房訊網(wǎng)訊 2017年6月21-22日，主題為“跨界與融合：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的白銀時(shí)代”，第九屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇在北京富力萬麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)（）聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦。
當(dāng)天下午進(jìn)行的圓桌對話環(huán)節(jié)特邀北京金豐科華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理張毅先生主持，就"無邊界服務(wù)——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商與運(yùn)營"的主題進(jìn)行了熱烈討論和觀點(diǎn)交鋒。
嘉賓主持：
張毅 北京金豐科華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理
對話的嘉賓：
元喆輝 北京萬科寫字樓與產(chǎn)業(yè)園事業(yè)部總經(jīng)理
郗龍飛 北京天洋基業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理
袁紅兵 遠(yuǎn)創(chuàng)資本控股集團(tuán)董事長
劉亞玲 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司招商中心總經(jīng)理
米思南 北京國泰創(chuàng)業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理
圓桌對話：無邊界服務(wù)——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商與運(yùn)營
張毅：非常感謝大家能夠在這個(gè)夏至的日子能夠來到這個(gè)論壇，這就標(biāo)志著一年最熱的日子馬上要到了，同時(shí)也標(biāo)志著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最熱的時(shí)候來了。今天我們請來了臺(tái)上五位嘉賓，真是重量級的。這邊有在地產(chǎn)界非常受尊重的萬科，也有在產(chǎn)業(yè)園區(qū)做得非常有經(jīng)驗(yàn)的北京經(jīng)開。還有很多在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營、管理、開發(fā)建設(shè)上有非常好的心得的專家們。首先有請?jiān)诒本┙?jīng)開的劉亞玲劉總在招商方面把非常好的經(jīng)驗(yàn)跟大家分享。掌聲歡迎。
劉亞玲：大家好。經(jīng)過一天的學(xué)習(xí)，今天整體的知識(shí)非常豐富。我是北京經(jīng)開招商中心的劉亞玲。北京經(jīng)開是一家成立于2000年的專門做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)，目前我們已經(jīng)17年的做產(chǎn)業(yè)園的時(shí)間。在17年中，我們做了13個(gè)目前正在運(yùn)營的園區(qū)，基本上是差不多一年多一點(diǎn)就形成了一個(gè)園區(qū)。整個(gè)園區(qū)里面的招商企業(yè)目前達(dá)到了一千多家，我們17年的時(shí)間做了13個(gè)園區(qū)，有一千多家企業(yè)。因此，我們在產(chǎn)業(yè)園的招商和運(yùn)營方面積累了一些自己的實(shí)踐。
剛才很多嘉賓已經(jīng)聊到產(chǎn)業(yè)園區(qū)從大的層面、從整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展、現(xiàn)狀，包括未來的發(fā)展趨勢，都已經(jīng)做了非常非常詳細(xì)的闡述。我們也能學(xué)到很多知識(shí)。我今天想換一個(gè)角度來說這個(gè)事，從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實(shí)踐和運(yùn)營里面我們看一看經(jīng)開做了哪些事情。
經(jīng)開從17年的時(shí)間里，從空間的設(shè)計(jì)上，從招商渠道、招商方式的創(chuàng)新方面，以及從運(yùn)營層面，都做了很多很多的嘗試。我首先說一下我們整個(gè)的招商運(yùn)營最基礎(chǔ)的一些條件。
其實(shí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)最基礎(chǔ)的應(yīng)該是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候的空間。我們做了這么多年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商，很多企業(yè)來到園區(qū)之后，第一看到的就是我們的產(chǎn)品，產(chǎn)品的好壞其實(shí)對企業(yè)的選址、對園區(qū)的感官來講是非常重要的。我們經(jīng)開很多園區(qū)，尤其是近幾年的園區(qū)，在空間設(shè)計(jì)上面都請了崔愷崔總，他是中建院的工程院士。包括智慧園項(xiàng)目，都是由崔總做的設(shè)計(jì)。所以從空間感、立面感、整個(gè)園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，都有他非常獨(dú)特的屬性。
很多企業(yè)來到我們園區(qū)之后，第一眼看到項(xiàng)目之后，都會(huì)被這個(gè)園區(qū)的品質(zhì)給震撼到，很多人都覺得怎么會(huì)有這么好的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。因?yàn)樵瓉泶蠹乙庾R(shí)里面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是一些工業(yè)廠房或者總部型的建筑，但實(shí)際上我們在里面賦予了很多建筑上面的藝術(shù)感和空間上面的寓意。這都是非常重要的。
同時(shí)，北京經(jīng)開是最早提出低碳、高端、智慧園區(qū)理念的公司，我們公司的總裁周總在很早的時(shí)候就一直在做低碳的研究，我們自己本身也有一套低碳的綠色園區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，我們一直在探索。同時(shí)我們的很多項(xiàng)目都在做綠建二星的標(biāo)準(zhǔn)。綠建二星是國內(nèi)的綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)，相當(dāng)于國際的LEED金級標(biāo)準(zhǔn)。我們亦中心項(xiàng)目整個(gè)都達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。并不是說就為了達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)而達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上是因?yàn)樵谶@里面有很多在企業(yè)入駐之后的節(jié)能環(huán)保，怎么給企業(yè)進(jìn)行能源的節(jié)約，這些都有非常重要的意義。所以這塊也是我們在空間上面比較關(guān)注的。這是第一點(diǎn)，這是我們在招商運(yùn)營的空間的基礎(chǔ)，就是我們的產(chǎn)品。
