近期，建議放松房地產(chǎn)政策的聲音再起，部分地方政府也“蠢蠢欲動(dòng)”，十個(gè)城市的穩(wěn)地產(chǎn)政策“一日游”或“幾日游”，深圳部分區(qū)域再現(xiàn)炒房跡象，部分信貸資金違規(guī)流入樓市……房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的變化，如何平衡穩(wěn)地產(chǎn)與穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系？接下來的房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)變化備受關(guān)注。
日前，中國社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛接受了證券時(shí)報(bào)記者的專訪，對(duì)上述新情況新問題進(jìn)行了深入剖析并給出有針對(duì)性的政策建議。
中國社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任 倪鵬飛
穩(wěn)住樓市是房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)做出的最大貢獻(xiàn)
證券時(shí)報(bào)記者：受新冠肺炎疫情沖擊，我國經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，一季度GDP同比下降6.8%。有觀點(diǎn)認(rèn)為，4月17日召開的中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”，但沒有提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，意味著各地房地產(chǎn)政策具有更大的發(fā)揮空間，更有觀點(diǎn)認(rèn)為“中國要補(bǔ)內(nèi)需，不調(diào)整房地產(chǎn)政策是做不到的”。對(duì)此，您怎么看？
倪鵬飛：我們認(rèn)為在挑戰(zhàn)前所未有的情況下，中央再次重申“房住不炒”展示了在房地產(chǎn)問題上的清醒認(rèn)識(shí)和堅(jiān)定決心，完全正確。既向市場(chǎng)發(fā)出明確信號(hào)，也向各級(jí)政府做出明確指示。沒有提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”并不意味著政策導(dǎo)向的改變。
首先，房地產(chǎn)不能也沒有條件成為刺激經(jīng)濟(jì)的手段。在此前經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)的情勢(shì)下，房地產(chǎn)投資增速和占比已經(jīng)很高，再過度投資和消費(fèi)對(duì)其他投資和消費(fèi)將產(chǎn)生更加顯著的擠出效應(yīng)。通過對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施刺激政策，不但不能對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行，還可能將近兩年房地產(chǎn)調(diào)控成效喪失，更可能使房地產(chǎn)問題嚴(yán)重惡化。
其次，穩(wěn)定適度的房地產(chǎn)投資是可行的和必需的。當(dāng)然，不用它刺激，并不是不要房地產(chǎn)投資，而是不過度依靠房地產(chǎn)投資，不將其作為政策著力點(diǎn)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)應(yīng)該保持在適度水平并保持結(jié)構(gòu)性差異，重點(diǎn)是老城更新、舊房改造和新市民保障，既能滿足居民真實(shí)有效需求，同時(shí)不對(duì)房地產(chǎn)以外的投資和消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，也能夠保證房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)員工的就業(yè)和收入穩(wěn)定。
再次，穩(wěn)住樓市應(yīng)該作為宏觀經(jīng)濟(jì)的重要目標(biāo)任務(wù)。受疫情沖擊及其國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境等不確定性惡化的影響，2020年樓市總體走勢(shì)下行，但存在不確定性甚至劇烈波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。受城市“異速增長律”和金融“嫌貧愛富”等支配，局部區(qū)域的波動(dòng)可能更加劇烈。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的基本盤和壓艙石，但也是經(jīng)濟(jì)金融的重要風(fēng)險(xiǎn)源。穩(wěn)住樓市是房地產(chǎn)對(duì)“六穩(wěn)”和“六�！弊畲蟮呢暙I(xiàn)，也應(yīng)是房地產(chǎn)政策最重要的著力點(diǎn)。
