2023年，作為中國領先的商業(yè)地產(chǎn)主流媒體和活動平臺，房訊網(wǎng)（FUNXUN）迎來了二十周年慶典，感恩二十載，攜手再出發(fā)！二十年，我們與時代共進，我們與行業(yè)同行。二十年，我們記錄時代也被時代記錄，我們見證時代也被時代見證，我們守護時代也被時代守護。
2023年12月，針對商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來以及行業(yè)發(fā)展新模式一系列問題，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合房訊網(wǎng)（FUNXUN）組織開展了"商業(yè)地產(chǎn)20年20人"專題采訪活動，通過采訪商會會長、常務理事、專家學者、研究機構和代理機構，以“誰為行業(yè)贏得未來”為主題，致敬行業(yè)創(chuàng)新者二十年發(fā)展歷程，并形成一系列報告成果在中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會上發(fā)布。
近日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、CBRE世邦魏理仕華北區(qū)總經(jīng)理劉煥麗接受了房訊網(wǎng)的專題采訪。
世邦魏理仕華北區(qū)總經(jīng)理劉煥麗
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認為過去20年商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的發(fā)展格局和發(fā)展成就？
劉煥麗：過去三年，北京寫字樓市場正在經(jīng)歷從增量市場向存量市場的轉變。
過去三年，在高品質(zhì)的新增供應入市推動下，租戶對高品質(zhì)辦公空間的需求的釋放，甲級寫字樓凈吸納量達到歷史第二高水平。不同行業(yè)租戶在新建樓宇的租賃活動主要體現(xiàn)以下特點：
金融是新建樓宇中租賃面積最多的行業(yè)，新項目的落成為保險、證券和基金等擴張和升級需求較突出的租戶提供了選擇空間，其中麗澤作為首都金融業(yè)發(fā)展新空間，其所有甲級寫字樓均為過去三年間入市的新建樓宇，吸引了傳統(tǒng)金融機構總部、后臺部門和金融科技類公司的進駐。
TMT在新建樓宇的租賃面積略低于金融，但新建樓宇占其總租賃面積的比重達43%卻是所有行業(yè)最高。TMT對于交通便利性、集中可租面積體量大、平層面積大、硬件設施等要求，在新建樓宇中更容易得到滿足。
房地產(chǎn)建筑業(yè)也有32%的總租賃面積落位于新建樓宇，主要來自開發(fā)商在新項目中自用面積、地產(chǎn)服務類公司的升級搬遷以及第三方辦公運營商的擴張布局。其中，新建樓宇對靈活辦公空間配套更高的接受度與關注度，為第三方辦公的普及創(chuàng)造了條件。
升級搬遷是租戶入駐新建樓宇最重要的原因，新遷入新建樓宇的租戶中品質(zhì)、區(qū)域升級的比例都明顯高于既有樓宇。其中，有89%實現(xiàn)了品質(zhì)升級，新建樓宇尤其在硬件設施上相對既有樓宇有一定優(yōu)勢；有46%實現(xiàn)了區(qū)域升級，CBD是過去三年新建甲級樓宇最集中的商務區(qū)，為原分布于全市的租戶提供了區(qū)域升級的良機，而麗澤等新興商務區(qū)也為分散在非集中區(qū)位或外圍區(qū)域的租戶提供了區(qū)位升級的選擇。
與此同時，既有樓宇租戶調(diào)整活動也不斷活躍。過去三年，既有樓宇因租戶遷出騰退出37%的可租面積，除了為樓內(nèi)租戶預留擴租整合的空間外，業(yè)主將大部分用于引入新租戶。通過對比2019年和2022年既有樓宇的租戶變化，我們發(fā)現(xiàn)不同行業(yè)租戶在遷入和遷出既有樓宇的租賃活動上體現(xiàn)以下特點：
金融租戶遷出數(shù)量和面積最多，其中1,000平方米以下抗風險能力和穩(wěn)定性較低的投資和財富管理類小型租戶占總數(shù)的七成以上。這些租戶所騰退的空間以小型零散面積為主，因而難以滿足大面積擴租或整合升級類需求，主要被又一批新興的中小型金融機構填補。
TMT和醫(yī)藥及生命科學租戶遷入面積和數(shù)量均高于遷出數(shù)據(jù)。近年來，TMT和醫(yī)藥行業(yè)的快速發(fā)展推動企業(yè)對工作環(huán)境、樓宇品質(zhì)和品牌展示的關注度提升，既有樓宇的區(qū)位優(yōu)、通達性強、行業(yè)集聚性高以及樓宇管理和配套完善等特點形成吸引租戶的主要優(yōu)勢。
專業(yè)服務、能源及公共事業(yè)和制造業(yè)類租戶出入數(shù)量較為均衡，但遷出面積規(guī)模相對較大，主要來自這些行業(yè)內(nèi)的大型企業(yè)，其遷出后主要遷往新建或者自用樓宇。
三年間，銀行、保險、電信通訊、法律、會計、醫(yī)藥及生命科學等行業(yè)租戶在既有樓宇的留存率均超過60%，這些細分板塊都是甲級寫字樓優(yōu)質(zhì)的傳統(tǒng)基石行業(yè)，規(guī)模實力和抗風險能力強，穩(wěn)定性高。而留存率相對較低的其他金融、電商、新媒體、汽車、消費品等行業(yè)，受市場和政策環(huán)境影響波動性較大。
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認為2023年以來商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)出現(xiàn)了哪些影響深遠的創(chuàng)新模式和創(chuàng)新案例？
劉煥麗：第一，“創(chuàng)新”一直是引領北京商業(yè)地產(chǎn)需求的主引擎。
盡管行業(yè)細分賽道頻繁切換，但“創(chuàng)新”一直是各行各業(yè)發(fā)展不變的主題，企業(yè)不斷加大對研發(fā)和拓展新技術、新產(chǎn)品、新應用場景、新業(yè)務模式的資源和人才投入，是寫字樓租賃需求增長的基礎。主要表現(xiàn)在：
