2020年上半年，突發(fā)的疫情影響了房地產(chǎn)企業(yè)竣工、交付節(jié)奏，給企業(yè)的經(jīng)營和結(jié)算帶來較大壓力。根據(jù)各大企業(yè)發(fā)布的上半年業(yè)績報告數(shù)據(jù)，行業(yè)整體營收增速顯著放緩，利潤規(guī)模出現(xiàn)負增長。
從中期業(yè)績來看，房企各項盈利指標(biāo)均延續(xù)了近年來的下行趨勢，且利潤率降幅進一步擴大。與此同時，宏觀調(diào)控政策持續(xù)，行業(yè)盈利空間持續(xù)受到擠壓；伴隨著前期高地價項目進入結(jié)算，也進一步推高了營業(yè)成本、壓縮了利潤空間。
業(yè)內(nèi)分析認為，疫情下營收增速的顯著放緩及利潤規(guī)模負增長大概率是階段性的，隨著下半年市場進一步恢復(fù)，未來將更加考驗房企的運營管理效率和產(chǎn)品打造能力。
上半年營收增速大幅放緩
自2019年開始，房地產(chǎn)行業(yè)營收增速開始進入下降區(qū)間，這也標(biāo)志著房企盈利進入瓶頸期。當(dāng)前，行業(yè)增速持續(xù)放緩為房企帶來了諸多挑戰(zhàn)，2020年上半年，在行業(yè)利潤增速拐點確認、疊加疫情影響下，多數(shù)房企營收增速顯著放緩、利潤規(guī)模負增長，盈利指標(biāo)延續(xù)近年趨勢繼續(xù)下行。
克而瑞地產(chǎn)研究中心近日公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上半年受疫情影響，房企項目竣工及交付結(jié)轉(zhuǎn)進度普遍延緩，收入無法如期確認，營業(yè)收入增速較去年同期進一步明顯放緩。受監(jiān)測的179家樣本房企整體營業(yè)收入為23056億元，較2019年同期僅增長6.2%，增速創(chuàng)歷年來最低。
其中，部分規(guī)模房企如碧桂園、華潤置地、中國金茂等，營收規(guī)模均出現(xiàn)不同程度的同比下滑。與此同時，行業(yè)整體營業(yè)成本增速也相應(yīng)放緩，179家樣本房企整體營業(yè)成本達16600億元，同比增長12.4%，增速放緩6.8個百分點。
與此同時，2020年上半年房企利潤空間大幅收縮，行業(yè)整體利潤規(guī)模出現(xiàn)負增長，繼2019年之后增速繼續(xù)明顯下行。2020年上半年，179家樣本房企實現(xiàn)毛利潤6456億元、歸母凈利潤2116 億元，分別同比下降7.0%、16.0%。
從利潤率指標(biāo)來看，上半年房企整體的毛利率、凈利率及歸母凈利率水平均延續(xù)近年來的下行趨勢，且降幅進一步擴大。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，上半年受監(jiān)測的179家樣本房企毛利率中位數(shù)為31.3%，同比下滑2.4個百分點；凈利率中位數(shù)為9.7%，同比下滑2.6個百分點。
綜合歷年數(shù)據(jù)來看，2020年上半年受監(jiān)測的179家房企凈利率中位數(shù)降至2015、2016年水平。此外，歸母凈利率中位數(shù)達到歷年新低點，為7.2%。
“整體來看，近年來房地產(chǎn)行業(yè)盈利指標(biāo)持續(xù)下行，主要還是要歸因于政策持續(xù)調(diào)控和高地價項目結(jié)轉(zhuǎn)影響�！笨硕鸬禺a(chǎn)研究中心研究員朱一鳴分析認為，“一方面，從目前政策環(huán)境來看，調(diào)控基調(diào)仍以企穩(wěn)為主，局部地區(qū)政策調(diào)控持續(xù)趨緊，特別是一二線城市限價政策難放松，存在地價房價比率高的問題，企業(yè)的盈利空間受限�！�
“另一方面，上半年不少房企前期獲取的高地價項目進入結(jié)算，壓縮了利潤空間，也是導(dǎo)致企業(yè)盈利指標(biāo)下降的重要原因。”朱一鳴表示，同時，今年二季度以來，土地市場火熱，高溢價土地成交不斷，這些項目將在未來一到兩年陸續(xù)體現(xiàn)在企業(yè)營收和盈利上，繼續(xù)對企業(yè)利潤率實現(xiàn)產(chǎn)生影響，企業(yè)應(yīng)更加關(guān)注如何提升自身的產(chǎn)品打造能力，以提升高地價項目的產(chǎn)品溢價。
短期償債能力普遍下降
2020上半年，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了一季度業(yè)績大幅下滑后，又在二季度迎來平穩(wěn)恢復(fù)。一季度的暫緩開工、二季度的打折促銷等都對房企利潤造成了一定影響，控制成本、提升盈利能力將是房企下半年的重要目標(biāo)之一。
隨著房企業(yè)績分化加速，強者恒強態(tài)勢持續(xù)，行業(yè)集中度進一步提升。中國指數(shù)研究院近日公布的研究報告指出，2020年上半年各陣營房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及存貨周轉(zhuǎn)率略有下降。尤其是一季度房企銷售大幅跳水，加上工期延后等原因，使得房企周轉(zhuǎn)率均值有所下降。
