【房訊網(wǎng)訊】2015年12月16日至17日，中國寫字樓綜合體發(fā)展論壇第十二屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉行。論壇由房訊網(wǎng)（）發(fā)起并聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)合主辦，主題為“轉(zhuǎn)型與升級：房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)+邏輯”。
主持人：尊敬的各位領導、各位來賓、大家下午好。歡迎大家回到論壇現(xiàn)場。下午除了安排六位一線寫字樓操盤手進行寫字樓市場與運營管理、中國寫字樓市場分析與案例分享主題演講，還安排了兩場圓桌對話，聚焦禁限目錄下的北京寫字樓市場，房地產(chǎn)下半場供應商的創(chuàng)新升級，探討存量房時代的市場機會與城市更新及供應商如何通過品質(zhì)提升助力商業(yè)地產(chǎn)等議題。
接下來我要為大家介紹一下下午將會上臺演講和研討的各位嘉賓：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、中信和業(yè)投資有限公司副董事長兼總經(jīng)理王伍仁先生，世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理黃蔚女士，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、平安不動產(chǎn)北京公司總經(jīng)理許良飛先生，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、金地商置北京公司副總經(jīng)理呂麗華女士，星庫空間創(chuàng)始人白羽先生，北京柏豪置業(yè)有限公司總經(jīng)理洪潔先生，譽翔安地產(chǎn)合伙人王珂先生，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學特大城市研究院副院長蔣三庚先生，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、北京金豐科華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理張毅先生，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、合生創(chuàng)展集團產(chǎn)業(yè)園總經(jīng)理王玉龍先生，北京中糧廣場發(fā)展有限公司總經(jīng)理助理聶志毅先生，世通資產(chǎn)副總經(jīng)理黃純芳女士，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、北京米蘭之窗節(jié)能建材有限公司董事長馬俊清先生，當代置業(yè)執(zhí)行董事兼首席技術官陳音先生，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、星太裝飾集團董事長胡振海先生，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、大貓電商董事長李毅先生，樂道鋁建筑系統(tǒng)有限公司總經(jīng)理胡寶升先生，堅朗五金副總裁白寶萍女士。我們一并歡迎他們。
主題演講前我提醒一下各位嘉賓，在面前的桌子上有張參觀報名表，明天早上我們主辦方將組織通州副中心重點項目保利大都匯和新北京中心的參觀考察環(huán)節(jié)，請大家踴躍報名。
接下來我們正式進入主題演講，首先有請中信和業(yè)投資有限公司副董事長兼總經(jīng)理王伍仁先生，為我們做主題演講，題目是《超高層寫字樓建設與思考》。
中信和業(yè)投資有限公司副董事長兼總經(jīng)理王伍仁
王伍仁：尊敬的各位領導、各位朋友們，大家下午好。大概一周前劉凱董事長給我出了個題目，叫做《超高層寫字樓建設與思考》，拿到題目我很高興，因為我覺得我可以回答這個問題，我想今天就圍繞著六總給我出的題目來給大家做一個響應吧。
關于超高層，因為很多年前人們以為100米以上就是，后來逐漸到了300米，那么到底多少呢？全世界公認的應該是300米，我們國家為什么說100米、150米呢？因為有些技術規(guī)范只能做到這個標準。
那關于超高層的發(fā)展，應該說我們認為是分了三個階段，從1894年開始世界出現(xiàn)了曼哈頓人壽保險公司，那時候過100米了，那時候是個非常了不起的事兒。到了1975年應該說發(fā)達國家的超高層起來了，比較有代表性的是芝加哥、紐約。1980年之后是亞洲也起來了，吉隆坡等等。整個現(xiàn)在我們說全球已建成超過400米的有十座，我覺得感到高興的是在建的超過400米的，大家看看，有多少在中國？超過60%。
目前我們統(tǒng)計了一下，全世界已經(jīng)完工的89座，超過三分之一在中國，目前在建的100座有34座在中國，到2020年在建要完工的50座有30座在中國，那么到了2014年中國已經(jīng)連續(xù)七年成為全球超高層新增最多的國家，這就是我們國家實力的象征。
有人問我超高層好嗎？我說不節(jié)能、而且造價高。但是它是一個國家或者一個企業(yè)的經(jīng)濟實力的表現(xiàn)，所以大家看看有多少超高層在中國？
關于中國我也不想細說了，我們最早1929年上海和平飯店中國最高樓77米，到了70年代改革開放以后廣州白云賓館出來了，當年開業(yè)我也去過，那么到80年代后期，20年之后，中國超高層數(shù)量越來越多，大家可能聽說過深圳的發(fā)展中心，當時中國的速度就這個樓出來的，也就是當年三天一層樓的速度。那么繁榮階段我認為在2000年以后，目前已經(jīng)建好的上海一座、北京一座、廣州一座。
那么關于中國尊，大家從媒體上都看到了，說明了幾個問題，第一，買了11478平米的土地，樓就蓋在這個土地之上，可以說是零場地施工的工程，業(yè)態(tài)大家知道了，原來考慮放公寓，后來飯店，再后來我們了解一下全世界的超高層的特征，60%以上是寫字樓，因為它有大量的人流，要保障人流的通行，可能用寫字樓利用率最高，那么對于中國的分區(qū)，大家知道我們分了8個區(qū)，主要還是以辦公為主，當然未來非常有意義的，我們將來觀光將成為非常大的亮點，它的高度相當于象山，有500多米的高空，未來俯瞰北京將是最佳的地點。
關于這個樓的目前現(xiàn)狀，每天從長安街就能看見，今天已經(jīng)超過了150米的高度，昨天29層已經(jīng)交完。
下面講講我的思考，第一，超高層的開發(fā)、建設，什么是你主要考慮的？我想了很久，實際上我歸結(jié)為三個點，1、速度，2、品質(zhì)，3、建造成本和運營成本，這三個主要思考的點。
