受到“三道紅線”的影響，降低債務規(guī)模成為了房企繞不開的話題。數(shù)據(jù)顯示，從A股及H股篩選的100家主流上市房企中，有86家房企踩中紅線，后續(xù)的融資規(guī)�；蚴艿较拗疲鄶�(shù)規(guī)模房企位列其中。業(yè)內認為，若融資受到限制，促進銷售則變成了房企確�，F(xiàn)金流充裕的主要解決方案。未來，房企債務規(guī)�；驅⒖s減，也難言“借新還舊”。
房企普遍踩中紅線
此前，有關房企有息債務規(guī)模年增速將面臨“三道紅線”限制的消息在市場傳得火熱，被稱為是房企債務的“緊箍咒”�！度A夏時報》記者了解到，三道紅線分別是剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。
若3道紅線全部踩中，房企將被歸類為紅色檔，有息負債規(guī)模不得增加。若踩中2道紅線，則被歸為橙色檔，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%。若踩中1道紅線，則被歸為黃色檔，有息債務規(guī)模年增速將擴寬至10%。若3道紅線均未踩中，則被歸為綠色檔，有息債務規(guī)模年增速可放寬至15%。
同時，有業(yè)內人士向《華夏時報》記者表示，住建部等部門召集12家房企參與會議，要求參會的房企在2020年9月底上交降負債檔案，而新規(guī)也已經開始在12家房企內試點實行。據(jù)悉，該新規(guī)或將于2021年1月1日起在整個房地產行業(yè)內實行。
但房企已經是“風聲鶴唳”。究其原因，則是大部分房企均踩中了紅線。諸葛找房發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，100家主流房企中，有86家房企踩中紅線，后續(xù)在融資方面會受到限制。
以房企公布的2020年中期業(yè)績數(shù)據(jù)為準，百家房企中，有包括云南城投、陽光100、中國武夷等在內的22家房企三道紅線全部踩中。其中，值得關注的是，有多家龍頭房企位居紅色檔，資產負債率超過80%、凈負債率超過200%、現(xiàn)金短債小于0.3的不在少數(shù)。
100家上市房企中，踩中兩道紅線的橙色房企有36家，其中包括中交地產、天地源、力高集團、大悅城等�！度A夏時報》記者注意到，橙檔中的房企多數(shù)是踩中了“資產負債率大于70%”和“現(xiàn)金短債比小于1.0”這兩道紅線。
100家上市房企中，黃色檔的房企為28家，其中包括濱江集團、恒隆地產等。同時，多數(shù)房企踩中了“資產負債率大于70%”這道紅線。而綠色檔的房企成員最少，100家房企中僅有14家。除了中海地產、招商蛇口等少數(shù)幾個龍頭房企外，多數(shù)綠色檔房企規(guī)模較小，屬于中小房企行列。
難言“借新還舊”
此前，“高杠桿”這一標簽一直緊緊貼在房企身上。房企不斷借新債還舊債，債務規(guī)模因此也巨高不下。“三道紅線”對房企有息債務規(guī)模增速進行了管控。后續(xù)，若新規(guī)在整個行業(yè)內實行，房企有息負債規(guī)模將出現(xiàn)縮減。
諸葛找房公布的數(shù)據(jù)顯示，按照相關標準，100家房企中未來有息債務規(guī)模不得超過8.25萬億元，與2020年上半年相比上漲5.4%。有息債務凈增平均規(guī)模不得超過42.32億元，與2020年上半年相比則減少了16.9%。
綠色檔的房企最為安全，后續(xù)融資同樣具有優(yōu)勢。上述提到，綠色檔的成員龍頭房企較少，大部分為中小房企。值得關注的是，一直以來，中小房企受發(fā)展規(guī)模和速度等影響，融資難度均較龍頭房企而言更大。因此，中小房企一般通過謹慎拿地、注重銷售等方式來創(chuàng)造現(xiàn)金流。
銷售回款或將成現(xiàn)金流主要來源
“對于一些債務壓力較大的企業(yè)，后續(xù)需要不斷嘗試降低負債。甚至有必要積極降價促銷，以回籠資金�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進如此認為。若新規(guī)在行業(yè)內實行，融資則面臨收緊，房企緩解資金壓力的主要來源變?yōu)樵黾愉N售，緊抓回款。
WIND 數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，房地產行業(yè)總營業(yè)收入為9761.80億元，增速為1.84%。實現(xiàn)歸母凈利潤為808.95億元，增速則為-21.82%。2020年上半
年，盡管房地產行業(yè)的營收維持著正增長，但增幅出現(xiàn)了明顯的收窄。
市場方面，“房住不炒”的基調一再被鞏固。同時，自2020年下半年以來，有包括長春、杭州等在內的多個城市發(fā)文調控樓市，涉及提高首付比例、嚴控購房資格等方面，調控放松的苗頭并未出現(xiàn)。
同樣，受到調控政策的影響，再疊加土地成本，自2018年以來，房企的銷售凈利率就在不斷走低。相關數(shù)值已經從2018年的13.58%下跌至10.70%。華創(chuàng)證券方面認為，在“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的背景下，行業(yè)利潤率水平下行趨勢仍未結束。
若以加快銷售來保證現(xiàn)金流充裕，業(yè)內認為，降價難以避免。日前，也已有房企開始大規(guī)模發(fā)布廣告，表示開啟房源打折促銷活動。但諸葛找房方面則認為，房企降價促銷并不是最穩(wěn)妥的方式，率先降價者往往可以贏得更好的市場反應，后來者很容易陷入被動局面。同樣，也有多家河南省本土房企的負責人表示，不會降價銷售房源。
而近期，房企出售股權的動作頻頻。例如，9月21日，首開股份在北京產權交易所掛牌，轉讓福州首開中庚置業(yè)有限公司100%股權。珠江實業(yè)則在9月23日發(fā)布公告表示，擬轉讓廣州天晨房地產開發(fā)有限公司49%股權，掛牌底價不低于2.13億元。
“三道紅線”引發(fā)了業(yè)內對于房企負債的高度關注，并引發(fā)了關聯(lián)反應�；蚴苌贁�(shù)房企負債規(guī)模過高的影響，9月25日，港股內房股多數(shù)飄綠。同時，有包括上實城市開發(fā)、匯景控股等在內的房企股價跌幅超過5%。
來 源： 華夏時報
編 輯：liuy
