繼11月11日發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化新冠肺炎疫情防控措施 科學(xué)精準(zhǔn)做好防控工作的通知》（簡稱“二十條”）之后，12月7日，國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機制發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化落實新冠肺炎疫情防控措施的通知》（簡稱“新十條”），標(biāo)志著中國防疫政策的加速調(diào)整優(yōu)化。主要優(yōu)化措施包括：
除養(yǎng)老院、福利院、醫(yī)療機構(gòu)、托幼機構(gòu)、中小學(xué)等特殊場所外，不要求提供核酸檢測陰性證明，不查驗健康碼；
不再對跨地區(qū)流動人員查驗核酸檢測陰性證明和健康碼，不再開展落地檢；
具備居家隔離條件的無癥狀感染者和輕型病例一般采取居家隔離，也可自愿選擇集中隔離收治；
按樓棟、單元、樓層、住戶劃定高風(fēng)險區(qū)，不得隨意擴大到小區(qū)、社區(qū)和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）等區(qū)域；
對入境人員，將“7天集中隔離+3天居家健康監(jiān)測”調(diào)整為“5天集中隔離+3天居家隔離”
此外，通知同時提到了加快推進老年人新冠病毒疫苗接種、醫(yī)院不能拒診核酸陽性患者等措施。
在防疫政策調(diào)整的同時，中國近期經(jīng)濟下行壓力進一步增大。11月制造業(yè)PMI指數(shù)降至48%，連續(xù)兩個月位于榮枯線之下，社零總額同比下降5.9%，降幅相比10月明顯擴大，而地方政府財政收支也同樣面臨較大壓力。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，萬得資訊，海關(guān)總署，世邦魏理仕研究部，2022年12月
為加大金融對實體經(jīng)濟的支持力度，11月25日，央行公告降準(zhǔn)0.25個百分點，共計釋放長期資金約5,000億元。同月，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會陸續(xù)從信貸、債券、股權(quán)三方面出臺支持房企融資的政策，被市場稱為紓困房企的“三支箭”。防疫政策調(diào)整疊加地產(chǎn)“三支箭”催化，金融市場迅速反彈，11月11日至今上證指數(shù)漲幅超4%。未來幾個月，預(yù)計更多的穩(wěn)增長措施將繼續(xù)出臺。
1、 2020年末央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對超過上限的金融機構(gòu)設(shè)置2-4年過渡期，自2021年1月1日起實施。
數(shù)據(jù)來源：公開信息，央行，證監(jiān)會，交易商協(xié)會，世邦魏理仕研究部，2022年12月
對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的影響
零售及旅游業(yè)預(yù)計將明顯受益
中國防疫政策的調(diào)整有望強勁提振零售及旅游行業(yè)。2022年前三季度國內(nèi)旅游總?cè)舜?1億，僅為疫情前2019年同期的46%。而12月7日“新十條”發(fā)布后，攜程平臺上的機票瞬時搜索量猛增160%，其中，春節(jié)前夕（臘月二十五-除夕）的機票搜索量更是暴漲至三年以來最高點。
從亞太市場的經(jīng)驗來看，短期內(nèi)（3個月）防疫政策放松導(dǎo)致感染人數(shù)階段性大幅攀升將繼續(xù)影響居民出行，實體零售及休閑活動難以迅速復(fù)蘇。CBRE世邦魏理仕預(yù)計，疫情高峰回落或?qū)⑿枰?-6個月，之后隨著居民出行逐步恢復(fù)，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)需求及購物中心租金有望觸底反彈，零售商的擴張將于2023年二季度重啟。
2、疫情前水平為谷歌人群流動性數(shù)據(jù)2020年1月3日至2月6日五周時間的中間值。中國香港、新加坡及澳大利亞防疫政策調(diào)整時間分別為2022年3月15日、2021年8月1日及2021年11月11日。
數(shù)據(jù)來源：谷歌，世邦魏理仕研究部，2022年12月
寫字樓需求有望于2023年反彈
防疫政策的調(diào)整有利于進行實地寫字樓參觀，而寫字樓需求的反彈預(yù)計將在3-6個月后隨經(jīng)濟動能和租戶景氣度的提升而展開。CBRE在今年7月（防疫政策調(diào)整前）的中國寫字樓租戶調(diào)查顯示，36%的租戶在未來18個月計劃增加辦公面積，而37%計劃保持不變。
3、市場情緒基于8項調(diào)查指標(biāo)構(gòu)成的凈意向的簡單平均（積極與消極回答之間的凈百分比差異）
