房訊網(wǎng)訊 一場(chǎng)突如其來(lái)的新冠肺炎牽動(dòng)著全國(guó)人民的心，更給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和企業(yè)帶來(lái)了許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時(shí)也蘊(yùn)含著新的商業(yè)機(jī)遇。
疫情發(fā)生以來(lái)，文旅地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)受阻業(yè)績(jī)停滯。疫情之下，對(duì)文旅地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)會(huì)產(chǎn)生多大的影響和沖擊？文旅地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)和反思？對(duì)文旅地產(chǎn)市場(chǎng)有何預(yù)測(cè)和展望？
為此，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)聯(lián)合發(fā)起新文旅50人專題采訪行動(dòng)，邀請(qǐng)50位行業(yè)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)、商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)展開專題采訪，圍繞疫情應(yīng)對(duì)、營(yíng)銷創(chuàng)新、預(yù)測(cè)展望等為文旅地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見(jiàn)。
3月18日，針對(duì)疫情對(duì)文旅地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的影響反思、應(yīng)對(duì)建議、預(yù)測(cè)展望等問(wèn)題，房訊網(wǎng)采訪了北京綠維文旅城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)、北京綠維文旅控股集團(tuán)董事長(zhǎng)林峰。
北京綠維文旅城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)、北京綠維文旅控股集團(tuán)董事長(zhǎng) 林峰
林峰：新冠疫情的爆發(fā)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了一定的沖擊，但是從SARS的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，疫情對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊是短期的，文旅地產(chǎn)因?yàn)槠淇叼B(yǎng)、文旅、云服務(wù)等服務(wù)，更加符合人們的需求，也將因此迎來(lái)新一輪的機(jī)遇發(fā)展期。林峰博士認(rèn)為文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)于未來(lái)健康生活具有引領(lǐng)性和代表性，在未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中具有重要的引領(lǐng)作用。
SARS后，地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)獲得巨大的發(fā)展
從數(shù)據(jù)看，2003年非典疫情并未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成明顯影響，且在政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)向好。從2003年非典期間房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，銷售、開工、投資均在疫情爆發(fā)期內(nèi)受到一定的短期壓制，但之后均呈現(xiàn)顯著反彈。2003年全年銷售面積增速為29.1%，較2002年增長(zhǎng)8.9個(gè)百分點(diǎn)。2003年房屋新開工面積同比增長(zhǎng)28.5%，較2002年增長(zhǎng)10.9個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增2003年速4月份開始下滑，6月份開始出現(xiàn)明顯反彈。
2003年房地產(chǎn)業(yè)被正式確立為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，2003年，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛開始進(jìn)入高速規(guī)模增長(zhǎng)的起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于人口紅利釋放和城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)的進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模和國(guó)民住房需求不斷擴(kuò)大，剛需和投資性需求均呈旺盛發(fā)展勢(shì)頭。文旅地產(chǎn)也開始了萌芽和擴(kuò)大發(fā)展。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)和2003年相比，有很多的不同之處，但是可以肯定的是疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊并不是消滅了需求，而是需求延后，消費(fèi)后移，會(huì)迎來(lái)一定的消費(fèi)爆發(fā)。
新冠疫情，讓人們對(duì)房產(chǎn)提出更高的要求
