房訊網(wǎng)訊 2022年8月10日，2022中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會暨第四屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇在北京召開，主題為“商辦新世代 攜手贏未來”。
會上，由房訊指數(shù)主持編制的《2022中國商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)研究報告》再次重磅發(fā)布，這項由房訊指數(shù)研究院主辦的測評工作，已連續(xù)開展4年，測評成果已成為評判商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和運(yùn)營企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。
房訊指數(shù)首席研究員劉凱表示，隨著中國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)正處于不斷調(diào)整、恢復(fù)的過程中，將在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、模式等方面不斷突破創(chuàng)新，新商業(yè)、新辦公、新園區(qū)的需求仍將持續(xù)增長，市場依舊擁有著巨大發(fā)展空間和投資價值。
發(fā)布會上，備受關(guān)注的“中國商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)”測評榜單揭曉。其中，萬達(dá)商管繼續(xù)占據(jù)榜首位置，華潤萬象生活和中海商業(yè)分列二、三位，第四到第十位則分別是紅星美凱龍、印力集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、新城控股、保利商業(yè)、中國金茂、富力地產(chǎn)。
房訊指數(shù)指出，隨著整體行業(yè)面臨深度調(diào)整和深刻變革，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢深化。同時，頭部企業(yè)一方面謹(jǐn)慎擴(kuò)張規(guī)模提升產(chǎn)品品質(zhì)，另一方面不斷深化運(yùn)營服務(wù)，在提高運(yùn)營能力和管理模式上提質(zhì)增效，引領(lǐng)行業(yè)整體持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。
新商業(yè) | 開發(fā)投資處于低位 去化壓力處于高位
進(jìn)入2022年，由于多個重點(diǎn)城市疫情出現(xiàn)反復(fù)，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，消費(fèi)活動受限，商業(yè)地產(chǎn)受到明顯沖擊。與此同時，在存量時代的大背景下，行業(yè)依舊面臨著一二線城市商業(yè)過剩危機(jī)、業(yè)態(tài)品牌同質(zhì)化嚴(yán)重、Z時代消費(fèi)客群崛起等諸多挑戰(zhàn)，破局存量市場需要滿足消費(fèi)者日益提升的消費(fèi)需求與商業(yè)品味。
面對激烈的商業(yè)競爭，新趨勢層出不窮，首店經(jīng)濟(jì)、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)引流潮流，新業(yè)態(tài)品牌、新運(yùn)營理念，新消費(fèi)場景不斷被探索嘗試，商業(yè)地產(chǎn)開啟運(yùn)營新時代。
從商業(yè)營業(yè)用房來看，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前6個月全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資5528億元，同比下降8.7%；較受疫情影響的第一年即2020年同期也有下降，降幅為5.5%。可以看出，即使排除疫情因素，房地產(chǎn)整體行業(yè)的下行依舊給商業(yè)地產(chǎn)帶來了一定的負(fù)面影響，這與企業(yè)融資端收緊、面臨較大的資金壓力有直接關(guān)系。
來源：國家統(tǒng)計局 房訊指數(shù)整理
綜合五年同期數(shù)據(jù)來看，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積呈現(xiàn)出明顯的逐年下降趨勢，且降幅逐年擴(kuò)大。2022年上半年新開工面積為4535萬平方米，同比下降35%，較2018年同期的9218萬平方米減少了超過五成�？⒐っ娣e同樣出現(xiàn)較大的降幅，2022年上半年全國商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為2369萬平方米，同比下降30.3%，較2018年同期（4753萬平方米）下降過半，降幅為50.1%。
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在供應(yīng)端放緩的趨勢下，商業(yè)地產(chǎn)銷售端表現(xiàn)突出，與住宅銷售呈現(xiàn)出相反的趨勢。2022年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增長8.9%，達(dá)到4210萬平方米，較2020年增幅13.1%，雖仍不及疫情前，但表現(xiàn)出了較強(qiáng)的恢復(fù)態(tài)勢。