速度要快，但是超高層沒有快的，大家可以看一下國內(nèi)的超高層少則8年、長則10多年，從買地到運營15年的時間，那么現(xiàn)在大家可能知道深圳平安已經(jīng)8年過去了，上海中心10多年過去了，由于各種原因我們的開發(fā)速度將影響到成本，我們認為速度是控制一個影響到整個開發(fā)成本一個最敏感的因素。我給大家一個數(shù)據(jù)，要速度就要時間，中國2010年買的土地，現(xiàn)在已開工的只有這么七塊，而排在后面第二名花了38個月，第三名花了54個月的時間，這就是目前我說要縮短工期的一個對比的數(shù)字。
我今天跟大家說一下我們怎么縮短時間的？（圖）這是目前項目建設的速度，排在第二名的六萬七，第三個四萬，也就是前面的六塊地目前的狀況，都是在2010年同時買的地，他們的速度。那么為什么會這樣？我們也做過一個分析，怎么去壓縮工期的？從第一行可以看出來通常我們要花36個月的時間，去準備各種設計、然后招投標，招完開始國內(nèi)平均達到這種速度。
那么快就靠的是我們前面，大家看2012年就開始了，有人說不是違規(guī)了嘛，那么我們抓了一個好的機會，叫做同時一體化施工，所以提前開工了，包括工程裝，包括22米的土方。然后我們到2013年的7月份拿到了施工許可，更早的施工許可證拿到就開始地下工程，所以我們比人家縮短了31個月，但是我們后面給承包商的時間卻沒有變，所以我們通過這樣的方法來壓縮開發(fā)商自己該做的事，我稱為工程前期，而且又不壓縮施工單位的時間，這個應該是我認為一個非常成功的經(jīng)驗。當然這做法靠我們自身努力是不夠的，我們把施工許可證從一個變成了四個，大家說好像不太可能，但是我們得到了市領導的支持，北京市由于我們這個項目開了個頭，開了特例之后，北京市把今后的超高層許可證也允許切開化了。我給市長算過一筆賬，由于制度滯后每年要浪費6個億，所以這次北京日報關于改革簡政放權都是把我們項目作為案例。
通常大家看超高層我們要通過17道程序，同1到17，要花24個月才能把證辦下來，但是我們在2013年7月份就把許可證拿下來了，我們把地下結(jié)構、地上結(jié)構、現(xiàn)在變成四個許可證，這樣的話就是的我們工期得以提前，當然政府專門發(fā)了文。
第二個是采用雙組包模式，通常一個工程非常復雜，因為超高層奠基的含量很大，北京政府非常支持我們，讓我們搞雙組包。
另外一個是現(xiàn)場的施工進度，這張圖是我們把控的，虛線是計劃、實線是實際，我們的漂移是很正常的，從這兩個點之間可以看出來距離，就是我們漂移的，那么往上走，到今年的九十月份這個線就靠攏了，漂移的工期被趕歸來了，底下的圖也非常重要，是我們每一層樓從鋼結(jié)構到混凝土，所以大家看我們到今年六七月份以后，我們每層樓6天左右，所以應該說我們的速度是可控的。
這個是我們業(yè)主內(nèi)部的管控圖，我們把全年工作分了七個板塊，然后把一年的工作任務，在今年的年初我們就發(fā)布，而且這里邊的邏輯關系全部標出來，你如果不完可能會影響到后面，所以通過這樣一張圖，有人說項目驅(qū)動法，總之我們要把它消除進度漂移的話沒有精細的點是不行的，比如今年我們把重點135項在年初就發(fā)布，每個專業(yè)的負責人把任務領回去，而且我們把邏輯關系全部弄明白了，而且分期是外部的、內(nèi)部的都分得很明白。
進度清零這個因為我干了幾十年，應該說今年45年了，感受特深，我們很多大工程都是因為這個月下雨耽誤兩天，下個月刮風耽誤一天，慢慢就累積累積，累計到后面一個工程拖半年、拖一年是常有的事兒，北京今年有個項目計劃33個月，實際工期84個月，比比皆是，要及時清零是個很重要的東西。
這是我們講我們多數(shù)開發(fā)商對承包商的管理，如果偏差到小于7天誰來管？到15天誰來管？30天誰來管？通常人們采用的是懲罰的方式，但是打人家疼了你手也疼了。
我們開發(fā)的時間成本太高，所以我們不是用懲罰的方式，我們是用獎勵方式來調(diào)動承包商的積極性，我們在地下工程給了3000萬的獎金，設定三個關鍵點，達到我就給錢，地上我們給了8000萬，達到就給錢，極奠基給了4500萬。我說你愿意拖一個月還是愿意給獎金？拖一個月的利息都高于獎金，我們把這些東西都放到合同里頭。
內(nèi)部來講我們要求穿透式管理，整個從設計到專業(yè)，這不何太多時間了。我今天可以給大家概括一句話，我們基本上比人家要少基本三分之一的工期，但是我們并沒有壓縮承包商的工期。
第二就是品質(zhì)，因為我們覺得一個寫字樓的品質(zhì)高低，其實是涉及到越來的售價和出租率的，所以在開工前我們就對標，我們走了亞洲十幾個樓，走完以后發(fā)現(xiàn)香港的FC和國內(nèi)的上海金融中心是兩個最好的樓，我們未來的品質(zhì)一定要超過它們兩個。
所有對設計院、顧問、施工單位我們都提出對標要求。那么我們好在哪？比如說高度、標準樓層，我們凈高3米，行政樓層凈高3.5米，這個目前國內(nèi)是沒有這么高的，那么我看到一幢樓也是按照這個設計的，但是他們的走廊只有2.8米，是因為沒有設計好，施工和設計不匹配，所以導致樓層不一樣。那么我們一定會保證這個數(shù)據(jù)，我們稱凈高。
第二個指標也是超高層很特殊的，關于使用率，我們國內(nèi)稱為出房率，我專門到臺灣去考察，臺灣101大樓項目的業(yè)主總經(jīng)理悄悄的跟我訴苦，他說我的樓講起來臺灣鶴立雞群，但是我要給人家周圍的人，比我矮一半的樓，我給人家同樣價格人家都不來，為什么？因為大家知道里邊的設備占的面積太大，所以它出房率很低，大概58%—62%的范圍。那么如果我們建起來了，沒人原來來的話一定有問題。
另外安全我就不多說了，運輸當然是個非常重要的指標，因為你把樓建好了，人家上班不方便，這花很多大問題，所以我們現(xiàn)在安裝了101部電梯加41部直梯，目前我們對比了一下，它比國內(nèi)其它已建的超高層電梯總長比都大，大了大概10%左右。美國911后發(fā)現(xiàn)一個重大問題，原來的朝高層這個柱子是不耐火了，911之后基本上都加了耐火的巨型柱。一個安全原因，一個是晃動原因，我們加的綱是一般寫字樓的4—5倍。
舒適度，溫度、濕度、新風量，那么我們現(xiàn)在是選擇什么呢？我們在這個樓里有幾個指標是超過國家規(guī)范要求的，比如我們除了控溫還控濕，夏天我們濕度是不超過50%，冬天不低于35%，我們篩選了很好的高壓微物技術來解決。
第二個是新風量，國家標準是每人每小時30，我們的標準是50，里面的甲醛等等這個釋放期是很漫長的，所以我們要增加換風量，我們是國家標準1.6倍以上，也就是頭兩三年都應該加大新風量，確保人們的健康。還有一個重要的參數(shù)是PM2.5空氣質(zhì)量，大家知道中國肺癌是第一大癌癥，我相信空氣質(zhì)量是導致這個癌癥的主要元兇，我們國家是明年1月1號開始要求辦公樓里面的PM2.5是75微克每立方米，我們認為這個數(shù)字是不夠先進的，因為我們調(diào)查下來發(fā)達過程是35微克每立方米，甚至好的只有25，我們現(xiàn)在考慮的是50，已經(jīng)比別人標準提高。原因有兩個，一是健康，第二是國家標準會隨著國民收入增高和身體健康關注會提高的，所以這個樓要用100年，你得考慮到它未來升級的空間。
方法我簡單說一下，我們最早是在進風口那里是不搞過濾的后邊用個板式再加個過濾，我們發(fā)現(xiàn)很多大樓在改造，現(xiàn)在我們優(yōu)化以后的設計是這樣，我們加一個板式初效過濾，然后再加一個中效的代式過濾，從兩級變四級，最后預留一個活性炭的設計，我們相信從過去的兩級變到四級，我想抵御北京的霾應該是有把握的。
