房訊網(wǎng)訊 2022年8月10日，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)合房訊網(wǎng)共同主辦、海淀大悅綜合體協(xié)辦的第四屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇暨2022中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為：商辦新世代 攜手贏未來。
來自商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)的開發(fā)商和運營商、渠道商，以及上市公司、金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理、代理經(jīng)紀(jì)、產(chǎn)業(yè)鏈條等地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及互聯(lián)網(wǎng)專家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過500位嘉賓現(xiàn)場出席，17萬余人線上參會，共同推動商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)復(fù)蘇，探尋新世代商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展路徑。
高力國際中國區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海對上半年全國主要城市甲級寫字樓市場進(jìn)行詳細(xì)解讀，他表示，上半年的疫情防控阻礙了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回彈，將為寫字樓市場的需求復(fù)蘇提供保障，市場租賃交易情緒自五月起已隨疫情轉(zhuǎn)好而回暖，預(yù)計年內(nèi)需求將逐步復(fù)蘇。展望樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為疫情的影響是短期的、暫時性的，市場的中長期走勢還是需要回歸到最本質(zhì)的供需兩端。
以下是嚴(yán)區(qū)海演講實錄整理：
五大行大部分公司數(shù)據(jù)的統(tǒng)計方法是不一樣的，各個城市的統(tǒng)計方法也都不一致。在這種情況下，高力國際上半年做了一件非常有意義的事，把全國各城市的統(tǒng)計方法統(tǒng)一起來，這樣就把全國主要的商業(yè)城市聯(lián)動起來，可以很直觀的分析各城市在過去的這半年的表現(xiàn)。得益于此，我今天首先與大家分享一下全中國的商辦市場，主要是甲級辦公樓。
數(shù)據(jù)來源：高力國際
第一個數(shù)據(jù)是全國重點城市甲級辦公樓的存量，可以看到中國最大的辦公樓市場是在上海，有1500萬平方米的存量。第二是北京，第三是深圳，第四是廣州。值得注意的是，根據(jù)我們的數(shù)據(jù)庫預(yù)測，在未來2-3年之后，假設(shè)建設(shè)中的商辦項目都如期竣工，中國最大的甲級辦公樓市場將不是在上海，也不是在北京，而是在深圳。
眾所周知，商辦市場的表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)是正相關(guān)的，中國現(xiàn)在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展最好的城市是北京，第二是上海。第三產(chǎn)業(yè)跟甲級辦公樓的匹配度是非常一致的，當(dāng)然某些城市可能甲級辦公樓過多，但是第三產(chǎn)業(yè)并沒有跟上來，我們覺得這種城市是有一定風(fēng)險的。
從重點城市甲級寫字樓市場租金和空置情況來看，西北地區(qū)包括西安、太原租金水平比較低，而華中地區(qū)的武漢空置率則比較驚人，達(dá)到了31%；西南地區(qū)的成都，租金是在100以下，空置率是22%。再看一下廣州，廣州的空置率過去幾年都比較低，但是今年有一定的上升，現(xiàn)在是13.3%的水平。北京的數(shù)據(jù)在所有重點城市中是最好的，空置率為16.4%，租金是大陸最高的；上海空置率為16.3%，與北京非常接近，租金比北京略低。
數(shù)據(jù)來源：高力國際
分析來看，北京和上海是最佳市場，因為租金相對較高，而空置率則相對較低。深圳表現(xiàn)也不錯，租金相對處于高位，但是空置率比北京和上海要高一點。廣州、鄭州、寧波等城市的表現(xiàn)則是租金比較低，空置率也不高。其他重點城市理論上就不是很樂觀了，租金都不高，在全國甲級辦公樓的平均租金線之下，空置率則較高，都在20%以上。