金融領域中，在行業(yè)不斷提升直接融資比重，服務實體經(jīng)濟發(fā)展與創(chuàng)新的努力下，保險、證券、基金、財富管理、資產(chǎn)管理等非銀行金融機構穩(wěn)步擴張。在金融行業(yè)數(shù)字化升級背景下，金融科技迅速崛起。
TMT領域中，以個人為服務對象的互聯(lián)網(wǎng)+服務、新媒體成為三年間凈新增面積和增長率最突出的細分行業(yè)，而以企業(yè)為服務對象的軟件開發(fā)、人工智能、大數(shù)據(jù)等賽道則成為該領域的后起之秀。
產(chǎn)業(yè)領域中，以醫(yī)藥及生命科學為代表的高精尖產(chǎn)業(yè)、以消費升級和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、低碳化升級為特征的制造業(yè)也出現(xiàn)不少大面積的新增需求。
第二，企業(yè)需求行業(yè)演變持續(xù)深化。
TMT：盡管受到平臺經(jīng)濟相關行業(yè)增長放緩和強化監(jiān)管等因素的影響，2022年TMT的寫字樓新租面積顯著下降，但近期隨著政策環(huán)境趨于穩(wěn)定，以及企業(yè)在戰(zhàn)略調(diào)整后重新聚焦與實體經(jīng)濟深度融合的領域，并加大對人工智能、大數(shù)據(jù)、企業(yè)應用軟件、元宇宙等領域的投資，TMT需求有望重拾增長。
金融：受益于資本市場改革，尤其是股票發(fā)行注冊制全面實行、房地產(chǎn)行業(yè)再融資的重啟、公募REIT擴容、以及北京證券交易所業(yè)務范圍與上市企業(yè)規(guī)模進一步拓展，證券、資管等非銀金融行業(yè)業(yè)務和人員的持續(xù)增長將帶來更多的新增寫字樓租賃需求。
產(chǎn)業(yè)類：產(chǎn)業(yè)類在北京租賃面積比重相比其他一線城市一直處于較低水平，有較大潛力可以挖掘。未來在全國科技創(chuàng)新中心定位，以及北京“十四五”規(guī)劃確立的新一代信息技術和醫(yī)藥健康“雙發(fā)動機”產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略支撐下，醫(yī)藥及生命科學、新能源、集成電路、智能汽車等高精尖產(chǎn)業(yè)將成為寫字樓需求的新引擎。
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認為未來20年商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)將呈現(xiàn)哪些翻天覆地的演化趨勢和演化形態(tài)？
劉煥麗：未來，存量市場無論在供應端還是需求端都將扮演主要角色。
供應端，在政府對五環(huán)以內(nèi)商辦用地供應的限制下，新開發(fā)活動將顯著回落，既有樓宇成為租賃需求的主要標的。另一方面，在近年政府和市場城市更新投資與活動的推進下，由老舊寫字樓和商業(yè)、酒店、工業(yè)等非辦公用途樓宇改造的寫字樓將在成熟商務區(qū)陸續(xù)交付，部分高品質(zhì)項目也會成為甲級寫字樓租戶的潛在選址目標。
需求端，高質(zhì)量發(fā)展重塑辦公需求，租戶升級搬遷活動將取代新增需求成市場活動主力。行業(yè)或企業(yè)爆發(fā)增長時代結束，未來主流的新租需求將來自人才密集的大中型成長性企業(yè)，這些租戶品質(zhì)要求更高，需求規(guī)模更有計劃性，和甲級寫字樓之間的適配性更強，將為市場貢獻更穩(wěn)健而有力的需求。
CBRE發(fā)布的《2022年中國跨世代消費者調(diào)查》顯示，81%的中國受訪員工認為比起疫情爆發(fā)前，工作環(huán)境的質(zhì)量更重要，該比例位列全球首位。員工對辦公環(huán)境中的空氣質(zhì)量、噪音控制、采光、設計、多樣化的工作場景和健康休閑設施的配置均表達出更高的期待。
同一調(diào)查顯示，有90%和74%在市中心和新興商務區(qū)辦公的員工對交通及配套設施表示滿意，而在郊區(qū)或其他非商務區(qū)上班的員工中該比例僅為17%。隨著企業(yè)間對人才的競爭日趨激烈，核心商務區(qū)及拓展區(qū)、交通配套成熟的新興商務區(qū)將成為越來越多企業(yè)辦公的優(yōu)先選項。
在此趨勢下，越來越多的甲級寫字樓將需要招募和管理數(shù)量更多、行業(yè)更多元的租戶組合，需要了解租戶及其所屬行業(yè)的業(yè)務現(xiàn)狀和前景，以對其未來需求規(guī)模和租賃活動做更準確的預判。
業(yè)主需要為租戶未來規(guī)模的變化以及混合辦公模式的推行，提前準備擴租減租的方案，或者提供靈活辦公空間配套。
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2023年12月28-29日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會將在北京富力萬麗酒店盛大舉行，主題為"光榮與夢想：數(shù)字經(jīng)濟下的樓宇經(jīng)濟"。
作為中國國際服務貿(mào)易交易會（CIFTIS）常態(tài)化活動之一，第二十屆年會將聚焦數(shù)字經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟、運營管理、城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)五大核心主題，深入探討行業(yè)發(fā)展趨勢及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案；年會期間將發(fā)布2023年中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報告，并將隆重舉辦全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會第二次會員代表大會，以及第20屆金廈獎頒獎典禮，預計將有800位社會各界嘉賓出席。
