近日戴德梁行發(fā)布研究報(bào)告《新冠肺炎疫情后的復(fù)蘇：中國甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)——疫后需求不減》。
戴德梁行大中華區(qū)租戶研究主管Shaun Brodie指出，2020年上半年，疫情給中國的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求帶來諸多影響。2020年第二季度，大中華地區(qū)20個(gè)主要城市的核心市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓凈吸納量達(dá)到47,624平方米，比2019年第二季度同比下降90.2％。就甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率而言，廣州和深圳的空置率分別為四個(gè)一線城市中的最低值和最高值，為6.7％和24.2％。
受租賃需求減弱的影響，過去幾個(gè)月來，中國四個(gè)一線城市的甲級(jí)寫字樓整體租金表現(xiàn)一直承壓。 2020年第二季度，北京錄得四個(gè)一線城市中最高平均租金，為每月每平方米404.8元。廣州的租金為四個(gè)一線城市中最低，每月每平方米191.1元。
上半年北京甲級(jí)寫字樓空置率創(chuàng)下自2011年以來的新高
2020年一月下旬爆發(fā)的新冠肺炎疫情致使整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)停擺，其擴(kuò)散性之強(qiáng)為北京乃至全國帶來了前所未有的影響。交通運(yùn)輸、物流、旅游、文娛等多個(gè)行業(yè)均受到不同程度打擊，一季度北京全市寫字樓市場(chǎng)租賃活動(dòng)基本處于停滯狀態(tài)，企業(yè)租戶不僅紛紛暫緩他們的選址和擴(kuò)張需求，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的停滯使得一些資金實(shí)力較弱的企業(yè)租戶出現(xiàn)了退租、縮減面積等現(xiàn)象，為北京寫字樓市場(chǎng)也帶來了巨大挑戰(zhàn)。受其影響，一季度北京全市寫字樓市場(chǎng)凈吸納量降為負(fù)值區(qū)間，為-36,782平方米，創(chuàng)下自2014年以來的新低。
盡管北京在第二季度末出現(xiàn)疫情反復(fù)現(xiàn)象，但在北京市政府的迅速反應(yīng)和嚴(yán)格防控下，其影響僅控制在了局部區(qū)域，并未擴(kuò)散至全市范圍。目前來看，北京對(duì)于新冠肺炎疫情帶來的影響處于回暖可控狀態(tài)。二季度，得益于新入市項(xiàng)目的提前預(yù)租加之延后的市場(chǎng)租賃成交致使北京全市寫字樓市場(chǎng)季度凈吸納量較一季度有所好轉(zhuǎn)，為35,800平方米，但縱觀2020年上半年，北京全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量仍徘徊在負(fù)值區(qū)間，為-982平方米（核心商圈 21,881平米，非核心商圈-22,863平米），整體市場(chǎng)空置率高達(dá)16.2%，創(chuàng)下自2011年以來的新高。
雖然新冠肺炎疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的方方面面帶來的影響都是巨大的。但在這種影響之下我們也能看到一些行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇。為了應(yīng)對(duì)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，同時(shí)著眼于未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國政府啟動(dòng)了新一輪的基建投資，并投入了前所未有的政策加持。其中涉及到的5G、人工智能、數(shù)據(jù)中心、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等高科技領(lǐng)域更是為北京科技創(chuàng)新中心的定位駐入新動(dòng)能，未來將為北京寫字樓市場(chǎng)創(chuàng)造更多租賃需求。而北京作為第三產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達(dá)的城市，在服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放和發(fā)展新基建的政策鼓勵(lì)下，寫字樓市場(chǎng)長期前景也將保持樂觀。
二季度上海寫字樓租賃需求快速回升
2020年上半年，上海甲級(jí)寫字樓錄得凈吸納量共為25,719平米（核心商圈-32,360平米，非核心商圈58,079平米）。這其中，因?yàn)橐患径葮鞘惺芤咔橛绊憞?yán)重，凈吸納量為-90,545平米，而二季度隨著各行各業(yè)紛紛復(fù)工，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，寫字樓租賃需求也快速回升，市場(chǎng)錄得116,265平米凈吸納量。
