房訊網(wǎng)訊 由《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、精瑞人居發(fā)展基金會(huì)聯(lián)合主辦的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第20屆年會(huì)，于2020年8月8日在上海浦東嘉里大酒店舉辦，論壇主題“穿越周期再出發(fā)：高質(zhì)量增長(zhǎng)的安全邏輯”。華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)、中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員、博導(dǎo)賈康出席并演講。
大家好！很高興再次來到博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇，而且這一次是第20屆年會(huì)。應(yīng)咱們主辦方出的題目的角度，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中究竟扮演什么角色？談?wù)勛约鹤鳛檠芯空叩目捶ā?/p>
首先說一下概念和形態(tài)的觀察。實(shí)際生活中看，房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)形態(tài)大體可以分為四類。
房地產(chǎn)業(yè)，一般認(rèn)為歸屬于第三產(chǎn)業(yè)。概念上又稱為不動(dòng)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在一般情況下主要指有市場(chǎng)主體介入的房地產(chǎn)事務(wù)所形成的業(yè)界。改革開放初期的時(shí)候，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)跟著城鎮(zhèn)化相對(duì)應(yīng)的在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的比重是相當(dāng)?shù)偷模@些年城鎮(zhèn)化水平一路上升。中國(guó)的城鎮(zhèn)化還有一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)期的快速發(fā)展的空間，真實(shí)城鎮(zhèn)化水平不是常住人口城鎮(zhèn)化率表現(xiàn)的60%。
按照國(guó)際上面總結(jié)的一般經(jīng)驗(yàn)而言。我們改革開放初期的城鎮(zhèn)化率只有10%出頭，后來走到30%，進(jìn)入加速期。走到中間這個(gè)位置，轉(zhuǎn)入減速期，但是加速期、減速期合在一起。到了真實(shí)城鎮(zhèn)化率70%左右，才會(huì)轉(zhuǎn)入后面穩(wěn)定發(fā)展階段。這是一般的經(jīng)驗(yàn)表明的大致曲線。
中國(guó)現(xiàn)代化的發(fā)展也是彌合二元經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)過程，房地產(chǎn)業(yè)重要性既表現(xiàn)在支撐全局，也表現(xiàn)在牽動(dòng)人心、積累矛盾、引發(fā)爭(zhēng)議，形成了如何打造其健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制上多年成為熱點(diǎn)與難點(diǎn)的挑戰(zhàn)。
中心區(qū)域的地皮和上面的建筑物，誰占到了，誰就自然壟斷。張三占了，李四就沒有辦法占。自然壟斷了以后，中心區(qū)域，從物理的角度來說，一定是有限的供應(yīng)總體來說跟不上需求方不斷增長(zhǎng)的。總體來說帶來了賣方市場(chǎng)的趨勢(shì)特征。
房地產(chǎn)在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中間，也屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。虛擬經(jīng)濟(jì)主要從咱們金融的票據(jù)、金融形態(tài)的方面來說，和實(shí)體經(jīng)濟(jì)相區(qū)別的，虛擬資產(chǎn)、虛擬經(jīng)濟(jì)概念。我們房地產(chǎn)并不屬于虛擬經(jīng)濟(jì)。但是無可否認(rèn)，往往被賦予比較強(qiáng)的金融屬性。有時(shí)候人們狹義的談實(shí)體經(jīng)濟(jì)，談制造業(yè)的時(shí)候，是把房地產(chǎn)排除在外的。我們是可以區(qū)分廣義的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和狹義的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，跟一般人所說的制造業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)有它的不同之處。