第二點(diǎn)，我們在招商渠道和招商方式上。產(chǎn)業(yè)園區(qū)最早的招商渠道更多的是政府主導(dǎo)的園區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)從我們的分類來講分了兩類，一類是政府主導(dǎo)的園區(qū)，這些園區(qū)可能在最早像中關(guān)村很多軟件園、環(huán)保園，包括生命科學(xué)園等等很多園區(qū)都是在以政府為主導(dǎo)做的園區(qū)，這些園區(qū)政府在招商引資方面起到的作用非常大。我們經(jīng)開的項(xiàng)目雖然隸屬于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的下屬企業(yè)，但更多是企業(yè)行為。我們在做整個(gè)招商過程中，市場化更明顯一些。在招商渠道創(chuàng)新方面也做了很多嘗試。因?yàn)樽铋_始的時(shí)候，主要是以打廣告為主，做一些活動(dòng)等等，最傳統(tǒng)的方式來做。但近兩年互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)，給我們在招商渠道方面提供了很多招商的基礎(chǔ)。
舉個(gè)例子，去年在招商智慧園的項(xiàng)目上面做了嘗試。不僅僅是把企業(yè)招進(jìn)來，我們要對項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)可，這是一直在思考的問題。我們?nèi)ツ甑臅r(shí)候大膽做了嘗試，我們做了We plus之城的理念，We是我們，plus是加，我們希望除了工作之外，還要加生活、加娛樂、加教育等等一系列的東西進(jìn)來，我們在招商過程中希望的是能夠讓我們未來的目標(biāo)企業(yè)能真真正正的參加到這個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)過程中。我們這個(gè)項(xiàng)目不希望光給它提供一個(gè)好的產(chǎn)品，還希望他們能有體驗(yàn)感。
所以在去年的時(shí)候，做了一個(gè)競賽，因?yàn)楫?dāng)時(shí)我們的競賽還處于設(shè)計(jì)階段，在設(shè)計(jì)里面我們經(jīng)過跟崔大師的協(xié)商，給了我們一些空間的建議，我們把這些空間拿出來，讓我們的目標(biāo)客群也就是我們的一些設(shè)計(jì)行業(yè)、影視行業(yè)的目標(biāo)客群參與到這個(gè)項(xiàng)目中來。因?yàn)槲覀冞@個(gè)項(xiàng)目是屬于通州副中心的區(qū)域里邊，旁邊有環(huán)球影城，它的文化藝術(shù)感和設(shè)計(jì)感是非常明顯的，尤其是崔總的設(shè)計(jì)對整個(gè)項(xiàng)目來講是非常有感覺，很有氣質(zhì)。所以我們拿住一些空間來，讓這些人真正參與到你來設(shè)計(jì)，你要是想進(jìn)入這個(gè)園區(qū)，你需要什么樣的空間，需要什么樣的配套，需要什么樣的設(shè)施，你來做，做完之后我們來實(shí)施。這樣就拉近了和客戶之間的互動(dòng)性、參與性，我們希望通過這個(gè)來進(jìn)行招商的活動(dòng)。
我們?nèi)ツ陱?月份開始到10月份，整個(gè)做了大半年的時(shí)間的活動(dòng)，由崔總領(lǐng)銜做評委，取得的效果非常明顯。而且我們確實(shí)是把他們設(shè)計(jì)的方案在我們項(xiàng)目里拿出來一個(gè)空間具體實(shí)施。去年整體在設(shè)計(jì)行業(yè)、影視行業(yè)都取得了非常好的效果，同時(shí)大家都紛紛表示，這個(gè)項(xiàng)目真的還不錯(cuò)。
這個(gè)項(xiàng)目未來在招商過程中肯定會(huì)參與，因?yàn)檫@確確實(shí)實(shí)有我的心血。我們通過這樣的融入式、互動(dòng)式、體驗(yàn)式的招商方式，來和我們的客戶達(dá)成一致，來進(jìn)行招商的工作，這是在招商的渠道和方式上。
第三點(diǎn)，在運(yùn)營上。經(jīng)開已經(jīng)有17年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)開整體轉(zhuǎn)型也是從園區(qū)建設(shè)方、開發(fā)方，到目前我們做的是高端園區(qū)的運(yùn)營服務(wù)商。這是我們最新的定位，我們也整體在做高端產(chǎn)業(yè)的綜合運(yùn)營服務(wù)。這是我們在目前大的公司戰(zhàn)略。
我們在運(yùn)營方面也做了很多嘗試，這里面又包括了兩點(diǎn)。一點(diǎn)是我們對企業(yè)的服務(wù)。在整個(gè)運(yùn)營過程中我們一直在思考一個(gè)問題，怎么和一千多家企業(yè)進(jìn)行融合，怎么能給他們搭建一個(gè)平臺(tái)，讓他們也有發(fā)展。所以我們在這里面做了很多服務(wù)的內(nèi)容，尤其是企業(yè)來到一個(gè)園區(qū)，其實(shí)最關(guān)注的一個(gè)是產(chǎn)業(yè)聚集，一個(gè)是已經(jīng)有什么樣的產(chǎn)業(yè)，我進(jìn)來之后，能夠給我一個(gè)什么樣的企業(yè)的對接、企業(yè)的平臺(tái)，因此我們經(jīng)開基本上每月都有一場名企分享會(huì)的活動(dòng)，我們既邀請現(xiàn)有園區(qū)的知名企業(yè)，同時(shí)也邀請一些潛在的我們希望能夠過來的一些產(chǎn)業(yè)、一些企業(yè)，讓他們一起來做一個(gè)活動(dòng)，大家一起來座談，一起來聊行業(yè)上的一些事。這樣也大的促進(jìn)了意向型企業(yè)，他們通過入駐園區(qū)的企業(yè)能更加清晰的了解到這個(gè)園區(qū)，了解到到經(jīng)開之后能得到什么服務(wù)。我覺得這種方式促進(jìn)了招商的工作。
同時(shí)，企業(yè)比較關(guān)注的還有一點(diǎn)就是金融，錢方面的問題。很多企業(yè)在購買樓宇或者自己在企業(yè)發(fā)展的過程中，資金都是大問題。經(jīng)開在這方面專門成立了融資租賃公司，專門為企業(yè)提供金融方面的服務(wù)。這個(gè)也是在目前招商過程中起到了非常大的促進(jìn)作用。這是從企業(yè)的角度。同時(shí)還有云服務(wù)等等基礎(chǔ)的服務(wù)。這是在運(yùn)營方面給企業(yè)的服務(wù)。
