房訊網(wǎng)訊 面對突如其來的疫情，對于商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)行業(yè)都會(huì)是一次前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)，進(jìn)一步加速商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)洗牌。
自疫情發(fā)生以來，商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園及上下游企業(yè)防疫復(fù)工兩條戰(zhàn)線免租減租損失嚴(yán)重，經(jīng)營受阻業(yè)績停滯。疫情之下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)受到哪些影響和沖擊？商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對和反思？商業(yè)地產(chǎn)市場未來有何預(yù)測和展望？
為此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)開展“新商辦50人專題采訪行動(dòng)”，邀請50位商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的公司老總、專家學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)和代理機(jī)構(gòu)，圍繞影響和沖擊、應(yīng)對和反思、預(yù)測和展望等為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見。
我們期待與大家共享思想，共克時(shí)艱。
一、影響和沖擊：沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬木春
大悅城控股北京大區(qū)公司常務(wù)副總經(jīng)理、中糧廣場總經(jīng)理孫天立：
影響主要體現(xiàn)在五個(gè)方面。第一、市場需求減少，受疫情影響一季度區(qū)域產(chǎn)業(yè)引入、客戶選址將會(huì)暫緩或延后，實(shí)際看房量減少；第二、承租能力減弱，部分行業(yè)中小微企業(yè)實(shí)際經(jīng)營收到?jīng)_擊導(dǎo)致租金支付和續(xù)租租金承載能力下降會(huì)有降租需求，樓宇將面臨保業(yè)績和保品牌的選擇；第三、需求行業(yè)可能發(fā)生變化，大型人員密集型行業(yè)、共享辦公等未來樓宇業(yè)主會(huì)慎重引進(jìn)，而國企、金融、科技、醫(yī)藥等企業(yè)由于穩(wěn)定性強(qiáng)，仍會(huì)是需求主力；第四、對于調(diào)整期樓宇來說，疫情會(huì)加速樓宇調(diào)整和產(chǎn)業(yè)疏解，樓宇運(yùn)營方可以結(jié)合防控要求和合同履約情況進(jìn)一步篩選出未來長期合作伙伴；第五、樓宇運(yùn)營者大多數(shù)也屬于中小企業(yè)范疇，在防疫成本、貸款成本和企業(yè)稅收成本壓力下，面對入住企業(yè)減租需求也很難推出幫扶政策，急需政府相關(guān)部門在企業(yè)經(jīng)營各個(gè)環(huán)節(jié)給予減稅降費(fèi)支持。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱：
面對突如其來的疫情，對于商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)行業(yè)都會(huì)是一次前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)，進(jìn)一步加速商辦地產(chǎn)行業(yè)洗牌。疫情之下，對商業(yè)辦公是遭遇之戰(zhàn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)弱者恒弱；對聯(lián)合辦公是爭霸之戰(zhàn)，狹路相逢勇者勝；對長租公寓是生死之戰(zhàn)，全力自救向死而生。
譽(yù)翔安地產(chǎn)執(zhí)行合伙人王珂：
商務(wù)樓宇市場從2018年開始逐年走低，是由全產(chǎn)業(yè)收縮的基本盤決定的，本來是個(gè)緩慢下降的過程，這個(gè)過程也會(huì)伴隨著新老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行交替。但突發(fā)的疫情，對市場起到了加速衰退的作用，而新的產(chǎn)業(yè)跟不上，這種企業(yè)端的變化也就導(dǎo)致辦公樓宇的新需求跟不上撤退的速度。以北京為例，盡管產(chǎn)業(yè)園承接了一部分傳統(tǒng)辦公樓的需求，但總體仍然是縮量價(jià)跌的。所以疫情之下，客戶市場必然是萎縮的，放在短期（3-6個(gè)月）會(huì)是現(xiàn)金流質(zhì)量差的企業(yè)開始退租裁員清算。反映在空置率和租金上，以北京為例，應(yīng)該空置率在16%的基礎(chǔ)上放量下跌到20%以上，價(jià)格也會(huì)繼續(xù)下調(diào)，但因?yàn)樽饧s的緣故不會(huì)劇烈下跌，最多下調(diào)10%。放在中期（1-2年）來看，如果呈現(xiàn)空置率快速提升的超跌現(xiàn)象，伴隨著疫情緩和，會(huì)慢慢回升，但價(jià)格不會(huì)反彈。
亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波：
