面對世界經(jīng)濟(jì)衰退給中國經(jīng)濟(jì)帶來的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)政策在堅(jiān)持“住房不炒”和“因城施策”兩個(gè)基調(diào)的同時(shí)，是否有必要進(jìn)行合理和適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，是市場較為關(guān)注的問題。
一、疫情對房地產(chǎn)市場的影響總體可控
至3月底，除了每天有小規(guī)模的境外輸入病例外，境內(nèi)疫情已在整體上處于被控制的狀態(tài)之中。盡管未來可能因?yàn)閺?fù)工復(fù)產(chǎn)后部分地區(qū)防控松懈以及輸入性病例增加，疫情會有所反復(fù)，但難以改變整體被控制的格局。因此疫情影響商品房銷售的主要時(shí)間段在2020年一季度。根據(jù)近年來的銷售情況，一季度是商品房銷售的淡季，1-2月商品房銷售面積占全年銷售面積8%左右。商品房銷售旺季主要是5-6月和11-12月這兩個(gè)時(shí)間段，這四個(gè)月的銷售量約占全年銷量的40%略多一些。湖北省是此次疫情的重災(zāi)區(qū)，但其商品房銷售面積約占全國商品房銷售面積5%左右，而作為重災(zāi)區(qū)核心區(qū)的武漢市占比更小。三月中旬以來，疫情在全球快速擴(kuò)散蔓延，市場情緒更趨謹(jǐn)慎，會在一定程度上影響需求。應(yīng)該看到，房地產(chǎn)市場受國內(nèi)需求和政策的影響較大，而直接受國際市場的影響則相對較小。在二季度境內(nèi)疫情進(jìn)一步緩解之后，剛需和部分改善型需求可能逐步得到釋放，尤其是剛需難以持續(xù)地被抑制。從全年看，疫情對商品房銷售的影響將在二季度后逐步好轉(zhuǎn)。
受預(yù)期不穩(wěn)定、人員和物資流動受限、開發(fā)商拿地積極性下降、尤其是流動性困難等因素影響，土地投資、新開工和施工大幅放緩。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月全國土地購置面積同比為-29.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比為-16.3%。一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資大概率是負(fù)增長�？紤]到自2月下旬開始房地產(chǎn)行業(yè)已陸續(xù)復(fù)工，而建安工程和設(shè)備器具購置費(fèi)占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重超過65%，這部分受疫情影響相對較�。皇苡绊戄^大的土地購置費(fèi)占比則不超過30%，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資的降幅應(yīng)該相對較為有限，可能不會超過10%。疫情結(jié)束后，在因城施策、逆向宏觀政策、金融支持等短期因素和新型城鎮(zhèn)化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化等中長期因素的推動下，隨著預(yù)期改善和房企拿地積極性上升，房地產(chǎn)投資將會出現(xiàn)明顯反彈。全年房地產(chǎn)投資增速可能較近三年約10%的增速明顯回落，但仍可能維持一定幅度的正增長。
疫情對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生嚴(yán)重沖擊。個(gè)人按揭貸款和定金以及預(yù)收款是當(dāng)前房企的主要資金來源。2019年，上述兩項(xiàng)構(gòu)成的銷售回款在房企實(shí)際到位資金中的占比達(dá)到或接近50%。2020年1-2月份銷售迅速收縮導(dǎo)致房企資金來源大幅收縮。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-2月全國商品房銷售額同比下降約36%。好在疫情爆發(fā)后國家對商業(yè)銀行提出了對企業(yè)不能抽貸、壓貸、斷貸的嚴(yán)格要求，對穩(wěn)定房企的資金來源支撐起了一定的積極作用。但事實(shí)上，在商業(yè)銀行名單之外的大批中小房企在銀行并沒有貸款，其資金來源主要依靠銷售回款和高成本的市場融資。在疫情快速發(fā)展之后，這兩部分融資出現(xiàn)了階段性的大幅收縮，相當(dāng)部分的中小房企的資金鏈面臨很大壓力，這將會制約房地產(chǎn)投資增長的幅度。