目前，疫情在中國(guó)國(guó)內(nèi)基本上得到了控制，進(jìn)入大規(guī)模消退后的防疫鞏固期，預(yù)計(jì)鞏固期需要半個(gè)月至20天，3月底初步解除疫情；國(guó)際上各國(guó)疫情階段不同，總體進(jìn)入爆發(fā)式增長(zhǎng)期，因國(guó)際上無(wú)法完全按照中國(guó)的模式控制疫情，但已經(jīng)獲得了更多防疫經(jīng)驗(yàn)及檢測(cè)治療能力，因此，預(yù)計(jì)爆發(fā)量能小于中國(guó)武漢，但持續(xù)時(shí)間可能會(huì)更長(zhǎng)，并將成為輸入病源，倒回來(lái)影響中國(guó)國(guó)內(nèi)的疫情防控和社會(huì)聚集開放程度。
疫情期間，宅經(jīng)濟(jì)爆發(fā)，云生活普及，非接觸式消費(fèi)崛起，健康保健支出增加，這都重塑了消費(fèi)者新消費(fèi)習(xí)慣，催生線上消費(fèi)習(xí)慣、自助生活習(xí)慣、非接觸式消費(fèi)、健康養(yǎng)生消費(fèi)。人們也更加注重云服務(wù)、健康服務(wù)、自助服務(wù)、非接觸式服務(wù)四大服務(wù)體系的建立。
在疫情長(zhǎng)時(shí)間的影響下，人們"宅家"抗"疫"，長(zhǎng)時(shí)間"宅家"體驗(yàn)，人們對(duì)于生活有了新的感悟，對(duì)于房產(chǎn)的需求也有了一定的變化。人們對(duì)于"好"房子，對(duì)于健康的生活和養(yǎng)老方式，都有了全新的定義。相對(duì)應(yīng)，人們對(duì)于房產(chǎn)的居住空間、居住密度、環(huán)境衛(wèi)生、綠化程度等有了更高的要求，同時(shí)，對(duì)于現(xiàn)有居住環(huán)境的云服務(wù)、健康服務(wù)、自助服務(wù)、非接觸式服務(wù)也開始做出了評(píng)估。
新冠疫情讓人們希望能夠改善高聚集性的生活方式和城市社區(qū)生活方式，改善現(xiàn)有服務(wù)管理水平差的居住環(huán)境，城市郊區(qū)和鄉(xiāng)村的休閑度假式文旅地產(chǎn)成為了人們住房新需求方向，也成為新生活方式的代表。
負(fù)利率時(shí)代，房地產(chǎn)投資依然受到青睞
全球利率逐漸走低，甚至有些國(guó)家和地區(qū)已經(jīng)進(jìn)入了負(fù)利率時(shí)代。受疫情的影響，美股一周兩次接連熔斷蒸發(fā)3萬(wàn)億美元，國(guó)際原油價(jià)格一度跌破30美元，新冠肺炎疫情蔓延世界大部分地區(qū)，開年以來(lái)的"黑天鵝"事件接連發(fā)生。受疫情影響，OECD將全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)從2.9%下調(diào)至2.4%，日本、歐元區(qū)面臨衰退風(fēng)險(xiǎn)。全球經(jīng)濟(jì)在疫情影響的態(tài)勢(shì)下，今年全球經(jīng)濟(jì)增速下滑趨勢(shì)已經(jīng)不可避免。
我國(guó)盡管還不是負(fù)利率時(shí)代，但是中金發(fā)布2020年宏觀經(jīng)濟(jì)展望稱，預(yù)計(jì)2020-2021年實(shí)際GDP增速可能從今年的6.1%放緩至5.9%和5.8%。2020年CPI均值可能升至3.8%，而在2021年回落至1.2%。如何跑贏通貨膨脹率，選好好的投資標(biāo)的至關(guān)重要。
GDP增速的放緩減少了對(duì)貸款的需求，對(duì)貸款需求的減少催生了低利率、甚至負(fù)利率，負(fù)利率也就意味著資產(chǎn)荒--好的投資標(biāo)的會(huì)越來(lái)越少。如果低利率、甚至負(fù)利時(shí)代終將來(lái)臨，大家對(duì)于投資標(biāo)的未來(lái)的安全性有了更高的要求。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，本身的價(jià)值將成為很好的支撐，形成良好的投資價(jià)值。
疫后，"文旅康養(yǎng)+地產(chǎn)"將是新的發(fā)展趨勢(shì)
大健康是未來(lái)趨勢(shì)，疫情之后將迎來(lái)新熱點(diǎn)，或?qū)@得更大市場(chǎng)份額獲得爆發(fā)式增長(zhǎng)，人們掙得錢更多的用于購(gòu)買健康，包括身體和心理健康。
康養(yǎng)旅游順應(yīng)了人們對(duì)健康的追求和旅游觀念的轉(zhuǎn)變，康養(yǎng)度假成為中國(guó)當(dāng)前旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下最重要的旅游類型和模式。這種旅游和傳統(tǒng)的觀光旅游有很大的區(qū)別，是天生的深度旅游、優(yōu)質(zhì)旅游產(chǎn)品，以康養(yǎng)度假為核心建立起來(lái)的開發(fā)模式和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，構(gòu)成中國(guó)健康旅游發(fā)展的主流，是未來(lái)中國(guó)旅游的主導(dǎo)方向之一�？叼B(yǎng)度假是中國(guó)當(dāng)前旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下最重要的旅游類型和模式。文旅康養(yǎng)與地產(chǎn)相結(jié)合進(jìn)行綜合開發(fā)，最終形成康養(yǎng)城市、康養(yǎng)小鎮(zhèn)、康養(yǎng)綜合體、康養(yǎng)度假區(qū)、康養(yǎng)社區(qū)等，與養(yǎng)生養(yǎng)老相結(jié)合形成旅游養(yǎng)老、度假享老等，具有很大的發(fā)展?jié)摿烷_闊的發(fā)展方向。
文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，成為未來(lái)最重要的區(qū)域綜合開發(fā)模式
文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬性為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體；既注重文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，強(qiáng)調(diào)泛文旅生產(chǎn)和消費(fèi)，又強(qiáng)調(diào)生活價(jià)值的營(yíng)造。文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)符合"高質(zhì)量發(fā)展+高品質(zhì)生活+產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)+區(qū)域綜合協(xié)調(diào)發(fā)展"的發(fā)展方向。疫情影響下，人們對(duì)于文旅地產(chǎn)類項(xiàng)目將有更高的需求。