從供應(yīng)量來看，需要特別關(guān)注兩個城市：深圳和上海。上海今年全年的供應(yīng)量非常大，預(yù)計將超過200萬平方米；深圳今年的供應(yīng)量也將達(dá)到155萬平方米，所以深圳和上海在2022年將迎來供應(yīng)高峰期。對比來看，北京全年的供應(yīng)量只有33萬平方米，北京依然是全中國最好的辦公樓市場。
在過去的一兩年，市場需求實際上發(fā)生了一些變化。在2020年，有一個行業(yè)支撐住了主要的辦公樓市場，那就是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。但是隨著這個行業(yè)的一系列監(jiān)管政策趨嚴(yán)，造成從2021年下半年開始行業(yè)吸納量收縮，中國很多重點城市主要的租戶也由之前的互聯(lián)網(wǎng)變成了金融行業(yè)。
數(shù)據(jù)來源：高力國際
金融行業(yè)是每一個業(yè)主和運營商都非常喜歡的行業(yè)，因為這個行業(yè)的企業(yè)租期穩(wěn)定、租金支付能力強(qiáng)，員工素質(zhì)好，擴(kuò)張性也不錯。而互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)則彈性過大，業(yè)主對它是又愛又恨。當(dāng)它反彈的時候，所吸納的辦公樓面積非常驚人，因為它的擴(kuò)張速度非�？�。一般企業(yè)的擴(kuò)張速度，即便經(jīng)營再好，吸納的辦公樓面積增長一般也就10%、20%、30%這種級別的指數(shù)，但是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)會以每年500%、600%的速度去增長。
總的來說，金融和互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)依舊是市場主要需求來源，去年北京互聯(lián)網(wǎng)高科技企業(yè)占到新增租賃客戶的50%以上，金融大概是20%到30%。預(yù)計到2022年第四季度，互聯(lián)網(wǎng)公司會有一定的復(fù)蘇，為商辦市場去化提供有力支撐。
具體到北京來看，今年第一季度北京新增供應(yīng)量6萬5平方米，二季度則沒有新增供應(yīng)。需求端第一季度是4萬6平方米，二季度的數(shù)據(jù)則是負(fù)值，為-83000平方米，主要是北京因為疫情封控了一個月左右。疫情對整個行業(yè)的影響是比較大的，但是需要注意的是，一些品質(zhì)高的樓宇受到的影響相對會小一些，包括租金和空置率，這主要在于租戶的穩(wěn)定性。
疫情結(jié)束之后，北京甲級辦公樓租賃市場出現(xiàn)了小幅反彈，看房量有所增加，反彈了一個月之后，目前已經(jīng)回到了一個常態(tài)。整體來講，因為新增供應(yīng)持續(xù)，企業(yè)面的需求不是非�；钴S，所以租金表現(xiàn)會是穩(wěn)中有降。今年秋季之后會迎來一個非常重要的會議，這個會議結(jié)束之后，相信經(jīng)濟(jì)上會有更多好的政策，在這種背景下，北京的租金還是有增長空間的。
過去三年，因為受到疫情的影響，市場出現(xiàn)一些負(fù)面因素，需求出現(xiàn)下降，包括疫情期間，很多企業(yè)采取線上辦公，對辦公樓的需求減少。但是，希望大家也能注意到正面的因素。目前，中國企業(yè)每個員工辦公空間的使用面積大概是7-10平方米，對標(biāo)西方企業(yè)，這個數(shù)據(jù)在美國應(yīng)該是15-20平米�？梢钥闯�，中國企業(yè)員工的辦公環(huán)境還是有待改善的。希望企業(yè)能對員工做更多的投入，改善他們的辦公環(huán)境，這是我的第一個想法。
第二個想法，到底是誰引導(dǎo)了整個市場租金的上升，是樓宇的質(zhì)量，還是樓宇服務(wù)？我認(rèn)為都有，但是有一個因素是強(qiáng)相關(guān)的，就是這個地區(qū)所處的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)強(qiáng)則商辦強(qiáng)，這是非常明確的。
最后，我們認(rèn)為，在市場下行的情況下，甲方、業(yè)主方更應(yīng)該練好內(nèi)功。在軟硬件方面加大投入，加強(qiáng)對客戶的尊重，強(qiáng)化對客戶的服務(wù)。從長期來講，這對于業(yè)主的資產(chǎn)也是一個長期的增值。以上是我的分享，謝謝大家。
來源：房訊網(wǎng)
