近日，第一太平戴維斯發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度，深圳甲級寫字樓的租金指數(shù)環(huán)比下降1.6%，同比下降6.3%。這已經(jīng)是租金連續(xù)9個季度下降，同時，寫字樓空置率也達(dá)到了28%，位居四大一線城市中的首位。
另外，隨著租金下降，深圳甲級寫字樓的售價亦同步下滑。2020年四季度，全市寫字樓平均售價為4.79萬元/平方米，同比跌9.1%。
對于深圳市寫字樓今年走向，第一太平戴維斯認(rèn)為，2021年，深圳甲級寫字樓的空置率還會上升，租戶將在交易中占據(jù)優(yōu)勢地位，全市租金將持續(xù)下降。
記者注意到，不僅僅是深圳，中國一線城市北京和上海的寫字樓的租金也在下滑，同時空置率在升高。
戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京全市及五大核心商圈去年第三季度寫字樓市場空置率分別上升至16.6%和11.2%，均創(chuàng)十年來歷史新高。高力國際的數(shù)據(jù)則顯示，第三季北京寫字樓市場的空置率為17.5%，按季上升約1%。
空置率上升的同時，寫字樓的租金正在下滑。三季度北京全市及五大核心商圈市場租金分別環(huán)比下降2.8%和2.9%，其中，租金水平位居全國之首的金融街商圈三季度租金環(huán)比下降2.8%。
另據(jù)央視財經(jīng)去年12月21日消息，2020第三季度，上海市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率為20.4%，而前灘和大虹橋的空置率達(dá)到40%。
租金下滑空置率上升
在北京，國貿(mào)商圈一直都是創(chuàng)客們夢寐以求的辦公地點，類似說法只要上班地點在國貿(mào)，招人都能多招一些，可以說國貿(mào)是打工人的圣地。但從2020年開始，國貿(mào)商圈寫字樓的光環(huán)正逐漸退散。
一位國貿(mào)商圈寫字樓租賃中介在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，目前，國貿(mào)商圈寫字樓分為4檔，低端、乙級、甲級和5A級。低端寫字樓均價在3-5元/平/天，乙級寫字樓均價5-7元/平/天，10元/平/天是甲級寫字樓均價，5A級寫字樓價格控制在11-15元/平/天不等。相較于2019年，2020年國貿(mào)地區(qū)寫字樓均價保守下降率在10%。2019年14元/平/天的樓，現(xiàn)在可能12.5元/平/天就能租賃出去。
為了吸引租戶，記者了解到，北京部分業(yè)主已經(jīng)下調(diào)了寫字樓的租金，并加大了優(yōu)惠措施。以國貿(mào)財富中心為例，受訪者告訴記者，個人業(yè)主的樓去年成交價基本控制在10-12元/平/天，2020年有的業(yè)主8元/平/天就能出租，甚至2019年9-12元/平/天的房，今年小業(yè)主打出了5.5元/平/天的特價房，但從辦公環(huán)境來看，還是維護(hù)在原有水平。
在國貿(mào)商圈，受訪者說，前段時間就曾有小業(yè)主270多平米的房，按5.8元/平/天，不含稅點簽租。同時，受訪者告訴記者，特價房是可遇不可求的，要是有客戶鐘情于特價房，還是需要提前與他聯(lián)系溝通，再尋找房源。
“受疫情的影響，2020年，國內(nèi)經(jīng)濟出現(xiàn)下滑。當(dāng)前，國貿(mào)地區(qū)的每棟寫字樓入住率都不太樂觀�！笔茉L者告訴記者，據(jù)他們第四季度總結(jié)，2020年甲級寫字樓市場空置率在18%-22%，也就是說，一棟10萬平米的寫字樓，如果空置率在20%，就有2萬平米未出租，按10元/平/天的均價，一天損失達(dá)20萬，一年在7200萬。
另外，記者采訪中了解到，國貿(mào)商圈甲級寫字樓的搬遷情況不算嚴(yán)重，更多的是以大換小來縮減開支，當(dāng)然也有一些中小企業(yè)搬走離開。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，一線城市寫字樓空置率上升的原因主要在于：企業(yè)經(jīng)營困難，很多都搬遷到租金較低的地區(qū)；其次，高租金加重了企業(yè)的運營成本；另外，一線城市寫字樓供應(yīng)量過快過高，大量寫字樓出現(xiàn)，造成了供應(yīng)過剩的局面；最后，新增企業(yè)需求量下降，導(dǎo)致一線城市空置率上升。
除一線城市外，記者注意到，三四線城市寫字樓出租率也有所下降，空置率超過20%的上升幅度。同時，商鋪的出租率也較低，有的呈現(xiàn)出負(fù)增長10%-20%的局面。謝逸楓告訴記者，這些都與2020年疫情、企業(yè)經(jīng)營困難、新增企業(yè)減少、線上電商沖擊有關(guān)。
加大小微企業(yè)金融支持
其實，寫字樓空置率的過快上升，無疑折射出的還是租金上升過快，中小微企業(yè)經(jīng)營困難，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，人工成本上升，供大于求的現(xiàn)象。
