盡管空置率高居不下，但不得不承認(rèn)，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓的吸引力并未因疫情 “冰封”而有所減少。CBRE世邦魏理仕最新發(fā)布的《2021年深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望》顯示，去年，深圳寫字樓凈吸納量領(lǐng)跑四個(gè)一線城市，內(nèi)資企業(yè)需求占主導(dǎo)，科技板塊貢獻(xiàn)近半。而深圳去年的大宗交易市場中，寫字樓成交是主流。
數(shù)據(jù)顯示，深圳商業(yè)物業(yè)市場以半年為分水嶺呈現(xiàn)出了不同的市場景象。在下半年需求明顯反彈的推動(dòng)下，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場全年凈吸納量領(lǐng)跑四個(gè)一線城市，科技板塊為市場貢獻(xiàn)近半的需求。大宗交易市場依然保持了一定的活躍度，寫字樓成交是主流，科技行業(yè)自用買家活躍，并首次錄得了數(shù)據(jù)中心的交易。
展望未來，隨著經(jīng)濟(jì)反彈以及深圳先行示范區(qū)實(shí)施方案的實(shí)施，深圳商業(yè)物業(yè)市場未來表現(xiàn)向好。
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：科技板塊需求強(qiáng)勁
雖然經(jīng)歷疫情，但深圳寫字樓市場2020年復(fù)蘇積極。全年錄得17個(gè)新項(xiàng)目入市，總體供應(yīng)超過130萬平方米，僅次于2019年的供應(yīng)峰值，新項(xiàng)目主要位于前海和后海兩大片區(qū)。
需求快速回暖，吸納量已經(jīng)達(dá)到過去三年平均去化量的85%以上。全年錄得凈吸納量72萬平方米，領(lǐng)跑四個(gè)一線城市，下半年表現(xiàn)搶眼，貢獻(xiàn)全年近八成的凈吸納量。
從需求來源來看，內(nèi)資企業(yè)需求占主導(dǎo)，租賃面積占比近90%�？萍己徒鹑趦纱笾髁π枨罄^續(xù)支撐深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的穩(wěn)健發(fā)展�？萍及鍓K受疫情影響較小，需求表現(xiàn)強(qiáng)勁，貢獻(xiàn)全年近半的凈吸納量，租賃面積呈上升態(tài)勢。其中，國內(nèi)頭部科技企業(yè)擴(kuò)張需求明顯，年內(nèi)錄得了2筆整棟樓宇的租賃交易。金融板塊繼續(xù)為位列第二位需求來源，租賃面積占比超過18%。但整體市場受較多新增供應(yīng)的影響，空置率上升了2.5個(gè)百分點(diǎn)至22.5%。
整體市場平均租金同比下降3.6%至每月每平方米191.9元。在供應(yīng)仍然充沛的情況下，業(yè)主采取更為靈活的租賃策略包括免租期、租金的調(diào)整，部分項(xiàng)目還推出帶精裝修出租的方案以吸引租戶。
圖一：2020年深圳寫字樓市場供需表現(xiàn)
圖二：2020年市場租賃需求行業(yè)分析（按租賃面積）
預(yù)計(jì)2021年，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場將有超過100萬平方米的新增供應(yīng)入市，主要分布在福田CBD和高新科技園。隨著疫情的逐漸好轉(zhuǎn)，以及受益于深圳先行示范區(qū)實(shí)施方案帶來的行業(yè)利好和良好的城市發(fā)展前景，深圳將成為很多內(nèi)資企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展以及國外企業(yè)進(jìn)入中國的重要平臺(tái)。來自科技和金融的需求預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)定增長，整體市場空置率將保持平穩(wěn)。但供應(yīng)高峰仍將持續(xù)，在此期間，業(yè)主需要更專業(yè)的招商策略和運(yùn)營方案保持項(xiàng)目的可持續(xù)競爭力。”
大宗交易市場：寫字樓成交是主流
2020年雖然受到疫情影響，但深圳大宗交易市場表現(xiàn)尚可。全年共錄得16宗大宗交易，整體市場成交金額錄得124.9億元，延續(xù)了從2016年以來的每年達(dá)百億以上的成交規(guī)模。