影響和沖擊可分為短、中、長三種狀態(tài)，長期影響在6個(gè)月以上。即使疫情徹底結(jié)束，工作和生活全部恢復(fù)，原來存量的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場也會(huì)出現(xiàn)30%乃至更高的閑置和空置。再加上疫情后遺癥形成的對寫字樓和產(chǎn)業(yè)園在空間、環(huán)境、安全、環(huán)保和智能化的升級(jí)需求，會(huì)增加存量市場的追加投資或一定比例被淘汰。如果增量部分在這創(chuàng)新方面抓住機(jī)遇順勢而上，必將使未來的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場競爭更加激烈和嚴(yán)酷！清盤破產(chǎn)、斷士斷臂、優(yōu)勝劣汰、收購兼并等現(xiàn)象和事件會(huì)層出不窮。
金融街北京置業(yè)有限公司副總經(jīng)理高亮：
商辦市場的市場格局、客戶結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生本質(zhì)上的變化，階段性的問題暫時(shí)替代了一直存在的競爭及供需形成的結(jié)果導(dǎo)向，舉個(gè)例子，顯然周邊大體量的產(chǎn)品入市對運(yùn)營初期的項(xiàng)目影響會(huì)更大，影響周期也會(huì)更長。分城市、分區(qū)域的表現(xiàn)各不相同，已經(jīng)定型的城市核心的商務(wù)市場形態(tài)依然穩(wěn)定并持續(xù)發(fā)展，積極方面一是產(chǎn)業(yè)的聚集效力會(huì)放大，符合發(fā)展需求的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的競爭力提升，二是城市及項(xiàng)目核心的競爭力受生活配套、醫(yī)療配套等因素影響凸顯；三是辦公環(huán)境和企業(yè)人文會(huì)成為企業(yè)競爭力的有利體現(xiàn)。受到極大影響的包括配套商業(yè)、踏空未來行業(yè)導(dǎo)向的初創(chuàng)企業(yè)，面臨巨大的經(jīng)營甚至生存壓力。
中海商業(yè)北京公司總經(jīng)理李佳林：
疫情直接導(dǎo)致人員流動(dòng)性降低，從而影響購物中心、酒店等業(yè)態(tài)的客流，造成商戶、資產(chǎn)經(jīng)營者或持有人的經(jīng)營受到嚴(yán)重沖擊。寫字樓同樣受疫情影響，新租客戶無法到訪實(shí)地看房或因裝修節(jié)點(diǎn)延遲無法鎖定起租日，部分企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)短暫困難，造成資產(chǎn)收益的不確定性增強(qiáng)，將對本年資產(chǎn)收益產(chǎn)生一定影響。但從長期來看，需求仍然存在，隨著防疫工作的深入開展，全社會(huì)各行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，商辦資產(chǎn)的經(jīng)營必將恢復(fù)至常態(tài)。
國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司董事總經(jīng)理魏凱：
疫情對中國經(jīng)濟(jì)的影響是階段性、暫時(shí)性的，相信我們一定能很快戰(zhàn)勝困難，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。我相信疫情不會(huì)影響這些企業(yè)在中國投資經(jīng)營的決心和信心。截至目前為止，國貿(mào)尚未出現(xiàn)因疫情造成寫字樓租戶退租的現(xiàn)象。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海：
針對北京的甲級(jí)寫字樓租賃市場來看，我們的基本判斷是疫情對于整體市場并沒有決定性影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化而已。市場需求短期受到抑制，隨著疫情逐步結(jié)束會(huì)恢復(fù)到正常水平。危和機(jī)從來都是同時(shí)存在的，線下商業(yè)活動(dòng)被疫情冷凍的同時(shí)，線上商業(yè)活動(dòng)卻更加活躍。有意思的是，此次疫情向整個(gè)行業(yè)進(jìn)行了一次行業(yè)數(shù)字化的"路演"，這次被迫的"數(shù)字化大練兵"涉及寫字樓市場很多方面，例如遠(yuǎn)程辦公，疫情防控，房源展示，線上帶看等。相信此次疫情會(huì)讓整個(gè)行業(yè)看到數(shù)字化和線上化能力的重要性，此次疫情將對于整個(gè)行業(yè)的管理運(yùn)營，甚至是公司組織架構(gòu)等方面都產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
中信資本房地產(chǎn)部執(zhí)行董事、IFFRE國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事張平：
總體而言，寫字樓面臨的是疫情和經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜合效應(yīng)的影響。疫情對寫字樓的影響相對于購物中心、百貨商場等商業(yè)物業(yè)有明顯的滯后效應(yīng)。餐飲業(yè)、旅游業(yè)、零售業(yè)等服務(wù)業(yè)先受影響，之后可能傳導(dǎo)到某些生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。影響的程度更多取決于本次疫情時(shí)間的長短。經(jīng)濟(jì)有自己運(yùn)行的規(guī)律，傳導(dǎo)需要時(shí)間。疫情影響到寫字樓需求端，以2003年非典及2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)來看，滯后的規(guī)律是通常是6個(gè)月左右的時(shí)間。如果說中美貿(mào)易戰(zhàn)是長期影響的話，希望疫情的影響是短期波動(dòng)的，但疫情導(dǎo)致中小企業(yè)的經(jīng)營壓力對于部分寫字樓需求造成的負(fù)面影響可能會(huì)持續(xù)。本次疫情之下，相比中小企業(yè)而言，大型企業(yè)壓力相對可控。從寫字樓面積需求行業(yè)角度看，TMT行業(yè)、醫(yī)藥行業(yè)這些可能受益的行業(yè)，未來進(jìn)而穩(wěn)定或增加面積需求。傳統(tǒng)寫字樓的韌性行業(yè)如金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)相對而言抗壓能力較強(qiáng)，預(yù)計(jì)需求會(huì)保持穩(wěn)定。