具體來看，業(yè)績規(guī)模1000億-2000億陣營企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率情況表現(xiàn)明顯高于其他陣營企業(yè)，2020年上半年存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.21，與去年同期基本持平。從這部分企業(yè)周轉(zhuǎn)率來看，疫情帶來的沖擊已逐漸消退，企業(yè)韌性十足，經(jīng)營效率回歸正軌，基本已達去年同期水平。
從企業(yè)的負債水平來看，上半年房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿效果顯著，各陣營企業(yè)負債水平均有不同程度的下降。中指院的數(shù)據(jù)顯示，業(yè)績規(guī)模500億-1000億陣營對負債的控制水平較強，資產(chǎn)負債率平均下滑1.23個百分點，有效負債水平也有5.45個百分點的下降，降負債成效較好。
值得一提的是，受債務(wù)期限結(jié)構(gòu)影響，上半年大部分房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力同比有所下降，流動資產(chǎn)對債務(wù)的覆蓋程度出現(xiàn)下滑。中指院方面分析認為，主要原因是因為企業(yè)在上半年所需利息水平較低，上半年的支付壓力較小所致。
從企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，規(guī)模500億以上企業(yè)的短期負債水平均有所上升，尤其是1000億以上企業(yè)，短期債務(wù)占到70%以上，上半年債務(wù)壓力較大。中指院方面分析認為，當(dāng)前監(jiān)管機構(gòu)對房企負債仍未放松，下半年負債率及債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整仍為房企的主要任務(wù)之一。
“三道紅線”成行業(yè)最大變量
業(yè)內(nèi)普遍認為，房地產(chǎn)行業(yè)特有的重資產(chǎn)屬性決定多數(shù)企業(yè)的發(fā)展依靠金融杠桿推動。而在當(dāng)前階段，對于房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境整體處于偏緊的狀態(tài)，一些關(guān)于房企融資的政策也時有出臺。特別是，近期出臺的一些監(jiān)管新規(guī)，控制企業(yè)融資存量金額的同時，嚴(yán)格控制增量金額，防風(fēng)險的同時與提升行業(yè)資金的使用效率。
“對于房地產(chǎn)行業(yè)融資的收緊政策已持續(xù)很久，房企也在主動有序地進行財務(wù)的管控和債務(wù)的管理，有序的調(diào)整杠桿水平�！眱|翰智庫相關(guān)分析人士指出，近期，“三道紅線”相關(guān)政策的出現(xiàn)，實實在在給部分企業(yè)融資帶來一定壓力�！捌髽I(yè)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的節(jié)奏或?qū)⑦M一步加速，而對于杠桿率處于低位的企業(yè)反而能夠有更大的空間有效利用杠桿實現(xiàn)更從容的發(fā)展。”
根據(jù)億翰智庫的監(jiān)測數(shù)據(jù)，從2020年上半年受監(jiān)測的50家房企凈負債率和融資成本變化來看，可比口徑之下，50家房企的凈負債率均值反而較2019年有所提升。其中主要原因在于前期凈負債率水平處于低位的企業(yè)在上半年加大投資的力度，如華潤置地、招商蛇口、新城控股等，進而使得這些受監(jiān)測企業(yè)整體凈負債率水平有所提升。
不過，從今年前8月房企的銷售情況來看，規(guī)模房企銷售業(yè)績增幅轉(zhuǎn)正，1-8月銷售業(yè)績的目標(biāo)完成率普遍在六成左右。從房企對全年業(yè)績展望和目標(biāo)設(shè)定來看，盡管受到疫情影響，但企業(yè)并沒有調(diào)整全年業(yè)績目標(biāo)的想法和打算，而是通過相應(yīng)安排，盡最大努力去完成全年的業(yè)績，并爭取在完成目標(biāo)的基礎(chǔ)上實現(xiàn)增量。
在業(yè)內(nèi)看來，2020年是個特殊的時點，不僅僅因為疫情的突然暴發(fā)，也因為2020年是多家房企三年規(guī)劃或者五年戰(zhàn)略的終點，也是企業(yè)新的戰(zhàn)略規(guī)劃的起點。
“總體來說，今年上半年行業(yè)整體營收與利潤規(guī)模增長受疫情沖擊較大，但營收增速大幅放緩以及利潤規(guī)模負增長的走勢大概率是階段性的�！敝煲圾Q分析認為，隨著下半年疫情穩(wěn)定、市場逐步恢復(fù)，房企勢必會加快施工進度、抓緊結(jié)算，力爭全年利潤規(guī)模的實現(xiàn)，整體利潤增長預(yù)期向好。
朱一鳴進一步表示，對于房企來說，一方面，營收規(guī)模是利潤規(guī)模實現(xiàn)的保障，在增速放緩的市場背景下，更應(yīng)提高抗風(fēng)險能力、增加收入增長的確定性，減少階段波動性，保證企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營；另一方面，市場困境下，更加考驗企業(yè)成本管控能力的提升，房企應(yīng)雙管齊下，保障利潤的實現(xiàn)。
來源：經(jīng)濟參考報
編輯：wangdc