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
大宗交易投資將于2023年觸底回升
受疫情不確定性、地緣政治緊張局勢、經(jīng)濟表現(xiàn)低迷及租賃基本面疲軟等因素影響，2022年前三季度大宗物業(yè)總交易額同比下降28%，其中跨境投資者交易額僅233億元，創(chuàng)2017年至今同期新低。
CBRE預(yù)計，防疫政策調(diào)整及經(jīng)濟基本面改善將提振2023年商業(yè)地產(chǎn)投資市場的表現(xiàn)，國內(nèi)機構(gòu)仍將是需求的主要驅(qū)動。此外，近期證監(jiān)會副主席李超提到，將研究推動REITs試點范圍拓展至市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，為商業(yè)地產(chǎn)投資市場帶來重大利好，我們預(yù)計2023年將看到以國內(nèi)資本為主的pre-REITs投資大幅活躍。隨著5年期LPR降至4.3%的歷史低位，較低的融資成本也將提升中國市場對跨境投資者的吸引力。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
投資建議
CBRE相信，中國將繼續(xù)為長期投資者及機會型投資者提供廣泛且極具吸引力的投資機會。
長租公寓：適合長期核心投資者及開發(fā)商
受益于中國快速城鎮(zhèn)化及消費升級，長租公寓為投資者提供了結(jié)構(gòu)性投資機會。此外，稅收優(yōu)惠及公募REITs退出渠道等政策支持同樣增強了長租公寓的投資吸引力。
CBRE預(yù)計，至2030年，全國租賃住宅需求總規(guī)模將達到9,700萬套，較2020年增加56%，而當(dāng)前中國機構(gòu)化管理的長租公寓滲透率僅為2%，具備巨大的成長空間。鑒于廣東、上海、北京、浙江和江蘇占當(dāng)前國內(nèi)長租公寓目標(biāo)客群（月房租費用高于2,000元的城鎮(zhèn)家庭）的74%，投資者應(yīng)優(yōu)先關(guān)注沿海三大城市群的核心市場，防疫政策的調(diào)整也將有助于核心城市群的人口流入。
一線城市群商務(wù)園區(qū)及工業(yè)園區(qū)：適合長期核心投資者及開發(fā)商
聚焦生命科學(xué)、高端制造、先進技術(shù)等中國“新經(jīng)濟“領(lǐng)域的商務(wù)園區(qū)及工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，是值得投資者關(guān)注的另一結(jié)構(gòu)性投資機會，尤其是一線城市及其周邊的產(chǎn)業(yè)集群區(qū)。
黑石、安祖高頓、康橋資本、ESR及金茂資本等國際和國內(nèi)投資者均于過去一年內(nèi)完成了在上海和北京研發(fā)物業(yè)的收購。而近期兩支制造業(yè)廠房公募REIT的成功上市預(yù)計將吸引越來越多的國內(nèi)投資者進入該領(lǐng)域。
數(shù)據(jù)來源：招募說明書，世邦魏理仕研究部，2022年12月
京滬優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)：適合長期核心投資者
受益于防疫政策的優(yōu)化以及經(jīng)濟觸底回升，當(dāng)前寫字樓需求的下行趨勢有望迎來拐點�？紤]到大部分城市短期內(nèi)仍面臨供應(yīng)高峰帶來的去化壓力，而京滬核心地段優(yōu)質(zhì)寫字樓市場空置率維持低位且新增供應(yīng)有限，CBRE建議投資者聚焦京滬核心地段優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)。
不良資產(chǎn)市場：適合機會型投資者
“三支箭”政策的出臺將令房企融資情況大幅改善，不良資產(chǎn)處置壓力有望緩解。然而考慮到當(dāng)前融資政策主要聚焦房企債務(wù)償還及住宅“保交樓”，CBRE預(yù)計2023年困境房企或?qū)⒗^續(xù)剝離商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，從而帶來不良資產(chǎn)市場的機會。
其他亞太市場的投資機會
從近期防疫政策調(diào)整的步調(diào)節(jié)奏來看，中國政府有望在2023年上半年繼續(xù)逐步放寬國際旅行的出入境限制。
數(shù)據(jù)來源：公開信息，世邦魏理仕研究部，2022年12月
CBRE認(rèn)為，若邊境限制放寬，中國內(nèi)地出境游激增將大幅拉動中國香港、泰國、日本等傳統(tǒng)熱門目的地的零售和酒店市場需求。考慮到2020及2021年中國出境旅游人次僅為2019年的13%及17%，市場需求的改善空間巨大。此外，海外留學(xué)的恢復(fù)也將使澳大利亞的學(xué)生公寓和住宅資產(chǎn)受益。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