還有就是大家知道大多數(shù)是雙玻璃加一個中空，我們經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)，超高能的能耗大量的熱能是因為我們的玻璃，因為玻璃的散熱量是墻體的六倍，為了美觀用了玻璃能耗太大，所以項目上我們采用了雙真空，變成四層玻璃，雙真空之后我們發(fā)現(xiàn)對節(jié)省能耗作用非常大，而且對降噪效果也提高了很多，所以大家可以看到中國目前的超高層只有中國尊采用了這樣的配制，有人說王總多花錢了，是，但并不多，按照現(xiàn)在算下來200塊錢一平米足夠了，總共算下來也就是兩千多萬吧。按照清華大學給我測算的，因為增加了玻璃之后，它前提是電費不漲價的情況下20年收會投資，但是我不相信中國電費不漲價，所以我相信十年收回投資是有把握的。
成本控制，成本分兩部分，一個是建造成本，第二個是運營成本，我前面已經(jīng)放在一起來說了，作為一個成熟的負責任的開發(fā)商，除了建筑成本你還要想使用成本，所以我們降低運營成本應該是個重要的考慮因素。
當然我們國內(nèi)現(xiàn)在有個新規(guī)定，只要是國有資金投資的招標，招標人必須編制招標控制價，過去是亂打，我們根據(jù)這個原理我們從設計院要求提供設計預算，請了有經(jīng)驗的公司做預算，然后我們的人調(diào)研同類工程，調(diào)研之后我們形成了分析，最后確定我們的招標控制價。到今天為止我們已經(jīng)采購完成130多億，200多個合同簽完了，應該說到現(xiàn)在為止都還可控。我們分了四個階段加結(jié)算，五到關口來把關成本，這是我們的管理原理，也就是說前面留得多一點，中間肯定會發(fā)生增項，但到最后增項完了也不能超出原來的最早的測算，這是一個控制原理。
這個是我們一個節(jié)能的非常有效的措施，這個項目上我們采用一個叫做冰蓄能，但是冰蓄能的褒貶不一，我們現(xiàn)在找到一個國內(nèi)非常好的企業(yè)，他們是獲得國家很多專利，也被建設部專家評定為國際領先的東西。我們整個項目會多花2000多萬，但是我們估算四年就能收會這個成本。我們電價最便宜三毛六，最貴的時候一塊五毛錢，相差四倍，也就是說最便宜的時候我們儲能，最后使得運營成本降低。至于成本的控制難點，我們也想了很多，一個是周期太長，第二是由于大量的分包的篩選花的時間比較多，現(xiàn)在國內(nèi)有個大問題，施工圖理論上是設計院畫好交給施工單位，但事實上絕對做不到，如果設計師畫施工圖要把材料、設備、型號全部固定下來，那你們設計院型號選好了造價我就失控了。第二個原因，國內(nèi)設計院還沒這個水平，所以設計院對材料了解并不多。
關于設計，我只說一句話，方案初步設計是外國人干的，國內(nèi)設計院再設計，然后交給施工，中間是有兩條溝的，我們采用聯(lián)合體的方式把溝給消掉了，我們有專門給設計師服務的顧問，總包聯(lián)合體來管，我管錢就完了。
另外值得一說的是在中國尊高效的另外一個重要原因，我們用最新的技術，我們自己在一開始從設計、招標、施工、運營全施工周期做規(guī)劃，由業(yè)主編制倒則，這個我們把它控制住了，當然效果其是很明顯的。
包括還有個信息化，我們用了一個數(shù)據(jù)軟件，參加單位200多個合同，我們版本不斷提升，大的動了五次，小的不知道多少次了，保證信息同步出去，設計院每隔四小時和我們同步更新，不能拿的淘汰圖紙或者被替換的圖紙，到10月份我們已經(jīng)上去了2.4萬文件，達到2.4TB。
還有消防，也是一個非常大的矛盾。中央臺為什么出現(xiàn)這么大的問題？就是因為切換期，永久消防和臨時消防中間有空白，這個時候如果發(fā)生火災，沒人可以救你。我們上海著火的時候好多消防車在我們樓下停著，連水管都沒接，為什么沒接？因為著火點在220米以上，接也白接，我們靠的都是自己的消防系統(tǒng)。
最后晚景，最早是后擺的，政府希望能為北京做貢獻，尤其節(jié)假日，所以現(xiàn)在我們的新方案是可以彩色的，平時黑白，節(jié)假日的時候可以彩色甚至波動化。
說得不當之處歡迎大家批評指正。
主持人：謝謝王總的精彩演講。下面有請世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理黃蔚女士，演講主題是：一線城市甲級寫字樓市場報告。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理黃蔚
黃蔚：我想給大家分享一下我們今年的數(shù)據(jù)和明年的展望，《新常態(tài)下的中國房地產(chǎn)》。
先講講宏觀經(jīng)濟，中國經(jīng)濟我覺得大家挺清楚的，不用多說，因為政府在做經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整，從投資和外貿(mào)為導向轉(zhuǎn)向內(nèi)需，會對GDP的增長有一定影響，但是GDP實際上對寫字樓和房地產(chǎn)只是一部分的影響。我們看一下新的情況下對房地產(chǎn)市場走勢主要的影響在哪些方面？工業(yè)的情況這幾年都是逐步在標準以下，但是反過來服務業(yè)非常穩(wěn)健，這幾年都在這個標準以上。
這個是第三產(chǎn)業(yè)GDP占比情況，那么在寫字樓方面主要是由工業(yè)和服務業(yè)作為主導，對吸納會有正面影響。
另外一方面是民營經(jīng)濟的活躍度，在寫字樓上面也能看得出來，這兩張圖主要給大家一個背景，國有企業(yè)整體情況是放緩的。右邊的圖大家可以看到國有且的資產(chǎn)占比比較高，40%，可是它能產(chǎn)生的利潤只有20%，說明這個效率還是有待提高的。
那么反過來，效率是民營企業(yè)的一個優(yōu)勢，這塊兒它會對咱們整體經(jīng)濟發(fā)揮非常好的影響。
因為政府對人民幣逐步放開，所以可以看到美金跟人民幣的兌換匯率其實是逐步走高，那說明什么？說明這個為咱們房地產(chǎn)投資的開發(fā)商基金提供了條海外投資的路徑，希望有越來越多的外幣配制，不會只放到人民幣上。
切入整體，寫字樓市場一線城市的情況，我們現(xiàn)在看多的一線城市也就是北上廣深，整體來講非常健康，可以看到2014、2015年的新增供應也就是100萬到200萬之之間，說明這四各城市市場是非常良好的，我們的平均的空置率是在7%左右。反過來，二線城市情況是完全不同的，二線城市從2012、2013開始大規(guī)模供應，政府可能激進推廣，導致供應超大，所以看二線城市的供應量加在一起，其實比一線城市還要高，可是它的吸納量和需求還是比較成問題的，平均空置率27%。
最近表現(xiàn)方面，這是個租金指數(shù)，不代表租金本身，我們用2013年作為起點來看看一線城市的表現(xiàn)，值得一提的是上海和深圳表現(xiàn)非常好，深圳大家都知道，因為有前海的政策吸引了很多企業(yè)過去，那邊的需求量還是比較旺的，租賃的活躍程度還是非常高的。上海是供應量大、需求量也大，因為上海前幾年租金和北京有差距，所以可以看到上海的租金增長在今年還是表現(xiàn)得非常好，其它城市基本上保持持平的狀態(tài)。
