房訊網(wǎng)訊 日前，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2019年房地產(chǎn)市場回顧及2020展望》報告，報告分析，2019年，需求升級和存量改造是北京房地產(chǎn)市場各板塊的共同主題。
寫字樓市場方面，在市場供應(yīng)高峰壓力之下，高品質(zhì)項目更具韌性并釋放升級需求。
來源：CBRE世邦魏理仕
供應(yīng)高峰壓力之下，高品質(zhì)項目更具韌性
報告數(shù)據(jù)顯示，2019年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)總量超90萬平方米，歷史上僅次于2009年；其中，甲級供應(yīng)量高達71.3萬平方米，創(chuàng)歷史新高，推升市場空置率至13.8%，創(chuàng)2011年以來最高水平。
另一方面，寫字樓整體需求疲軟，全年凈吸納量僅錄得12.1萬平方米，為過去5年歷史最低。
CBD核心區(qū)域和金融街高品質(zhì)新項目的陸續(xù)交付，吸引了眾多企業(yè)搬遷落戶。但2019年以前入市項目整體凈吸納量為負，這些項目的入駐表現(xiàn)出現(xiàn)分化：超甲級寫字樓最為穩(wěn)��；其他甲級寫字樓，隨著租金的調(diào)整和升級需求的釋放，下半年退租現(xiàn)象逐漸緩解；而乙級寫字樓全年的凈吸納量錄得-9.6萬平方米，創(chuàng)歷史新低。
供應(yīng)高峰和新租動力不足的雙重壓力之下，全年同樣本比整體租金增速為-1.4%，創(chuàng)2010年以來的最大跌幅，其中乙級市場為-2.1%。
升級需求成全年主線，行業(yè)細分領(lǐng)域表現(xiàn)分化
高品質(zhì)供應(yīng)入市和甲級市場租金下行為租戶升級需求創(chuàng)造機會窗口。
從行業(yè)類型來看，金融、TMT、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)依然是市場去化的主要動力。雖然在去杠桿的政策壓力下，非傳統(tǒng)金融行業(yè)和融資受阻的科技類企業(yè)頻頻出現(xiàn)縮面積、退租或整合。但另一方面，銀行、保險、基金和證券等傳統(tǒng)金融機構(gòu)新租和擴租需求仍較為活躍，并貢獻多宗大面積成交，成為全年市場尤其是核心區(qū)域的頭號新增需求來源；TMT雖然需求增速自下半年開始放緩，但其頭部企業(yè)依然是整體市場需求引擎之一；專業(yè)服務(wù)業(yè)的需求主要體現(xiàn)在搬遷升級和擴租等方面。
2020年，國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境的明朗有望提振企業(yè)信心并實施較積極的房地產(chǎn)策略。其中，中國金融行業(yè)對外開放力度的加大，以及北京各區(qū)政府對金融行業(yè)給予的鼓勵政策都將帶動其租賃需求的提升；2019年下半年多家科技巨頭和獨角獸企業(yè)在北京的戰(zhàn)略布局落地，也預(yù)示著這些企業(yè)自身及其上下游將為寫字樓租賃市場注入新的活力。
新興區(qū)域需求有待培養(yǎng)，核心區(qū)域迎改造升級潮
核心商務(wù)區(qū)可租面積增加的外因和部分新興商務(wù)區(qū)商務(wù)氛圍和基礎(chǔ)設(shè)施欠缺的內(nèi)因作用下，全年非核心區(qū)域凈吸納量占全市比僅為34%，同比顯著下滑。
2020年，北京寫字樓市場預(yù)計入市的近百萬平方米新增供應(yīng)中，有57%位于非核心區(qū)域，仍將面臨較大的去化壓力。但高租金性價比及市場對新興商務(wù)區(qū)長期發(fā)展的信心將推動其項目招商和入駐逐漸步入正軌。
核心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)主要仍來自CBD，中服地塊的供應(yīng)量較2019年有所回落，但疊加現(xiàn)有可租面積，對整體核心區(qū)域的競爭壓力將有增無減。為減緩新項目帶來的市場壓力，部分老舊樓宇已啟動改造升級，預(yù)計2020年將有更多項目跟進。
CBRE華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓租戶部主管張冀蘇表示：2019年是近10年以來最具挑戰(zhàn)的一年。面對經(jīng)濟放緩、需求放緩及市場供應(yīng)高峰的到來，大部分業(yè)主主動調(diào)整租賃策略，租金價格也從觀望堅持逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵抡{(diào)；面對2020年另一輪供應(yīng)高峰的壓力，市場租金有望繼續(xù)下行，租賃成本的回落亦將推動搬遷和升級需求的放量，此外，業(yè)主們也會積極投入資金對現(xiàn)有樓宇升級改造以應(yīng)對新項目帶來的競爭壓力。
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