疫情之下，收并購(gòu)的戲碼持續(xù)上演。
6月13日晚間，招商房托發(fā)布公告稱，買(mǎi)方（TreasureSupremeInternationalLimited，為招商房托的特殊目的投資工具）、賣(mài)方（SuperAllianceRealEstatePartnerL.P.）及保證人（瑞嘉投資實(shí)業(yè)有限公司，招商蛇口全資附屬公司）訂立買(mǎi)賣(mài)契約。
據(jù)此，招商房托計(jì)劃收購(gòu)目標(biāo)公司51%股權(quán)，而目標(biāo)公司擁有北京招商局航華科貿(mào)中心46.41%的權(quán)益。
觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，賣(mài)方由招商蛇口聯(lián)合PAG太盟投資集團(tuán)于2017年設(shè)立，也就是說(shuō)，招商蛇口為賣(mài)方的控股公司，而這筆收并購(gòu)實(shí)則是一次母公司資產(chǎn)注入。
早在2019年12月10日，招商房托叩響港交所的大門(mén)，成功敲鐘上市。上市之初，招商局商業(yè)房托曾公告表示，母公司招商蛇口還有潛在物業(yè)可以注入。
兩年半時(shí)間過(guò)去，招商蛇口尚未開(kāi)始將資產(chǎn)注入招商房托，僅在業(yè)績(jī)會(huì)上表示這些持有物業(yè)成熟時(shí)，會(huì)擇機(jī)注入。
對(duì)招商房托而言，母公司注資似乎是一件順理成章、水到渠成的事情。與此同時(shí)，通過(guò)收購(gòu)母公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠迅速擴(kuò)大自身的資產(chǎn)管理規(guī)模，同時(shí)保持一定的投資收益。
不過(guò)，這一次注資也讓資本市場(chǎng)頗感意外。
據(jù)了解，在招商房托的IPO發(fā)布會(huì)上，該公司管理層就曾提到，除了五項(xiàng)底層資產(chǎn)，未來(lái)仍將有三項(xiàng)優(yōu)質(zhì)潛在物業(yè)或?qū)⒆⑷�，而這類資產(chǎn)以大灣區(qū)城市的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的為主，其中包括匯港二期、太子港二期以及新時(shí)代廣場(chǎng)二期項(xiàng)目。
這一次注入的標(biāo)的資產(chǎn)，是灣區(qū)2000公里以外的北京城。
資料顯示，目標(biāo)物業(yè)為位于北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路108號(hào)、108A號(hào)、108B號(hào)、110號(hào)、112號(hào)、116號(hào)、118號(hào)、118A號(hào)及118B號(hào)的名為招商局航華科貿(mào)中心發(fā)展項(xiàng)目的單位。
而招商局航華科貿(mào)中心的發(fā)展項(xiàng)目由招商局大廈、友邦保險(xiǎn)NPA中心、連接招商局大廈與太平金融中心的01-04連接裙樓、招商銀行大樓、中國(guó)惠普大廈、橫琴人壽大廈、梵悅108、中國(guó)工商銀行大廈及太平金融中心共同構(gòu)成。
為何首次注入的資產(chǎn)，選擇了北京物業(yè)？
一方面，招商房托資產(chǎn)組合大多位于深圳蛇口，上市初始物業(yè)資產(chǎn)組合由位于深圳的五處優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)組成，分別是甲級(jí)寫(xiě)字樓新時(shí)代廣場(chǎng)、購(gòu)物中心花園城，以及科技大廈、科技大廈二期、數(shù)碼大廈3處寫(xiě)字樓綜合體。
也就是說(shuō)，倘若注入灣區(qū)資產(chǎn)，更多的作用是擴(kuò)充招商房托資管規(guī)模，而此次注入北京資產(chǎn)，則能夠在擴(kuò)充規(guī)模的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)招商房托資產(chǎn)組合地域的多元化。
在今年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，招商房托管理層亦多次表示：“招商蛇口也在不斷找尋新的投資機(jī)會(huì)來(lái)?yè)駲C(jī)補(bǔ)充招商局商業(yè)房托，擴(kuò)大市場(chǎng)管理規(guī)模，爭(zhēng)取市場(chǎng)組合更多元化，這是我們的目標(biāo)�！�
另一方面，標(biāo)的物業(yè)位于北京朝陽(yáng)建國(guó)路，是首都的核心區(qū)，商辦租賃需求十分旺盛，而此次標(biāo)的物業(yè)亦相對(duì)比較優(yōu)質(zhì)，資產(chǎn)注入之后，能夠迅速為招商房托帶來(lái)增值和收益。
資料顯示，招商局航華科貿(mào)中心于1998年落成，于1999年開(kāi)始營(yíng)運(yùn)，項(xiàng)目?jī)?nèi)包含商業(yè)區(qū)、寫(xiě)字樓，土地面積約為32萬(wàn)平方米，樓面面積達(dá)到4.84萬(wàn)平方米，而可租賃面積4.08萬(wàn)平方米。
根據(jù)公告披露的數(shù)據(jù)，于2021年3月31日，上述項(xiàng)目的出租率為66.4%，平均租金為326.83元/平方米/月，按此基準(zhǔn)計(jì)算，月租金達(dá)到886萬(wàn)元。
根據(jù)第三方數(shù)據(jù)顯示，朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路附近的商鋪出租價(jià)格大約在400元/方米/月左右，而寫(xiě)字樓的租金在150元-200元/平方米/月不等。
綜合來(lái)看，招商局航華科貿(mào)中心的平均租金與所屬地區(qū)相當(dāng)，結(jié)合出租率、月租金總額等數(shù)據(jù)來(lái)看，整體還算優(yōu)質(zhì)。
從交易代價(jià)來(lái)看，此次收購(gòu)事項(xiàng)的購(gòu)買(mǎi)代價(jià)初步定為13.42億元，金額相等于協(xié)定物業(yè)價(jià)值的46.41%加初步經(jīng)調(diào)整資產(chǎn)凈值，整體來(lái)看，還算比較劃算。
公告提到，協(xié)定物業(yè)價(jià)值27億元(即經(jīng)各方協(xié)定的目標(biāo)物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值)乃由自愿買(mǎi)方/賣(mài)方經(jīng)計(jì)及目標(biāo)物業(yè)之質(zhì)量及過(guò)往表現(xiàn)后按公平原則厘定。
協(xié)定物業(yè)價(jià)值較于2022年3月31日之評(píng)估價(jià)值(即人民幣27.3億元)折讓約1.1%，而按目標(biāo)物業(yè)截至2022年3月31日止月租總金額(即人民幣886萬(wàn)元)計(jì)算，相當(dāng)于3.9%的估計(jì)凈物業(yè)收益率。