（圖）這個是一線城市和二線城市存量的對比圖，一線城市的存量可控。二線城市還是有顧慮的，成都和重慶，那么成都的存量基本達到了一線城市差不多同等水平，但是空置率接近40%，有200多萬是空著的，重慶也是類似情況，總體看分化還是非常明確的。
在未來的供應方面，2015、2016、2017年供應量還是比較大，主要集中在上海、深圳、廣州、成都、重慶，尤其是2017年深圳、上海、成都、重慶這個供應量是比較多的。這個小方塊代表新增供應跟存量間的關系，它是個百分比，比方說上海新增供應占存量的30%左右，這個圖看未來供應還是比較收緊的，深圳、廣州比較多，重慶跟我成都、武漢，武漢還好，因為武漢總體的存量不大，但是成都和重慶未來壓力會非常大。
寫字樓的租戶方面我們可以看外資和內(nèi)資變化挺明顯，北京可能不是太明顯，我們看到上海、廣州、深圳，已經(jīng)是內(nèi)資公司為主導的寫字樓租賃市場了，過去整體來講寫字樓還是由外資主導，這兩年變成比較大，主要是因為外資在中國的競爭優(yōu)勢慢慢縮減，而內(nèi)資的優(yōu)勢凸現(xiàn)得比較明確。
在租戶的業(yè)態(tài)方面，也能看到挺有意思，我們看上海的租戶結(jié)構還是比較多元化，但是北京以信息技術為主，科技技術，尤其中關村，像優(yōu)步、滴滴打車這樣的新液態(tài)
講完業(yè)態(tài)之后多講兩句關于綠色建筑吧，剛才王總也介紹了綠色建筑可持續(xù)發(fā)展的概念，我覺得中國越來越多的綠色大樓起來，廣泛的在中國已經(jīng)被接受了，我想在這個基礎上多說兩句其它的認證標準，（圖）這個是大家比較熟知的綠標、綠色認證、辦公室內(nèi)部綠色認證，結(jié)合這個我想跟大家分享一個新的概念。
先講兩句投資展望，今年交易活躍的地方是上海，上海的流動性非常好，那么北京因為有東直門上百億項目的交易，所以今年還是不錯。
另外哪些業(yè)態(tài)會受投資人的青睞？主要的原因還是因為寫字樓比較穩(wěn)健，投資回報率比較穩(wěn)定，尤其這兩年租金很高，根據(jù)調(diào)研，全球最貴的30個市場當中北京的金融街排全球第三，CBD排全球第四，可想而知這個租金回報還是可觀的。
哪些投資人是比較活躍的？這也比較有意思。我們看現(xiàn)在比較活躍的房地產(chǎn)基金跟過去相比活躍程度是提高的，比方說今年北京買的歐美會的就是一個，是比較活躍的。
兩句話講講中國企業(yè)的海外投資，剛才也說到會給海外投資另辟蹊徑，現(xiàn)在2015年數(shù)據(jù)只是截止到上半年，但是已經(jīng)超過了全年的一大半了，今年大家跟多的看好美國市場，這跟美國經(jīng)濟的復蘇有一定關系，另外太平洋地區(qū)也必須受青睞，但是我也知道有些人會比較擔心，因為澳大利亞和中國是比較主要的貿(mào)易伙伴，中國的經(jīng)濟很容易影響到澳洲的經(jīng)濟動態(tài)，所以大家更多的希望把投資投到跟中國沒有太多流動的地方，這也是美國和歐洲比較受青睞的原因。
辦公策略的轉(zhuǎn)變，我不曉得大家能不能認出來這是誰的辦公室？這是澳新銀行在澳大利亞的辦公總部，這個辦公室有個很大特點，是它的采光，它沒有采取傳統(tǒng)銀行的辦公策略，它采取的是一個新策略，根據(jù)員工辦公活動目標為導向的設計，因為我們說寫字樓的設計是從里面到外面，其實也建議大家研究一下最先進的或者最前沿的一個辦公理念。
這個是CBRE的辦公室，這是在日本，目的是無紙化辦公，日本的辦公室確實不太像個辦公室，它迎合的是年輕人的辦公理念，很張揚，年輕人喜歡交流，當然他也需要有一些隱私，所以我們提供了很多面積給到大家互動用的地方。
那來看一下這個辦公空間策略的演變，三種不同的辦公方式，傳統(tǒng)的、當代的、二選一的，那么在中國其實傳統(tǒng)辦公還是占到主導，也就是說還是有很大的開發(fā)空間，但是已經(jīng)有超過60的企業(yè)在研究一種新的辦公空間。
傳統(tǒng)辦公，就是左上角，那么就是一人一個辦公室，然后其有很多會議室，其實很多辦公室都是這樣的。那右邊是由于一小部分人沒有自己的辦公作為，因為到辦公室的機會不多，那么它的優(yōu)勢是省錢，不需要增大面積，那它給員工來的是什么呢？沒有任何價值，員工不會有歸屬感。左下角的是提供了很大面積給到員工做討論、做項目，它的優(yōu)勢是鼓勵企業(yè)文化、鼓勵大家交流，劣勢是成本很高。所以我們不建議是叫ABW，它其實是兩個不同辦公的整合，提供給員工多種選擇你想安靜一點就到安靜的房間辦公，你想跟大家分享就坐到開放的辦公區(qū)，它的原則是百分之百開放，沒有個人專屬座位。 同時來講還有個好處，就是辦公桌上不堆文件，這個就可以實現(xiàn)低碳節(jié)能的辦公了。
�。▓D）這是我們給上海的一家公司設計的辦公室，它是完全開放的，辦公室的容納量上會有變化，人均成本是縮減的。
總結(jié)一下ABW，這還是日本的辦公室，提供三倍多的會議區(qū)間，增加四倍投資在個人基礎上，比方說電話不是用手機，你在東京也可以打北京的電話，當然百分之百誰都沒有專屬座位，這樣可以節(jié)省30%的面積，并且十年來看我們可以省30的裝修成本，這就是未來的一個趨勢，跟大家分享一下，也許對各位來講會有一些啟發(fā)，當然不是說我們一定都要做，每個企業(yè)根據(jù)自己的實際情況來做決定。
謝謝大家。
主持人：謝謝。下面有請下一位演講嘉賓，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、平安不動產(chǎn)北京公司總經(jīng)理許良飛先生，演講題目是：寫字樓投資分析與案例分享。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、平安不動產(chǎn)北京公司總經(jīng)理許良飛
許良飛：凱哥給我個作業(yè)，說從投資角度談談跟寫字樓有關系的話題，我想了很長時間，因為跟我現(xiàn)在做的工作有關系，我現(xiàn)在做的工作有兩個，一個是投資、一個是資產(chǎn)管理，那么投資的業(yè)務比重在我的公眾內(nèi)容多一點，資產(chǎn)管理的比重少一點，我覺得這兩個東西放在一起來思考就比較有意思，用一些金融的觀點去看待在寫字樓、在運營、建造過程中的一些思路，可以開拓一些，理解得更加透徹一點。
今天我想用這么一個題目，因為大家都知道寫字樓、商場、綜合體都是一些不動產(chǎn)，在投資的過程中要壓很多的錢，投入很大，每平米建造費用很大，那么怎么樣讓它投入形成的固定資產(chǎn)或者叫不動產(chǎn)可以更好的流動起來？我自己思考了很長時間，我覺得不用金融手段是很難解決的。
剛才也講到了，要用一個案例來說，我就用一個自己參與過的一個案例說明這個過程。（圖）這是一個正常的不動辦的價值鏈，它從一塊土地到一個工程再到一個房子本身，不停的追加投資到里面去。