國家統(tǒng)計(jì)局公布的2月商品住宅銷售價(jià)格變動統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比增長5.6%，連續(xù)十個(gè)月增長放緩；環(huán)比則降至0，進(jìn)一步有所收窄。3月份預(yù)計(jì)這種態(tài)勢可能更為明顯。但在穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的相關(guān)政策要求下，多地對房價(jià)變化的監(jiān)測和調(diào)控都在加強(qiáng)，房價(jià)難以出現(xiàn)快速回落態(tài)勢。人口集聚的一、二線城市多為“常駐需求”，房價(jià)長期以來具有上漲壓力。數(shù)據(jù)顯示，2月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%。在世界經(jīng)濟(jì)衰退沖擊我國經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)峻形勢下，一、二線城市房價(jià)可能逐步呈現(xiàn)下行壓力。而人口外流的三四線城市則存在“候鳥需求”，疫情過后需求恢復(fù)有限，房價(jià)可能依然承壓。2月份，35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲0.1%，漲幅比1月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由1月份的上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.1%�？梢�，雖然不同類型城市房價(jià)漲跌不一，但總體上仍較為平穩(wěn)，趨勢是下行。
二、房地產(chǎn)政策應(yīng)“因時(shí)而變”
政策“因時(shí)而變”的核心要義是政策應(yīng)在動態(tài)中滿足合理的消費(fèi)需求和理性的投資保值需求。滿足合理的消費(fèi)需求，需要提高政策的精細(xì)度和彈性，識別合理需求，降低各類直接和間接交易成本，為有合理消費(fèi)需求的居民創(chuàng)造便利條件。與此同時(shí)，促進(jìn)人性化、多層次住房市場的良性發(fā)展，豐富多層次居住供給，活躍租賃和二手房市場。作為特殊商品，住宅除了具有使用價(jià)值外，兼具投資屬性，這一點(diǎn)毋庸置疑。然而政策應(yīng)該支持的是理性的保值增值需求，主要是中長期投資理念支持下的投資行為；應(yīng)該摒棄的則是短期炒作行為，以實(shí)現(xiàn)“住房不炒”的政策要求。
站在行業(yè)的立場看政策，“變”還要識別經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中居民和企業(yè)的新需求，豐富房地產(chǎn)供給，提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品，活躍房地產(chǎn)市場。當(dāng)前還應(yīng)在存量中找增量，挖掘存量房地產(chǎn)市場中的增量服務(wù)需求。存量房地產(chǎn)市場已經(jīng)很大，但與發(fā)達(dá)市場相比，我國房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)業(yè)發(fā)展仍處在初級階段，消費(fèi)者尚未形成相關(guān)的消費(fèi)習(xí)慣，相關(guān)的消費(fèi)服務(wù)市場也有待構(gòu)建。“變”還應(yīng)從居民和企業(yè)的切身需求出發(fā)，提高存量供給的服務(wù)質(zhì)量，關(guān)注和增加房地產(chǎn)公共產(chǎn)品的供給。
從宏觀經(jīng)濟(jì)的需求看，房地產(chǎn)政策應(yīng)該“因時(shí)而變”。盡管經(jīng)過有力的積極應(yīng)對，我國新冠疫情已經(jīng)基本被控制，但一波剛緩，一波又起。世界范圍的疫情快速蔓延，來勢兇猛，世界經(jīng)濟(jì)因此快速步入衰退，對我國經(jīng)濟(jì)的影響也正在呈現(xiàn)。據(jù)估計(jì)，本輪外部沖擊的力度不會亞于2008年末到2009年初全球金融危機(jī)的影響。動用有效的政策工具加以應(yīng)對是當(dāng)前的首要任務(wù)。不可否認(rèn)，迄今為止，房地產(chǎn)業(yè)依然是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。保守估計(jì)，2019年房地產(chǎn)業(yè)對GDP的直接貢獻(xiàn)可能達(dá)到8%左右，加上與之相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)，其貢獻(xiàn)可能達(dá)到25%左右。在世界經(jīng)濟(jì)衰退的巨大壓力下，繼續(xù)維持嚴(yán)控需求和供給的政策顯然是過時(shí)了。
當(dāng)前應(yīng)在“房住不炒”的前提下，給予房地產(chǎn)行業(yè)和市場以必要和合理的政策支持。在供給端，應(yīng)支持房企的合理融資需求。在不抽貸、斷貸和壓貸的同時(shí)，還要允許部分受疫情影響較大的房企延期還貸，辦理貸款展期，調(diào)整企業(yè)還款計(jì)劃，以緩解銷售萎縮對房企資金鏈的沖擊。房價(jià)仍有上漲壓力的核心城市應(yīng)加快步伐增加土地供應(yīng)，在土地拍賣方面采取靈活舉措。目前地產(chǎn)開發(fā)貸和房產(chǎn)開發(fā)貸占整個(gè)信貸的比重已處在7.3%的較低水平上，適當(dāng)增加對房企的融資和拓展其渠道很有必要�？