房訊網(wǎng)訊 2020年7月23日下午，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會在中糧置地廣場召開全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會半年會暨會長交流會，主題為：把脈市場走向，解碼商辦未來。聚焦抗疫工作進(jìn)入常態(tài)化背景下商業(yè)地產(chǎn)市場形勢分析與應(yīng)對，聽取業(yè)內(nèi)專家對商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析和解讀，并探討預(yù)測了商業(yè)地產(chǎn)市場未來趨勢與策略應(yīng)對，集合行業(yè)智慧與力量，提振行業(yè)信心與期望，推動商業(yè)地產(chǎn)的修復(fù)與回暖。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱主持會議。
堅朗五金副總裁白寶萍、金融街（北京）置地有限公司副總經(jīng)理鮑曉菁、中科產(chǎn)城董事長郭瑩輝、中海商業(yè)北京公司總經(jīng)理李佳林、中信和業(yè)（中國尊）副總經(jīng)理羅能鈞、中耀盛世董事總經(jīng)理馬耀揚、華潤置地華北大區(qū)寫字樓部總經(jīng)理齊淑芳、嘉豐達(dá)集團(tuán)董事長汪浩、國貿(mào)物業(yè)總經(jīng)理魏凱、電子城高科副總裁張南、隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長張毅、遠(yuǎn)洋集團(tuán)寫字樓事業(yè)部副總經(jīng)理黃志達(dá)、藍(lán)光文商旅集團(tuán)京津區(qū)域總經(jīng)理李璐璐、高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海、高力國際研究部董事陸明、金地商置華北區(qū)域商辦營銷總監(jiān)侯智猛、遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理助理王默、北京金隅文化科技發(fā)展有限公司副總經(jīng)理肖博、鴻坤產(chǎn)業(yè)集團(tuán)區(qū)域銷售總經(jīng)理翁芳華、中糧置地廣場營銷總監(jiān)任偉等30位全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、常務(wù)理事參會并展開熱切的交流與討論。
中科產(chǎn)城董事長郭瑩輝參與副會長交流討論，從三個層面分析了國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃、政策刺激對寫字樓市場和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響。
(一)宏觀政策層面，刺激力度空前
政策刺激力度空前，對于土地、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成一種強(qiáng)勢的政策推動力，有利于啟動內(nèi)需，盤活資金與土地。2019年-2020年國家有關(guān)部門陸續(xù)發(fā)布了三個關(guān)聯(lián)的政策。
--《關(guān)于推進(jìn)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》
2019年5月28日國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》，國家級經(jīng)開區(qū)要從傳統(tǒng)承載經(jīng)濟(jì)、制造業(yè)的發(fā)展目標(biāo)變成創(chuàng)新高地，以此釋放了土地和創(chuàng)新的紅利。此政策允許國家級經(jīng)開區(qū)開發(fā)主體上市，表示在國有平臺的基礎(chǔ)上，歷史遺留的投資問題、融資問題、資產(chǎn)變現(xiàn)等問題可通過市場化途徑解決。在國家級經(jīng)開區(qū)層面的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和地產(chǎn)開發(fā)配套等方面，政府給予政策支持。傳統(tǒng)地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商以及政府平臺公司應(yīng)充分利用此政策。
--新基建
2020年3月4日，中央政治局常務(wù)委員會提出"加快推進(jìn)國家規(guī)劃已明確的重大工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度"，"新基建"成為廣受社會關(guān)注的熱詞。
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、基建投資導(dǎo)向與主體上發(fā)生了重大改變。基建通常是政府傳統(tǒng)投資項目，而園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資一般通過市場化途徑解決。 "新基建"引起了地產(chǎn)商、金融機(jī)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)方的關(guān)注。無論是疫情后作為國家提振經(jīng)濟(jì)的一個國家戰(zhàn)略，還是作為地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的政策指引，新基建已引起了各方的注意，如何通過新基礎(chǔ)尋找產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的突破口。大家可關(guān)注此方面的投資機(jī)會。
--《關(guān)于促進(jìn)國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》