案例就用我自己參與過的一個項目，我在里面參與了一些，來講一下在不同的階段可以用一些什么樣的金融手段和操盤的手段讓這樣的不動產(chǎn)可以流動起來�；仡櫼郧暗臍v史，這塊地拿個很早，是2003年非典的時候拿的，拿地的時候當時我的東家沒有那么多的資金，很少的資金，拿一個地要好幾個億，他沒有那么多錢，所以在那個時間點，大概12年前發(fā)明了一種辦法，現(xiàn)在有一個正確的術語叫小股操盤，那時候還沒有這樣的定義，如果在今天有很多的金融機構，像我們金融不動產(chǎn)就做這個的，你缺錢我們給你錢德，但那個時候很少有金融機構可以做這個事情，當時就找了一個投資者，跟山西的一個老板一起買地，談的時候談了一個非常好的調(diào)整，你開發(fā)商是操盤方，我給你一點管理費。
第二，假如說有個預期的利潤率，你超過那部分的話，咱倆可以倒過來，利潤率以下一個20一個80，超過的部分可以反過來，我覺得這個模式很好。
開發(fā)過程比較傳統(tǒng)，這個過程非常非常的傳統(tǒng)，大家都會，所有的開發(fā)商都會，賣掉一部分留一部分，我們大概賣掉了65%左右，趕上北京的市場比較好，所以你賣了那部分后這個項目完完全全平衡，還能掙一點錢，所以這個過程比較簡單，大家都會。
下面一個過程就比較有意思了，因為在2007年的時間點，大家覺得CBD很不錯，將來會很值錢，那怎么樣留下這個資產(chǎn)？就跟大的投資者談，用我的股權加上我的獎勵，你把這個樓給我就行了，賣了之后項目有很多現(xiàn)金，你拿走。那個投資者算了一下覺得挺好的，他拿走了現(xiàn)金，我們?nèi)f通拿了資產(chǎn)。
這個過程本身非常簡單，但是難處理的是產(chǎn)權證的辦理，這個我要強調(diào)一下，它跟后續(xù)的所有都有關系，你如果沒有這些，后續(xù)的金融安排非常難做。
那么這個過程還有個好處，因為這相當于是個買樓的過程，你可以變成一個交易的過程，你簽的是商品房買賣合同，你可以用按揭的手段，那么按揭也是一款金融產(chǎn)品，它的額度按照你的交易額來，一般商業(yè)低產(chǎn)是五成。
大家可以想一想這個過程，它這個交易過程其實我是用一個當初的20%的股權加上獎勵換來的這個樓，那我還用一個按揭，那作為開發(fā)商它掏錢了嗎？萬通掏錢了嗎？沒有掏錢，只是用按揭回來的一筆錢，因為你跟股東買樓你用的是對價，說得很清楚。
下一個金融產(chǎn)品，經(jīng)營型物業(yè)貸款，這個貸款在目前的市場上非常好做，大家都可以做，我們2008年辦的時候有個出租率的要求，要達到70%，但達到70%挺難的，如果大家對寫字樓市場比較了解，你要在很短的時間內(nèi)去做到70%難度非常大，這里面就涉及到一個資產(chǎn)管理過程中非常重要的要素，就是你所做的所有的資產(chǎn)管理跟你的公司的賬或者你背后的金融安排是怎樣一個匹配？你作為一個資產(chǎn)管理者你應該了解這個，公司的總的要求是什么？比如這個階段公司的總要求是做經(jīng)營性物業(yè)貸款，因為它的額度安全評估值來計算，評估值有什么好呢？找評估機構可以往上抬，這樣你貸款的額度可以提升，所以從公司的角度當然希望你能夠盡快的達到70%的出租率，可以符合經(jīng)營性物業(yè)貸款的條件，當時我在做這個樓，公司說得很清楚，要到70%。所以你在三個平衡的過程中，你可能覺得出租率重要，所以你會犧牲一點價格和犧牲一點客戶的品質(zhì)，因為要實現(xiàn)客戶要求。
下一個，它跟題的資產(chǎn)管理又是個很大關系，大家知道在北京絕大多數(shù)租約的時間都是三年，我相信每個樓里的70%左右租約都是3年左右。到了2011年的時候我的樓什么狀態(tài)呢？第一期的租約馬上要到期，那2011年市場也比較給力，如果大家對黃總曲線有印象的話，基本上2011年北京寫字樓是翻倍，那翻倍了之后的好處是什么呢？我要到換租的時候可以給客戶漲價了，怎么也得漲50%，因為市場平均漲了一倍了。那么在那個時間點，假如你做更好的金融安排的時候，你的評估值又上來了，因為你按照2008年做的評估，現(xiàn)在你可以按照2011年的租金水平做評估，所以評估上去是非常容易的，那么2011年那個時間點房地產(chǎn)基金非�；馃�，大家如果回顧地產(chǎn)金融的市場，非常的火，很多的地產(chǎn)基金如雨后春筍生長出來，那個時候非常的活躍，公司覺得可以拿這個樓做個地產(chǎn)基金，是個真正的股權性的基金，而不是債權性的基金，真正的股權基金就是你可以把項目股權賣一部分出去，它的好處是什么呢？你還可以收一點基金管理非，然后你跟LP說收一點資產(chǎn)管理費，我?guī)湍愎�、我還幫你理財。
那這個權益，這個股權的權益轉(zhuǎn)讓過程中，樓的價值上來了，你賣股權肯定要掙錢的嘛，否則為什么要賣。所以當時做了這筆這樣的金融安排，大家知道，作為這個樓的業(yè)主，做了這筆交易之后第一是賣股權掙錢，還能收點管理費，這個生意也很值。這個基金的時間是三年，當初在設定這個基金的時候老板也咨詢資產(chǎn)管理，多長期限比較合適？我說我建議是三年。為什么是三年呢？因為北京的租約是三年為主，那個時間點如果賣一個基金是三年，市場上不是很好賣，絕大多數(shù)好賣的是兩年左右，但我建議還是三年，我說三年跟這個樓的租約相關系，你退出的時候可以有很好的故事跟LP講。
剛才我說了，拜市場所賜，2013年賣出去的時候還是增長的，這樣的一個狀態(tài)下，你可以推出，可以分錢給LP，當然這個基金推出的年化是20%的回報，大家也可以去市場上查，這是公開的資料，所有的投資者都拿了這些錢，拿了回報走人的。
那怎么樣來接盤？也比較有意思了。大家覺得這個樓因為租金又漲了，這個價值又提升了，但又提升了呢，嚴格意義上你如果要對付LP你要自己掏錢，但是當時的萬通地產(chǎn)覺得可以跟銀行更好的融資，你原來的額度很小了，因為這個樓價值高很多，所以可以跟銀行多貸一點，基本上我們對付LP的錢跟從銀行多貸的錢是一致的。
講了這么多故事，作為業(yè)主、作為開發(fā)商就投了最初的20%的錢。
到了2014年基金完全退出，萬通還是100%的股東。這里面最最重要的一點是什么？是租金的增長，是這個樓所帶來的資金收入的增長，假如你沒有這個租金收入的增長，所有的金融的安排都將變成一個反金融的杠桿，這種行為反而會使你到了非�？植赖木硾r。
按照目前國內(nèi)金融市場的狀態(tài)，幾乎你所有的金融手段都可以采用，我們現(xiàn)在國內(nèi)的金融市場的產(chǎn)品的成熟度已經(jīng)非常非常成熟了，國內(nèi)的金融創(chuàng)新到目前在2015年真的是非�；钴S，當然有很多的金融機構在里面做嘗試，大家也看到在今年有一些比較類似的產(chǎn)品也出來了，上個禮拜又完成了兩單，一個是在新加坡做的，另外一個是國內(nèi)做的，就是所有的金融產(chǎn)品已經(jīng)是齊全的，只是看你自己去選擇什么樣的金融產(chǎn)品去選適合你自己的項目和適合你自己的公司。
開發(fā)商作為業(yè)主，他的掙錢的方式、盈利的模型也在改變，原來你很簡單的賣房子、租房子是你主要收入來源，但是假如你用更有意思的金融安排，可以廣泛的開拓你收入的來源，你的主營業(yè)務的收入變化是很大的，這也是開發(fā)商轉(zhuǎn)型。大家知道所有人都講開發(fā)商要轉(zhuǎn)型、要改變，還有輕資產(chǎn)哪，所有的這些，背后一定是你金融結(jié)構的改變，假如沒有這些不可能轉(zhuǎn)型，你原來賣房子的還能真的變化O2O賣大米？那絕對不可能的。所有開發(fā)商做轉(zhuǎn)型它心里非常清楚，只是說我干這樣的事情，但是因為金融手段的改變，因為在整個過程中承擔責任的改變，你走新的路徑。
