地產(chǎn)暴跌，依舊加壓
近期，內(nèi)地省市都在給樓市紓困，甚至“救市”。但是，海南，這個樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的省份，卻在逆行。
3月7日，海南發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，明確“全島限購”的同時，祭出“取消預(yù)售”的重磅政策。自3月7日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，全部現(xiàn)房銷售。現(xiàn)房銷售的房屋，通過竣工驗收，且水電氣和通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。
真的很重磅，海南是中國第一個取消商品住房預(yù)售制度的省份！怎么評價？海南太“硬核”了，調(diào)控棒棒的，不是一時的棒，而持之以恒。
2018年3月，海南喊出“以壯士斷腕的決心，減少對房地產(chǎn)的依賴”；
2018年4月22日，海南祭出史上最強(qiáng)調(diào)控：全域限購，五年社保，七成首付，五年限售；
2019年9月16日，海南再次發(fā)布?xì)v史性政策：全國范圍內(nèi)，首次明確提出，全面禁止低端制造業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)榜上有名，禁止開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店、中部4個生態(tài)縣禁止開發(fā)外銷項目！
要知道，2019年，海南GDP增長5.8%，未完成7%-7.5的目標(biāo)！
要知道，2019年，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資下降了22.1%，這是上世紀(jì)90年代泡沫破滅以來，海南地產(chǎn)開發(fā)投資的最大跌幅！全國是多少呢？9.9%，接近兩位數(shù)！相比全國，海南足足低了32個百分點。
商品房銷售額呢？2019年，全國商品房銷售額上漲6.5%，海南下降了38.8%，也是上世紀(jì)90年代，泡沫破滅以來的最大跌幅。相比全國，海南低了45個百分點。土地出讓方面，海南已連續(xù)近10年負(fù)增長了！
取消預(yù)售，“以退為進(jìn)”
令人疑惑的是，近期全國有20多個省市出臺政策，給地產(chǎn)紓困。其中，降低預(yù)售門檻，備受各地重視，比如江蘇經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)無錫，規(guī)定地產(chǎn)項目形象進(jìn)度達(dá)到25%，就可以去申請預(yù)售了。什么意思呢？基本上就是，很多項目出地面后，就可以賣了，這比“賣樓花”，只前進(jìn)了一小步。
再比如，華東另一經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)——蘇州，2月24日發(fā)布新政，取消土地現(xiàn)房銷售和封頂銷售的出讓政策。也就是說，不管地賣的多貴，都可以預(yù)售。
另外，很多省市規(guī)定，開發(fā)商可以跨節(jié)點提取預(yù)售監(jiān)管資金，什么意思呢？為防止樓盤爛尾，要求開發(fā)商賣房的資金存在銀行，房子建設(shè)進(jìn)度前進(jìn)一步，就提取這一步的資金。現(xiàn)在，可跨節(jié)點提取，預(yù)支資金。臺面上，是為了疏解開發(fā)商的資金鏈，但本質(zhì)上，其實就是給開發(fā)商加杠桿。
中國的開發(fā)商，有兩大生命線：快周轉(zhuǎn)、加杠桿！
預(yù)售制度，本身就是讓開發(fā)商加杠桿、快周轉(zhuǎn)。
2018年，關(guān)于“取消商品房預(yù)售制度”的傳言很多。最后，都不了了之了。取消預(yù)售，影響太大，不僅對房地產(chǎn)商、對金融的沖擊非常大，房地產(chǎn)開發(fā)投資也會下行，對行業(yè)上下游（建材、水泥、玻璃等）影響也很大。
那么，現(xiàn)在房地產(chǎn)的臉都“杵在地上”了，海南為何還要逆勢加壓？
筆者認(rèn)為，這是海南“以退為進(jìn)”的做法。
海南壯士斷腕，去除地產(chǎn)依賴的決心，其心可誠，其志可堅，日月可鑒！
不靠房地產(chǎn)刺激，說了不靠，堅決不靠！
但是，不依賴，絕非是污名化地產(chǎn)，絕非消滅這個行業(yè)，而是讓這個行業(yè)正常起來！
什么叫正常？作為國民經(jīng)濟(jì)20個行業(yè)中的一個平等的行業(yè)，房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展和其他行業(yè)，有合理的依存關(guān)系。我們要“去地產(chǎn)依賴”、“去地產(chǎn)投機(jī)炒作”，但不是“去地產(chǎn)”。比如，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資，依然占據(jù)海南固定資產(chǎn)投資的近半壁江山。
2016年，海南暫停新住宅用地審批、暫停新住宅項目規(guī)劃，到目前為止，已4年過去了。海南要建設(shè)全島自貿(mào)區(qū)，醫(yī)療、教育、體育、文化、種業(yè)等多個行業(yè)；要大發(fā)展，還要引進(jìn)外資，引進(jìn)人才，做大外貿(mào)，地產(chǎn)這個基礎(chǔ)性行業(yè)，不可能不發(fā)展。
