房訊網(wǎng)訊 2020年12月25日，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"重壓與重生：新格局下新商辦的新未來"。來自地產界、金融界、學術界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過500位嘉賓出席論壇，聚焦運營管理、市場趨勢、智慧園區(qū)、產業(yè)升級、數(shù)字商辦五大核心議題，熱議構建新格局下的新商業(yè)新辦公新園區(qū)新居住，重塑商業(yè)地產行業(yè)新未來。
論壇由全聯(lián)房地產商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產商會寫字樓分會承辦，從宏觀經濟形勢與房地產市場出發(fā)，著眼于科技地產與運維管理、產業(yè)升級與城市更新、智慧辦公與智慧園區(qū)，探討商辦的未來和未來的商辦。年會采取現(xiàn)場交流+線上直播的形式，50家權威主流媒體及地產、財經等專業(yè)媒體，對本次會議進行了直播和報道，101萬人次在線觀看了年會直播。
高力國際華北區(qū)董事總經理 嚴區(qū)海
高力國際華北區(qū)董事總經理嚴區(qū)海在論壇上發(fā)表主題演講，對2020年北京商業(yè)地產市場進行回顧并對2021年進行展望。他表示，十三五期間，北京寫字樓經歷了從市場平穩(wěn)期向高供應期過渡的階段，2021年北京寫字樓市場將迎來供應高峰，單年新增供應量或接近157萬平方米，市場存量租戶的競爭將變得更加激烈。十四五時期，隨著2021年供應高峰的結束，在服務業(yè)擴大開放和自貿試驗區(qū)的兩區(qū)建設的大背景下，改革開放和創(chuàng)新引領推動需求回升，北京進入高質量發(fā)展階段，寫字樓市場將進入3-5年的去化周期。
以下是嚴區(qū)海演講實錄：
回顧整個北京商辦市場，包括甲級寫字樓，乙級寫字樓和商務園區(qū)。截至2020年四季度寫字樓總存量已達到1873萬平方米，其中超甲級寫字樓有188萬平方米，甲級寫字樓和乙級寫字樓存量大致相當，都在840萬平方米左右。在區(qū)域分布上，CBD區(qū)域依舊占比最高，約占25%；麗澤區(qū)域隨著近年來新項目的陸續(xù)入市，所占比重逐漸提升。
2020年四季度北京寫字樓市場表現(xiàn)
四季度全市甲級寫字樓凈吸納值去除預租影響后，為7.6萬平方米，基本恢復至疫情前市場的歷史平均水平。其中，望京-酒仙橋區(qū)域單季度凈吸納值約4.4萬平方米。本季度市場大面積需求主要來自于互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)公司的需求繼續(xù)拉動整個市場。2020年全年，甲級寫字樓市場凈吸納值為12萬平方米。
四季度共三個項目入市，分別為位于麗澤區(qū)域的平安金融中心、遠洋銳中心和位于石景山區(qū)域的中海大廈C、D座，全年共迎來60萬平方米新增供應。受到疫情影響，2020年部分項目有所延期，2021年全市甲級寫字樓將迎來供應高峰期，預計全年新增供應將達到157萬平方米。
受到新增供應的影響，四季度市場空置水平環(huán)比上漲2.0個百分點至19.4%，同比上漲3.5個百分點，創(chuàng)下了十年來北京市場空置率的新高，符合在今年一季度向市場發(fā)布的對于年底空置率超過18%的預測。在三期疊加的影響下，基于宏觀經濟增長穩(wěn)步復蘇、北京疫情有效防控和寫字樓需求中性釋放的基礎條件，預計供需失衡的態(tài)勢在明年仍會加劇，空置水平將持續(xù)攀升，或將于明年觸頂。
四季度市場租金延續(xù)了下調的趨勢，但降幅有所收窄，市場平均凈有效租金從2019年底每平方米每月383元降到351元，同比降幅達到8.4%，整體租金同比降幅創(chuàng)近十年記錄。這個值比2017年第二季度北京的歷史最高值400元每平米每月降低了13%左右，可以視為兩年跌了13%。預計隨著本輪供應高峰的結束，明年租金依舊處于下降通道，但降幅應該會小于今年，在下半年將開始進入探底階段。
回顧2020年四季度各個商圈的表現(xiàn)，望京-酒仙橋、亞奧、麗澤三個子市場在四季度表現(xiàn)亮眼，其中望京和亞奧兩個子市場單季度空置率下降，租金小幅回彈；麗澤區(qū)域受新增供應影響空置率升高，但市場依舊趨于穩(wěn)定去化的階段，空置率同比下降了12.5個百分點，該區(qū)域最近有兩宗大面積租賃成交，分別是某金融企業(yè)租了4萬平方米，國內某領先的高科技公司租了5.7萬平方米，這兩個交易提升了整體市場的信心。燕莎圈圈表現(xiàn)比較差，租金在一年的時間內下降了11.8%，這是因為該商圈沒有特別主力的產業(yè)導致。