紤]到非信貸融資方式是房企的重要資金來源，可以適當(dāng)調(diào)整監(jiān)管政策，允許房企適當(dāng)增加非信貸社融融資規(guī)模，包括銀行的表外業(yè)務(wù)。近年來非信貸社融增速持續(xù)降低，其新增社融占比一再減少，2月份新增非信貸社融占比僅為12.86%。不少非信貸融資仍處在負(fù)增長狀態(tài)，2月委托貸款存量同比-6.9%，連續(xù)24個(gè)月負(fù)增長；信托貸款存量同比-5%，連續(xù)17個(gè)月負(fù)增長；未貼現(xiàn)銀行承兌匯票存量同比-20.6%，連續(xù)20個(gè)月負(fù)增長，等等。這種狀況與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀態(tài)及需求是很不匹配的。為了有效增加供給，房地產(chǎn)融資應(yīng)雙管齊下，信貸和非信貸同步加力給予支持。
從需求端來看，當(dāng)下有必要適當(dāng)調(diào)整政策，合理支持剛需和改善型需求。在新型城鎮(zhèn)化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化和居民收入增長等大趨勢下，未來購房的剛需和改善型需求會持續(xù)發(fā)展。目前擁有城市戶籍的人口僅占總?cè)丝诩s44%，我國目前較為真實(shí)的城鎮(zhèn)化率不高于55%，未來城市發(fā)展的空間依然很大。未來仍有近2億人口會從農(nóng)村進(jìn)入城市，尤其是進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和若干個(gè)主要的城市群，這些地區(qū)城市的房地產(chǎn)需求仍會明顯增長。而目前抑制需求的政策主要是在供給結(jié)構(gòu)性不足情況下房價(jià)具有明顯上漲階段時(shí)推出的，在疫情之下整體市場的實(shí)際情況已有明顯變化，需求增長放緩甚至收縮，已經(jīng)沒有必要繼續(xù)實(shí)施十分嚴(yán)格的限購、限貸、限售和限價(jià)等控制需求和供給的政策，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整政策。如一些一二線城市可以適當(dāng)放松限購，便利購置改善型的第二套房；首套房和第二套房首付比例可以適當(dāng)調(diào)降。
實(shí)事求是是政策的靈魂，政策必須從實(shí)際出發(fā)。不能機(jī)械地認(rèn)為這種政策調(diào)整又是在走強(qiáng)力刺激經(jīng)濟(jì)的老路。相反政策“因時(shí)而變”是從實(shí)際出發(fā)，對整體和局部已過時(shí)的政策進(jìn)行合理調(diào)整，實(shí)施與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行相匹配和符合當(dāng)下經(jīng)濟(jì)運(yùn)行需求的政策。房地產(chǎn)政策“因時(shí)而變”并非是放棄“房住不炒”政策，而是在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨巨大壓力的情況下，按照“因城施策”的要求，加大力度支持剛需和改善型需求。
三、穩(wěn)步構(gòu)建長效調(diào)控機(jī)制，發(fā)揮市場化手段作用
從長期看，房地產(chǎn)市場調(diào)控機(jī)制也需要“因時(shí)而變”，而變的核心內(nèi)容和目標(biāo)方向就是市場化發(fā)展。
當(dāng)前，實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，需要正確認(rèn)識房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系。房地產(chǎn)既不是“毒瘤”，也不是“靈丹妙藥”。房地產(chǎn)行業(yè)是一國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是在城市化水平較低的國家，其重要性更加明顯。房地產(chǎn)市場本身是中性的，相應(yīng)的管理政策關(guān)鍵是把握好度。從中國的國情出發(fā)，在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大期間，經(jīng)濟(jì)刺激的手段不應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)刺激為首選項(xiàng)；甚至在經(jīng)濟(jì)下行期，若局部房地產(chǎn)市場過熱仍需要使用較嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策；但為了有效應(yīng)對較大的經(jīng)濟(jì)下行壓力，符合市場的實(shí)際需求，房地產(chǎn)政策可以進(jìn)行適當(dāng)、合理的調(diào)整。在房地產(chǎn)占經(jīng)濟(jì)比重逐漸下降的情況下，可以考慮根據(jù)各地房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，逐步針對性地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)政策，避免房地產(chǎn)市場失速或超速。