曲江新鷗鵬文化教育控股集團(tuán)河北公司董事長楊超：
本次疫情，對房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的影響是顯而易見的。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，對商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園的影響應(yīng)是最直接的，也是最大的。同時(shí)，其也面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)和行業(yè)洗牌。
首先，從短期來看，由于市場需求減少，空置率攀升、空置周期提高，客戶萎縮且承租能力減弱等因素，對中小城市市場生態(tài)系統(tǒng)造成巨大的沖擊，中小企業(yè)更是面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和生存問題，一些抗風(fēng)險(xiǎn)弱的企業(yè)或面臨破產(chǎn)倒閉的困境。然，就中長期而言，階段性的影響不會(huì)改變長期向好的基本面，行業(yè)依舊是平穩(wěn)發(fā)展。
再者，當(dāng)疫情過后，人們的生活方式、消費(fèi)方式、工作方式和健康理念等方面，均對商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園也將造成轉(zhuǎn)折性影響和歷史性沖擊。
第一太平戴維斯高級(jí)董事溫書閱：
本次疫情將在短期內(nèi)對商業(yè)地產(chǎn)造成巨大的沖擊，空置率上升和租金的下跌會(huì)成為最主要的表現(xiàn)。但對于不同類型的物業(yè)，其影響結(jié)果也有很大差別。對于已經(jīng)處于穩(wěn)定期的存量樓宇來說，在疫情期間，無論是業(yè)主還是租戶，續(xù)租將成為其最好的或者唯一的選擇，原本有搬遷需求的企業(yè)在此階段更傾向于續(xù)租，尤其是2020年上半年租約到期的租戶，從理論上不具備搬遷的可能性，盡快與原業(yè)主鎖定續(xù)約合同是其最好的選擇。對于穩(wěn)定期的存量樓宇業(yè)主來說，此次疫情反而會(huì)成為一個(gè)爭取未來兩年租約結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的重要契機(jī)。對于新建樓宇或者預(yù)租期樓宇來說，負(fù)面影響較大。樓宇的交付時(shí)間被迫延后，已經(jīng)簽約但還未開始裝修的租戶，或者裝修過程中的租戶都將面臨巨大的壓力，同時(shí)業(yè)主也將面臨巨大挑戰(zhàn)，包括是否對上述租戶提供優(yōu)惠或租金減免，疫情期間的推廣，空置面積的去化等等都將是值得深度思考的問題。
萬商俱樂部創(chuàng)始人、中城商業(yè)研究院院長楊澤軒：
本來2019年，因中美貿(mào)易戰(zhàn)，加上宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，全球產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)整，寫字樓呈現(xiàn)供大于求，空置率走高至20%左右，租金價(jià)格也一路走低。
這次疫情，對國內(nèi)實(shí)體企業(yè)影響巨大，據(jù)中金研究分析，預(yù)計(jì)2020年GDP增速在2.6%。個(gè)人判斷，失業(yè)率大幅攀升，實(shí)體企業(yè)困難、倒閉會(huì)是大概率事件。同時(shí)新冠疫情預(yù)計(jì)將對寫字樓市場的供需兩端產(chǎn)生影響。就供給面看，預(yù)計(jì)約有10-20%寫字樓新增供應(yīng)將延遲交付，就需求面看，2020年一季度全國辦公需求預(yù)計(jì)下降40%左右，在之后的幾個(gè)季度中，隨著疫情的減弱及金融、科技等行業(yè)新增長引擎的推動(dòng)下，需求將會(huì)逐漸企穩(wěn)并出現(xiàn)一定反彈。預(yù)計(jì)全年寫字樓市場凈吸納量比2019年會(huì)有20%-30%下降。全國空置率將升至25%-30%左右，租金整體仍呈現(xiàn)跌幅。
二、應(yīng)對和反思：山重水復(fù)疑無路，柳暗花明又一村
當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬：
房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)這么多年發(fā)展，雖整體平穩(wěn)，但其實(shí)步步是險(xiǎn)棋，環(huán)環(huán)是險(xiǎn)關(guān)，處處是險(xiǎn)灘，企業(yè)的增長之路也是荊棘密布，問題叢生。一"疫"未平，一"役"又起。階段性問題總會(huì)得到解決，我們更加關(guān)注房企面臨的中長期生長問題。用具有快速行動(dòng)力的組合策略解決短期問題，差異化競爭力解決長期生長問題。既著眼當(dāng)下的"戰(zhàn)疫"，更重要的是中長期"戰(zhàn)役"。著重在四個(gè)方面提高企業(yè)的免疫力，下足苦功夫、笨功夫、硬功夫。