我認(rèn)為要明確四項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)：第一，常態(tài)防疫，復(fù)工復(fù)產(chǎn)，確保穩(wěn)住。除了抓緊現(xiàn)有企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營外，更要積極支持適應(yīng)疫情及新情況，借用互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)的創(chuàng)新手段。第二，提振信心，消除恐慌，穩(wěn)住預(yù)期。通過各級(jí)政府扎實(shí)的工作成效，通過深化和加快市場(chǎng)趨向的改革，來提振市場(chǎng)信心。通過展示發(fā)展趨穩(wěn)不變和發(fā)展?jié)摿薮螅瑏碓鰪?qiáng)信心。定期和及時(shí)地發(fā)布樓市相關(guān)信息，及時(shí)制止和懲治虛假信息和不實(shí)傳言。第三，做好預(yù)案，應(yīng)對(duì)不測(cè)，穩(wěn)住市場(chǎng)。應(yīng)針對(duì)個(gè)別區(qū)域可能出現(xiàn)的預(yù)期逆轉(zhuǎn)、信貸違約、停工爛尾以及降價(jià)糾紛等做出相應(yīng)的預(yù)案和應(yīng)對(duì)，使之在較短的時(shí)間內(nèi)能夠妥善解決。第四，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，化解錯(cuò)配，穩(wěn)中有進(jìn)。首先在區(qū)域方面，支持在中心城市郊區(qū)、大都市圈周邊和城市群的中小城市的住房開發(fā)，加大資金、土地供應(yīng)，這也有利于房?jī)r(jià)下降。同時(shí)加大基礎(chǔ)設(shè)施向周邊延伸和加密，加大優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)向周邊擴(kuò)散。其次在業(yè)態(tài)方面，支持需求空間較大一些非住房的房地產(chǎn)發(fā)展，包括工業(yè)倉儲(chǔ)、文化體育、旅游娛樂、養(yǎng)老休閑地產(chǎn)等。加快老城更新、舊房改造以及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資。再次，鑒于新市民需求有下降的可能，在抑制炒房的同時(shí)，重點(diǎn)是將改善性住房需求作為重點(diǎn)以帶動(dòng)剛性需求。同時(shí)加大棚戶區(qū)改造以及新市民的安居保障房建設(shè)。
穩(wěn)住樓市關(guān)鍵是圍繞目標(biāo)實(shí)施機(jī)制性應(yīng)對(duì)
證券時(shí)報(bào)記者：您剛提到應(yīng)將穩(wěn)住樓市作為宏觀經(jīng)濟(jì)的重要目標(biāo)任務(wù)，在您看來穩(wěn)住樓市的關(guān)鍵是什么？有何政策建議？
倪鵬飛：穩(wěn)住樓市關(guān)鍵是圍繞目標(biāo)實(shí)施機(jī)制性應(yīng)對(duì)。從實(shí)踐上看，無論是保證長期健康發(fā)展或進(jìn)行短期應(yīng)急管理，制度化和機(jī)制化都是重要而有效的選擇。具體到實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)的房地產(chǎn)調(diào)控上，我認(rèn)為應(yīng)該在完善機(jī)制的基礎(chǔ)上，實(shí)施以下5個(gè)機(jī)制性應(yīng)對(duì)，做到“管住目標(biāo)，適放權(quán)責(zé)，因城施策，相機(jī)抉擇”：
第一，區(qū)別政策屬性，構(gòu)建大穩(wěn)小變的制動(dòng)機(jī)制。繼續(xù)堅(jiān)持“不炒”的定位、“三穩(wěn)”的目標(biāo)和“不刺激”的原則全國統(tǒng)一不變。堅(jiān)持宏觀經(jīng)濟(jì)政策、監(jiān)管政策制度以及普適的政策全國統(tǒng)一或不變；具體的房地產(chǎn)行政、金融、土地、財(cái)稅政策允許“因時(shí)因地”而定。通過總體的以靜制動(dòng)和具體的以變應(yīng)變，減緩樓市波動(dòng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)住。