寫字樓交易繼續(xù)主導(dǎo)市場，主要為位于核心區(qū)域新近交付的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)。全年共錄得10宗寫字樓成交，交易總額超96億元，為整體市場貢獻(xiàn)了近50%的市場份額。其中，年度單筆成交金額較大的兩宗交易均來自于寫字樓，分別達(dá)44億元和25億元。值得一提的是隨著數(shù)據(jù)中心市場的興起，深圳錄得首宗數(shù)據(jù)中心物業(yè)的成交。
市場參與主體方面，寫字樓交易以自用型為主，買家主要來自保險(xiǎn)公司和科技企業(yè)，區(qū)別于去年的電子和實(shí)業(yè)類企業(yè)。開發(fā)商為年內(nèi)主要的賣方類型。工業(yè)物業(yè)交易中投資和自用購買兼有。整體市場交易形式以資產(chǎn)交易為主。
圖三：2020年深圳大宗交易市場概覽
圖四：2020年大宗交易按物業(yè)類型分析（交易筆數(shù)）
世邦魏理仕認(rèn)為，未來一年，隨著疫情好轉(zhuǎn)，深圳供應(yīng)高峰和先行示范區(qū)的政策實(shí)施方案將推高大宗交易市場的活躍度，寫字樓物業(yè)將依然是市場成交的主體，而工業(yè)物業(yè)受益于良好的城市更新城市政策和穩(wěn)定的回報(bào)，將受到投資者的青睞，從而帶動(dòng)相應(yīng)大宗交易的穩(wěn)定增加。預(yù)計(jì)市場整體交易額將有所上升，市場參與主體也將更加多元化。
零售物業(yè)市場：國際美妝和餐飲品牌成為競爭差異化利器
受疫情影響，去年新增供應(yīng)低于預(yù)期。共錄得55.9萬平方米的新增供應(yīng)，其中80%的項(xiàng)目集中于下半年開業(yè)。新項(xiàng)目主要集中在南山和龍華兩區(qū)，深圳也迎來了首個(gè)萬達(dá)廣場入市。受新增供應(yīng)減少影響，全年凈吸納量錄得47萬平方米，同比下降47%。但整體市場供需基本平衡，年末空置率維持在低位，錄得4.6%。
零售品牌依然占據(jù)整體新增需求的半壁江山，需求占比位列第一，運(yùn)動(dòng)品牌積極擴(kuò)張。受全球疫情影響，奢侈品消費(fèi)回流本土市場，帶動(dòng)奢侈品牌在深圳逆勢擴(kuò)張。全年共錄得17個(gè)奢侈品牌新開門店，其中4個(gè)為首進(jìn)深圳的品牌。城市首店繼續(xù)成為業(yè)主吸引客流、提升項(xiàng)目競爭力的重要選擇，其中以美妝和餐飲品類的首店為主。優(yōu)質(zhì)購物中心均積極引入國際一線的高端美妝品牌和國際餐飲品牌以期吸引消費(fèi)者駐足。整體市場餐飲需求位居第二，簡餐和茶飲類細(xì)分業(yè)態(tài)積極擴(kuò)張。
租金方面，上半年疫情期間，業(yè)主采取免租期補(bǔ)貼、租金調(diào)整的靈活性租賃策略，租金呈下降態(tài)勢。從三季度開始，隨著疫情得到有效控制，需求開始回暖，租金在第四季度開始企穩(wěn)回升。
圖五：2020年深圳零售物業(yè)市場供需表現(xiàn)
圖六：2020年市場主要租賃需求強(qiáng)度分析
預(yù)計(jì)2021年，深圳將錄得超過90萬平方米的新增供應(yīng)入市，主要分布在龍崗和龍華區(qū)，深圳也將迎來第二個(gè)萬達(dá)廣場入市。從預(yù)租情況來看，部分項(xiàng)目招商進(jìn)展順利，預(yù)租率較高。預(yù)計(jì)整體市場空置率將依然保持低位，租金在穩(wěn)定需求推動(dòng)下將繼續(xù)回升。差異化將成為購物中心業(yè)主的主要招商策略，預(yù)計(jì)未來將看到更多的新品牌進(jìn)駐深圳�！�
倉儲(chǔ)物流市場：市場空置率保持低位
2020年深圳優(yōu)質(zhì)物流市場未錄得新增供應(yīng)入市。雖然，進(jìn)出口行業(yè)受到疫情影響，但上半年并未出現(xiàn)大規(guī)模的租戶退租或縮減倉儲(chǔ)面積的情況。疫情期間，消費(fèi)習(xí)慣改變帶來生鮮、電商和快遞貨運(yùn)公司的需求增加，使整體市場空置率保持在低位。
深圳港集裝箱吞吐量在10月份實(shí)現(xiàn)了正增長，由此帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)市場租金在第四季度表現(xiàn)較好。全年來看，平均租金增長1.2%至每月每平方米46.5元。
圖七：2020年深圳倉儲(chǔ)物流市場供需表現(xiàn)
2021年，從需求端來看，進(jìn)出口需求預(yù)計(jì)將逐漸轉(zhuǎn)好，來自電商和第三方物流的需求也將保持穩(wěn)定增長，整體市場將繼續(xù)保持供不應(yīng)求的狀態(tài)。在此情況下，整體市場空置率將低位運(yùn)行，平均租金也將繼續(xù)上漲。
來源：證券時(shí)報(bào)
編輯：wangdc