從企業(yè)角度來看，在房地產(chǎn)行業(yè)承壓調(diào)控和去杠桿的大背景下，房企紛紛通過進(jìn)一步深化商業(yè)產(chǎn)布局，強(qiáng)化現(xiàn)金流穩(wěn)健性，提高精細(xì)化管理水平。一方面通過輕資產(chǎn)運(yùn)營快速擴(kuò)張，輸出相對成熟的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)；另一方面，借助數(shù)智化運(yùn)營提升商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理效率，內(nèi)外兼修運(yùn)營內(nèi)功。頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，在提高運(yùn)營能力和管理模式上提質(zhì)增效。
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未來，在國家穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促消費(fèi)的政策指引下，整體消費(fèi)將表現(xiàn)出足夠的韌性，同時，已累積豐富“抗疫”經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，在經(jīng)歷多年市場風(fēng)雨歷練后，也會得到迅速的恢復(fù)性發(fā)展。尤其是在在數(shù)字化科技賦能下，隨著5G等技術(shù)逐步成熟，行業(yè)經(jīng)營質(zhì)量和運(yùn)營水平將不斷得到提升。
新辦公 | 銷售市場逆勢上揚(yáng) 租賃市場整體放緩
在疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的科學(xué)統(tǒng)籌下，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，在“十四五”實(shí)現(xiàn)了良好開局，為中國寫字樓行業(yè)的整體發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。全國寫字樓市場在此背景下實(shí)現(xiàn)加速復(fù)蘇，投資、銷售以及租賃等各項數(shù)據(jù)企穩(wěn)回升。尤其是在數(shù)字經(jīng)濟(jì)和雙碳時代的雙重加持下，行業(yè)堅持綠色發(fā)展，砥礪運(yùn)營，開啟創(chuàng)新升級的新世代。
市場供需來看，2022年1-6月，全國辦公樓開發(fā)投資額為2616億元，同比下降10.1%，較疫情最初爆發(fā)的2020年也有4%的降幅，是近5年同期數(shù)據(jù)的最低值，反映出企業(yè)開發(fā)投資意愿的低迷。
新開工面積2022年上半年為1701萬平方米，與2021年同期相比大幅下降近三成。綜合近三年同期數(shù)據(jù)來看，自2020年以來，全國辦公樓新開工面積已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)下滑，且下降幅度呈現(xiàn)擴(kuò)大的趨勢，分別為12.6%、15%、29.8%。
來源：國家統(tǒng)計局 房訊指數(shù)整理
而從影響市場即時供應(yīng)的竣工面積來看，上半年同樣出現(xiàn)較大的降幅，同比下降30%至872萬平方米，這也是近五年來同期首次跌破1000萬平方米，為短期內(nèi)市場的存量去化減輕了壓力。整體上全國辦公樓供應(yīng)下降的趨勢已經(jīng)可以確定。
市場銷售方面，上半年在全國商品房銷售面積整體下滑的背景下，辦公樓銷售面積逆勢上揚(yáng)，錄得1643萬平方米，同比增長15.8%。從2020年以來同期數(shù)據(jù)來看，銷售面積實(shí)現(xiàn)了連續(xù)上漲，至2022年已基本達(dá)到了疫情前2019年的水平，凸顯了需求端對寫字樓市場的長期信心。
結(jié)合開發(fā)投資額以及供應(yīng)端新開工、竣工面積的縮減，伴隨著銷售端的逐年回升，房訊指數(shù)判斷，寫字樓大規(guī)模的新增供應(yīng)高峰期即將結(jié)束，以往市場上供大于求的局面將有效改善，市場未來幾年將進(jìn)入穩(wěn)定去化期，去化壓力也將得到緩解。
來源：房訊指數(shù)
租賃市場來看，進(jìn)入2022年，寫字樓市場告別強(qiáng)勢井噴的火熱需求，回歸常態(tài)、于底部空間趨穩(wěn)求變。一季度受經(jīng)濟(jì)形勢及部分重點(diǎn)行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)的影響，寫字樓市場租賃需求放緩，凈吸納量下降，但依舊保持平穩(wěn)發(fā)展趨勢。二季度由于重點(diǎn)城市受到了疫情反復(fù)和經(jīng)濟(jì)增速放緩等超預(yù)期因素的沖擊，市場活動一度停滯，遭遇“倒春寒”，復(fù)蘇勢頭亦被蒙上陰影；6月，隨著疫情得到有效管控，寫字樓市場活躍度逐步恢復(fù)。