同時(shí)在運(yùn)營過程中，我們還關(guān)注到企業(yè)職工，其實(shí)企業(yè)職工也是影響這個(gè)企業(yè)到底選址在哪，是不是入駐這個(gè)園區(qū)非常重要的一點(diǎn)，經(jīng)開在最開始的時(shí)候就對入駐園區(qū)做了深入調(diào)研。舉幾個(gè)小例子，比如我們每年都會(huì)有園區(qū)趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)，增加不同企業(yè)之間的溝通和互動(dòng)。同時(shí)我們針對一些大齡的男女青年會(huì)定期組織聯(lián)誼會(huì)，同時(shí)在共享單車還沒有完全占領(lǐng)市場之前，我們?yōu)榱私鉀Q他們的交通問題，各個(gè)園區(qū)都會(huì)配備專職的班車。從各個(gè)方面來給這些企業(yè)提供基礎(chǔ)的服務(wù)，從這些整體的空間上、從招商的方式、渠道上面，包括從運(yùn)營方式上，對企業(yè)、對企業(yè)職工的關(guān)懷和活動(dòng)方面，我們這是三維立體的招商和運(yùn)營的網(wǎng)絡(luò)。其實(shí)產(chǎn)品、招商、運(yùn)營是環(huán)環(huán)相扣的過程，并不是分裂開來，也不是一段一段的感覺，而是整體來促進(jìn)整個(gè)園區(qū)的招商。
張毅：謝謝劉總，經(jīng)開真的做得非常好，13年，17個(gè)園區(qū)，一千多家企業(yè)，非常優(yōu)秀。剛才講了從怎么去筑巢，為企業(yè)創(chuàng)造非常好的環(huán)境，怎么去引鳳，從傳統(tǒng)廣告的方式一直到現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)+的新的跨界融合的方式，做產(chǎn)業(yè)招商。同時(shí)剛才我特別感動(dòng)的是，在運(yùn)營服務(wù)上面不僅僅給企業(yè)解決資金、金融的問題，同時(shí)從一個(gè)國企的運(yùn)營商怎么去關(guān)心企業(yè)的員工，這是產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠持續(xù)的非常好的運(yùn)營下去的非常重要的環(huán)節(jié)。再次感謝劉總給我們分享她的經(jīng)驗(yàn)。謝謝劉總。
談到創(chuàng)新，今天還有一個(gè)非常重要的人物，是遠(yuǎn)創(chuàng)資本控股的袁紅兵董事長。他會(huì)給我們帶來非常新的感受，他將講的是產(chǎn)業(yè)的生態(tài)招商。我今天第一次聽到這樣一個(gè)題目，非常想能夠跟大家一起來分享袁總的體會(huì)。
袁紅兵：謝謝大家。非常高興有這樣的機(jī)會(huì)跟大家分享一下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招商方面的心得和想法。
我是遠(yuǎn)創(chuàng)資本的袁紅兵。我們自己最大的一塊產(chǎn)業(yè)定位是產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營商，今天這個(gè)主題是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，大家都是來尋找產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中遇到的問題，怎么解決。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最大的問題就是“招商”這兩個(gè)字。怎么樣解決這個(gè)難題，我想說的就是產(chǎn)業(yè)生態(tài)招商能夠有效的解決產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招商和運(yùn)營的難題。
產(chǎn)業(yè)園的核心是在于招商和運(yùn)營，怎么樣破解招商難題，我想從三個(gè)問題來切入。
第一，產(chǎn)業(yè)在哪里，這是任何一個(gè)招商人員所面臨的產(chǎn)業(yè)在哪里或者企業(yè)在哪里的問題。
第二，產(chǎn)業(yè)或者企業(yè)為什么要進(jìn)到你的園區(qū)。
第三，如何留住產(chǎn)業(yè)、留住企業(yè)。
第一個(gè)問題，產(chǎn)業(yè)在哪里�，F(xiàn)在一說到招商，下午郭瑩輝郭總說了，大家都想一下子抓一個(gè)大塊頭、抓一個(gè)大佬企業(yè)，一下子就把幾棟物業(yè)消化掉。我覺得這種事情是很多人的急功近利想做成的想法，因?yàn)閷Υ蟮钠髽I(yè)而言，它自己本身是有能力來自己拿一塊地或者自己蓋一個(gè)樓的。這是第一。第二，關(guān)于從外地拉企業(yè)，做招商運(yùn)營的同志會(huì)知道，這不是一個(gè)難字能解決的，而是太難了，你想把一個(gè)北京的企業(yè)拉到河北或者拉到山西去，太難了。我們的做法是，產(chǎn)業(yè)就在本地，兩類是我們招商的目標(biāo)。一，本地現(xiàn)有的企業(yè)。二，本地新創(chuàng)的企業(yè)。還有一個(gè)問題沒有拋出來，本地的企業(yè)和新創(chuàng)企業(yè)為什么能夠把它們引入進(jìn)來，我待會(huì)兒會(huì)講。
產(chǎn)業(yè)或者企業(yè)為什么會(huì)進(jìn)入你的園區(qū)呢？我們現(xiàn)在打造的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，是在一個(gè)專業(yè)領(lǐng)域里面的，這個(gè)專業(yè)領(lǐng)域還挺棒，我們做的園區(qū)叫跨境電商與貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園�？缇畴娚膛c貿(mào)易的范疇特別大，可以囊括到各個(gè)行業(yè)里，所以有足夠多的企業(yè)在園區(qū)里，如果你選擇的比較小，比如我們在江蘇那邊調(diào)研的時(shí)候，人家說我做一個(gè)機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園，我就問他你當(dāng)?shù)赜卸嗌贆C(jī)器人的企業(yè)，數(shù)一數(shù)不到十家，包括創(chuàng)新型的、小型的。我說你把十家都裝進(jìn)去，能做一個(gè)產(chǎn)業(yè)園嗎？只是租幾套房子而已。另外，從外地去拉，這件事情是你想的。首先每個(gè)地方都在拉，無非就是條件的比較。第二，如果有規(guī)模的企業(yè)，有稅收的企業(yè)，真的那么容易拉走嗎？它原來所在的城市肯定是想方設(shè)法不讓它走的。
所以我們在電商與貿(mào)易產(chǎn)業(yè)生態(tài)里面，構(gòu)建了一個(gè)生態(tài)鏈，我們花了三年時(shí)間。我們?yōu)槭裁匆錾鷳B(tài)鏈？我原來是做投資行業(yè)的，老分析一些產(chǎn)業(yè)。電商產(chǎn)業(yè)也好，貿(mào)易產(chǎn)業(yè)也好，本質(zhì)是貿(mào)易企業(yè)。貿(mào)易企業(yè)有四個(gè)核心要素，這四個(gè)核心要素就決定了電商與貿(mào)易產(chǎn)業(yè)發(fā)展好不好。哪四個(gè)要素呢？第一，所有電商與貿(mào)易企業(yè)都希望能夠拿到源頭的商品或者靠近源頭的商品。第二，有了商品資源之后，希望有更多分銷渠道區(qū)分銷它的商品。第三，所有電商和貿(mào)易企業(yè)一個(gè)共同的硬需求就是倉儲(chǔ)物流服務(wù)。第四，所有電商和貿(mào)易產(chǎn)業(yè)無論做得多大，永遠(yuǎn)需要周轉(zhuǎn)資金。這是它的四個(gè)核心要素，商品、分銷渠道、標(biāo)準(zhǔn)的倉儲(chǔ)物流服務(wù)以及供應(yīng)鏈金融服務(wù)。