所以作為一個開發(fā)商在目前的市場上，什么是你最最核心的能力？什么是你想在市場上立足的生存之本？我覺得也在改變。原來大家都覺得我蓋出個很好的產(chǎn)品就可以了，所以我覺得產(chǎn)品能力，但是產(chǎn)品能力現(xiàn)在也非常非常關鍵，也是個非常重要的基礎，沒有這個基礎你所有的東西都是虛的。
還有兩個，第一個是金融的安排，第二是資產(chǎn)管理能力。
今天就講這些故事，謝謝。
主持人: 感謝許總的演講。下面有請全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、金地商置北京公司 副總經(jīng)理——呂麗華女士為我們演講，題目是：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理演進與實踐。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、金地商置北京公司 副總經(jīng)理呂麗華
呂麗華：大家好，各位領導好，感謝大家在年底抽出時間跟我們一起交流大家的工作體驗，我也很珍惜這個機會，剛才聽各位同行講的故事，我覺得特點受用，因為都是實操經(jīng)驗，都是干貨，而且可能不做這個行業(yè)的人覺得不是那么受啟發(fā)，但我們一直沉浸在一線的人覺得他們拿親身經(jīng)歷跟大家分享真的是特別好的交流。
我今天的重點三個方面，一個是資產(chǎn)管理的演進，第二個是資產(chǎn)關系的新趨勢，第三就是我的一些思考。
我們先說一下資產(chǎn)關緊的演進，這是劉凱總給我的題目。因為今天是寫字樓分會的主題演講，所以我站在寫字樓角度給大家分享一下市場上的變化。我們先看到第一階段我們都知道在北京最早大家都看見這些長包房，在酒店里，最早是國貿(mào)的酒店、京廣的酒店，那個時候好像大家不是那么排斥，那個時候非常見效。
第二代的辦公樓就是初級的商務辦公樓，已經(jīng)具備了一些初級功能，但相對今天還是小兒科。
第三代辦公就是我們所說的5A智能辦公，從各個方面滿足我們現(xiàn)在商務人士的全方位的辦公需求，而且也是傳統(tǒng)的甲級寫字樓的概念。
第四代就是黃總說的ABW，這中創(chuàng)新的辦公環(huán)境，比如說我們在微信上經(jīng)常看到谷歌的辦公室特別炫，那個都是我們所說的第四代辦公室，也包含了很多新技術。
然后我說一下地部分，資產(chǎn)管理。我們看一下演進的模式，我剛才總結(jié)的辦公樓的業(yè)主方來說，像我金地中心我們也是從拿地、開發(fā)、報建、報批，進工交付以后我們投入運營，到今天不斷的加強物業(yè)管理的提升，到今天市場上看到的金地中心目前的樣子，所以從傳統(tǒng)的開發(fā)商模式來說往往第一階段都是重資產(chǎn)管理模式。
第二階段是大家普遍轉(zhuǎn)型的階段是輕資產(chǎn)管理模式，它的好處大家都知道，人輕、身體就很靈活，所以干什么事情比較容易改變。
第三個模式就是混合型管理模式，今天時間關系就帶過了。
我說一下重資產(chǎn)，比較典型的代表除了金地還可以說一下恒隆地產(chǎn)，它的產(chǎn)品不僅在上海很有名，在香港大家也熟知，恒隆地產(chǎn)遍地開花。那么對于重資產(chǎn)管理的開發(fā)商來說，我覺得不要太放牧的轉(zhuǎn)型，這個還是要根據(jù)每一個開發(fā)商自己不同的模式來分析自己的產(chǎn)品定位，來決定下一步我的重資產(chǎn)的角度重點落在哪，那么現(xiàn)在我們的目的就是讓重資產(chǎn)變輕，比如現(xiàn)在像萬科、萬達，萬達現(xiàn)在就在全面的瘦身，而且把重資產(chǎn)甩掉變成輕資產(chǎn)，因為他也發(fā)現(xiàn)市場的變化，要求著反推我們開發(fā)商不斷反思市場上的變化，所以現(xiàn)在我們看到萬科的一些設計院，也在不斷的瘦身，然后這樣受審的集中精力復制不同的萬達官場，因為我做商業(yè)地產(chǎn)，目前很少有人像萬達這樣的速度在一年里開出N個萬達廣場，所以我們在資產(chǎn)管理也要像萬達不斷的改變。然后凡是輕資產(chǎn)讓自己變得更輕，不斷的再優(yōu)化。
我們像剛才梁總分享的萬通的故事其實是特別好的印證了資產(chǎn)管理的全方位技能，他有無數(shù)次的峰值回報就是運營管理的組合拳打得好，所以我們發(fā)現(xiàn)這個提升一定是資源能力的整合，我能夠調(diào)動各個功能把我的公司做強做大，還一個是我們對人才的需求已經(jīng)不是片面的說張三就是租賃方面挺強，李四只懂得財務，我們需要的是這個人既要懂得財務也要懂得運營和管理，也要知道資產(chǎn)管理是回事兒，就比如說像現(xiàn)在我們在微信群里經(jīng)常說我現(xiàn)在已經(jīng)被逼稱“表姐”了，因為我老在做表，我現(xiàn)在必須得用各種各樣的表格、數(shù)據(jù)向老板匯報真實情況。
然后團隊的執(zhí)行力，我們在完成一件事情發(fā)現(xiàn)個人英雄主義很難產(chǎn)生價值，我們要用一個有能力的人帶動一群人。
第三個我想說下實踐與思考，最近一個熱門話題，我們發(fā)現(xiàn)聯(lián)合辦公或者眾創(chuàng)辦公，這個產(chǎn)品其實說實話十年前我就已經(jīng)接觸到了，但是那時候但是不知道叫聯(lián)合辦公或者叫we work，最近兩三年起來我覺得是毛總的人格魅力，他影響力很大，他一拍了，全天下在跟。這個項目一出來，坦白說我的好奇心挺強的，所以我就對北京這個熱門的所也的聯(lián)合辦公模式我做了實地考察，我就一個一個的去看，那么看了以后我發(fā)現(xiàn)聯(lián)合辦公其實坦白講我個人覺得，當然我的觀點不一定對，也不代表金地集團的觀點，因為我現(xiàn)在在金地，我們是甲方，我們是開發(fā)商的角色，我來看的話，我認為聯(lián)合辦公模式其實是個重資產(chǎn)的運營模式。
我來分享一個例子，比方說我在金地中心有個整層空出來，大家知道金地中心位置比較好，加上我們租賃的政策很接地氣，通常我們可能運氣好的話能無縫對接，不好的話通常三個月一整此也租出去了，像梁總講的一簽就三年，也就是說這一個租戶我36年是滿租的狀態(tài)。好，如果我換成聯(lián)合辦公的模式，一平米三千塊錢我要裝修，然后如果你裝修完了，這整層如果是200個工位，我要一個工位一個工位的租，我也問了一個從業(yè)聯(lián)合辦公干8年的人，這個人跟我分享得非常實在，他說坦白講表面看非常熱鬧，但按我8年經(jīng)驗攤分，我平均8個月才能滿租，而且不斷在流動，也就是說他的36個月里面始終處于波動狀態(tài)，沒有說36個月滿租過，沒有。因此我覺得這種意義來說，其實聯(lián)合辦公是個重資產(chǎn)的模式，如果我把整層租掉了，我不需要人去看的，我只要物業(yè)公司提供服務就可以了，但是如何變成聯(lián)合辦公模式，我肯定要放一個管理人員，還要放個保安，如果一整層連保安都沒有，那享受什么安全服務呢？還有保潔，還要個租賃人員、品牌推廣，這些人算起來都是投入的人力成本，而21世紀什么東西最貴？人才。因此我認為做聯(lián)合辦公千萬不要看熱鬧，一定要結(jié)合自身的情況去做。