房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)也來自于有一部分，我說托底的“住有所居”的部分。你說按照公共產(chǎn)品的定義，住房當(dāng)然在使用價(jià)值和價(jià)值形態(tài)上，跟私人產(chǎn)品是高度一致的，效用是可分割的，受益是有競(jìng)爭(zhēng)性的。但為什么對(duì)接到公共產(chǎn)品來說？就是再窮的人、沒有收入的人也得住有所居，變成了一個(gè)和公共產(chǎn)品概念打通的，過去學(xué)術(shù)上面沒有刻畫清楚的類型。義務(wù)教育也屬于這樣一種概念。就是再窮的人、毫無收入的人，弱勢(shì)群體也必須要有地方住，不能讓他們流落街頭。同時(shí)還要讓市場(chǎng)能夠健康發(fā)展。所以“雙軌統(tǒng)籌”的復(fù)雜性，行政手段與經(jīng)濟(jì)手段、治標(biāo)與治本如何結(jié)合好。
和它相關(guān)的“基礎(chǔ)性制度建設(shè)”，涉及到相關(guān)改革啃硬骨頭的艱巨性。什么是基礎(chǔ)性制度建設(shè)？學(xué)者們有探討。我們不要忘了這個(gè)指導(dǎo)思想是高屋建瓴的。在深水區(qū)“沖破利益固化的藩籬”，是對(duì)全民的考驗(yàn)。房地產(chǎn)業(yè)既是支柱產(chǎn)業(yè)，又是敏感領(lǐng)域和矛盾集中領(lǐng)域。
下面做幾點(diǎn)分析。
①怎樣看“土地財(cái)政”。放眼看全世界，地方政府“靠山吃山、靠水吃水”，培養(yǎng)財(cái)源是有共性的。怎樣才能不使地方政府行為短期化。短期行為對(duì)于全社會(huì)來說不是健康的因素，恰恰是不健康的因素。怎么使地方政府行為短期化得到改變？這是很深刻的問題。
�、诘貎r(jià)決定房?jī)r(jià)還是房?jī)r(jià)決定地價(jià)？說到房，特別是住房，最終用途就是用來住，房住不炒說的就是這個(gè)事情。假定有公平競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格形成機(jī)制，開發(fā)商預(yù)期的，把成品賣出去的可能的房?jī)r(jià)決定“招拍掛”環(huán)節(jié)的地價(jià)。住房最終用途，開發(fā)商拿來以后就是要把這個(gè)變成市場(chǎng)上面面對(duì)社會(huì)成員的成品賣出去，開發(fā)商掛出來的價(jià)位一定是在商言商，做了大量的市場(chǎng)調(diào)研，按照自己競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力，愿意出這個(gè)價(jià)。但最后誰拿到呢？當(dāng)然可以探索。比如說政府種種壓力下，這一次地皮拍賣封死了，但是你這個(gè)開發(fā)商進(jìn)來，最后出手的時(shí)候房?jī)r(jià)是什么水平。
我們可以設(shè)想，有人如果說我們控制了地價(jià)，有人說政府管住地價(jià)就解決問題了，這只能用行政手段，要讓市場(chǎng)起作用，政府在這方面管不了。市場(chǎng)軌上面的交易結(jié)果，地價(jià)被政府摁住了，開發(fā)商拿到的地皮，開發(fā)出的成品還是隨行就市。
�、鄯�?jī)r(jià)上漲就是因?yàn)樨泿磐斗胚^多嗎？貨幣供應(yīng)量是總量上面影響全局的機(jī)理。中國(guó)的中心區(qū)的房地產(chǎn)主要特征是賣方市場(chǎng)，必然表現(xiàn)為中長(zhǎng)期房地產(chǎn)成交均價(jià)是上揚(yáng)曲線。這樣一個(gè)曲線，我認(rèn)為沒有什么力量能夠把它根本改變，我們要求的健康長(zhǎng)效機(jī)制只能做到使這個(gè)曲線不那么陡峭，特別是不那么容易大起大落。
房地產(chǎn)在很多人看來是有穩(wěn)步升值前景的對(duì)象，買來以后自住或者以后有機(jī)會(huì)出手、投資，覺得比別的投資更安全，很多人愿意把支付能力放在房地產(chǎn)對(duì)象上。不能簡(jiǎn)單的說我們把貨幣供應(yīng)量控制住了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格問題就跟著解決了，不是這樣的關(guān)系。
許多具體門類物品的價(jià)格漲落，更多是由供需關(guān)系和結(jié)構(gòu)因素決定，而非貨幣供應(yīng)量直接決定的。
�、芊康禺a(chǎn)稅到底是想實(shí)現(xiàn)什么目標(biāo)？列了四條：1.有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展沉穩(wěn)、健康。2.收入再分化，并促使財(cái)產(chǎn)配置優(yōu)化。3.分稅制在省以下落地所需的地方稅體系建設(shè)與地方政府職能合理化的內(nèi)洽。4.從社區(qū)、基層促進(jìn)“公眾參與”的法治化、民主化制度發(fā)育。這四條哪一條是推進(jìn)目標(biāo)？都是，一個(gè)都不能少，是綜合在一起的。
�、莘康禺a(chǎn)業(yè)扮演重要正面角色的客觀可能性，相關(guān)于人們制度建設(shè)主觀作為的可塑性，即我們認(rèn)知規(guī)律、順應(yīng)規(guī)律、有擔(dān)當(dāng)、做實(shí)事的水平如何。
謝謝！
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