第一，深淘灘，找短板。房地產(chǎn)行業(yè)從過去粗放增長轉(zhuǎn)向了精益管理，又重新回歸產(chǎn)品本質(zhì)、經(jīng)營本質(zhì)。不可預(yù)知的外部事件，更加突出了企業(yè)精益管理的重要性。企業(yè)需要建立并持續(xù)優(yōu)化適合企業(yè)特質(zhì)的流程與運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營、項(xiàng)目管理全周期的精準(zhǔn)、高效。注重企業(yè)管理能力、決策科學(xué)性的提升，降低不必要成本、費(fèi)用的支出，讓人、錢、企業(yè)更有效率。
第二，抓住政策窗口，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。隨著近期一些利好政策的釋放，房企應(yīng)該緊抓融資窗口期，合理鋪排全年現(xiàn)金流，完成新舊債務(wù)的替換，降低融資成本、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，保證現(xiàn)金流的安全、穩(wěn)健。
第三，數(shù)字加持，營銷創(chuàng)新。在疫情爆發(fā)后，房企采取了一系列創(chuàng)新營銷策略，包括線上+線下結(jié)合，無理由退房等等，政策的效果還有待進(jìn)一步檢驗(yàn)。房企應(yīng)該開始謀劃疫情結(jié)束后，如何快速的將現(xiàn)有的線上意向客戶實(shí)現(xiàn)快速轉(zhuǎn)化。預(yù)計(jì)本輪疫情抑制的需求將會(huì)有回補(bǔ)的需求釋放，企業(yè)應(yīng)提前做好開盤準(zhǔn)備，抓住回補(bǔ)放量機(jī)會(huì)，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售去化。
第四、保持競爭力，提升風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。房地產(chǎn)已經(jīng)由粗放的"舊三高"（高周轉(zhuǎn)、高杠桿和高去化）轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營的"新三高"時(shí)代。強(qiáng)調(diào)建筑的高舒適性、空間的高活力度和產(chǎn)品的高價(jià)值感。疫情按下的暫停鍵也是行業(yè)糾偏的契機(jī)，房企應(yīng)回歸行業(yè)本質(zhì)，打造差異化核心競爭力，只有差異化核心競爭力能夠更加從容的應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)，穿越市場周期。
中交房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理周濟(jì)：
我認(rèn)為在疫情之下，房地產(chǎn)從業(yè)者應(yīng)吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在今后的工作中，做到以下幾個(gè)方面：
一是要堅(jiān)持對市場和行業(yè)規(guī)律的把握。企業(yè)是市場的主體,市場是企業(yè)的命脈,市場規(guī)律是企業(yè)發(fā)展的制勝法寶。市場是復(fù)雜多變的,但市場是有規(guī)律的,只有堅(jiān)持市場導(dǎo)向,認(rèn)識(shí)、掌握和遵循市場和行業(yè)規(guī)律企業(yè)才能在激烈競爭中立于不敗之地。樹立市場思維,研究市場規(guī)律,研判經(jīng)濟(jì)大勢,按照市場和行業(yè)規(guī)律去投資項(xiàng)目、開拓市場、才能健康持續(xù)發(fā)展，轉(zhuǎn)型升級(jí),向價(jià)值鏈高端攀升。
二是堅(jiān)持苦練內(nèi)功，提高而核心競爭力。新冠疫情使人們空前重視住宅小區(qū)的健康標(biāo)準(zhǔn)，對城市安全、居住環(huán)境質(zhì)量、配套軟硬件設(shè)施、景觀、樓盤容積率、戶型設(shè)計(jì)、配套生活保障設(shè)施的條件需求將更高。地產(chǎn)集團(tuán)也將搶抓機(jī)遇，尋求突破，力爭打造主打綠色、健康、生態(tài)、安全概念的"新健康住宅"。
三是堅(jiān)持行業(yè)自律、組織自律，注意風(fēng)險(xiǎn)把控。"人無信不立，業(yè)無信不興，國無信則衰"。房地產(chǎn)涉及較多的環(huán)節(jié)和眾多利益相關(guān)方，只有加強(qiáng)行業(yè)自律和組織自律，強(qiáng)化法治意識(shí)，守法經(jīng)營，做有社會(huì)責(zé)任感的優(yōu)良企業(yè)，才能構(gòu)建完整、規(guī)范的誠信經(jīng)營體系，建立健康可持續(xù)的行業(yè)發(fā)展環(huán)境。
四是加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的系統(tǒng)性、前瞻性和持續(xù)性。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在戰(zhàn)略上要立足長遠(yuǎn)，系統(tǒng)地全局考慮，保持企業(yè)文化、戰(zhàn)略、品牌、合作伙伴等的連續(xù)性，通過深耕精作,系統(tǒng)性的積累、持續(xù)性的創(chuàng)新、前瞻性的研究和業(yè)務(wù)布局，實(shí)現(xiàn)業(yè)績持續(xù)增長，市場布局的持續(xù)擴(kuò)大，產(chǎn)品溢價(jià)能力的進(jìn)一步增強(qiáng)，促進(jìn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