雖然在租賃成交當(dāng)中，大部分需求仍然來自內(nèi)資企業(yè)，占到總成交面積的60.4%，但是受到疫情影響，整體租賃需求有所收縮，相較去年同期還是下跌了8.4%。與此同時(shí)，三月以來新冠疫情在全球范圍蔓延，導(dǎo)致外資企業(yè)租賃需求仍然比較保守，占到租賃成交面積的39.6%。
未來，由于全球疫情局勢(shì)仍然不明朗，我們預(yù)計(jì)外資企業(yè)在華的辦公租賃策略依舊會(huì)比較保守。但當(dāng)這些外資企業(yè)逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，在上海的租賃需求勢(shì)必也會(huì)重新增加。
上半年深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量超過2019年全年
2020年上半年，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來439,657平方米的新增供應(yīng)，全市凈吸納量達(dá)到140,491平方米，超過2019年全年吸納量，也是一線城市中上半年累計(jì)吸納量最高的城市。優(yōu)于預(yù)期的吸納表現(xiàn)，一方面源于疫情期間市場(chǎng)需求及租賃活動(dòng)后延并于二季度集中釋放；同時(shí)新供應(yīng)陸續(xù)入市，寫字樓租金普降刺激租賃成交，全市甲級(jí)寫字樓租金較2019年末下降8.1%至每月每平方米222.91元。
在租賃成交當(dāng)中，內(nèi)資企業(yè)依然是深圳甲級(jí)寫字樓租賃需求的主力，占到總成交面積的86.7%，外資僅占到租賃成交面積的13.3%。
在當(dāng)前整體經(jīng)濟(jì)下行，企業(yè)縮減預(yù)算開支，同時(shí)寫字樓租金下降的背景下，從高租金搬遷至低租金寫字樓的換租活動(dòng)下半年還將持續(xù)進(jìn)行，單位面積租金的減少有望增加實(shí)力企業(yè)總體承租面積，進(jìn)而促進(jìn)寫字樓項(xiàng)目空置的去化；給予更多租賃優(yōu)惠并提前鎖定優(yōu)質(zhì)客戶，漸成業(yè)主為應(yīng)對(duì)未來高供應(yīng)、高市場(chǎng)壓力的必要手段。
上半年廣州甲級(jí)寫字樓凈吸納量約為去年同期的三成
受新冠肺炎疫情的影響，2020年上半年，廣州甲級(jí)寫字樓錄得凈吸納量為19,721平方米（核心商圈20,691平方米，非核心商圈平方米-970平方米），約為去年
同期的三成。其中，一季度的成交案例多在春節(jié)前即已經(jīng)在推進(jìn)，因此疫情的影響沒有立即顯現(xiàn)，凈吸納量與上一季度相比保持相對(duì)平穩(wěn)，為12,313平方米。自二季度開始，疫情的滯后影響開始凸顯，盡管迎來了建筑面積87,259平方米的星寰國際商業(yè)中心的投入使用，但是隨著部分租戶的退租、減租，全市凈吸納量僅為7,408平方米。
上半年的租賃成交中，大部分的需求依舊是來自內(nèi)資企業(yè)，占總成交面積的68.4%，但受疫情影響，整體租賃需求較去年萎縮嚴(yán)重，同比下降63.4%。對(duì)外資企業(yè)而言，得益于金融業(yè)和制造業(yè)企業(yè)（尤其是日化及制藥行業(yè)）租賃需求的逆勢(shì)增長，外資企業(yè)的租賃需求保持相對(duì)活躍，占比31.6%，高于過去五年同期的平均水平15.3%。
從需求側(cè)看，寫字樓租賃的兩極化趨勢(shì)仍將延續(xù)。因疫情受益的行業(yè)將保持租賃需求的相對(duì)活躍：如保險(xiǎn)、軟件、游戲、醫(yī)藥等行業(yè)，有望持續(xù)成為升級(jí)搬遷、擴(kuò)租的主力軍。然而，受疫情沖擊較大的行業(yè)如對(duì)外貿(mào)易、旅游、部分傳統(tǒng)制造業(yè)等，短期內(nèi)快速復(fù)蘇并非易事，預(yù)計(jì)這類企業(yè)更多以觀望為主，新增的租賃需求較為平淡。
戴德梁行中國區(qū)企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英表示：“展望不久的將來，考慮到新冠疫情的影響，政策方向以及宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)，我們認(rèn)為寫字樓吸納可能會(huì)進(jìn)一步下降，但在寫字樓租賃吸納方面將存在一些亮點(diǎn)行業(yè)，比如金融業(yè)、醫(yī)療健康、科技、媒體和電信、快消行業(yè)、線上教育、汽車業(yè)，他們將繼續(xù)推動(dòng)租賃需求。此次新冠疫情也催生了一系列商業(yè)，社會(huì)和生活方式以及政府政策導(dǎo)向的變化，這些亮點(diǎn)行業(yè)都或多或少受益于這一系列改變�！�
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