文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)于未來(lái)健康生活具有引領(lǐng)性和代表性，將迎來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)遇，在未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要發(fā)展前景和引領(lǐng)作用的發(fā)展方向。后疫情時(shí)代的文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來(lái)最具價(jià)值的區(qū)域綜合開發(fā)模式。
1、文旅地產(chǎn)去房地產(chǎn)化，進(jìn)一步回歸文旅產(chǎn)業(yè)本質(zhì)
我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中，受到發(fā)展方向、發(fā)展經(jīng)驗(yàn)、規(guī)劃建設(shè)等因素的影響，依舊存在許多問(wèn)題。文旅地產(chǎn)需要破除部分"借產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之名，行房地產(chǎn)之實(shí)"的行為。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)大多是從住宅房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，部分企業(yè)依舊沿用住宅房地產(chǎn)的開發(fā)思維，缺乏對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專業(yè)規(guī)劃，導(dǎo)致其又回到傳統(tǒng)地產(chǎn)的粗放開發(fā)模式，最終導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是真正的去房地產(chǎn)化，回歸產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)。
文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同于普通的住宅和商業(yè)地產(chǎn)，是文旅產(chǎn)業(yè)和生活功能相結(jié)合的綜合項(xiàng)目。文旅產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，更好的匹配了服務(wù)功能和娛樂(lè)休閑功能，可以更好的為居住賦能提質(zhì)。而居住人口的聚集能更好的支撐文旅產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展，形成良好的循環(huán)效應(yīng)。
2、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)文旅產(chǎn)業(yè)的功能性和帶動(dòng)性
文化和旅游產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有很強(qiáng)的推動(dòng)作用。雖然，對(duì)于文旅的需求在當(dāng)前階段受到壓制，但是擁抱大自然、求知求異的需求沒(méi)有消失，甚至?xí)谝咔榻Y(jié)束后產(chǎn)生反彈。疫情后人們追求健康生活更加會(huì)希望融入大自然，享受生態(tài)宜居的良好環(huán)境，文旅地產(chǎn)將迎來(lái)新的發(fā)展。
文旅對(duì)于地產(chǎn)而言是賦能，也是整合，文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)作為一個(gè)賦能結(jié)構(gòu)和整合結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈整合、產(chǎn)業(yè)空間整合、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)整合、資產(chǎn)整合、投融資整合，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域綜合開發(fā)的效果。
文旅地產(chǎn)以文旅產(chǎn)業(yè)為依托，將充分調(diào)動(dòng)文旅產(chǎn)業(yè)的融合特征，以文旅為主導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)文旅康養(yǎng)體教商七大產(chǎn)業(yè)融合一體化。
3、文旅小鎮(zhèn)和文旅綜合體將是最重要的開發(fā)形式
文旅地產(chǎn)本身對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)資金、規(guī)模、品牌都有一定的要求。疫情的發(fā)生，讓房地產(chǎn)行業(yè)的集中度不斷地提升，對(duì)于品牌房企加速兼并收購(gòu)，進(jìn)一步做大做強(qiáng)有促進(jìn)作用。這有利于疫情結(jié)束后，品牌房企對(duì)于文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資和開發(fā)。文旅小鎮(zhèn)和文旅綜合體將成為文旅地產(chǎn)最重要的開發(fā)形式。
文旅綜合體，為建設(shè)用地在40公頃-100公頃之間的產(chǎn)居融合項(xiàng)目，是基于一定的文旅資源與土地基礎(chǔ)，以文旅休閑為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)，以互動(dòng)發(fā)展的文旅吸引核、休閑聚集區(qū)、文旅地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架，以相關(guān)配套設(shè)施與延伸產(chǎn)業(yè)為支撐保障，形成的文旅休閑聚集區(qū)。