大宗交易方面，由于一線城市在一二季度先后受到疫情的襲擾，總體成交額較去年同期有所下降，市場略顯平淡。其中，來自互聯(lián)網(wǎng)、科技以及能源行業(yè)的自用型買家表現(xiàn)突出，紛紛出手購置總部大樓，成交占比較往年有所上升。
整體來看，雖然上半年受到了多重因素的沖擊，但行業(yè)供需的基本面依舊穩(wěn)固。房訊指數(shù)預(yù)計，在疫情平復(fù)的基礎(chǔ)上，隨著下半年國民經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，以及穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施對企業(yè)的扶持，受壓制的需求將得到釋放，寫字樓市場在經(jīng)歷了“黎明前的黑暗”后，將強(qiáng)勢重啟，再次迎來復(fù)蘇的“曙光”。
新園區(qū) | 產(chǎn)業(yè)園區(qū)持續(xù)利好 商務(wù)園區(qū)韌性十足
隨著新基建加速布局落地和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的深入，產(chǎn)業(yè)園區(qū)迎來存量改革和創(chuàng)新的新機(jī)遇，由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型，開發(fā)重心向提質(zhì)增效、轉(zhuǎn)型升級、功能完善、綠色發(fā)展方向轉(zhuǎn)變，專業(yè)化、特色化、智慧化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)不斷涌現(xiàn)。
公募REITs在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的試點(diǎn)落地和平穩(wěn)運(yùn)行，尤其激發(fā)了行業(yè)活力，打通了產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資退出渠道有限的局面，有效的實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“投融管退”，帶來其資產(chǎn)價值的提升。目前，上市的產(chǎn)業(yè)園REITs包括東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT及建信中關(guān)村REIT。從股價、分紅、投資者收益以及流動性等方面來看，均表現(xiàn)良好。
商務(wù)園區(qū)市場來看，在經(jīng)歷了2021年的快速回暖后，空置面積實(shí)現(xiàn)有效去化，租金水平也得到企穩(wěn)回升。而在進(jìn)入2022年后，較寫字樓市場不同的是，商務(wù)園區(qū)市場在新一輪疫情的反復(fù)下表現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性。從重點(diǎn)城市的園區(qū)來看，市場表現(xiàn)整體穩(wěn)健，凈吸納量雖有下降但幅度小于寫字樓市場，租金保持平穩(wěn)波動較小，部分城市的子市場租金甚至穩(wěn)中有進(jìn)。
來源：房訊指數(shù)
房訊指數(shù)認(rèn)為，一方面是因?yàn)樯虅?wù)園區(qū)多處新興商務(wù)區(qū)域，在樓宇硬件、園區(qū)配套建設(shè)以及租金等方面具備一定的優(yōu)勢；另一方面是商務(wù)園區(qū)吸納的多是專業(yè)度高、創(chuàng)新性強(qiáng)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，如集成電路、生物醫(yī)藥等，在產(chǎn)業(yè)政策利好下抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。
企業(yè)端來看，2021年園區(qū)運(yùn)營商深化由地產(chǎn)運(yùn)營商向產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營平臺的轉(zhuǎn)型，通過打造全生命周期空間載體，為科技企業(yè)提供從孵化加速到研發(fā)辦公的全周期服務(wù)，匯聚創(chuàng)新資源打造創(chuàng)新服務(wù)生態(tài)圈。同時，運(yùn)營企業(yè)注重發(fā)揮產(chǎn)業(yè)投資與園區(qū)協(xié)同效應(yīng)，強(qiáng)化“產(chǎn)業(yè)+基金”模式，切實(shí)做好產(chǎn)業(yè)服務(wù)和企業(yè)培育，為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新賦能的同時，實(shí)現(xiàn)自身業(yè)績的提升。
來源：企業(yè)年報 房訊指數(shù)整理
未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)將向產(chǎn)業(yè)本身進(jìn)行更深度的回歸，以產(chǎn)業(yè)價值鏈為根本出發(fā)點(diǎn)，通過科技賦能園區(qū)運(yùn)營，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)促進(jìn)和區(qū)域協(xié)同，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展。