我們就在這四塊花了三年多的時(shí)間，包括跟一些商協(xié)會(huì)合作，我們現(xiàn)在手上有全中國最大的境外商品資源庫以及營運(yùn)通道。第二，我們整合了國內(nèi)一些分銷平臺(tái)。第三，我們在過去做園區(qū)的時(shí)候，倉儲(chǔ)物流服務(wù)是標(biāo)配。第四，我們可以為園區(qū)里每一家企業(yè)提供供應(yīng)鏈金融服務(wù)。因?yàn)槲覀冊趫@區(qū)里才能做到這一點(diǎn)。我們手上比如說有境外的一些商品，如果進(jìn)到這個(gè)園區(qū)里來，這個(gè)商品代理權(quán)我會(huì)給你，而且不收你錢。如果你有商品了，我們把分銷通道給你用，也不收你錢。我們境外12個(gè)國家的采購服務(wù)中心，在國外收了很多商品進(jìn)來，給到這些電商和貿(mào)易企業(yè)，是源頭商品。然后是倉促物流服務(wù)是標(biāo)配。供應(yīng)鏈金融服務(wù)。
供應(yīng)鏈金融大家都提到了，也能做，但你們做得跟我做得還真不一樣。為什么呢？因?yàn)槿绻銢]有深入到這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的鏈條里面去，比如一個(gè)園區(qū)里的企業(yè)，怎么樣給它做供應(yīng)鏈金融，一定像原來銀行或者小貸公司一樣，用非常安全的方式，比如我們知道現(xiàn)在阿里巴巴也在做供應(yīng)鏈金融，是針對他們平臺(tái)上的中小企業(yè)給到一個(gè)額度，比如50萬、100萬，是基于經(jīng)營數(shù)據(jù)，不敢往多了做，為什么？因?yàn)檫@個(gè)企業(yè)沒見過面，也不知道企業(yè)經(jīng)營情況，風(fēng)險(xiǎn)控制上面有一些問題只是基于數(shù)據(jù)。而我們不一樣，我們園區(qū)里的企業(yè)，你的員工、你的固定資產(chǎn)、你的倉儲(chǔ)物流都在我園區(qū)里，供應(yīng)鏈金融我通過大數(shù)據(jù)可以了解到。所以這一類企業(yè)，我們敢給它提供資金周轉(zhuǎn)，讓它把業(yè)務(wù)做好。同時(shí)它有些商品是我們供應(yīng)給它的，它有些分銷渠道是我們提供給它的。所以對企業(yè)本身運(yùn)營情況和經(jīng)濟(jì)情況我們能掌握得非常好。所以在這樣的情況下，我們能夠真的給它做供應(yīng)鏈金融的業(yè)務(wù)。這是我們在園區(qū)里面運(yùn)作，怎么樣把企業(yè)引進(jìn)來的核心要素。
我們看到地方政府文件里面，各地政府都在做產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，電商產(chǎn)業(yè)尤其特殊，很明顯，因?yàn)殡娚坍a(chǎn)業(yè)發(fā)展這十幾年來沒有規(guī)劃，政府都不知道會(huì)發(fā)展到今天。沒有規(guī)劃就導(dǎo)致這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展很亂，大小不一，分布在城市各個(gè)角落里，夫妻倆開個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，一年做一千多萬很輕松，但是他們在家里。這樣的企業(yè)政府沒有辦法管理，沒有辦法進(jìn)行扶持。政府想把地方的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合并同類項(xiàng)，放在一起，叫產(chǎn)業(yè)集中區(qū)。政府能夠有什么手段呢？無非是跟企業(yè)說，你進(jìn)到我這里來，我給你稅收減免或者給你一點(diǎn)補(bǔ)貼，那都是很少的，打動(dòng)不了企業(yè)。對園區(qū)而言，無非是服務(wù)提供好一點(diǎn)，租金便宜一點(diǎn)，或者免租。有的地方免租會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，有的園區(qū)運(yùn)營是面組兩年，兩年之后你要走了，或者免租兩年人家也不來，為什么？因?yàn)槠髽I(yè)本身關(guān)注的不是房子貴不貴，地方好不好，而是我的生意能不能做好，這才是它的核心。
所以我們從企業(yè)本身所需要的去給他提供支持，深入到產(chǎn)業(yè)園里面，再加上和政府的要素一起為他們服務(wù)，真正做產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)。
我們在上海松江新潮鎮(zhèn)，非常偏，已經(jīng)到農(nóng)村了，這是我們試點(diǎn)的項(xiàng)目，我們從上海弄了一百多家企業(yè)給它填滿了。這時(shí)候不是企業(yè)來選地方，而是它看到我們能給他們的好處，他們跟著我們走，你到哪里，他們跟到哪里。這就是抓住企業(yè)的核心。
下面是第三個(gè)問題，產(chǎn)業(yè)怎么留住。原來地方政府或者園區(qū)做產(chǎn)業(yè)，沒有考慮到運(yùn)營問題�，F(xiàn)在從住宅市場里面看到，招拍掛的時(shí)候招什么？自持率。自持就是要去運(yùn)營這個(gè)產(chǎn)業(yè)，不僅僅靠租金掙錢，因?yàn)樽馐郾群艿�，根本沒有辦法回收。我調(diào)查了很多園區(qū)租金的回報(bào)率大概是2%到4%之間，還有比2%更差的，2%以下的回報(bào)率，那就是將近100年才能夠回本，真是沒法做。我們對產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的概念是什么呢？一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)怎么樣運(yùn)營好，首先想的是，你怎么樣讓產(chǎn)業(yè)園里的企業(yè)活得好，企業(yè)活得好，產(chǎn)業(yè)園才能運(yùn)營得好。我們從產(chǎn)業(yè)鏈上面去幫助它，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在做的試點(diǎn)情況來看，一個(gè)園區(qū)運(yùn)營得好，運(yùn)營收益可以是租金收益的兩到五倍之間，有一些運(yùn)營商知道哪些收益。
我舉幾個(gè)例子，比如電商企業(yè)一年500單，不算大，可能一年就一千多萬。電商和貿(mào)易企業(yè)如果一年做不到一千多萬，活不下來的。一年500單就意味著500個(gè)包裹。一百家企業(yè)就是五萬個(gè)定單，意味著五萬個(gè)包裹，每個(gè)包裹最少十塊錢。我們跟物流談，這個(gè)產(chǎn)業(yè)有很大利潤空間。我們兩個(gè)條件，第一，園區(qū)里的企業(yè)每一單要比市場價(jià)格便宜五毛錢，如果做不到就換一家，反正現(xiàn)在是買方市場。第二，你每一單給我五毛錢。因?yàn)檫@個(gè)園區(qū)是我封閉的，一天五萬單，就是兩萬五千塊錢，這沒有成本的。