房地產(chǎn)政策與經(jīng)濟(jì)增長政策需要長期磨合。經(jīng)過一個(gè)較長的時(shí)間過程，當(dāng)城市化率達(dá)到70%以上的較高水平時(shí)，可以平穩(wěn)地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)拉動作用的相應(yīng)下降。同時(shí)，釋放更多資金、勞動力等各類資源進(jìn)入其它經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，培育經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，從舊引擎平穩(wěn)轉(zhuǎn)檔至新引擎。
房地產(chǎn)市場化發(fā)展首先需要構(gòu)建市場競爭規(guī)則。通過建立公平、透明的市場競爭規(guī)則，可以提高房地產(chǎn)政策的可預(yù)期和房地產(chǎn)價(jià)格的可預(yù)期，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。對于市場化無法解決的民生性質(zhì)的住房問題，則需要政府持續(xù)介入并投入必要的資源，包括廉租房、房地產(chǎn)相關(guān)的公共服務(wù)等。
房地產(chǎn)市場的長期良性發(fā)展，需要運(yùn)用市場化手段，抑制短期炒作的非理性投機(jī)行為，創(chuàng)造良性競爭的市場環(huán)境�！耙驎r(shí)而變”是要根據(jù)國情和市場情況，逐步放開不必要的行政管制，取而代之以市場化調(diào)節(jié)手段，讓房地產(chǎn)市場的供給方和需求方都能逐漸適應(yīng)房地產(chǎn)的市場化波動。
房地產(chǎn)市場化發(fā)展可以適當(dāng)參考資本市場和金融市場的成功實(shí)踐進(jìn)行積極探索。在新房銷售價(jià)格確定方面，可仿照科創(chuàng)板的注冊制，允許市場參與者來共同定價(jià)。在抑制市場過度交易方面，可參照股票市場的稅收政策，允許短期交易但征以懲罰性稅收，以稅收手段鼓勵長期投資。在限制購買多套房方面，可仿照黃金現(xiàn)貨交易征收管理費(fèi)的做法，改為對多套房征以房地產(chǎn)稅，增加投資者的持有成本。在房地產(chǎn)首付比例認(rèn)定上，可參考股票市場的融資交易制度，不以杠桿歷史而以凈資產(chǎn)確定加杠桿的水平。在利率水平確定上，可仿照銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理方式，以借款人的風(fēng)險(xiǎn)定利率，而不是不分青紅皂白地一刀切。
只有在土地價(jià)格、交易價(jià)格、交易方式、交易成本和融資價(jià)格等方面都走向市場化時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格才會真正出現(xiàn)市場化的波動。只有在市場價(jià)格而非管制價(jià)格作為房地產(chǎn)市場發(fā)展的指揮棒時(shí)，“房住不炒”才可能形成參與者的理性選擇，房地產(chǎn)行業(yè)也會逐步回歸行業(yè)發(fā)展基本規(guī)律。
行業(yè)重組可能是未來伴隨房地產(chǎn)行業(yè)市場化發(fā)展出現(xiàn)的一個(gè)重要現(xiàn)象。行業(yè)分散、小型房企過多是中國房地產(chǎn)行業(yè)的一大不足。2019年年中全國房企總數(shù)已近十萬家，銷售排名前138家房企的銷售額占整個(gè)行業(yè)銷售額比重超70%，而剩下的九萬多家房企銷售額占比不到30%，培育一定數(shù)量的中型房企是房地產(chǎn)行業(yè)長期的任務(wù)。而疫情的沖擊毫無疑問會帶來行業(yè)整合的契機(jī)。但即使疫情對行業(yè)有較大的壓力，不會也不應(yīng)該出現(xiàn)“大洗牌”。往往“大洗牌”會與“大動蕩”和“大蕭條”結(jié)合在一起�？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)中的重要影響，而市場動蕩必然會對中國經(jīng)濟(jì)帶來不穩(wěn)定因素，會造成一系列危害，不符合“穩(wěn)房價(jià)”、“穩(wěn)地價(jià)”、“穩(wěn)預(yù)期”的政策要求。行業(yè)的發(fā)展和成熟需要“洗牌”，但這種“洗牌”應(yīng)該是長期和漸進(jìn)的，是市場可以承受的，其過程對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面效應(yīng)應(yīng)該越小越好。從當(dāng)前出臺的一系列扶持政策來看，疫情沖擊之下還不會出現(xiàn)行業(yè)“大洗牌”的狀態(tài)和趨勢，但應(yīng)該會在一定程度上推進(jìn)行業(yè)重組，這對行業(yè)翹楚和穩(wěn)健經(jīng)營者來說無疑是個(gè)難得的機(jī)會。
植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長 連平