第二，實(shí)行全面覆蓋，構(gòu)建雙向用力的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。首先，全面覆蓋監(jiān)管。中央及省市自治區(qū)要將全國所有城市納入監(jiān)測(cè)和監(jiān)管的范圍，力避過去只管漲價(jià)城市的弊端，要將人口、住房、土地、金融、輿情等重要指標(biāo)都納入監(jiān)測(cè)和監(jiān)管范圍，要將督察擴(kuò)展到前期規(guī)劃、計(jì)劃、市場(chǎng)預(yù)期，尤其應(yīng)急預(yù)案準(zhǔn)備；其次，雙向聯(lián)動(dòng)調(diào)控。增加人口流入的中心城市、大都市圈和城市群的土地、資金進(jìn)而增加住房供給，同時(shí)減少人口收縮地區(qū)這些供給，全面防止大起大落。
第三，區(qū)別政策類別，完善“管活放治”的責(zé)任機(jī)制。要建立全國監(jiān)測(cè)預(yù)警體系。一是明確統(tǒng)管的內(nèi)容。國家和省市應(yīng)將房?jī)r(jià)、商品房存銷比、空置率，土地的價(jià)格、供應(yīng)量、房貸規(guī)模及占比等納入到監(jiān)測(cè)、監(jiān)管指標(biāo)體系中，劃定各指標(biāo)允許區(qū)間、"紅線”和底線。二是明確下放的權(quán)力。將行政性規(guī)定、土地審批、利率、首付比例確定、房地產(chǎn)稅率確定等及財(cái)稅政策交由地方自主決策，同時(shí)制定決策規(guī)則和裁量區(qū)間。三是完善督導(dǎo)機(jī)制。建立并實(shí)施實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)預(yù)警市場(chǎng)和督察政策執(zhí)行狀況。對(duì)于下放的事項(xiàng)，應(yīng)實(shí)施決策的“飛檢”、抽查和督導(dǎo)，及時(shí)糾正存在的問題。四是落實(shí)主體責(zé)任。明確管放的責(zé)任劃分，對(duì)于超出指標(biāo)區(qū)間或“紅線”以及違反決策規(guī)則的城市，自動(dòng)啟動(dòng)約談和問責(zé)機(jī)制。
第四，抓住關(guān)鍵指標(biāo)，建立指標(biāo)掛鉤的牽引機(jī)制。將人口等相關(guān)指標(biāo)納入上述監(jiān)測(cè)監(jiān)管指標(biāo)體系，將人口流入規(guī)模、土地供應(yīng)額度、資金控制額度相掛鉤，將商品住房?jī)r(jià)格、庫存比例、空置率、人均面積、房存銷比與土地、資金的供應(yīng)掛鉤，并根據(jù)不同住房指標(biāo)表現(xiàn)而不同程度地增減土地和資金及基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。
第五，啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，建立自動(dòng)響應(yīng)的應(yīng)急機(jī)制。應(yīng)急機(jī)制與長效機(jī)制一體，不需“另起爐灶”。要求各級(jí)政府做出應(yīng)對(duì)樓市不測(cè)的應(yīng)急預(yù)案并做好相關(guān)政策儲(chǔ)備，各級(jí)政府相關(guān)部門適時(shí)監(jiān)測(cè)和定期督察，針對(duì)市場(chǎng)變化，自動(dòng)微調(diào)相關(guān)行政、土地、金融、財(cái)稅政策。
另外，穩(wěn)住樓市尤其是實(shí)現(xiàn)樓市長治久安，除了完善政府管理機(jī)制，更要深化改革，完善市場(chǎng)機(jī)制�？上驳氖�，房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)制度改革正全面展開，但需注意改革的節(jié)奏、力度及配套條件，穩(wěn)定改革對(duì)樓市的預(yù)期。
不可借“三穩(wěn)”之名行炒作之實(shí)
證券時(shí)報(bào)記者：疫情發(fā)生以來，全國多地出臺(tái)了一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策，從緩繳土地出讓金、放寬預(yù)售條件等方面紓困房企，同時(shí)也有多地放寬了落戶政策，給予人才購房?jī)?yōu)惠等。不過，也有十個(gè)城市的降低首付、提高公積金貸款額度、取消限購限售等需求端支持購房政策均被叫停了。您認(rèn)為這些地方政策被叫停的原因是什么？下一步地方政府因城施策需要注意哪些方面？