另外，供應(yīng)鏈金融。因?yàn)槲覀儓@區(qū)是全封閉管理，拿一臺(tái)電腦出去，都要經(jīng)過我保安簽字的，它的貨都在我倉庫里，它的資產(chǎn)，它還給我交了押金。我給它做供應(yīng)鏈金融，我做到年化18%，大家認(rèn)為很高，因?yàn)樗磕曛辽僦苻D(zhuǎn)5次，18除以5，年化3.6%，很低了。我給他年化18%，利潤10%。每年可以賺幾千萬。
第三，政府補(bǔ)貼，每年一個(gè)園區(qū)拿幾百萬是很輕松的。
第四，租金收益。
我們就能夠從后端掙錢的時(shí)候，可以想到把園區(qū)運(yùn)營好，掙持久的錢，而不只是掙租金。
這是我們做的產(chǎn)業(yè)招商和運(yùn)營的核心，未來掌握這個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)我們花了三年多的時(shí)間，從商品采購源頭到分銷渠道建設(shè)，到供應(yīng)鏈金融，搭建了產(chǎn)業(yè)生態(tài)。所以現(xiàn)在招商相對容易一點(diǎn)，比如我搞一個(gè)會(huì)議，一百個(gè)商品代理權(quán)免費(fèi)的，大家搶。但是有條件的，進(jìn)到我的園區(qū)，這些企業(yè)就很好搞定了。這就是我們產(chǎn)業(yè)生態(tài)招商的一個(gè)分享。
最后我想講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)商與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的兩方攜手的雙人舞的舞臺(tái)，不能夠以地產(chǎn)的心態(tài)來做，一定要是產(chǎn)業(yè)跟地產(chǎn)結(jié)合的心態(tài)來做。地產(chǎn)公司把硬件做好，把園區(qū)做漂亮，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方不僅僅是保安+保潔，那樣是做不了產(chǎn)業(yè)園的。要真正做產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商，要深入到產(chǎn)業(yè)鏈的內(nèi)部，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)深入到產(chǎn)業(yè)鏈條里面去，擁抱產(chǎn)業(yè)，你才能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)的融合，才能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)融共贏。謝謝大家。
張毅：非常感謝袁總。袁總提到了產(chǎn)業(yè)的生態(tài)招商，首先解決物種問題，生態(tài)招商的物種是本地企業(yè)和本地的新創(chuàng)企業(yè)，你到哪個(gè)地方去做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，最基本的目標(biāo)群還是本地企業(yè)，解決本地的物種的成長性的問題。第二，在這個(gè)當(dāng)中能夠在整個(gè)生態(tài)鏈上怎么培育企業(yè)的發(fā)展，幫助本地企業(yè)有一個(gè)非常健康、非常良好的發(fā)展。同時(shí)在這個(gè)過程當(dāng)中把政府的政策、園區(qū)的政策以及本企業(yè)的服務(wù)優(yōu)勢，能夠融入到所謂的生態(tài)招商過程當(dāng)中，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更好的環(huán)境，這樣園區(qū)才能夠持續(xù)、穩(wěn)定的運(yùn)營。我不知道我理解的對不對。
在座的還有一位最近做了一個(gè)園區(qū)，非常有體會(huì)，非常成功。就是北京國泰創(chuàng)業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理米思南先生。請他給我們大家分享他最近做的非常成功的園區(qū)的招商和運(yùn)營的體會(huì)，有請米總。
米思南：大家好。我們園區(qū)比較小，我們干園區(qū)時(shí)間也比較短。我簡單跟大家分享一下。
我們園區(qū)在林萃橋，奧北科技園，園區(qū)不到11萬平米，22個(gè)獨(dú)棟，兩個(gè)大的寫字樓。目前22個(gè)獨(dú)棟全部出租，寫字樓也出租率很高，達(dá)到80%。而且獨(dú)棟的價(jià)格達(dá)到每天每平方將近12塊錢，我們的位置在北五環(huán)，奧森公園北邊。我們周邊可能租不了這么高，為什么我們能租這么高的價(jià)格呢？包括我們寫字樓也到了每天每平米10塊錢，包括我們的獨(dú)棟現(xiàn)在很多租戶也要續(xù)租，而且還要新客戶問其他客戶什么時(shí)候退租，我們能不能租上你們的獨(dú)棟。
我們才兩三個(gè)人在招商，但是我們也采取了一些手段，首先要感謝房訊網(wǎng)，房訊網(wǎng)給我們幫了很大的忙。
我的感觸比較深的是，我們園區(qū)從產(chǎn)業(yè)定位到目標(biāo)客群的定位都做了篩選，為什么要把價(jià)格提高到這么高呢？就把比較低端的企業(yè)拒之門外。我們園區(qū)做TMT人工智能的領(lǐng)域。企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)的時(shí)候，我們要給它做調(diào)研，到底它的成長性、發(fā)展前景大不大，同時(shí)根據(jù)他們的發(fā)展情況，我們再?zèng)Q定它能不能進(jìn)駐園區(qū)。我們有一家企業(yè)特別好，2014年12月份注冊，2015年銷售額是一億美金，2016年銷售額是30億，而且基本上靠出口，做芯片的。
我們選擇企業(yè)的時(shí)候還注重它的互補(bǔ)性，比如我們做TMT，還有央企，還有投資公司，為園區(qū)入園企業(yè)的成長提供資金方面的幫助。我們還跟政府關(guān)系搞好，比如海淀區(qū)政府。我們22個(gè)獨(dú)棟，其中有11家企業(yè)上市，有兩家企業(yè)從三板往主板轉(zhuǎn)，在轉(zhuǎn)板。
另外我們也經(jīng)常搞豐富多彩的活動(dòng)，比如我們有相親會(huì)，園區(qū)內(nèi)青年男女比較多，我們有相親會(huì)、音樂會(huì)、運(yùn)動(dòng)會(huì)，基本上每月舉辦一次活動(dòng)。而且園區(qū)企業(yè)跟企業(yè)之間的關(guān)系非常融洽。這里就成為他們的家，大家非常開心。我們還會(huì)對他們進(jìn)行相關(guān)的稅收咨詢等等，都做得非常到位。
我的感悟是，搞科技園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，定位非常重要，到底是選擇什么樣的企業(yè)到園區(qū)里面去，并且對入園企業(yè)能有什么好的幫助，都非常重要。接下來我們可能還要繼續(xù)搞這樣的園區(qū)，但是我們的園區(qū)跟劉總的不太一樣，我們搞得比較小，都是搞小而精、小而美、小而強(qiáng)的，向這樣的方向去發(fā)展。下一步我們可能會(huì)在房山、密云布點(diǎn)。
今天我過來主要是跟大家學(xué)習(xí)，我們2013年開始建，2014年建成開始招商，不到一年時(shí)間就全部滿租了。今天主要是向各位老總學(xué)習(xí)。謝謝大家。
