逐漸復(fù)蘇的住宅，仍在寒冬的商業(yè)地產(chǎn)，疫情讓樓市中的兩個(gè)市場(chǎng)相背而行。疫情沖擊下，北京的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)第一次出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)季度的負(fù)凈吸納量，由此來看，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇仍待時(shí)日。
李女士在北京市望京地區(qū)租了一個(gè)寫字樓的套間進(jìn)行辦公，受疫情影響，她沒能如期返回北京，在今年3月份房租到期后便退了租，并計(jì)劃等疫情進(jìn)一步緩解后重新租房。李女士告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，她認(rèn)識(shí)的很多企業(yè)主都有類似的想法，一些原本計(jì)劃更換場(chǎng)地的不得不推遲計(jì)劃，一些在等房子到期后退租，還有一些在尋求轉(zhuǎn)租。
“一季度北京市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)處于市場(chǎng)冷凍狀態(tài)，幾乎所有的租賃、交易活動(dòng)都處于暫�；蜓舆t的狀態(tài)�！备吡�(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，在市場(chǎng)新租活動(dòng)被凍結(jié)、成本因素成為企業(yè)的重要考量，以及部分租戶租約正常到期等因素的作用下，2020年一季度北京市場(chǎng)的凈吸納量達(dá)到創(chuàng)歷史紀(jì)錄的-81000平方米。
類似的情況也出現(xiàn)在其他的二三線城市。高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)坦言，一線和二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)并沒有本質(zhì)區(qū)別，疫情沖擊之下，寫字樓所受影響最小，零售商鋪普遍受沖擊較大。而居家隔離等疫情防控措施很大程度上把需求線上化，因此使得無論是正常的寫字樓租賃還是居民消費(fèi)，都受到了嚴(yán)重限制。
3月份，一些二三線城市陸續(xù)傳出大型商場(chǎng)關(guān)閉的消息，伴隨而來的則是員工的分流。3月31日，河南鄭州的“大商金博大店”閉店后停止運(yùn)營(yíng)。樂天百貨沈陽店也發(fā)布公告稱，由于受相關(guān)行業(yè)和市場(chǎng)環(huán)境的影響，店鋪經(jīng)營(yíng)面臨的困境逐漸增加且至今已不可逆轉(zhuǎn)，將于2020年4月30日當(dāng)日閉店后停止?fàn)I業(yè)。
而北京的一些企業(yè)則開始出現(xiàn)從甲級(jí)寫字樓向乙級(jí)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)搬遷的跡象，還出現(xiàn)了一些退租或合約到期而閑置的空置面積。若沒有疫情，這些新增的空置面積很快會(huì)有新的租戶接手，但受到疫情影響，進(jìn)展明顯放緩。
李女士告訴記者，她在3月份3次接到業(yè)主的電話。而與之前催繳房租相比，此次業(yè)主不僅主動(dòng)調(diào)低租金，甚至還不要押金。但她考慮到公司的運(yùn)營(yíng)情況，還是決定暫時(shí)先不租。
2020年一季度，北京市在商業(yè)地產(chǎn)沒有新增供應(yīng)量的前提下，空置率環(huán)比提升0.8%，同比上漲5.9%，達(dá)到16.7%。受此影響，北京市甲級(jí)寫字樓租金水平也處于下調(diào)通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平方米。而各個(gè)商圈均呈現(xiàn)不同程度的環(huán)比下跌，其中長(zhǎng)期價(jià)格堅(jiān)挺的金融街和中關(guān)村也出現(xiàn)松動(dòng)，環(huán)比下調(diào)1.4%和3.1%。
陸明表示，北京市場(chǎng)的核心問題依然是高供應(yīng)量推高空置率。他指出，2020年依然是供應(yīng)高峰年，整體空置水平會(huì)持續(xù)攀升，有可能會(huì)突破20%。但是，疫情也延緩了很多在建項(xiàng)目的工程進(jìn)度，預(yù)計(jì)會(huì)有部分項(xiàng)目將延遲入市，這在一定程度上緩解了市場(chǎng)的供給壓力。隨著疫情逐步得到控制，預(yù)計(jì)市場(chǎng)活動(dòng)會(huì)在二季度出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇跡象。
今年一季度，北京共有3筆大宗商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交易成交，分別是綜合體、酒店和寫字樓。其中，最大的交易是位于朝陽區(qū)的“LG雙子塔”，該項(xiàng)目自去年下半年入市后一直是投資界熱議的話題。最終，新加坡主權(quán)基金GIC以11億美元將其收購(gòu)。
高力國(guó)際中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理汪蓓透露：“疫情只會(huì)影響市場(chǎng)的投資節(jié)奏，房地產(chǎn)投資需求長(zhǎng)期存在，國(guó)內(nèi)一線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將成為國(guó)內(nèi)外資本“抗周期”的最佳防守工具，交易會(huì)在疫情逐步穩(wěn)定后出現(xiàn)一定的釋放，消化之前所壓抑的需求。但是，由于國(guó)際間差旅限制等因素，外資決策流程將相對(duì)慢于內(nèi)資投資人。”
隨著2020年央行3次降低存款準(zhǔn)備金率，陸明告訴本報(bào)記者，降息、降準(zhǔn)不僅降低了行業(yè)成本，還釋放了流動(dòng)性，穩(wěn)地產(chǎn)的效果顯而易見。然而，這些釋放的資金不會(huì)大量進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，“房住不炒”的基本原則并沒有改變，后續(xù)政策應(yīng)該會(huì)更多引導(dǎo)資金流向定向扶持的行業(yè)類型等，比如新基建、中小企業(yè)等。
來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
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