大悅城控股北京大區(qū)副總經(jīng)理余佳：
去年國家提出一個(gè)"六穩(wěn)"政策，而其中的穩(wěn)就業(yè)主要就是說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而穩(wěn)金融對我們來說，原有的依靠地方政府和土地財(cái)政制造營收的方式很多都不適合了，今年更重要的是開發(fā)模式的選擇，已經(jīng)不能再依靠地方債了，急需一些創(chuàng)新。除此之外，應(yīng)對此次疫情，國家也會(huì)出臺(tái)各種激勵(lì)政策，在財(cái)政政策中，國債會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大赤字，繼續(xù)基建拉動(dòng)。而貨幣政策總體還是穩(wěn)健的態(tài)勢、合理充裕保障債務(wù)鏈條不崩斷。在宏觀政策方面，各地區(qū)也相繼出臺(tái)了一些"穩(wěn)樓市、優(yōu)化營商環(huán)境"的政策，旨在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)市場及房地產(chǎn)市場。但此次出臺(tái)的樓市政策，也只是給房企紓困，加快房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，并不是樓市松綁的信號(hào)。
金融街北京置業(yè)有限公司副總經(jīng)理高亮：
辦公物業(yè)中自持租賃及投資型物業(yè)現(xiàn)階段面臨經(jīng)營壓力，客戶結(jié)構(gòu)的合理性、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行狀態(tài)會(huì)直接影響項(xiàng)目現(xiàn)階段項(xiàng)目的穩(wěn)定性。而運(yùn)營狀態(tài)的穩(wěn)定性，恰恰是對產(chǎn)品定位、前期經(jīng)營策略、客戶結(jié)構(gòu)合理性的檢驗(yàn)。運(yùn)營管理其中的現(xiàn)場管理及服務(wù)能力面臨考驗(yàn)，管理專業(yè)化及服務(wù)能力的體現(xiàn)和提升，會(huì)成為現(xiàn)有客戶關(guān)注的重點(diǎn)，成為未來潛在客戶決策的標(biāo)準(zhǔn)之一。
亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波：
第一，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)：此次疫情給所有企業(yè)和個(gè)人都敲醒了喪鐘即應(yīng)對不確定性、黑天鵝事件和意外的前瞻意識(shí)和理性思維。之前無論是行業(yè)和企業(yè)都是秉持著積極發(fā)展和杠桿投資的理念和行動(dòng)方式，過分放大了未來的良性預(yù)期和盲目樂觀的市場判斷，一直被投機(jī)主義和賭博心理及成功慣性等左右甚至誤導(dǎo)。此次疫情的急剎車和沖擊會(huì)令所有人都反思和警醒。第二，現(xiàn)金流意識(shí)：現(xiàn)金為王和現(xiàn)金儲(chǔ)備甚少半年以上的防患于未然的安全意識(shí)將成為企業(yè)決策的核心思想。更加客觀和保守的投資方式和降本提效的現(xiàn)實(shí)主義乃至保守主義的管理運(yùn)營方式將大行其道并成為主流。
金茂北京產(chǎn)城公司副總經(jīng)理、金茂北京產(chǎn)城公司寫字樓部總經(jīng)理李華臣：
本次疫情，是檢驗(yàn)物業(yè)管理水平的一次很好的機(jī)會(huì)。管理措施是不是到位，反應(yīng)及不及時(shí)，辦公客戶會(huì)有明顯的感受。對于管理好的項(xiàng)目，客戶會(huì)有新的認(rèn)知，客戶粘性會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。而管理跟不上的項(xiàng)目，則可能成為引發(fā)客戶遷出的一個(gè)重要?jiǎng)右颉?/P>
華貿(mào)集團(tuán)控股有限公司集團(tuán)總裁助理、商管總部副總裁郝群：
第一、企業(yè)的選址與租賃標(biāo)準(zhǔn)的再塑造是我們行業(yè)的機(jī)遇。選址要素從地理位置、交通、硬件、平面、租金等傳統(tǒng)因素?cái)U(kuò)展到樓宇的智能設(shè)施，衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)急機(jī)制及服務(wù)團(tuán)隊(duì)素質(zhì)等評(píng)價(jià)因素。第二、優(yōu)質(zhì)物業(yè)受到更大追捧。疫情使租戶充分體驗(yàn)到辦公類物業(yè)的硬件及專業(yè)服務(wù)水平是該關(guān)心的核心選址因素之一，相應(yīng)成本付出都是值得的。第三、物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)水平與處理突發(fā)事件的能力成為租戶滿意度及新、續(xù)租的重要考核指標(biāo)。第四、體現(xiàn)業(yè)主與租戶、物業(yè)公司之間命運(yùn)共同體的關(guān)系。
金地商置華北區(qū)域商辦營銷總監(jiān)侯智猛：