張毅：謝謝米總，也非常祝賀他做第一個(gè)園區(qū)就做這么好。從爭取政府的政策開始，可能他和他的團(tuán)隊(duì)對目標(biāo)客戶群把握比較清楚，所以才有非常好的業(yè)績。
在座的還有一位重量級人物，郗總，北京天洋基業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理，原來是做地產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)移到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商、運(yùn)營、管理，核心是企業(yè)和產(chǎn)業(yè)，請郗總分享他的體會(huì)，怎么在產(chǎn)業(yè)園區(qū)當(dāng)中通過企業(yè)的選擇和產(chǎn)業(yè)的定位，來把產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商和運(yùn)營做好。
郗龍飛：大家下午好。我是天洋基業(yè)投資有限公司的郗龍飛，我主要負(fù)責(zé)房山超級蜂巢項(xiàng)目的招商與運(yùn)營。
我首先介紹一下我們公司的大致情況。天洋集團(tuán)創(chuàng)立于1993年，目前已發(fā)展成為橫跨文化、科技、消費(fèi)品、金融投資和其他產(chǎn)業(yè)的大型控股集團(tuán)，目前有兩家上市公司，一家A股上市公司沱牌舍得，一家在香港上市的天洋國際；天洋基業(yè)投資有限公司是隸屬H股，目前在開發(fā)的是房山超級蜂巢項(xiàng)目。啟動(dòng)區(qū)整體占地222畝，43萬平方米，其中商業(yè)配套9萬平方米，商務(wù)辦公24萬平方米。目前北區(qū)12萬平米的寫字樓已于五一全部交付，目前正在招商過程中。這次也是非常感謝主辦方組織這個(gè)活動(dòng)能有一個(gè)機(jī)會(huì)跟大家交流、分享。
回歸到今天的主題"產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招商和運(yùn)營"。實(shí)際我本人有十多年商辦項(xiàng)目招商經(jīng)驗(yàn)尤其是在為企業(yè)做選址方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)課題實(shí)事求是的說比較大，難度也比較大，今天上午聽到好租曲總做了一個(gè)分享，讓我感覺壓力很大，很吃驚。曲總的數(shù)據(jù)和信息是中國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的GDP占到全國整體GDP的23%，第二個(gè)數(shù)據(jù)，目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空置率達(dá)到了43.2%，其中上海的空置率達(dá)到了20%以上。這個(gè)讓我感覺產(chǎn)業(yè)招商難度有多么嚴(yán)峻。
下午聽北科建郭總演講，受益匪淺，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商確實(shí)在我的理解當(dāng)中應(yīng)該分兩個(gè)維度，第一個(gè)維度，核心應(yīng)該是前期開發(fā)商拿地的時(shí)候就應(yīng)該考慮到項(xiàng)目定位、產(chǎn)業(yè)定位與規(guī)劃、客群定位是什么？后期的招商實(shí)際是要延續(xù)前期拿地或者是前期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃怎么有效的根據(jù)市場化的變化或判斷去落實(shí)和執(zhí)行。你是做項(xiàng)目招商還是做招商項(xiàng)目，項(xiàng)目招商具體就是根據(jù)項(xiàng)目客戶方向去落地執(zhí)行，招商項(xiàng)目涵蓋的面與涉及的范圍就非常大了。
天洋一直是做精品住宅開發(fā)，去年開始轉(zhuǎn)型，成立了產(chǎn)業(yè)事業(yè)部，往產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，目前我們也是產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的新兵。
我想從兩個(gè)角度說，去年了成立事業(yè)部以后，走訪了中關(guān)村和總部基地近200多家企業(yè)，了解企業(yè)選址需求，最關(guān)心的問題是什么，后來歸納總結(jié)有四點(diǎn)：
第一點(diǎn)企業(yè)搬遷到新的區(qū)域是否可以存活，是否有市場�，F(xiàn)在大的企業(yè)去新的地方就是占便宜，向政府要土地、要政策和訂單，尤其上市公司，大企業(yè)去就是要地，什么PPP的模式或者政府購買服務(wù)的形式等。
第二點(diǎn)，一個(gè)新的企業(yè)搬到一個(gè)新的陌生的區(qū)域，成本是否會(huì)大幅度降低，比如說房租、裝修、能耗，運(yùn)營模式等等方面，包括政策，一個(gè)新的企業(yè)到陌生的區(qū)域肯定關(guān)心是否有配套和相關(guān)政策，房租中關(guān)村十塊錢，到房山可能是三塊錢，為什么還不來？
第三點(diǎn)，結(jié)合第二點(diǎn)來說，人員是否可以有效補(bǔ)充，人元招聘、培訓(xùn)，企業(yè)到一個(gè)陌生區(qū)域要解決人員流失和人員招聘問題；我們看到很多企業(yè)搬遷員工流失率達(dá)到15%，甚至20%以上。
有一個(gè)亦莊的企業(yè)搬到中關(guān)村，員工流失率達(dá)到了25%以上，因?yàn)樗麄兓A(chǔ)員工的生活圈全都在亦莊，搬過來以后面臨著人員招聘和培訓(xùn)的問題，人才培養(yǎng)的問題。還有一個(gè)企業(yè)搬到房山后直接面臨著招人招不上來的問題，半年后被迫又搬回中關(guān)村；還有一個(gè)做IT的企業(yè)，他們上班時(shí)間早上十點(diǎn)至晚上十點(diǎn)，他們需要員工宿舍、員工餐廳，但是高管生活圈都在北邊，望京、天通苑這些區(qū)域，不愿意搬遷等等。
第四點(diǎn)，交通和配套的問題，一個(gè)園區(qū)做的再好，招商再成功，如果運(yùn)營跟不上，這個(gè)園區(qū)不是一個(gè)成功的園區(qū)，從這塊來講，一個(gè)園區(qū)的交通、位置、生活配套，商務(wù)配套，比如說超市、餐廳，便利店，商務(wù)配套像咖啡廳，中餐、簡餐等等是否可以滿足企業(yè)員工的基本需求。這是我對我們走訪200近家總結(jié)跟大家分享的企業(yè)選址的核心。
翻回來再說產(chǎn)業(yè)招商，我經(jīng)歷過兩個(gè)比較成功的案例，我們看到像劉總所說的國家主導(dǎo)的開發(fā)區(qū)，像大連軟件園，億達(dá)集團(tuán)和東軟戰(zhàn)略合作，在廈門、武漢、成都模式，都非常成功。同樣旭天模式，以定制化、服務(wù)化的模式去招商，以行業(yè)標(biāo)桿、龍頭企業(yè)建立戰(zhàn)略合作伙伴，帶企入園打造上下游產(chǎn)業(yè)鏈，軟通動(dòng)力的創(chuàng)始人之一瞿嘉東先生，是以軟通為核心，軟通往哪一個(gè)城市去拓展業(yè)務(wù)，旭天就去跟著去開疆辟土。