新居住 | 行業(yè)迎來深度調(diào)整 企業(yè)注重精細(xì)運(yùn)營
發(fā)展至今，中國住房租賃市場已經(jīng)形成了穩(wěn)固的基本面。從2022年上半年市場表現(xiàn)來看，雖然受到了疫情的影響，但整體表現(xiàn)相對溫和。隨著畢業(yè)季來臨以及受疫情抑制的租賃需求釋放，預(yù)計下半年熱點(diǎn)城市租賃市場將率先復(fù)蘇，為住房租賃市場增添韌性支撐。
伴隨著中國城鎮(zhèn)化發(fā)展，租房人口規(guī)模逐漸增加，為緩解住房租賃市場的供需矛盾，政府加強(qiáng)在住房租賃領(lǐng)域的頂層設(shè)計，提出加快培育住房租賃市場，構(gòu)建“租購并舉”的住房制度，租賃住房建設(shè)頻獲政策支持。其中，保障性租賃住房成為緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足、落實(shí)“房住不炒”和“租購并舉”的重點(diǎn)抓手，也是盤活房地產(chǎn)存量市場、探索新型發(fā)展模式的有效方式。
來源：房訊指數(shù)
據(jù)住建部披露數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，40個重點(diǎn)城市初步計劃新增650萬套（間）保障性租賃住房，2022年計劃籌建240萬套。各地方政府也紛紛響應(yīng)，明確“十四五”時期保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)，如廣州60萬套、上海47萬套、北京40萬套等。在土地、財稅、金融等多方面政策支持下，保障性租賃住房將迎來迅猛發(fā)展，預(yù)計在今明兩年將有大規(guī)模體量入市。
受到各地監(jiān)管政策的進(jìn)一步細(xì)化與指引，長租公寓行業(yè)在2021年以來取得了規(guī)范化發(fā)展。從行業(yè)整體來看，2021年以來長租公寓市場總體規(guī)模依舊呈上升趨勢，并向頭部企業(yè)集中。隨著長租公寓市場逐漸走向成熟，公寓運(yùn)營商之間的競爭不再只是單純的房源獲取競爭，運(yùn)營管理能力愈發(fā)重要。
未來，在“十四五”以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，新城市人口、青年人群的住房需求將持續(xù)帶動租賃住房市場市場需求，中國租賃住房發(fā)展擁有巨大的發(fā)展空間。與此同時，在政策指引規(guī)范以及來自需求端美好住居的要求下，住房租賃產(chǎn)品將更趨向于多元創(chuàng)新，整體行業(yè)將持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。
結(jié)語 | 短期市場下行空間有限 長期需求上行趨勢不變
中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)探索新的發(fā)展模式，促進(jìn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。房訊指數(shù)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)也面臨著同樣的要求。未來商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)探索新發(fā)展模式，主要有以下三個方面路徑：
第一，房地產(chǎn)是碳中和碳排放的主戰(zhàn)場。統(tǒng)計顯示，在能源耗能方面房地產(chǎn)行業(yè)占40%左右，和房地產(chǎn)相關(guān)的減碳占50%。在雙碳目標(biāo)下，綠色低碳已經(jīng)從商業(yè)地產(chǎn)自愿模式轉(zhuǎn)變?yōu)楸剡x模式。
第二，數(shù)字經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的快速發(fā)展，則為商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新變革和數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供了手段和技術(shù)支撐。來自用戶端的科技化、生態(tài)化、人性化、藝術(shù)化等多元需求，更是倒逼商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
第三，實(shí)施城市更新行動。當(dāng)前，各地正積極實(shí)施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，如何實(shí)現(xiàn)城與人、城市與自然、城市與商業(yè)和諧共生，是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)亟待積極破解的重要課題。
附一、2022年中國商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)榜單
附二、報告下載方式
1、手機(jī)端：長按識別下圖二維碼獲取報告
2、PC端：復(fù)制鏈接粘貼到網(wǎng)頁獲取報告
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