面對突如其來的疫情，北京商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)者首先需要的就是理性應(yīng)對，保持信心，由原有的線下銷售推廣要快速的轉(zhuǎn)變到線上推廣營銷工作，要堅(jiān)信我們現(xiàn)在經(jīng)歷的這種轉(zhuǎn)變，正是未來5年之內(nèi)必須要轉(zhuǎn)變和適應(yīng)的營銷方式，會(huì)成為一種常態(tài)，線上線下的融合將是未來的趨勢。目前疫情下，商辦市場處于寒冬停滯階段，勢必需要同行業(yè)內(nèi)的從業(yè)者共同努力，資源互通 ，同時(shí)行業(yè)內(nèi)勢必需要搭建商辦產(chǎn)品平臺(tái)，客戶平臺(tái)，資源平臺(tái)，讓關(guān)注北京市場的商辦客戶盡快的釋放出來，縮短疫情后的成交周期。
中國城智更新研究院院長陳方勇：
目前看大家采取的應(yīng)對措施主要集中在測溫、消殺、限流等防控措施和線上直播等電商化導(dǎo)流。說實(shí)話更多是心理安慰，不能產(chǎn)生多少實(shí)效。真正有點(diǎn)新意的反而是恒大的線上售房。我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)人的反思應(yīng)該是向互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)好好學(xué)習(xí)，為何疫情反而變成他們的機(jī)遇，為何地產(chǎn)就總是無法真正擁抱互聯(lián)網(wǎng)。
中耀盛世董事總經(jīng)理馬耀揚(yáng)：
此次疫情給處于行業(yè)鏈條中不同階段的各類企業(yè)也會(huì)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)，但對于整個(gè)行業(yè)發(fā)展也許會(huì)推動(dòng)新的蛻變，營銷模式、運(yùn)營模式、服務(wù)模式、組織結(jié)構(gòu)等在此次疫情過程中也給行業(yè)從業(yè)者帶來很多新的課題和反思，對于行業(yè)的長遠(yuǎn)良性發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。第一、增強(qiáng)企業(yè)品牌塑造，吸引需求企業(yè)進(jìn)駐。第二、強(qiáng)化線上營銷體系，拓展創(chuàng)新營銷模式。第三、運(yùn)營企業(yè)降本提效、開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金為王。第四、完善物業(yè)管理體系，提高樓宇運(yùn)營能力。
CBRE中國區(qū)研究部主管謝晨：
此次疫情的爆發(fā)給寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的業(yè)主和租戶都帶來了策略性的思維轉(zhuǎn)變。從租戶角度看，疫情中很多企業(yè)都調(diào)整了辦公模式以保障員工的健康安全，根據(jù)世邦魏理仕的調(diào)研結(jié)果顯示，在上海有接近八成的受訪企業(yè)在疫情中采用"靈活辦公"模式。同時(shí)，租戶對于樓宇中與健康、安全相關(guān)的軟硬件指標(biāo)關(guān)注度提升，并可能在未來更多地融入企業(yè)選址的考量。從業(yè)主角度看，樓宇物業(yè)管理能力成為此次疫情考驗(yàn)的首項(xiàng)指標(biāo)，將智能的訪客管理，高清潔標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格的空氣質(zhì)量監(jiān)管等因素納入物業(yè)管理的長期策略很有必要。在租賃策略上，通過提供靈活辦公、精裝修辦公、多功能的公共會(huì)議設(shè)施、健身餐飲配套等以滿足租戶對租賃靈活性的需求。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂：
疫情是不可抗力，對于企業(yè)來說是危險(xiǎn)，短期需要考慮的是如何渡過這段艱難的時(shí)期。從長期看，需要順應(yīng)趨勢，對業(yè)務(wù)作出調(diào)整，促進(jìn)相關(guān)能力的建設(shè)、增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)和穿越周期的能力。以中介公司為例，可以做好以下六大措施，幫助企業(yè)和員工渡過難關(guān)：第一，做好 組織文化建設(shè) 。第二，有選擇地聚焦業(yè)務(wù)。第三，做好人員保留和績效。第四，管理好業(yè)務(wù)指標(biāo)。第五，調(diào)整戰(zhàn)略及公司管理。第六，抓住特殊時(shí)期社區(qū)共建的機(jī)會(huì)。
三、預(yù)測和展望：長風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海
西南交大國際創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)學(xué)院副院長、鵬友會(huì)創(chuàng)始人蔣鵬：
從眼下看，企業(yè)內(nèi)部調(diào)整難度不大，行業(yè)本身的變化，以及企業(yè)內(nèi)部的調(diào)整在確定的可控疫情期間，以及結(jié)束后，只是帶來重復(fù)的工作量。對于已經(jīng)造成的內(nèi)耗以及開源損失屬于社會(huì)性問題，進(jìn)行的裁員，降薪，減少渠道合作進(jìn)行節(jié)流屬于手段。
從長遠(yuǎn)看，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)控的體系建立是重中之重的企業(yè)行為，這個(gè)行為帶來的變化，對于行業(yè)乃至市場屬于非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，提升企業(yè)經(jīng)營安全意識(shí)，減少博弈決策，重視標(biāo)準(zhǔn)，重質(zhì)量平衡規(guī)模，全面倒逼企業(yè)進(jìn)入健康持續(xù)發(fā)展。如果這個(gè)行為成為現(xiàn)象，行業(yè)浮躁的風(fēng)氣會(huì)得到凈化，社會(huì)唯利是圖的行為自然會(huì)被遏制。