比如在上海是以軟通動(dòng)力和中芯微合作，在無錫是以軟通動(dòng)力，IBM，卡耐基商學(xué)院為龍頭拿地200畝；也就是說在與政府簽訂拿地協(xié)議時(shí)已經(jīng)有30%企業(yè)入園；剩下的70%靠龍頭企業(yè)帶動(dòng)上下游或市場化正常的去化，這是目前我認(rèn)為比較成功的模式。
我去當(dāng)當(dāng)做交流溝通時(shí)了解到一個(gè)案例，某招商局想讓當(dāng)當(dāng)將客戶中心建在濰坊，給了很好的政策支持，他們覺得各方面都很好，但是去了以后面臨很大的問題，招不到人，沒辦法就跑到旁邊的城市去招人，十個(gè)月以后，員工流失率是110%，聽到這個(gè)數(shù)據(jù)是非常可怕的。不了解實(shí)際情況很貿(mào)然的去一個(gè)城市，都沒有搞清楚做這個(gè)呼叫中心的實(shí)際情況，只看到了優(yōu)惠的政策。
還有一個(gè)好的案例，我們在重慶永川做的園區(qū)，永川一共有23所高校，中專高職，我的一位朋友在做整體園區(qū)招商和運(yùn)營，他很明確的說這個(gè)園區(qū)就適合做呼叫中心，因?yàn)橛?3個(gè)高校，從北京拉了7家企業(yè)，其中有3家是中關(guān)村企業(yè)，永川給了很優(yōu)厚的政策，招人因?yàn)橛懈咝＃苋菀捉鉀Q了，可以實(shí)行定制委培的形式，大四的時(shí)候跟學(xué)校建立聯(lián)系，你適合做呼叫中心的，客服還是做市場，我認(rèn)為這種模式實(shí)際上是比較成熟的或者比較成功的，產(chǎn)業(yè)定位、客戶方向很清晰，所以我覺得做招商最核心是了解企業(yè)的真實(shí)需求。
反過來再說運(yùn)營，招商再成功，如果運(yùn)營跟不上，也不叫成功，失敗案例很多。我們目前房山超級蜂巢項(xiàng)目雖說是個(gè)商辦項(xiàng)目，但產(chǎn)業(yè)運(yùn)營平臺(tái)的情況剛才王總已經(jīng)說了，有六大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。我們想打造的是以物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)為思維方式，構(gòu)建一個(gè)產(chǎn)業(yè)的生態(tài)鏈，在這個(gè)平臺(tái)中，比如說企業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)，前面的三位劉總，袁總都已經(jīng)說到了，我們要解決企業(yè)入園一系列跟企業(yè)共同成長的問題，企業(yè)來了人力外包的問題，解決人招聘的問題，還有工商注冊，跟企業(yè)共同成長的過程中牽涉到法務(wù)問題，稅收稅籌問題，知識(shí)產(chǎn)權(quán)問題，融資難的問題，我們都會(huì)考慮進(jìn)去。
另外一個(gè)板塊是智慧基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)，我們項(xiàng)目已經(jīng)拿到了LEED認(rèn)證，智能樓宇中的門禁系統(tǒng)，人臉識(shí)別系統(tǒng)，中庭采光井設(shè)計(jì)、VRV中央空調(diào)并配有新風(fēng)海爾的除霾機(jī)、智能泊車系統(tǒng)，都有綜合的體現(xiàn)。
在我的理解中，我們是要做是運(yùn)營商、服務(wù)商，是通過運(yùn)營平臺(tái)來做好企業(yè)與政府之間的橋梁紐帶，增加企業(yè)與企業(yè)之間的黏性。比如通過第三方解決幫助企業(yè)做一些政策申請申報(bào)，同時(shí)解決企業(yè)和企業(yè)之間相互黏性的問題，大家都在一個(gè)園區(qū)里面工作，怎么解決企業(yè)和企業(yè)的黏性的問題，剛剛劉總他們說了有企業(yè)的聯(lián)誼會(huì)，運(yùn)動(dòng)會(huì)，俱樂部等活動(dòng)。
這塊我們天洋從住宅開發(fā)領(lǐng)域向產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在還是一個(gè)新兵，希望跟各位多多交流和學(xué)習(xí)。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心應(yīng)該是我們對產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、定位與招商落地保持敬畏的心，真實(shí)的了解企業(yè)的需求，為打造產(chǎn)業(yè)上下游生態(tài)圈做好平臺(tái)與服務(wù)。希望房訊網(wǎng)越辦越好。
張毅：謝謝，打造新的生態(tài)鏈，把企業(yè)和企業(yè)之間的黏性可以做好，確實(shí)講的非常到位，怎么能夠讓企業(yè)進(jìn)入園區(qū)，怎么能夠讓企業(yè)在園區(qū)生存、發(fā)展，能夠更好形成反哺園區(qū)健康發(fā)展，這是非常好的體會(huì)。
我邊上這位是非常值得我們尊敬的企業(yè)代表，萬科北京寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部的總經(jīng)理元喆輝先生，萬科在我的心目中，在中國的企業(yè)當(dāng)中是非常自得尊敬的企業(yè)。大家知道他們做住宅開發(fā)是非常優(yōu)秀的，每年幾千億的銷售額。
大家可能不太知道他們在寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)上還有一些體會(huì)和做法。下面有請?jiān)偢覀兎窒硭麄兊捏w會(huì)，有請。
元喆輝：感謝各位的分享，也特別感謝房訊網(wǎng)劉總邀請我參加這個(gè)論壇，分享萬科做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一些事情。我們是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商，也是在這個(gè)行業(yè)里面做了很久，有一些想法。
萬科轉(zhuǎn)型做城市配套服務(wù)商的時(shí)候提出了6+X計(jì)劃，產(chǎn)業(yè)和寫字樓是里面的一個(gè)組成部分。
我參加這個(gè)活動(dòng)，聽了幾位的分享，受益匪淺，招商方面獲得很多新的知識(shí)，大家都有很多的交流，學(xué)習(xí)了不少。
對待產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，我們有一個(gè)重產(chǎn)業(yè)，輕地產(chǎn)的思路，就是如何思考作為一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)商，作為一個(gè)城市配套服務(wù)商，如何和城市和產(chǎn)業(yè)以及這里面的細(xì)胞發(fā)生一些關(guān)系，有益、有效的推進(jìn)這個(gè)城市發(fā)展的思路和想法。產(chǎn)業(yè)鏈上如果只是空間鏈上跟企業(yè)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)，被復(fù)制和超越的機(jī)會(huì)可能就會(huì)特別多，所以我們覺得在一些產(chǎn)業(yè)園的定位上做一些不斷的嘗試。比如說我們做一些開放式創(chuàng)新的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)落位，有兩個(gè)方面，一個(gè)方面是國內(nèi)的技術(shù)和產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、加速過程中會(huì)幫助這些企業(yè)更好發(fā)展，更好的做一些城市的配套服務(wù)，以及我們自己作為一些技術(shù)參與的工作。
