房訊網(wǎng)訊 2017年6月21-22日，主題為“跨界與融合：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的白銀時代”，第九屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇在北京富力萬麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)（）聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長王玉清女士應(yīng)邀出席并發(fā)表主題演講。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長 王玉清
這是我第二次在房訊網(wǎng)的論壇上發(fā)布房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)，編制全聯(lián)房地產(chǎn)商會企業(yè)家信心指數(shù)，是全聯(lián)房地產(chǎn)商會為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的重要舉措，2005年開始到現(xiàn)在第三個年頭了。下面簡單給大家匯報一下。
因為搞這項工作，有些概念要明白，什么是房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)，從百度上查，信心指數(shù)是從債券市場數(shù)據(jù)計算出來的，最早是由巴隆來做的，巴隆是誰？我從百度上查，一個是搞藝術(shù)的，再一個說是特朗普的小兒子，第三個是說搞債券市場的。這個人詳細的介紹不是很多，但是信心指數(shù)對企業(yè)、業(yè)界行業(yè)研究還是有影響的。
我們用十個頂級的公司債券盈利率和終極公司債券盈利率，用兩個比值來計算，如果中值比率希望小，上面的值就會大，反過來就越小，如果比值越大，信心指數(shù)越強，說明債券市場牛市就來了，基于這個領(lǐng)域一直把研究工作。
各個行業(yè)都有信心指數(shù)，有制造業(yè)、銀行家、消費者、企業(yè)、企業(yè)家、股市、股票投資者信心指數(shù)都有，30個國家，從供給側(cè)、需求側(cè)搞信心指數(shù)的調(diào)查。信心指數(shù)調(diào)查主要都有什么內(nèi)容呢？找了一個與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的，比如說美國的建筑商協(xié)會，也搞了這么一個信心指數(shù)。它是搞什么的，對協(xié)會四百名建筑商會員進行調(diào)查，依據(jù)他們對市場的經(jīng)驗和實際接觸，然后對房地產(chǎn)的現(xiàn)在和未來的情況進行評估，調(diào)查內(nèi)容主要有組成組成部分，進行加全平均得出，當前的房地產(chǎn)銷售狀況，未來的六個月的一些銷售情況，以及潛在的購買情況。
從這個圖表上可以看，金融危機以后，他們的房地產(chǎn)市場是逐年上升的，根據(jù)這個，有的房地產(chǎn)企業(yè)走出海外，到美國投資，在復(fù)蘇的時候。
咱們國家比較影響的信心指數(shù)，就是中國人民銀行發(fā)布的信心指數(shù)，主要調(diào)查的內(nèi)容是什么？ 產(chǎn)品的銷售價格，原材料價格，出口訂單，國內(nèi)訂單，資金周轉(zhuǎn)，銷貸款回籠，經(jīng)營景氣與盈利指標，二季度企業(yè)家信心指數(shù)65.4%。
這個不太樂觀，國家統(tǒng)計局和他們發(fā)布的中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)，從2016年開始，一直在50左右，到5月份，有51.2%，跟上個月持平。但是因為50是景氣、非景氣的分界線，在低水平情況下比較擔憂。房地產(chǎn)企業(yè)指數(shù)，這就是我們的指數(shù)。這個指數(shù)，我們信心指數(shù)是62.1%，跟51點多，差距還是比較大的。我們進行的調(diào)查指標是什么？有16個指標，比如行業(yè)運營，企業(yè)經(jīng)營與業(yè)務(wù)，盈利，就業(yè)投資，庫存等等，然后經(jīng)過計算，得到的信心指數(shù)。發(fā)布單位，怎么發(fā)布？