倪鵬飛：對(duì)于多地政策“一日游”的情況，原因主要有兩點(diǎn)：一是在主觀上，一些地方政府試圖搞“套路”，借“三穩(wěn)”之名，行刺激和炒作之實(shí)。二是在客觀上，一些地方政府沒有把握好政策調(diào)整的分寸。這都可能導(dǎo)致踩踏調(diào)控的“紅線”，對(duì)“三穩(wěn)”都產(chǎn)生了不利影響，應(yīng)該被及時(shí)叫停。
下一步關(guān)鍵還是各級(jí)政府部門要落實(shí)好中央提出的“房住不炒”定位，“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，以及房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的原則，同時(shí)切實(shí)完善并落實(shí)好因城施策，也避免所有政策都“一刀切”。
城市政府要壓實(shí)主體責(zé)任。一方面要知行合一。發(fā)自內(nèi)心的去落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控決策，不可以借助“三穩(wěn)”之名，行炒作之實(shí)。另一方面要提高政策水平。要充分考慮這些政策調(diào)整能不能起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致“三不穩(wěn)”。
國家和省市區(qū)的主管部門履行好監(jiān)督責(zé)任，還要完善監(jiān)管機(jī)制和改變監(jiān)管方式。一方面，緊緊抓住關(guān)鍵、抓總體、抓結(jié)果、抓“紅線”或底線。另一方面，應(yīng)該給地方相機(jī)抉擇的權(quán)力。同時(shí)要逐步實(shí)現(xiàn)機(jī)制化，否則會(huì)導(dǎo)致“一管就死，一放就亂”。
對(duì)于地方政府政策調(diào)整是否得當(dāng)是有觀測(cè)和鑒別標(biāo)準(zhǔn)的：一是看措施。屬于不允許變動(dòng)的或者屬于中央決定的，地方政府不能隨意改變。我們注意到個(gè)別城市政府在所謂“穩(wěn)定樓市”新政里，將屬于制度的內(nèi)容都隨意放松和改變了；二是看結(jié)果，如果采取變動(dòng)的措施，導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng)超出合理區(qū)間，即便調(diào)整是屬于地方有權(quán)決定的具體政策，也要對(duì)政策調(diào)整的后果負(fù)責(zé)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)或2個(gè)月左右恢復(fù)正常水平
證券時(shí)報(bào)記者：隨著國內(nèi)疫情得到較好控制，各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn)，多地售樓處也逐漸開放，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積雖仍同比大幅下降，降幅分別為7.7%和26.3%，但降幅已經(jīng)較前兩個(gè)月大幅收窄8.6和13.6個(gè)百分點(diǎn)，您預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)可以恢復(fù)到正常水平？對(duì)房企應(yīng)對(duì)疫情沖擊有何建議？
倪鵬飛：如果沒有疫情反復(fù)及其他意外事件的沖擊，按照目前的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售應(yīng)該能夠在2個(gè)月左右恢復(fù)到正常水平。但恢復(fù)到正常水平不意味著保持著每年大致的增長速度，事實(shí)上，疫情及其衍生的全球經(jīng)濟(jì)等問題將影響2020年甚至更長時(shí)間的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是結(jié)構(gòu)性影響還是比較大的。
在房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈、銷售下降、資產(chǎn)負(fù)債率高企、資金壓力巨大的背景下，疫情以及相關(guān)形勢(shì)的變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說更是雪上加霜。建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，第一，加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)。在堅(jiān)持常態(tài)化防疫基礎(chǔ)上根據(jù)形勢(shì)變化及時(shí)調(diào)整防疫策略。