更重要的是想在技術(shù)轉(zhuǎn)化方面對園區(qū)和產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)做一些嘗試，我們走了很多國家，在一些科技創(chuàng)新比較有優(yōu)勢，而且比較有競爭力的國家看了一些案例，比如說歐洲國家開放式創(chuàng)新的園區(qū)，走過之后發(fā)現(xiàn)真正的創(chuàng)新的國度或者科技引領(lǐng)的市場里面，其實(shí)大多數(shù)的企業(yè)都是碎片化辦公的，企業(yè)的組成是特別小型，而且創(chuàng)新的力度特別快，而且特別迅速，占領(lǐng)市場的需求特別明顯。
我們跟這些企業(yè)做訪談或者溝通的過程中發(fā)現(xiàn)，他們對中國的市場需求和興趣特別濃，他們都在想我們怎么來到中國，到中國怎么成功有效的把自己的企業(yè)從國際的企業(yè)變成中國企業(yè)，可以占領(lǐng)這個(gè)消費(fèi)市場，或者把技術(shù)應(yīng)用在這個(gè)市場上轉(zhuǎn)化。
其實(shí)我們在這方面有兩個(gè)案例，一個(gè)是我接觸了一家做智能環(huán)�？諝鈨艋钠髽I(yè)，他們對中國的PM2.5研究的不比我們差，而且產(chǎn)品特別的有針對性，但是來了之后發(fā)現(xiàn)應(yīng)用的市場特別的封閉，因?yàn)闆]有國內(nèi)的品牌做的市場的覆蓋率已經(jīng)很大了，他發(fā)現(xiàn)中國的市場是大中型企業(yè)占領(lǐng)特別明顯的市場，他們的技術(shù)很先進(jìn)，沒有辦法只能做OEM，只能賺很少的錢，他來了之后覺得萬科的技術(shù)轉(zhuǎn)化平臺(tái)很好，可以提供市場的消費(fèi)的出口，提供一個(gè)平臺(tái)，幫助我們找到投資和合作的客戶，更關(guān)心的一點(diǎn)，他們說這種創(chuàng)新企業(yè)對成本的意識(shí)特別明顯，我們的團(tuán)隊(duì)其實(shí)就幫助他們做非核心業(yè)務(wù)的所有的外包服務(wù)。他們其實(shí)就不會(huì)擔(dān)心進(jìn)入這個(gè)市場的靈活性和企業(yè)到這個(gè)市場的發(fā)展的趨勢性。
這種企業(yè)來了以后就會(huì)特別依賴技術(shù)轉(zhuǎn)化平臺(tái)和資源對接，同時(shí)我們也可以幫助他們提供一些一站式的解決方案。這是一個(gè)特別成功的案例。
另外一些企業(yè)來到中國參加了很多的技術(shù)對接，我在國外看到他們，他們說做了一個(gè)智能硬件的開發(fā)，植入任何一個(gè)手機(jī)里面，取錢，看病都可以做，但是為什么在中國不行，我們解釋了一下互聯(lián)網(wǎng)+在中國發(fā)展趨勢，他們就改進(jìn)了硬件的系統(tǒng)，做一些APP的轉(zhuǎn)化的成功，他們也跟我們一塊來到了中國，我們也關(guān)注了不同階段的企業(yè)來到中國的方式，比如說現(xiàn)在有技術(shù)成熟的加速企業(yè)，還有一些有技術(shù)有團(tuán)隊(duì)，需要更多的支持的孵化加速，在不同的國家還有不同的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，智慧城市，生命健康，總的來說整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的落位還有招商運(yùn)營，對于萬科和在座的各位來講，在這個(gè)行業(yè)里面都應(yīng)該抱著一個(gè)很好的心態(tài)迎接和擁抱他們，踐行這個(gè)城市和企業(yè)的時(shí)間合伙人，我們在不同的視角上可以得到一些相對滿意的回報(bào)。
張毅：非常感謝元總，剛才幾位從各個(gè)方面闡述了一下，有國企的劉總，還有剛剛做園區(qū)的，還有做生態(tài)，元總也講了開放式創(chuàng)新，其實(shí)這里面有很多非常豐富的內(nèi)涵和做法，如果以后有時(shí)間和機(jī)會(huì)，是不是再組織一次單獨(dú)的時(shí)間跟元總學(xué)習(xí)和探討什么叫開放式創(chuàng)新，可以把論壇內(nèi)容延伸。
剛才元總也講了，年初國務(wù)院出了七號文，從國家層面對開發(fā)區(qū)的建設(shè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)是一個(gè)綱領(lǐng)性的文件。大家下去可以認(rèn)真的體會(huì)和學(xué)習(xí)。
最后請幾位每人一句話送給劉總的論壇，來寄語產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，寄語論壇。
元喆輝：非常感謝這個(gè)論壇。篳路藍(lán)縷、以啟山林，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是中國未來發(fā)展的希望，我們在做的不僅僅是我們自己的一點(diǎn)事業(yè)，其實(shí)是對這個(gè)城市、對這個(gè)國家做的貢獻(xiàn)。
郗龍飛：核心應(yīng)該是我們對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)保持敬畏的心，真實(shí)的了解企業(yè)的需求，為企業(yè)服務(wù)，打造產(chǎn)業(yè)或企業(yè)上下游的生態(tài)圈，希望房訊網(wǎng)越辦越好。
袁紅兵：感謝房訊網(wǎng)劉總給這樣的機(jī)會(huì)。我們是做產(chǎn)業(yè)的，為地產(chǎn)公司接駁服務(wù)的，我們未來有20到30個(gè)園區(qū)的計(jì)劃，包括北科建也是我們的合作方，你們做大園區(qū)，我們在里面做產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)是基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)是靈魂。做一個(gè)有靈魂的地產(chǎn)，方能百年常青。謝謝。
劉亞玲：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作是非常有難度的，行業(yè)內(nèi)的人士如果想做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一定要做到細(xì)心、耐心、精心，這是我們一定要接下來再接再勵(lì)的地方。最后祝愿房訊網(wǎng)、祝愿中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇越辦越好，成為行業(yè)內(nèi)的最好的交流平臺(tái)。謝謝。
米思南：謝謝大家，祝論壇越辦越好，我們會(huì)大力支持論壇的工作。
來源：房訊網(wǎng)