文旅小鎮(zhèn)，為建設(shè)用地在100公頃以上的產(chǎn)居融合項(xiàng)目，是以開發(fā)當(dāng)?shù)鼐哂袃r(jià)值的自然或人文景觀為基礎(chǔ)，以整體景區(qū)化為核心特質(zhì)，以休閑核心為增長(zhǎng)極，以旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展為目的的一種社會(huì)化的政府支持與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的就地城鎮(zhèn)化模式，與特色小鎮(zhèn)要求一致。
4、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能夠最大程度地提升土地價(jià)值
一方面，以旅游產(chǎn)業(yè)為引擎的泛旅游產(chǎn)業(yè)集群具有較強(qiáng)的消費(fèi)帶動(dòng)能力，并能夠有效推動(dòng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展，帶動(dòng)土地升值，衍生出商業(yè)地產(chǎn)及休閑度假地產(chǎn)等高利潤(rùn)項(xiàng)目，成為區(qū)域發(fā)展中最重要的新型動(dòng)力。
另一方面，文化產(chǎn)業(yè)中的文創(chuàng)領(lǐng)域具有比較大的消費(fèi)促進(jìn)作用，并且文創(chuàng)帶動(dòng)的不僅僅是消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，還有很多TO B端的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，如影視、文創(chuàng)生產(chǎn)等。將文化和旅游產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式相結(jié)合，基于地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，融入生活服務(wù)設(shè)施，促進(jìn)生活品質(zhì)升級(jí)，這是文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邏輯。最終，實(shí)現(xiàn)文旅產(chǎn)業(yè)的聚集，形成"產(chǎn)業(yè)融合聚集（園區(qū)）+消費(fèi)業(yè)態(tài)聚集（商區(qū)）+產(chǎn)居融合聚集（綜合區(qū)）+產(chǎn)城融合聚集（新城區(qū)）"。
5、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將引領(lǐng)新一輪新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)
追求低密度、高綠化率、高質(zhì)量環(huán)境的居住空間與文旅地產(chǎn)的發(fā)展高度契合。疫情后，養(yǎng)老人群更加注重居住區(qū)域的醫(yī)療條件，更加注重獨(dú)立的戶外活動(dòng)空間，注重居住地區(qū)的環(huán)境和服務(wù)管理；追求高質(zhì)量生活的人群，也對(duì)旅居生活有了新的需求。
城市人群在城市郊區(qū)、鄉(xiāng)村購(gòu)置房產(chǎn)，這既是文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，也將引領(lǐng)新一輪新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。
文旅地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展
2019年6月，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與綠維文旅達(dá)成合作協(xié)議共同建設(shè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商旅文研究中心，全面開展《文旅地產(chǎn)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（討論稿）》編制工作及相關(guān)課題研究工作。林峰博士受聘為商旅文研究中心主任、標(biāo)準(zhǔn)編制專家組組長(zhǎng)，統(tǒng)籌負(fù)責(zé)相關(guān)行業(yè)研究、標(biāo)準(zhǔn)編制及實(shí)施評(píng)價(jià)工作。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)《文旅地產(chǎn)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》編制目的，是引導(dǎo)文旅地產(chǎn)健康發(fā)展，希望實(shí)現(xiàn)四個(gè)有利于：有利于政府支持優(yōu)秀的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展；有利于銀行金融界支持文旅地產(chǎn)開發(fā)，跳出現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資困境；有利于開發(fā)商高效推進(jìn)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)；有利于投資者和多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)商戶判定文旅地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣。
《文旅地產(chǎn)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的制訂，將為文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展提供巨大的支持！但其編制、試評(píng)價(jià)、正式實(shí)施，是一個(gè)復(fù)雜的、多方參與的、需要時(shí)間檢驗(yàn)的、要不斷調(diào)整的工作過(guò)程，需要社會(huì)各界的參與和支持。目前，已經(jīng)有很多房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)參與到標(biāo)準(zhǔn)的編制中來(lái)，這既是行業(yè)對(duì)于文旅地產(chǎn)的認(rèn)可和支持，也將為文旅地產(chǎn)的健康發(fā)展提供指南。
來(lái)源：房訊網(wǎng)
