未來北京房價(jià)的漲幅，都寫在土地樓面價(jià)里。
2020年的北京土地市場張弛有度。年初在疫情影響下，為拉升土地市場熱度，多宗優(yōu)質(zhì)地塊頻出，推動房企競價(jià)的同時(shí)也拉高了今年的住宅用地成交價(jià)格。年末則又將160億元的貨值，生生劃入2021年的KPI。真正做到了供應(yīng)有序、調(diào)節(jié)市場的功能。
根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計(jì)，2020年北京住宅用地供需均有所回落，宅地樓面價(jià)&溢價(jià)率止跌回升。成交結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變成不限價(jià)地塊為主力，限競房&共產(chǎn)房地成交均大幅回落；而高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率地塊增多。連續(xù)2年，中海拿地面積、金額居首。
成交樓面價(jià)創(chuàng)5年來新高
2020年，北京經(jīng)營性用地成交規(guī)模小幅上漲，成交樓面價(jià)創(chuàng)近5年新高。經(jīng)營性用地供應(yīng)62宗，供應(yīng)面積766萬㎡，同比上漲11%；經(jīng)營性用地成交61宗，成交額1973億元，同比上漲17%；成交面積772萬㎡，同比上漲4%；成交樓面價(jià)25560元/㎡，同比上漲13%，創(chuàng)近5年新高；溢價(jià)率13%，同比止跌回升，較2019年上漲5%。
住宅用地溢價(jià)率連續(xù)3年下跌后回升
2020年，北京住宅用地供需均小幅回落，優(yōu)質(zhì)地塊帶動樓面價(jià)及溢價(jià)率止跌回升。住宅用地供應(yīng)44宗，供應(yīng)面積567萬㎡（不含流拍、撤掛地塊），同比下降5%；占經(jīng)營性用地74%，占比較去年下降13%；成交49宗，成交面積618萬㎡，占經(jīng)營性用地80%（含大興1宗共產(chǎn)房集體用地）；成交額1758億元，同比上漲16%；成交樓面價(jià)為28468元/㎡，同比上升23%；溢價(jià)率為15%，同比上漲6%，溢價(jià)率連續(xù)3年下跌后回升。
同區(qū)域限競房均價(jià)上漲
2020年，北京土地成交市場中不限價(jià)地塊為成交主力，限競房和共產(chǎn)房地塊成交均大幅回落。成交的49宗，成交面積618萬㎡住宅用地中，限競房地塊8宗，成交面積從2017年的646萬㎡，下跌至2020年的95萬㎡，占比15%。不限價(jià)地塊37宗，成交面積從2017年的0供應(yīng)，大幅增長到2020年的464萬㎡，占比75%；共產(chǎn)房地塊4宗，成交面積59萬㎡（含1宗大興集體用地）。
相比之前的全面開花，2020年限競房用地僅出現(xiàn)在昌平、大興、房山、東壩等區(qū)域，除房山區(qū)域外，2020年同一片區(qū)限競房用地限均價(jià)大多有所提升。
高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率地塊增多
供地結(jié)構(gòu)的變化拉動了土地出讓金上漲。2020年北京住宅用地成交以5-6環(huán)之間、近郊區(qū)域?yàn)橹鳎?環(huán)外成交量下跌；大興、海淀為成交主力區(qū)域。海淀四季青、豐臺分鐘寺等優(yōu)質(zhì)地塊，對整體成交價(jià)格起到一定的拉升作用。
成交的住宅用地中，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率地塊增多。
從地塊成交金額來看，高總價(jià)地塊增多， 60億元以上地塊宗數(shù)占比同比上漲8%。
從地塊成交樓面價(jià)來看，高單價(jià)地塊增多， 6萬元/平米以上地塊宗數(shù)占比同比上漲8%。
從地塊溢價(jià)率情況來看，高溢價(jià)地塊增多，溢價(jià)率30%以上地塊宗數(shù)有9宗，占比同比上漲4%。
住宅用地年度大賞
從單宗地塊成交狀況看，2020年，中海亦莊河西地塊成交金額最高；合生分鐘寺地塊成交樓面價(jià)突破歷史新高。
住宅用地溢價(jià)率最高的是綠城臺湖亦莊新城地塊（明月聽蘭），溢價(jià)率為49.78%，自持比例為7%；
共有2宗地塊進(jìn)入自持階段，除綠城地塊外，另1宗為朝陽東壩611地塊，金地+旭輝+首開聯(lián)合體以3.5%溢價(jià)率+4%自持比例競得。
表：2020年住宅用地成交金額排行榜前10
表：2020年住宅用地成交樓面價(jià)排行榜前10
表：2020年住宅用地溢價(jià)率排行榜前10
房企拿地榜單
中海連續(xù)2年位列土地成交面積、成交金額排行榜雙榜首。
2020年房企以獨(dú)立拿地為主，值得注意的是，房企獨(dú)立拿地后或引入合作方共同開發(fā)，例如合生分鐘寺地塊，先后引入金茂、世茂；綠城舊宮地塊引入保利，綠城東小口地塊引入世茂、中交等。
表：2020年房企土地成交面積排行榜前
