“這場全球性的災(zāi)難，影響是全要素、全生態(tài)和全鏈條的，最近，北京疫情又有反復(fù)，影響的‘長尾效應(yīng)’還在繼續(xù)。”對于未來，當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬并不諱言他的擔(dān)憂。
在他看來，疫情對全產(chǎn)業(yè)鏈都造成了較大沖擊，土地供應(yīng)側(cè)，土拍延期或出讓暫停而出現(xiàn)斷層；生產(chǎn)供給側(cè)，商品房的持續(xù)開發(fā)和上市無法保障；市場消費側(cè)，銷售周期紊亂導(dǎo)致最嚴重的時候，購房的消費行為幾近暫停；企業(yè)經(jīng)營側(cè)，現(xiàn)金回款受阻而運轉(zhuǎn)降速。但他也堅信，當(dāng)代置業(yè)經(jīng)歷20年的發(fā)展，已經(jīng)形成了足夠的韌性，去應(yīng)對短期的不可預(yù)知風(fēng)險。
中國房地產(chǎn)報：你對房地產(chǎn)市場下半年的信心如何？你認為對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，下半年面臨的最大挑戰(zhàn)是什么？
張鵬：關(guān)于房地產(chǎn)接下來的趨勢，總結(jié)起來就是短期很艱辛，中期樹信心，長期看創(chuàng)新。具體說，第一，短期有艱辛。疫情對房地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)短期沖擊較大，在土地供應(yīng)、項目供應(yīng)、市場消費信心、企業(yè)經(jīng)營等都面臨著較大的壓力，短期發(fā)展較為艱辛。第二，中期樹信心。本次疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊是有限的，從時間維度看更多影響短期市場；從空間維度來看影響更多集中在湖北等疫情較為嚴重的區(qū)域。目前房地產(chǎn)行業(yè)依然是經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定器，相信隨著疫情的結(jié)束以及適度寬松政策的釋放，房地產(chǎn)行業(yè)中長期依然會平穩(wěn)發(fā)展。目前看，很多地方已經(jīng)出臺了相應(yīng)的應(yīng)對措施，來推動房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)發(fā)展，回歸常態(tài)。我們相信只要是戰(zhàn)略明確、模式清晰、經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)，特別是具備差異化核心競爭力的企業(yè)，自身抗風(fēng)險能力更強，在市場逐漸恢復(fù)之后也勢必將更加快速的恢復(fù)，穩(wěn)健的發(fā)展。第三，長期看創(chuàng)新。本次疫情勢必會催生出一系列新的創(chuàng)新機遇，在“房住不炒”和“三穩(wěn)”基調(diào)下，在行業(yè)集中度持續(xù)提高、增量市場向存量轉(zhuǎn)變等趨勢下，我覺得在數(shù)字化創(chuàng)新、產(chǎn)品、商業(yè)模式等維度的創(chuàng)新可能需要整個行業(yè)去深度思考，創(chuàng)新才是發(fā)展的可持續(xù)生命力。
下半年最大的挑戰(zhàn)是受疫情影響下的回款不足導(dǎo)致全年業(yè)績目標受損，再加上行業(yè)融資環(huán)境的不穩(wěn)定因素，可能會催生行業(yè)進一步洗牌。但對當(dāng)代而言，這次危機卻可能是機遇，經(jīng)歷此次疫情后，客戶一定會更加注重建筑和社區(qū)的舒適健康和安全防疫，未來綠色健康建筑和綠色健康社區(qū)必將受到客戶青睞。
中國房地產(chǎn)報：今年疫情給所有行業(yè)都帶來了沖擊，當(dāng)代置業(yè)在銷售和拿地方面是否有調(diào)整？
張鵬：此次疫情沖擊將覆蓋全行業(yè)絕大多數(shù)企業(yè)。疫情之初，需求受抑、復(fù)工延期、線下售樓處關(guān)閉等因素疊加，整個行業(yè)的銷售受到了一定程度影響，出現(xiàn)了一定程度的下滑，但是這種影響是暫時的、有限的、可控的，具體原因體現(xiàn)在四個方面。第一，疫情影響具有時空的局限性；第二，扶持政策頻出有效加速了市場回暖；第三，企業(yè)線上線下聯(lián)動創(chuàng)新營銷及時對沖了疫情影響；第四，綠色健康產(chǎn)品更受客戶青睞，成為新的剛需，將迎來發(fā)展契機。
在銷售目標設(shè)置方面，年初整個行業(yè)的銷售受疫情和客戶需求延遲的影響，會有小幅回落，但公司及時采取了多重措施如調(diào)整推盤節(jié)奏、強化線上線下互動、創(chuàng)新營銷手法等措施對沖影響。隨著各地政策的出臺以及市場信心的逐步恢復(fù)，銷售狀況恢復(fù)明顯，我們有信心，所以全年銷售目標不會受影響。