那么這里面我們發(fā)現(xiàn)聯(lián)合辦公的模式是不是就不好呢？其實也不是。我們發(fā)現(xiàn)對于不太好租的存量資產(chǎn)，你只要重內(nèi)容就好租了，比如中關村有個地下一層，以前租不了多少錢，現(xiàn)在它受聯(lián)合辦公啟發(fā)，做得非常好，而且到周六周日經(jīng)常有租賃他場地做研討會沙龍的，確實非常好。
然后當然我們在今天比較熱門的話題就是它能實現(xiàn)資源的共享，經(jīng)濟的分享，另外一個就是為什么很多人說其實做聯(lián)合辦公也好、輕資產(chǎn)也好，它不是光通過傳統(tǒng)的資金實現(xiàn)收入，那個模式不會走得太遠，所以我們要想怎么樣從服務上增加附加值，比如提供一些指導老師，包括新政策的講解，怎么樣利用政策實現(xiàn)你的退稅政策，都是你能幫助創(chuàng)業(yè)者渡過一些前期的資金壓力，在整合平臺方面，就像毛總，個人魅力非常有帶動性，很多時候不是資金收入的價值了，是整合各個行業(yè)的資源包括開新聞發(fā)布會也跟大家分享一些很跨界的想法，也是帶來的額外的增值服務。
然后最后一點，很多的產(chǎn)品，就包括萬達廣場，我們發(fā)現(xiàn)它主要復制性強，能夠解決用戶的痛點或者商加的特點，所以萬達為什么能開一個火一個？它的復制性很強是最明顯的特點。聯(lián)合辦公也一樣，大家看毛總這么短的時間已經(jīng)在各地看到它的優(yōu)克工廠了，就是因為它復制性非常強，而且有很接地氣的配套設施和服務。
所以整個過程來說不要看熱鬧，一定要進行風險控制，大家在微信公司經(jīng)常看到某某公司最近出了什么問題，警察在大堂巡視，各種高端寫字樓都會受到殃及，好幾個群都把我拽過去了，我看到很多小伙伴在問群里有高人給支支招嗎？這個怎么辦？其實我覺得一定記著，任何事情發(fā)生別慌亂，事情來了面對，第二個，趕緊看合同，合同是救你的最好的方法，我們在合同方面的梳理就是不斷發(fā)現(xiàn)問題個、不斷完善你的合同，把合同變成任何時候保護你利益的東西，所以我們要利用合同落保護自己，這就提醒你回到家里趕緊看租約是怎么寫的。
我分享一個經(jīng)驗，我管理很多項目的體會就是租金物業(yè)費一定要預付，我們是要求每個月的25號或者之前預付下一個月的錢，這是一個比較好的保護你的措施。第二，你發(fā)現(xiàn)租戶有風險點了，你簽合同的時候不要這樣談，你就得有押金，這樣他一旦走了，我手里押著你六個月的錢，足可以有時間找租戶，這就是你管理人的價值所在。其實人跟人的智商都差不多，我覺得最重要的差別就在于你要擅于思考，從哪個環(huán)節(jié)幫公司降低風險，這就是你的價值。這就是我今天分享的內(nèi)容，謝謝大家。
主持人: 感謝呂總的分享。下面有請星庫空間創(chuàng)始人 白羽先生演講, 題目：眾創(chuàng)空間發(fā)展模式與案例分析
星庫空間創(chuàng)始人 白羽
白羽：剛才前面幾位嘉賓或多或少講到了一些輕資產(chǎn)運營包括聯(lián)合辦公模式，我們公司也是做聯(lián)合辦公方向的，跟大家做一些實踐方面的分享。
今天我看到演講的嘉賓是大腕云集，我今天也想講講我們從寫字樓到聯(lián)合辦公的一個實踐的過程。
2002年冬天的時候，我記得當時我為了確定昆泰國際中心的照明方案，深更半夜的在長安街上游蕩，當時的國內(nèi)外反恐形式也沒有這么嚴峻，我游蕩的時候也沒有被都成恐怖分子。
2004年的時候，國內(nèi)的第一版節(jié)能設計標準頒布，我想既然要重做我們要做得更好，也有幸成為了綠色環(huán)保標準最早的實踐者。
2009年的時候，也是冬天，當時我們參加了很多地塊的投標，當時這個方案我覺得挺有自信的。
按照這個軌跡發(fā)展下去我今天跟大家分享的話題應該是寫字樓運營、設計方面的話題。但是在2013年的時候我發(fā)現(xiàn)了一些問題，當時我主持恒達地產(chǎn)集團超高層項目，我們在項目中遇到一個困難，地方政府希望打造一個地標，塑造一個IP，我們考察了國內(nèi)外的很多項目，我們希望能夠在國內(nèi)進行復制，但是發(fā)現(xiàn)遇到了一個瓶頸，最大的挑戰(zhàn)并不是來自于技術或者硬件，而是來自于人才和內(nèi)容。
國內(nèi)相當?shù)膮T乏這方面的業(yè)態(tài)和人才，萬達搶先跟著名的秀場策劃大師簽了協(xié)議，這個時候我意識到房子可能不是最重要的，里邊的人和內(nèi)容、產(chǎn)業(yè)才是最核心的價值。
到了2014年全國地產(chǎn)供應過剩，有大量的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)項目供應已經(jīng)超出了當?shù)氐陌l(fā)展水平，不管怎么搜尋都沒有對標的客戶，所以我當時想看來中國的房子不少、人也多，但是有內(nèi)容、有故事的房子少。有情懷、有創(chuàng)意的人更好，小微企業(yè)更是長期的得不到發(fā)展。
所以如何盤貨資產(chǎn)？剛才呂總也講，在寫字樓做辦公嘗試，其實租金上未必劃算。我今天想介紹的是我們一個創(chuàng)業(yè)的選擇，是以聯(lián)合辦公為載體，以互聯(lián)網(wǎng)跟媒介、創(chuàng)業(yè)孵化為手段，以投資為助力，我們是一種融合商業(yè)模式，雖然我們之前也一些知名的品牌，但是我們的模式和他們大不相同。
我們在短短的半年時間內(nèi)舉辦了五次路演，六個項目拿到了融資，其中有個項目讓我們印象特別深刻，是一個關于互聯(lián)網(wǎng)租房的項目，現(xiàn)在市場家家、愛屋及烏是橫掃一切，當時我也在想，說我們?nèi)プ鲆恍┦虑橐部梢詮纳磉呑銎�、從種子去培育，也許有一天會得到一棵參天大樹。
按照我們的產(chǎn)品定義講，一千平米以下的是新店，六前平米以上的是旗艦店，我們講它是一種細胞級或者DNA級的操作，我們相信這種方式有助于了解寫字樓未來的發(fā)展方向。
其實對于未來的寫字樓來講，服務對象也很大比例是小微企業(yè)，其實我們剛才看到很多案例，他們很多是服務于外企和500強企業(yè)，未來的寫字樓在中國來講服務更加寬泛，那么這種實踐也有助了解需求。
實操的層面，我們希望未來能夠成為未來企業(yè)文化的運營商，輕資產(chǎn)模式可能存在一些認識上的誤區(qū)，首先輕重是相伴響相生的，輕其實意味著更高的經(jīng)營能力，不能創(chuàng)造價值的輕資產(chǎn)模式要么是中介、要么是空手套白狼。
從互聯(lián)網(wǎng)的角度看星庫空間是O2O模式，把場地進行連接，通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)智能化，社區(qū)的服務、共享的資源都能夠輕松的獲得，并且個人的行為會形成新的記錄，并且與金融服務打通，所以互聯(lián)網(wǎng)是個全面滲透和貫穿的概念，并不僅僅是互聯(lián)網(wǎng)加的模式，所以從各個層面都會去滲透，那么星庫空間我們自己也運營自己的自媒體，我們關注量可能上萬，超過很多傳統(tǒng)的大型企業(yè)。