國家層面上，就有國家統(tǒng)計局發(fā)布，比方說國防景氣指數(shù)，中國人民銀行發(fā)布中國企業(yè)家信心指數(shù)，在行業(yè)組織有沒有發(fā)布，行業(yè)組織也有發(fā)布。比如中國物流與采購聯(lián)合會，跟國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布，中國制業(yè)企業(yè)經(jīng)理人信心指數(shù)，咱們的房地產(chǎn)企業(yè)信心指數(shù)，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會行業(yè)組織發(fā)布的，企業(yè)研究力量也有發(fā)布。
比如比較有名的是中指研究院、克而瑞研究院，最近國家進行管理，不讓他們發(fā)布了，可能覺得各個機構(gòu)都在發(fā)布指數(shù)比較亂。大專院校根據(jù)自己的研究成果發(fā)布信心指數(shù)。
房地產(chǎn)發(fā)布這個指數(shù)，基于什么原因？這張圖是商會市場追蹤研究小組，做的圖。看整個房地產(chǎn)的基本趨勢，1-5月份，這個指標全是下行的，只有商品房的平均指數(shù)稍微上漲，這種下行房地產(chǎn)的投資同比增長8.8%，增速比上個月，1-4個月回落0.5個百分點，土地購置面積，同比雖然增長了5.3%，但是也是增速回落了2.8個百分點。歐陽總搞的大曲線，2016年整個土地購置是負增長。
這個坑爬到岸邊以后，帶來了房地產(chǎn)價格保障，所以土地是市場的一個很重要的指標。銷售面積、銷售額都回落，只有房地產(chǎn)市場價格稍微上漲。造成整個曲線的下降，什么原因造成的？房地產(chǎn)的調(diào)控政策是不可忽視的，是很重要的因素。我分了分，主要分為宏觀國家層面的政策和地方政策，國家的政策根據(jù)黨中央的精神，一直致力于長效機制的設(shè)立，所以不知道大家關(guān)注過沒有，最近的媒體住房部在征求和銷售管理條例，剛才歐陽總也說到這了，在座有什么意見可以提，還有土地管理法的修改意見。至于專項的，比如存款準備金率，稅收政策，土地政策，針對庫存量是增大還是減少，都有陸續(xù)出臺。但是最近比較亮眼的是什么呢？地方政策的出臺，根據(jù)我國立法法的規(guī)定，只有社區(qū)的城市才能出現(xiàn)地方性法規(guī)，但是現(xiàn)在出臺的法規(guī)比較混亂，就連縣級市，連一個小縣也出地方性法規(guī)，合適不合適反正現(xiàn)在比較亂，但是歸納起來，大概是有這樣四種，限購、限貸、限價、限轉(zhuǎn)售。一般在咱們的城市普遍是這樣，對購房資格、貸款資格都有設(shè)定相應(yīng)的門檻。限價，有的地方性法規(guī)，超過30%不能再售了。限轉(zhuǎn)售是最近大家比較關(guān)心的，可能這一條對投資房地產(chǎn)的限制更多一些。比如有的是最低買了房子以后，拿到房產(chǎn)證兩年之內(nèi)不能賣房，保定拿到房產(chǎn)證起十年不能轉(zhuǎn)售，出臺比較厲害，時間長短問題，這些地方性法規(guī)，都是不會延續(xù)時間太長。
房地產(chǎn)企業(yè)做的信心指數(shù)到底是多少呢？從2015年起，我們就調(diào)查，樣本量是536家。2017年第二季度，我們的房地產(chǎn)信心指數(shù)是62.1%，總體與一季度持平，波動比較平穩(wěn)。具體表現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)總體購置面積、購置價格都是回落的，企業(yè)的融資難度有所增加，商品房代售面積下降，企業(yè)綜合盈利水平、融資難度分化現(xiàn)象還是比較明顯的。房地產(chǎn)行業(yè)總體運營比較平穩(wěn)，企業(yè)土地購置面積稍微回落，商品房銷售合銷售價格，企業(yè)盈利水平和經(jīng)營水平持續(xù)得到改善，企業(yè)融資難度還是增加的，地區(qū)差異化情況比較明顯。
指數(shù)就缺少不了預(yù)測，根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，整個大的宏觀經(jīng)濟形勢，企業(yè)可能土地購置面積還會有所下降，銷售價格既不會是大增，也不會大減，對于我們房地產(chǎn)企業(yè)在大大好于制造業(yè)的同時，還是有一個平穩(wěn)發(fā)展的趨勢，各位企業(yè)家在這里，我覺得信心還是有的。
來源：房訊網(wǎng)