北京成熟產業(yè)園市場表現(xiàn)
北京成熟產業(yè)園市場存量達1442萬平方米，整體表現(xiàn)為空置率下降，租金小幅下調。對比寫字樓市場，產業(yè)園市場的需求回升在四季度表現(xiàn)得更為強勢，單季度接近10萬平方米的凈吸納量，全年吸納達到15萬平方米，其中四季度貢獻了66%。望京-酒仙橋和上地在四季度表現(xiàn)出非常強的需求，單季度凈吸納量都超過了5萬平方米，得益于兩個區(qū)域非常強的互聯(lián)網(wǎng)科技的產業(yè)聚集效應。
受新增供應影響，預計產業(yè)園市場空置水平將在2021年觸及階段性高點，從2022年開始，成熟產業(yè)園市場會進入3年左右的去化周期，空置水平開始回調，整體租金水平將觸底回升。
目前成熟產業(yè)園市場大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產業(yè)園區(qū)內，其中主要以互聯(lián)網(wǎng)科技類公司為主�；ヂ�(lián)網(wǎng)科技公司約占全年5000平方米以上成交的四成，第二個支柱性行業(yè)則是金融，約占比18%。
十三五時期市場趨勢總結
整體十三五期間，北京寫字樓經歷了從市場平穩(wěn)期向高供應期的過渡。2018年以前，市場供需處于比較合理的節(jié)奏，空置率維持在10%左右；2018年起期，市場進入高供應時期，到2020年，伴隨著疫情防控常態(tài)化期、經濟下行期和產業(yè)結構調整期三期疊加的影響，整體市場空置率持續(xù)攀升。值得注意的是，2020年下半年開始，市場需求正穩(wěn)步釋放提升，凈吸納值呈現(xiàn)了上升的趨勢，主要需求來源于麗澤、亞奧和望京-酒仙橋市場。
2018年以前，北京甲級寫字樓市場供需比一直處于比較合理的范圍，長期維持在2倍以內；供需不平衡問題從2019年開始凸顯，尤其是受2020年疫情影響，新增供需比上漲到接近5倍，剔除自用和預租影響后該比例可達到20倍，可見北京市場的供需不平衡問題非常嚴重。
租金在市場平穩(wěn)時期穩(wěn)定攀升，至2018年年中達到最高值，為每平方米每月404.5元，之后從高點起連續(xù)三年回調，合計調整幅度接近13%。空置率也是在2018年年底之后繼續(xù)攀升，一直攀升到2020年四季度的19.4%。2020年北京全辦公業(yè)態(tài)的市場租金規(guī)模約890億元，實際值在730億元左右，差值約160億元，差額便是由于市場空置率產生的。
十四五時期市場研判
對十四五時期進行分析，隨著2021年供應高峰的結束，市場將逐步進入去化周期。2021-2024年市場年均供應量為54萬平方米。受疫情下項目延期入市影響，2021年單年的供應量將達到157萬平方米，主要的供應量來自于麗澤區(qū)，約59萬平方米；中服地塊北區(qū)開建項目將于2021年全部竣工入市，南區(qū)預計2025年入市。
從需求看，從2020年下半年開始，受疫情壓制的需求逐步在釋放，需求主要來自于金融和互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)。預計在2021年，市場對存量租戶的競爭將越來越激烈，這種激烈競爭不僅存在與子市場之間，也存在于不同級別的辦公樓宇以及產業(yè)園之間。
從2021年開始會發(fā)生租金預期調整，預計租金在2021年依舊處于下降通道，但降幅應該會收窄，在2021年下半年開始進入探底階段。預計2021年北京寫字樓市場空置率會到頂，之后呈現(xiàn)下降的趨勢。
對十三五期間整體回顧，北京寫字樓市場經歷了市場平穩(wěn)期向高供應時期的過渡；五年間，市場空置水平上漲超過10個百分點；同時，受到經濟下行、經濟結構調整和疫情防控期三期疊加的影響，市場租金也出現(xiàn)了大幅下跌；當前市場租金的調整處在合理范圍內，租金的合理回調，將有利于北京城市競爭力的進一步提升。
對十四五期間整體市場研判，2021年作為十四五開局年，市場將迎來供應高峰，單年新增供應量或將接近157萬平方米；高供應量將推動市場空置水平進一步提升，租金下行，空置率達到頂點；自2022年起，北京寫字樓市場將進入3-4年的去化周期；在服務業(yè)擴大開放和自貿試驗區(qū)的兩區(qū)建設的大背景下，改革開放和創(chuàng)新引領推動需求回升，市場進入去化周期，北京進入高質量發(fā)展階段。
來源：房訊網(wǎng)