那么在金融的角度來看，星庫空間有配套的經(jīng)營能力，我們搭建了兩支股權基金，在我的設想中，未來的小微企業(yè)是高風險、高增長性的，其它的項目會由多樣化的互聯(lián)網(wǎng)金融彌補，這樣形成無縫覆蓋的金融系統(tǒng)，除了投資以外星庫空間也提供財務服務，我們跟數(shù)百家VC合作，比傳統(tǒng)的要麻煩很多，在我們半年中舉辦了五期的正式路演，每一期都會有數(shù)十家的VC到場，其中一批項目拿到了風險投資，這是我們搞一些活動。
那么地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、金融，每個維度都有自己的模式，我們還有個不斷擴大的服務企業(yè)的資源庫，我們這種配制方式其實是為未來成長中的小微企業(yè)，也是我們一部分主力客戶，對他的生產(chǎn)力要素進行研究和搭配，所以我們跟服務器、創(chuàng)業(yè)咖啡以及一般意義上的空間不同。
迄今為止，我們是一支創(chuàng)業(yè)團隊，不足10個人，200以上的會員。
在社群的入駐企業(yè)2000多家，保持著很高的人氣，現(xiàn)在我自己做一場商業(yè)模式的培訓，報名中100個人大部分都是CEO，而且很多是高級員工，在經(jīng)濟新常態(tài)的大背景下國家不斷的把政策資源投入到新領域，擴大產(chǎn)業(yè)，提升科技競爭力，我覺得這是一個時代的選擇。
作為一家初創(chuàng)企業(yè)，我能夠有幸在這里分享一點膚淺的看法，得益于住房的高瞻遠矚，我也希望能夠以星庫空間這個平臺和各位企業(yè)家、投資人拓展一些合作，我們雖然很輕，但我們也非常專業(yè)，并能夠創(chuàng)造價值。我們既不是簡單的資產(chǎn)運營也不是拿互聯(lián)網(wǎng)搞聚焦，也不是簡單的做基金，而是三者融合做一個新模式，但是我們現(xiàn)在做過來是反的，是C2B，也就是說先培養(yǎng)你的種子、先培養(yǎng)你的客戶去孵化。
最后我把我的二維碼也放在上面，希望有對聯(lián)合辦公感興趣的朋友我們還可以再次交流，謝謝。
主持人：感謝白總精彩演講，下面有請北京柏豪置業(yè)有限公司總經(jīng)理洪潔先生為我們演講，題目是：CBD東擴與北京副中心
北京柏豪置業(yè)有限公司總經(jīng)理洪潔
洪潔：CBD的北京我不太多的介紹了，主要是我們要提升北京的競爭力，把原來的CBD擴大，我們再把一些產(chǎn)值高的公司留下來，產(chǎn)值不太高的另外找辦法。
到了今天，我們看見CBD地塊的大坑開始冒起來了，但是可惜的我們當初想象的一樣，下面整體的提升，企業(yè)運營架構和整體成本的提升，這就是使用者方面的情況。一個整體的成本提升，CBD擴大以后，我們的租金，我們在里面的一些消費，從使用者角度來看是提升，租金貴了時間的成本也一樣，因為堵塞，時間的成本也提升了。
下面我分享一下過去十幾年在CBD的改善，在北京的時候是98年，那時候在京廣中心是高端辦公樓了，開始的時候100多平米，五年之后到了3000多平米，面臨的問題，我們是要搬到隔壁，人家還沒有走，搬到樓上又不行，還隔一層，我們交流要坐電梯或者走樓梯，我們把要求降低一點，去到別的辦公樓，我們的客戶需要我們在比較正式的辦公樓里面。
那時候我們面臨的問題是三四次搬還是不搬，搬到哪？后來萬通來了，金地來了，國貿(mào)二期來了，我們發(fā)現(xiàn)更有信心對未來業(yè)務的擴展，辦公空間的選擇更大了。
到了今天，問題又回來了，在過去這幾年辦公室的需求更大了，每個企業(yè)的辦公空間更大了，但是面臨的問題是租金實在忍受不了了，我們又要拆散或者外遷。另外有一些希望來北京進駐的企業(yè)也是面臨著這樣的問題，CBD核心區(qū)的租金確實是太高了。
怎么辦，一個辦法就是我們要這樣拆了，有一些不需要日常面對客戶的部門搬到別的地方去，或者我們整體搬，每一次搬辦公室，都是一個比紙牌屋橋復雜的政治斗爭，外企的同事喜歡靠近機場，國內(nèi)的同事喜歡靠近地鐵站。每一次都受到搬遷的問題，內(nèi)部斗爭很多。
所以我們現(xiàn)在的現(xiàn)狀，他們要搬遷怎么辦，我們的項目的營銷的同事，策劃的同事還有設計的同事考慮的內(nèi)容，現(xiàn)在在CBD里面的企業(yè)，他有什么選擇呢，較為成熟的是望京，正在成熟的是通州，未來即將成熟的是東壩，CBD延伸的區(qū)域，或者我們是一個生產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，我們搬到亦莊，靠近工廠，或者是搬到大興，新的居住區(qū)，方便我們的員工，很多的選擇。
但是我們這個項目距離是靠近CBD，在朝青板塊，在這里又回來一個使用者的身份，我跟我們的銷售和設計人員說，雖然這些企業(yè)他們現(xiàn)在是選擇或者是被迫的離開CBD，但是他們對于我們辦公環(huán)境的要求肯定不會低過CBD。
他們的環(huán)境更提高，說服自己或者說服公司，他們要搬到外面去，所以我們這個項目整個質(zhì)量，包括環(huán)境也是以不低于CBD現(xiàn)有的大樓標準來擬定的。
另外除了交通剛才我們說了三個地鐵線交匯的地方，另外我們的位置是在機場二號航站樓15分鐘，方便我們的出行，我們還有幾個大的公園都在我們的附近。
整體項目的規(guī)模，35萬平方米，18萬平米的寫字樓，4.5萬平米的商業(yè)，2.3萬平米的酒店，9千平米的總裁官邸。說到這里回應一下剛才關于創(chuàng)新的辦公室的描述，我本身是做建筑設計出身的，有幸我在05到07年的時候，設計了北京的諾基亞總部，總部大樓還是在的。當初是一個企業(yè)的總部，有很多功能是一般商業(yè)辦公樓給不了的，比如說剛才我們所說的共享空間的概念，尤其他們需要好多做討論、頭腦風暴的空間。
我們這個項目里面，因為我之前的經(jīng)驗，我是在我們的商業(yè)部分，我們簽了很多租賃的鋪位，變成共享空間，我們那個項目的主題是以藝術展覽作為主題的，在商業(yè)的部分。
我劃出了一些可以給人家交流、討論，或者是休息的空間，雖然我們是純商業(yè)出租、出售的辦公樓，也參照一些企業(yè)辦公的形式，加入了這些空間里面。
剛才我說過我們必須要達到CBD同檔次的建筑物的標準，所以整個設計開始用的材料是按照CBD材料的標準，包括層高，外立面的材料。
其實這個項目現(xiàn)在推廣已經(jīng)有一段時間了，今年的12月底就會交付使用，辦公部分月底會交付使用，我們的商業(yè)部分還有我們的酒店部分，將會在明年的9月份交付使用。剛才我提到的藝術主題商業(yè)空間，朝青板塊里面，我們做了一個舞臺比較專業(yè)的劇院，可以做一些表演和發(fā)布會的用途，我們的商業(yè)空間，還有因為我們是一個綜合項目，除了辦公為主，我們還有商業(yè)，另外還有一個服務型酒店。
GMP建筑設計給我們做的，同樣里面高大上的CBD的項目用的顧問，設計院也是中國建筑科學研究院，施工單位也是國內(nèi)比較知名的住建三局，還有第一太平洋作為我們的物業(yè)顧問。