從管理角度，接近二個(gè)月的線上辦公，對于企業(yè)主，高管，職員的工作方式，交流方式，思考方式，勢必走向優(yōu)化，高效；管理工具的應(yīng)用跟開發(fā)，企業(yè)流程設(shè)計(jì)的改良和迭代勢必進(jìn)入常態(tài)化。
從企業(yè)商業(yè)模型的角度看，線下的客戶，線上的流量的維護(hù)和運(yùn)營，會(huì)逐步改變重資產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣性依賴政策，金融的習(xí)慣，融合流量建立雙腿直立行走的行為，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)把控。
從趨勢預(yù)判的角度，有發(fā)展意圖的企業(yè)，從習(xí)慣看政策辨別發(fā)展，忽略突發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)的局限，會(huì)建立一套脫離行業(yè)的多領(lǐng)域信息模型體系，為發(fā)展決策進(jìn)行甄別，達(dá)到護(hù)航目的。
大悅城控股北京大區(qū)公司常務(wù)副總經(jīng)理、中糧廣場總經(jīng)理孫天立：
如短期疫情結(jié)束，則寫字樓市場需求量下降，企業(yè)承租能力下降，將對上半年的出租率和平均租金帶來下行壓力，中小企業(yè)會(huì)產(chǎn)生違約和退租風(fēng)險(xiǎn)（免租期不是救命稻草）。如疫情時(shí)間延長，則大中型企業(yè)也會(huì)受到影響，部分樓宇"主力店"會(huì)有縮減面積風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)對寫字樓未來一段時(shí)間產(chǎn)生影響。
目前辦公方式將會(huì)對未來辦公形式產(chǎn)生一定影響，但不意味著遠(yuǎn)程辦公成為主流，目前的溝通成本和工作效率也是需要解決的問題。
今后，客戶會(huì)更加關(guān)注樓宇健康，促進(jìn)產(chǎn)品升級(jí)，樓宇更加智能化�？萍碱惡铜h(huán)保類服務(wù)商將更多的參與到樓宇運(yùn)營方案中。
中海商業(yè)北京公司總經(jīng)理李佳林：
受本次疫情影響，雖項(xiàng)目收益受到一定影響，但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的整體管理運(yùn)營水平，特別是突發(fā)公共安全事件的應(yīng)急處理能力，將進(jìn)一步提升，為未來行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展、健康運(yùn)營注入活力。
新設(shè)備、新技術(shù)的涌現(xiàn)與后期的應(yīng)用將有效保障疫情防控工作開展。項(xiàng)目信息化、科技化管理手段的上線，為行業(yè)管理、人員生活方式轉(zhuǎn)變帶來變革的同時(shí)，也將提升項(xiàng)目的管理效率與效力并優(yōu)化管理成本。
中耀盛世董事總經(jīng)理馬耀揚(yáng)：
總的來說短期形勢嚴(yán)峻，長期逐步趨穩(wěn)。本次疫情對全國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷節(jié)奏和銷售節(jié)點(diǎn)均產(chǎn)生影響，預(yù)計(jì)疫情結(jié)束后的1-2個(gè)月內(nèi)，市場會(huì)迎來一波集中需求釋放，將成為年度營銷的重要窗口期。
另外目前一線城市商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)部分優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)低價(jià)入市的情況，國內(nèi)外機(jī)構(gòu)資本也會(huì)借此時(shí)期選擇介入，年度大宗交易機(jī)會(huì)有望提升，房企應(yīng)該積極提前做好營銷準(zhǔn)備工作，強(qiáng)化項(xiàng)目價(jià)值輸出，及時(shí)把握時(shí)機(jī)去化，全年度商業(yè)地產(chǎn)銷售或呈現(xiàn)價(jià)跌量升的趨勢。
中糧·置地廣場副總經(jīng)理馬佳音：
疫情之后，第一，經(jīng)濟(jì)壓力持續(xù)下行和結(jié)構(gòu)調(diào)整造成的產(chǎn)業(yè)辦公行業(yè)兩極分化局面，疊加疫情影響，愈發(fā)加快加劇；第二，升級(jí)場景，不斷探索智慧辦公。
健康和安全是客戶長期永恒的聚焦點(diǎn)。受疫情影響，寫字樓安全健康功能及對服務(wù)升級(jí)的需求被提到了新高度。如何提升場景營造能力，滿足企業(yè)集中辦公的俱樂部化需求；如何在5G時(shí)代的遠(yuǎn)程辦公需求背景下，加強(qiáng)技術(shù)與硬件供給，也將成為寫字樓運(yùn)營團(tuán)隊(duì)持續(xù)關(guān)注的課題。
天潤資產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司IFC項(xiàng)目總經(jīng)理云虹：