在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，適度加快開工、施工和竣工進(jìn)度。第二，加快銷售。主動(dòng)調(diào)整預(yù)期，適當(dāng)下調(diào)房?jī)r(jià)，完善線上線下銷售方式，加快銷售回款；第三，主動(dòng)降杠桿。除了申請(qǐng)債務(wù)展期外，一方面，放棄盲目擴(kuò)張戰(zhàn)略，制定切合實(shí)際審慎安全而不是冒進(jìn)高周轉(zhuǎn)的發(fā)展目標(biāo)。另一方面，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，降低負(fù)債率。第四，主動(dòng)兼并重組。通過企業(yè)并購，轉(zhuǎn)讓股權(quán)，重組債務(wù)。第五，加快實(shí)施轉(zhuǎn)型升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整。
三箭齊發(fā)嚴(yán)防資金違規(guī)流入樓市
證券時(shí)報(bào)記者：為應(yīng)對(duì)疫情沖擊，國家出臺(tái)了一系列金融政策紓困中小企業(yè)，不過，近期部分城市卻出現(xiàn)了信貸資金違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象，引起監(jiān)管部門的高度關(guān)注。您認(rèn)為，在中央再三強(qiáng)調(diào)“精準(zhǔn)滴灌”的背景下，仍有違規(guī)行為的原因是什么？在當(dāng)前寬松的貨幣環(huán)境下，您對(duì)如何嚴(yán)防資金流入樓市有何監(jiān)管建議？
倪鵬飛：主要原因還是深層的利益機(jī)制問題。首先，企業(yè)和住戶部門有動(dòng)機(jī)。一方面，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加艱難。本來一些實(shí)體企業(yè)尤其中小企業(yè)就利潤微薄、生存艱難，受此沖擊有的訂單消失、有的市場(chǎng)萎縮、有的還不具備復(fù)工復(fù)產(chǎn)條件，繼續(xù)投資存在風(fēng)險(xiǎn)，而臨時(shí)應(yīng)急投資新行業(yè)也缺乏相應(yīng)的條件和準(zhǔn)備。另一方面，炒房機(jī)制沒有完全消失。相對(duì)于其他的投資，房地產(chǎn)仍然被認(rèn)為相對(duì)優(yōu)質(zhì)的投資品。同時(shí)在疫情及外部事件沖擊不特別嚴(yán)重的情況下，不動(dòng)產(chǎn)也是具有一定的避險(xiǎn)作用的資產(chǎn)。這樣國家紓困中小企業(yè)的信貸政策，從動(dòng)機(jī)上有可能被個(gè)別企業(yè)和個(gè)人所“移花接木”地利用。
其次，金融機(jī)構(gòu)也有自身利益考慮。事實(shí)上，商業(yè)銀行有理由也有能力對(duì)貸款資金進(jìn)行追蹤監(jiān)管，并能夠避免以上情況的出現(xiàn)。問題是：基于目前的環(huán)境，一些商業(yè)銀行對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)投資的選擇也存在與企業(yè)一樣的共識(shí)。商業(yè)銀行被要求增加中小企業(yè)紓困貸款，但其確實(shí)面臨未來這些貸款變成呆壞帳的風(fēng)險(xiǎn)。所以，至少在理論上，商業(yè)銀行為減少風(fēng)險(xiǎn)考慮，沒有積極性去進(jìn)行監(jiān)管甚至產(chǎn)生合謀進(jìn)行房地產(chǎn)投資。
未來我認(rèn)為應(yīng)該三箭齊發(fā)解決這個(gè)問題：第一，針對(duì)這個(gè)新出現(xiàn)的問題，應(yīng)該完善對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管制度，扎好監(jiān)管“籬笆”。第二，要建立商業(yè)銀行支持實(shí)體中小企業(yè)紓困貸款的損失補(bǔ)償和風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)倷C(jī)制。既然政府要求商業(yè)銀行參與支持紓困中小企業(yè)，政府應(yīng)該對(duì)商業(yè)銀行這些信貸在未來可能出現(xiàn)的損失和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、分?jǐn)偟茸龀稣咝园才拧Ｔ俅�，加快房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)和要素市場(chǎng)建設(shè)，讓實(shí)業(yè)投資和其他投資比房地產(chǎn)投資更有比較利益。
來源：證券時(shí)報(bào)
編輯：wangdc