2020年7月17日國務(wù)院頒布了《關(guān)于促進(jìn)國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，對我國169家高新區(qū)的功能定義和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新進(jìn)行了總體指導(dǎo)，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成果轉(zhuǎn)化、產(chǎn)城融合、地產(chǎn)開發(fā)等一系列領(lǐng)域的支持力度都達(dá)到了一個新的高度。產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新需要城市生活配套、政策與資金支持、組織機(jī)構(gòu)調(diào)整。這些理念在過往的政策里有所體現(xiàn)，此次新政依舊存在，諸如關(guān)于高新區(qū)開發(fā)主體上市事宜，與去年政策允許經(jīng)開區(qū)主體上市的規(guī)定相同。關(guān)于人才流動方面，對于創(chuàng)新人員年齡超過65歲的規(guī)定，政策里亦有體現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)物業(yè)必然會隨著產(chǎn)業(yè)及人口的釋放而產(chǎn)生。
除以上三個大的國家層面的政策外，國家部委專項、自貿(mào)區(qū)、示范區(qū)等相關(guān)政策也在陸續(xù)發(fā)布，通過政策層層疊加，對于土地、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成一種強(qiáng)勢的政策推動力，激活資金與盤活資土地，以啟動國家內(nèi)需，政策支持力度是前所未有的。
(二)市場開發(fā)層面，投資熱情不減
商辦和產(chǎn)業(yè)物業(yè)投資差異很大，北京商辦物業(yè)投資目前已趨近飽和，北京四五環(huán)區(qū)域內(nèi)是商辦，五環(huán)區(qū)域以外是產(chǎn)業(yè)園。商辦物業(yè)的投資具有金融工具的特點，但產(chǎn)業(yè)物業(yè)非融資工具，亦非對沖資產(chǎn)貶值的措施，產(chǎn)業(yè)物業(yè)為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體。因政策層面的原因，北京不允許再有產(chǎn)業(yè)物業(yè)，北京工業(yè)用地市場非常蕭條。亦莊和大興的工業(yè)用地售價格100萬元/畝，而順義產(chǎn)業(yè)目前雖相對弱于以上兩區(qū)，但工業(yè)用地售價300萬元/畝。雖然土地價格不高，因苛刻的工業(yè)用地銷售政策，北京市場非常蕭條。但是在珠三角、成渝、長三角區(qū)域，尤其珠三角、長三角區(qū)域目前的工業(yè)用地市場表現(xiàn)活躍。長三角地區(qū)的工業(yè)用地售價20-30萬元/畝，僅為北京的1/5。長三角地區(qū)的政府摒棄了傳統(tǒng)的土地財政政策，但對土地的產(chǎn)值稅收有要求，比如杭州，要求一畝地稅收與產(chǎn)值達(dá)到一兩千萬元。純工業(yè)用地價格更低，甚至每畝土地價格低至十幾萬元。當(dāng)?shù)卣晌械谌綑C(jī)構(gòu)招商，此方面的支持力度較大。近日，天津已經(jīng)徹底放開了工業(yè)用地銷售禁令，但北京政策未變化。天津放開工業(yè)用地銷售禁令，下一步，北京產(chǎn)業(yè)會轉(zhuǎn)移、外溢，伴隨著新一輪投資商的投資轉(zhuǎn)型。
另外一個需要考慮的問題是，地方政府對產(chǎn)城融合是如何理解的。目前政府會主動提供配套設(shè)施及服務(wù)，但不包括一線和省會級城市。由于政府的實際財政壓力和經(jīng)濟(jì)不景氣，對于準(zhǔn)一線、二線以下城市的產(chǎn)城融合模式政府會主動配合。因為天津工業(yè)用地放開銷售限制的刺激，其它地方又出現(xiàn)了利用工業(yè)用地勾住宅用地的現(xiàn)象。此領(lǐng)域投資層面的機(jī)會更多一些，尤其需關(guān)注深圳城市更新政策等。深圳政府允許投資商、開發(fā)商、產(chǎn)業(yè)方與村級別的政府直接對接，相關(guān)產(chǎn)業(yè)運作成功后，政府的招商補(bǔ)貼再行發(fā)放。深圳政府的政策力度、產(chǎn)城融合模式、城市更新的政策會刺激社會投資、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，促進(jìn)城市功能改變。
以往金融機(jī)構(gòu)對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資不感興趣，今年部分金融機(jī)構(gòu)主動尋找項目，回報率達(dá)到7%以上，金融機(jī)構(gòu)開始關(guān)注產(chǎn)業(yè)物業(yè)中持有型物業(yè)的領(lǐng)域的投資。
(三)物業(yè)用戶層面，選擇日趨多樣
生態(tài)化辦公趨勢明顯，奧森公園總共13棟別墅，中科產(chǎn)城目前負(fù)責(zé)此項目的招商運營，租金不低，其不次于國貿(mào)地區(qū)的辦公樓宇。從寫字樓里出來一部分客群，更看重低密度、花園辦公。疫情后商戶對于辦公品質(zhì)的追求，類似當(dāng)年非典后大家往郊區(qū)買住宅、辦公。現(xiàn)象也許是暫時的，疫情過后情況還會變化，畢竟低密度辦公通常都在城鄉(xiāng)結(jié)合部。
物業(yè)使用效率需要提升，商辦把樓層空間用到極致，人多便會減少使用面積，但是員工可以分時使用。比如，有公司把辦公室搭成帳篷，員工在辦公室休息，不用通勤�？梢姡虘魧τ谧饨鸨容^敏感，利用效率可以對沖高租金。
客戶向郊區(qū)化延伸。比如，寫字樓客戶因為成本原因向郊區(qū)產(chǎn)業(yè)園遷移。上海部分客戶直接移到郊區(qū)辦工。農(nóng)業(yè)綜合體環(huán)境良好，可把綜合體改成眾創(chuàng)空間、商務(wù)辦公，環(huán)境良好，但通勤時間較長�？蛻衄F(xiàn)在基于成本、品質(zhì)等因素考慮，選擇的辦公物業(yè)也越來越多元化。
來源：房訊網(wǎng)