上聯(lián)智庫首席經(jīng)濟學(xué)家陸岷峰在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，小微企業(yè)在企業(yè)生態(tài)圈生長不易，現(xiàn)在又疊加新冠疫情的影響，可謂是雪上加霜。小微企業(yè)發(fā)展中的主要難點，還是沒有核心技術(shù)，優(yōu)秀人才少，資本規(guī)模小，產(chǎn)品市場缺乏競爭力，其本身抗風(fēng)險能力就較弱，從產(chǎn)品來講主要是勞動密集型的產(chǎn)品，主要依賴人來完成，因此，市場一旦有個風(fēng)吹草動，受打擊影響最大的便是小微企業(yè)。在新冠疫情發(fā)生后，不少小微企業(yè)有限的資金無法承受支付的房租、銀行利息、工人工資等剛性支出，不得不退出市場。
相關(guān)數(shù)據(jù)表明，在中國中小微企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)租賃和銷售市場占比超過60%以上。全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱日前在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時呼吁，為了支持民營企業(yè)發(fā)展，解決民營企業(yè)的困難，進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境。劉凱則建議，構(gòu)建商業(yè)辦公保障體系，助力實體經(jīng)濟發(fā)展。首先穩(wěn)定商業(yè)辦公市場，建議放開上海、北京等城市的商辦限購當(dāng)中關(guān)于面積和資格的限制，讓一部分中小企業(yè)能夠通過自身的努力購買到辦公的場所；其次，加快商辦租賃市場保障體系的建設(shè)，建立覆蓋全員的多層次的商辦租賃市場，讓不同層次的小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過租賃市場租賃到自己滿意的經(jīng)營和辦公場所；最后，建議由政府部門，包括金融機構(gòu)和商會、協(xié)會、企業(yè)共同成立中小微企業(yè)辦公住所保障基金，用市場化的手段收購或者控股部分經(jīng)營陷入困境的寫字樓產(chǎn)業(yè)園項目。經(jīng)過更新、改造、包裝以后以最低租金標(biāo)準(zhǔn)投入市場，優(yōu)先提供給符合一定條件的小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)作為經(jīng)營住所和辦公住所。
眾所周知，在現(xiàn)實社會中，小微企業(yè)實際上承擔(dān)了眾多的諸如就業(yè)、創(chuàng)新、稅收等社會職能，保小微企業(yè)就是保社會穩(wěn)定，保未來經(jīng)濟增長的資本，特別是眾多的小微企業(yè)還承擔(dān)了眾多的社會責(zé)任。
因此，在小微企業(yè)困難時期，陸岷峰建議，政府部門及時出手，并且出重手支持小微企業(yè)的生存與發(fā)展。首先，是對小微企業(yè)進(jìn)行分類管理，對于涉及到科技創(chuàng)新型、解決社會就業(yè)的小微企業(yè)必須給一定的財政資金的支持，通過減費降稅等形式，讓小微企業(yè)先活下來；其次，是加大對銀行信貸資金的引導(dǎo)與支持，堅決執(zhí)行黨中央、國務(wù)院出臺的關(guān)于金融機構(gòu)對小微企業(yè)貸款不收貸、緩收息等政策，確保政策落實到位不走樣。政府要通過財政貼息的形式，發(fā)揮財政資金杠桿作用，撬動更多的信貸資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟；另外，對市場競爭充分的小微企業(yè)，他建議用市場機制解決，對于沒有市場競爭力、未來必定退出市場的，政府應(yīng)當(dāng)積極引導(dǎo)其轉(zhuǎn)型升級，開辟新的發(fā)展領(lǐng)域，如當(dāng)前可積極引導(dǎo)小微企業(yè)加大科技創(chuàng)新性的投入。此外，鼓勵民間資金流向小微企業(yè)，通過鼓勵企業(yè)和個人進(jìn)行股權(quán)投資，讓民間資金成為正軌資金渠道的重要補充。鼓勵小微企業(yè)內(nèi)源性投資，增強資本的規(guī)模和抗風(fēng)險的能力。
與此同時，陸岷峰提出，小微企業(yè)發(fā)展過程中也要積極轉(zhuǎn)變思路。首先，是要緊緊抓住構(gòu)建經(jīng)濟發(fā)展新格局的機會，積極介入到國內(nèi)經(jīng)濟大循環(huán)中，尋找發(fā)展機會，當(dāng)前消費、科技的需求市場十分巨大，小微企業(yè)應(yīng)進(jìn)行正確的發(fā)展定位；其次，小微企業(yè)要正確確定發(fā)展目標(biāo)，要立足于小而美、小而優(yōu)、小而精，在市場經(jīng)濟不確定性較大的情況下，不貪大，保持穩(wěn)定發(fā)展；第三，要切實強化企業(yè)的內(nèi)部管理，完善公司治理結(jié)構(gòu)，提升數(shù)字化經(jīng)營程度，著力降低成本管理，增強企業(yè)的發(fā)展韌性與韌勁；第四，要死守信用底線，與金融機構(gòu)保持一個良好的溝通關(guān)系，得到金融機構(gòu)的理解與支持；此外，還要積極進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，加快市場研發(fā)，在特殊時間，更多的要借船出海，積極依靠核心企業(yè)，在產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、價值鏈上找到自己位置，并鞏固自己的地位。
來源：中國產(chǎn)經(jīng)新聞網(wǎng)
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