2020年，北京甲級(jí)寫字樓市場實(shí)際上仍是供應(yīng)量攀升的一年，但此次新冠疫情將會(huì)造成有些項(xiàng)目的推遲入市以及租戶搬遷計(jì)劃的推遲。雖然市場上的辦公需求本身沒有消失，但是各類租賃活動(dòng)均會(huì)因防控措施而明顯大幅度減少，短期的現(xiàn)金回款壓力也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的租賃決策延遲，原本已受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響的需求增長動(dòng)力將面臨更深刻的考驗(yàn)，加劇市場預(yù)期的下調(diào)。疫情如果很快得到控制，我們相信隨著政府相應(yīng)政策的頒布與經(jīng)濟(jì)扶持，會(huì)加快商辦市場正常經(jīng)營和市場預(yù)期的恢復(fù)。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)寫字樓事業(yè)部副總經(jīng)理黃志達(dá)：
預(yù)計(jì)下半年隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和速度的變化，寫字樓租賃市場將有所改善，但是項(xiàng)目整體收入的提升具有滯后性，預(yù)計(jì)2020年各商務(wù)樓宇的租金收入將有所下降，但年底的出租率和租金水平會(huì)有所上升。
金茂北京產(chǎn)城公司副總經(jīng)理、金茂北京產(chǎn)城公司寫字樓部總經(jīng)理李華臣：
雖然疫情期間，大量公司啟動(dòng)居家辦公，但居家辦公短期內(nèi)很難成為未來的發(fā)展趨勢（部分行業(yè)除外）。
受疫情影響，行業(yè)會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，供給端會(huì)有部分項(xiàng)目減緩入市節(jié)奏，需求端至少需要半年以上的緩沖期才能逐步轉(zhuǎn)暖。如果聯(lián)合辦公的運(yùn)營方能夠挺過本次疫情，未來對他們來說可能會(huì)有更好的機(jī)會(huì)，至少中小微企業(yè)中，會(huì)更多地選擇更具有彈性的辦公空間從而對沖風(fēng)險(xiǎn)。因此，標(biāo)準(zhǔn)寫字樓配置聯(lián)合辦公產(chǎn)品應(yīng)該更能順應(yīng)潮流。
譽(yù)翔安地產(chǎn)執(zhí)行合伙人王珂：
長期看，廣義的寫字樓市場（含產(chǎn)業(yè)園）觸底的標(biāo)志，是各個(gè)產(chǎn)業(yè)龍頭的企業(yè)借助國家扶持，通過資本市場輸血完成資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)，也就是刺激股價(jià)上升來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)再啟動(dòng)，所以需要密切關(guān)注國家在產(chǎn)業(yè)扶持、金融等政策和實(shí)際行動(dòng)上。
現(xiàn)階段是一個(gè)探底的過程，可能需要一兩年，把市值夯實(shí)了，市場也就進(jìn)入新的一輪增長了。
中信資本房地產(chǎn)部執(zhí)行董事、IFFRE國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事張平：
呼吁減免商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主方的"房產(chǎn)稅"。當(dāng)下，抗擊疫情是第一要?jiǎng)?wù)，但后續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展舉措如何落地至關(guān)重要。我們看到全國范圍內(nèi)，無論寫字樓、購物中心、聯(lián)合辦公、物流倉儲(chǔ)等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的很多業(yè)主方，都盡其所能已經(jīng)為其資產(chǎn)的租戶方或多或少的進(jìn)行了租金減免，以減輕租戶的壓力，攜手共擔(dān)疫情造成的負(fù)面影響。所以，在此呼吁政府針對已經(jīng)給予過租戶租金減免的業(yè)主方免除或減少"房產(chǎn)稅"等相關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
中國城智更新研究院院長陳方勇：
商業(yè)地產(chǎn)有其長期趨勢，疫情只是加速了變化的到來。傳統(tǒng)寫字樓、購物中心和酒店都是疫情影響最大的業(yè)態(tài)，相應(yīng)也加速了向靈活辦公、智慧零售、無人酒店的轉(zhuǎn)型，已經(jīng)看到盒馬、亞朵等新興業(yè)態(tài)在公開搜撿"尸體"，這就是行業(yè)的新陳代謝。
對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說，最困難的日子還沒到來，疫情結(jié)束后的三到四個(gè)月才是真正的生死時(shí)速，一定會(huì)有一大批倒下，也一定一大批新生力量崛起。是好事，該來的總歸會(huì)來，早點(diǎn)到來不是壞事。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜：
疫情對商業(yè)地產(chǎn)市場的影響不只是最近這一段時(shí)間，而是一個(gè)相對長期的過程。一方面疫情會(huì)導(dǎo)致不少租戶經(jīng)營困難乃至消失，引發(fā)空鋪和重新招租的問題，而市場信心的恢復(fù)也是需要時(shí)間的；另一方面疫情對于商業(yè)形態(tài)和生態(tài)的影響也將是長期的，反過來會(huì)影響商辦物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場供應(yīng)，比如中央空調(diào)的新風(fēng)系統(tǒng)可能需要加大風(fēng)量以及消殺功能、一些具備開放式中庭與天井的商辦物業(yè)可能會(huì)更受市場歡迎、一些線上業(yè)務(wù)占比較高的商業(yè)業(yè)態(tài)可能也會(huì)更受商辦市場的追捧。
來源：房訊網(wǎng)