2018年3月開啟斷腕“去地產(chǎn)”，目的是去地產(chǎn)投資和依賴。兩年過去了，想在海南炒房，已絕無可能。既然如此，市場恢復(fù)正常，就提上議事日程�；謴�(fù)從供地到開發(fā)，再到賣房，可以！前提是，杜絕給市場傳達(dá)再次依賴地產(chǎn)、再次激活投機(jī)炒房的信號。于是，住宅土地出讓重啟了，但所有房子必須“現(xiàn)房銷售”。
加杠桿炒樓的開發(fā)商，請走開！
吸引人才、搞安居房，地產(chǎn)不可離
此次海南新政，還有一個看點，就是“發(fā)展安居型商品住房，讓符合條件的本地居民家庭和引進(jìn)人才，能以與收入水平相適應(yīng)的價格，購買一套住房，提升其獲得感、幸福感，真正享受到海南自貿(mào)區(qū)（港）紅利。這就涉及到海南當(dāng)下面臨的另一個重任——“搶人”，同樣也離不開地產(chǎn)。
自2018年6月以來，海南省、�？谑�、三亞市，相繼出臺了8次人才政策。最近一次是2019年10月25日，海南發(fā)布《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案》，將居民落戶全面放開，取消農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口性質(zhì)區(qū)分，統(tǒng)一登記為居民戶口。
當(dāng)下，要吸引人才、留住人才，放開落戶限制是不夠的。你全面放開，別的省市也會放開。現(xiàn)在，非熱點省市，落戶基本無門檻。關(guān)鍵是，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、教育、科研等發(fā)展水平怎么樣？有沒有補(bǔ)貼、有沒有購房優(yōu)惠？對海南，地處天南，孤懸海中，除了拿房子來吸引，還有什么呢？
即便是杭州、成都、武漢等熱點二線城市，也要拿房子來引人才，比如武漢提出的人才8折買房的“百萬人才留漢計劃”。對海南來說，上世紀(jì)末的地產(chǎn)泡沫、2010-2015年國際旅游島概念下的又一輪泡沫，真是傷筋動骨。一時間，“天涯，海角，爛尾樓”成為海南的三大景觀，基礎(chǔ)設(shè)施相對薄弱，實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。
2018年4月13日，領(lǐng)導(dǎo)在海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年大會上鄭重宣布：支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)，并提出了9大支持產(chǎn)業(yè)。不管哪一類產(chǎn)業(yè)，都要吸引人才。此次新政提出安居房，目的之一也是為吸引人才。讓商品房市場再次復(fù)活，并給價格低的安居房輸送建設(shè)資金，這就是政策初衷。
取消預(yù)售，海南只是個案
2019年，海南GDP增長5.8%，與2018年持平，下滑的局面控制住了，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比降到了2012年以來的新低�？梢姡撎撊雽�，取得了實效。2019年，海南地產(chǎn)還在明顯下跌，但第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長7.5%，比2018年上升了0.7個百分點。2019年，海南利用外商直接投資更是爆增了84.5%。
中國只有一個海南，只有一個�？�、一個三亞。獨特的地理位置、獨特的氣候，賦予了獨特價值，絕不會讓泡沫暴殄天物。上面的決心很大，只要自貿(mào)島的各項政策落地，海南的地產(chǎn)就會重新煥發(fā)生機(jī)。經(jīng)過2018年下半年以來的快速下跌，2019年下半年以來，三亞和�？谛路績r格指數(shù)漲幅開始穩(wěn)定，2020年1月，�？凇⑷齺喰路績r格指數(shù)漲幅分別為6.6%和6.7%。可見，自貿(mào)島的規(guī)劃利好，政策落地，開始利好樓市預(yù)期了。
最后，大家關(guān)心的是，海南現(xiàn)房銷售制度，是不是個例，其他省份、城市會不會跟進(jìn)。畢竟，很多人認(rèn)為，預(yù)售是當(dāng)下地產(chǎn)諸多問題的根源之一。去年，上面就討論過，要不要廢除這一制度。
筆者認(rèn)為，海南只是個案，取消預(yù)售，是在確保繼續(xù)斷腕“去地產(chǎn)依賴”、“去地產(chǎn)投機(jī)炒作”的既定戰(zhàn)略不改的前提下，恢復(fù)商品住房供地和開發(fā)，讓地產(chǎn)回歸正常，并給海南建設(shè)安居房、吸引人才，搞好基建，輸送資金。
作為島型經(jīng)濟(jì)體，海南的經(jīng)濟(jì)體量小、產(chǎn)業(yè)簡單、人口少（常住人口近944萬），地產(chǎn)規(guī)模很小（占全國的1.2%）。從地產(chǎn)依賴到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，包袱少、負(fù)擔(dān)輕、轉(zhuǎn)身快，地產(chǎn)斷崖都能承受，遑論全面推行限售制度。對國內(nèi)其他省市，不存在海南這種要斷腕去地產(chǎn)依賴的大環(huán)境。
全面推行限售，開發(fā)商的資金鏈頓時承壓，住房供應(yīng)節(jié)奏驟降，房價可能將會明顯上漲。對上下游的沖擊，對開發(fā)投資的沖擊，對地方財政的沖擊等，都不可同日而語。所以，海南可以搞，別的省市不行！
�。ㄗ髡撸豪钣罴� 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士 財經(jīng)專欄作家廣東省住房政策研究中心首席研究員）
來源：李宇嘉筆記
