(guī)范住房租賃活動，維護住房租賃當事人合法權(quán)益，構(gòu)建穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，促進住房租賃市場和租賃行業(yè)加快發(fā)展。
在談到有關(guān)公共政策等方面對住房租賃行業(yè)發(fā)展的支持問題，柴強提出三方面建議：
一是合理降低住房租賃企業(yè)的租金成本。疫情防控期間，尤其是在2～4月期間，按照國家和當?shù)赜嘘P(guān)要求，減免住房租賃企業(yè)租賃國有企事業(yè)單位房屋的租金；在稅收方面，通過減免租賃住房所有權(quán)人房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等方式轉(zhuǎn)化給住房租賃企業(yè)減免租金；商業(yè)銀行和住房公積金管理中心對租賃住房且有房貸的業(yè)主給予一定期限（如6個月）只付房貸利息、暫緩償還本金的政策，由此轉(zhuǎn)化為給住房租賃企業(yè)減免租金。
二是規(guī)劃、施工許可、消防等方面給予集中式租賃住房改建政策支持。目前困擾集中式非自持型住房租賃企業(yè)發(fā)展的主要問題是“非改住”問題。許多城市的交通便捷地段有大量辦公、工業(yè)等非居住用房閑置且適合改建為租賃住房。但將這些用房改建為租賃住房的手續(xù)涉及部門多、職責主體不清晰、溝通協(xié)調(diào)難度大，造成辦理規(guī)劃、施工許可、消防審批等手續(xù)很困難。少數(shù)城市雖然出臺了支持“非改住”的文件，但這類問題仍不易解決而難以改建。需要對這類問題進行專項研究予以有效解決。
三是加快推進REITs（房地產(chǎn)投資信托基金），特別是在稅收方面需有所突破，并出臺針對住房租賃REITs的優(yōu)惠政策。從國外經(jīng)驗看，REITs是解決住房租賃企業(yè)長期融資的主要渠道，但我國由于缺乏相應的稅收優(yōu)惠政策，使得原本很低的住房租金回報率進一步降低，削弱了REITs產(chǎn)品對投資者的吸引力。建議對以租賃住房為基礎資產(chǎn)的企業(yè)設立REITs，在交易環(huán)節(jié)免交土地增值稅及所得稅；持有環(huán)節(jié)適當減免房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及出租租賃住房的增值稅，對租金收入用于分紅或派息的部分免征所得稅。
來源：中國建設報