在拿地策略方面，我們將繼續(xù)圍繞著長三角城市群、粵港澳大灣區(qū)、京津冀城市群、長江中游城市群、成渝城市群等五大城市群，以及西安、太原、重慶、合肥、武漢、長沙、青島、成都等具有投資潛力的二線城市進行布局，保持既有布局城市的深耕，并機會性進入經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場基本面好、人口基數(shù)大、產(chǎn)業(yè)發(fā)展有潛力的城市。
今年的拿地計劃預(yù)計在600億元貨值左右，具體看市場實際情況進行安排。根據(jù)疫情的影響情況，我們對疫情影響嚴重的區(qū)域，比如湖北省，拿地計劃會適當(dāng)調(diào)減，其他受疫情影響不明顯的大灣區(qū)、華東城市群，以及當(dāng)代置業(yè)深耕的城市，預(yù)計會有適當(dāng)增加。
中國房地產(chǎn)報：對于完成今年的銷售目標是否感到有壓力？
張鵬：企業(yè)的韌性是穿越周期的關(guān)鍵，此次疫情，企業(yè)的韌性的意義就在于充分利用下半年的策略組合和時空騰挪，把上半年失去的業(yè)績補上來，保證全年的目標不動搖。今年我們的核心工作就是聚焦穩(wěn)健的現(xiàn)金流和強化差異化的產(chǎn)品力，保證全年業(yè)績的如期完成。
在投資方面，堅持聚焦都市圈和核心一二線城市，機會進入三四線城市，拿好地，拿快地，產(chǎn)業(yè)協(xié)同獲地、招拍掛、收并購、股權(quán)投資、小股操盤等多種形式齊頭并進，加速擴大公司土儲規(guī)模。
在操盤方面，我們針對不同的項目資質(zhì)，確保項目又好又快推進，樁基開工、大區(qū)開工、出正負零、結(jié)構(gòu)封頂、竣工備案、交付入伙等按照結(jié)點完成。在營銷方面，加強線上體驗中心，出臺新的營銷策略等，為疫情恢復(fù)后銷售的回暖奠定了基礎(chǔ)，目前正在逐步轉(zhuǎn)化為來客量和成交量。在管理方面，進一步優(yōu)化標準化流程與運營。
中國房地產(chǎn)報：你認為今年房企的融資環(huán)境如何？由于全球疫情影響，海外發(fā)債也受影響，當(dāng)代置業(yè)未來會從哪些方面拓寬融資渠道？
張鵬：我們認為，今年兩會提出“靈活適度”，是在之前“松緊適度”的基礎(chǔ)之上的進階，強調(diào)了靈活化、個性化、定制化貨幣政策的重要價值，一方面是貨幣手段的多元化釋放，另一方面是針對不同行業(yè)、不同區(qū)域的定制化釋放。這是在當(dāng)前這種經(jīng)貿(mào)形勢不穩(wěn)定的情況下的創(chuàng)新之舉，有利于充分利用貨幣杠桿，有效發(fā)揮經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展有形之手的價值。
值得說明的是，此次政府報告特意提出創(chuàng)新直達實體經(jīng)濟的貨幣政策工具，是對前期政策的一個“補丁”，避免過多資金流向“房地產(chǎn)”等領(lǐng)域，喪失對實體經(jīng)濟的有效扶持，從而推高熱點城市房價。6月18日召開的陸家嘴論壇，釋放出了很多最新的政策風(fēng)向，其中特別強調(diào)了要積極探索金融、科技和產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)與三角互動方面進行新探索，引領(lǐng)未來策發(fā)展。我們預(yù)計，未來的資金監(jiān)管將基本維持目前水平，準入門檻和資金發(fā)放機制將趨完善，房地產(chǎn)的資金政策將繼續(xù)平穩(wěn)推進，適度偏緊的主基調(diào)并未發(fā)生實質(zhì)性改變。
對于當(dāng)代置業(yè)而言，主要在以下方面做了大量的工作。首先，打通融資的經(jīng)脈。搭建多層次、全方位、立體化的融資體系，信貸、境內(nèi)外債券、信托、股權(quán)、夾層融資、資產(chǎn)證券化、供應(yīng)鏈融資、銷售回款等能融盡融。第二，優(yōu)化資金規(guī)劃。要立足長期發(fā)展，通盤資金配置，杜絕出現(xiàn)三個錯配——資本錯配、資源錯配、資產(chǎn)錯配。第三，保持安全裕度。融資規(guī)模、融資成本的控制要量力而行，行情好、擴張規(guī)模的階段適當(dāng)提高杠桿，而市場下行、穩(wěn)健經(jīng)營時期要降低負債，核心在于把握現(xiàn)金流、利潤率、負債率鐵三角平衡。
2020年，公司先后成功發(fā)行了兩筆綠色優(yōu)先票據(jù)，利率較2019年同期大幅下降，也表明了市場投資者對公司穩(wěn)健的財務(wù)情況及綠色科技發(fā)展前景持續(xù)看好。我們相信，公司的融資環(huán)境和融資能力將持續(xù)改善和提升。
來源：中國房地產(chǎn)報
編輯：wangdc
