“從目前情況看，確實一些地方房企拿地積極起來了，拿地自然涉及資金投入，但并不是有了非�？焖俚脑鲩L，而是從相對偏淡到慢慢走向復蘇的狀況，這是經濟復蘇過程中正常行為。從全年來看，也不見得會出現(xiàn)大規(guī)模資金流入房地產狀態(tài)�！� 6月2日，植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平在接受中國房地產報記者獨家專訪時表示。
6月1日，央行、證監(jiān)會、發(fā)改委等八部委聯(lián)合發(fā)文，要求商業(yè)銀行把經營重心和信貸資源從偏好房地產、地方政府融資平臺，轉移到中小微企業(yè)等實體經濟領域。對此，連平表示，放貸偏好轉移，未必就意味著收緊，未來按揭貸款仍可以保持一定的增長，比如可以與人民幣貸款12%-13%的平均增速水平相近，2015-2019年其平均增速達16.1%。隨著人口流動、新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域經濟一體化發(fā)展，房地產長期還是有需求的。
中國房地產報：八部委聯(lián)合發(fā)文，要求銀行將信貸資源從偏好房地產、地方融資平臺轉移，為什么會做出這種要求？這釋放了什么信號？
連平：從目前中國銀行業(yè)貸款投向實際情況看，房地產相關貸款在貸款總量中所占比重是不低的。其中，開發(fā)貸所占比重不算高；但個人按揭貸款最近幾年增長較快，過去5年個人按揭貸款占當年金融機構新增人民幣貸款比例在16%左右，2019年為16.2%，比十年前提高了7-8個百分點。此外，還有一些給工商企業(yè)的貸款，是以房地產為抵押的，這類貸款與房地產也有比較密切的關系。十多年來，商業(yè)銀行貸款還有一個傾向是，其中不少貸款投向地方融資平臺，這部分所占比例也是不低的。
這種情況與中國經濟長期以來的發(fā)展結構有關。中國房地產價值總量比較大，尤其一二線城市房價比較高，個人資產中房地產資產占比較大。中國房地產總體規(guī)模世界第一，雖然經濟規(guī)模不如美國，但房地產規(guī)模已經超過美國了，相應的銀行放貸也會有一個不低的比例。另外一個事實是，中國長期以來投資增長較快，而投資中基礎設施投資始終是一個重要組成部分，尤其是2009年以后，基建投資快速增長。盡管近年來基建投資增速持續(xù)放緩，銀行放貸上仍有這種傾向，即出于風險的把控，更愿意與地方融資平臺發(fā)展業(yè)務關系，因為地方平臺多少含有地方政府信用的“背書”。而在對中小微企業(yè)放貸方面，由于近年來監(jiān)管部門要求銀行不斷加大對中小微企業(yè)的支持，所以現(xiàn)在中小微企業(yè)貸款比重正在上升。
為了更好服務實體經濟，未來商業(yè)銀行需要改變風險偏好，創(chuàng)新內部激勵和約束機制以及業(yè)務流程，要更多運用金融科技的手段來識別風險，而不應是完全靠抵押來發(fā)放貸款，從防控風險的角度來看這種做法過于簡單；也不應該只看是不是政府支持的項目。有些新興的、高科技企業(yè)有很好的發(fā)展前景，但是沒有房產可用來抵押，企業(yè)的發(fā)展就難以得到金融的有效支持。
中國房地產報：近期部分房企拿地火熱，深圳等地房價再度上漲，這背后是不是存在，寬松貨幣環(huán)境下資金流入房地產？此次文件的出臺是不是也是出于這方面的考慮？
連平：從目前情況看，確實一些地方房企拿地積極起來了，拿地自然涉及資金投入。但并不是有了非�？焖俚脑鲩L，是從相對偏淡到慢慢走向復蘇的狀況。今年一季度，疫情沖擊很大，房地產投資、銷售等方面均明顯收縮，按揭貸款同比下降7.4%，增速處于歷史低位。這個階段過后，市場出現(xiàn)一定程度的反彈，一些房企拿地規(guī)模加大，這并不奇怪，也可以說是經濟復蘇過程中的正常行為。從全年來看，也不見得會出現(xiàn)大規(guī)模資金流入房地產的狀態(tài)。
從土地供給方面看，地方政府也不可能短期內大規(guī)模集中推出土地，即便推出大量土地，開發(fā)商也未見得去買。除了土地供給管理因素外，畢竟大量土地集中推出，會抑制土地價格；將來住宅的供給會明顯增長，還會影響到住宅的價格，開發(fā)商也會把握節(jié)奏。個別城市房價小幅度上漲，比如深圳，部分城市土地成交較多等，主要還是經濟在朝著恢復過程中的具體表現(xiàn)。
中國房地產報：未來會不會出現(xiàn)更大規(guī)模資金流入房地產，導致房價進一步上漲？
連平：從國家最近推出的幾個重要文件來看，比如要素流動體制改革、新型城鎮(zhèn)化、市場經濟體制的改革等，其中提到區(qū)域經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化發(fā)展，以及都市圈、城市群發(fā)展，這些都會帶來人口進一步向城市群和重要城市流動，必然帶來持續(xù)增長的房地產需求，從而可能帶來局部城市房價上漲的壓力。這需要相關部門在土地供給和住宅建設管理方面很好地與人口流動方向相匹配，讓房地產市場保持一個平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。
中國房地產報：此次八部委要求銀行信貸偏好從房地產、地方融資平臺轉移，是否意味著未來商業(yè)銀行將減少對這兩個領域的貸款投放額度呢?預計房地產貸款政策會收緊嗎？
連平：監(jiān)管部門提出這些要求可能會有一些短期的考量，但主要并不是著眼于短期的，更多是出于中長期考慮。目前開發(fā)貸所占比重其實并不高，2020年一季度為7.4%，現(xiàn)在可能要注意的是個人按揭貸款，最近幾年曾有過按揭貸增速比快的跡象，在監(jiān)管調控方面也有過一些措施來適當控制按揭貸增速，未來必要時依然可以適當地加以調控。在地方融資平臺建設方面，更多還需要政策上的窗口指導，當然必要時候也可以設置相關的增長比例上的限制。通過這些辦法來穩(wěn)住整個局面，避免出現(xiàn)過度增長的情況。但目前疫情過后經濟處在恢復過程之中，相關政策可能以正面促進銀行支持小微企業(yè)為主。
最近這些年問題確實是存在的，需要進行改善，但未必就意味著政策收緊。未來按揭貸款仍可以保持一定的增長，比如可以與人民幣貸款12%-13%的平均增速水平相近，2015-2019年其平均增速達16.1%。經過一段時間的調整，銀行的風險偏好、貸款結構就會得到改善。在融資平臺投放規(guī)模上，不一定需要給出太多硬性規(guī)定，畢竟國家大規(guī)模項目建設還是需要銀行來支持的。隨著人口流動、新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域經濟一體化發(fā)展，房地產長期還是有需求的。
來源：中國房地產報
編輯：wangdc
