2月16日，世邦魏理仕發(fā)布《2023年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望報(bào)告》（簡(jiǎn)稱《報(bào)告》），從中國(guó)區(qū)層面解讀了2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。
《報(bào)告》指出，2022年，受到新冠疫情、經(jīng)濟(jì)減速和平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)監(jiān)管環(huán)境收緊等因素等共同影響，國(guó)內(nèi)18個(gè)主要城市全年寫字樓凈吸納量?jī)H錄得234萬(wàn)平方米，同比大幅下降68%，為2009年以來(lái)最低水平。
盡管疫情期間遠(yuǎn)程辦公、混合辦公得到眾多企業(yè)等認(rèn)可和采納，但辦公室仍是員工最主要的工作場(chǎng)所。2022年，世邦魏理仕跨世代消費(fèi)者調(diào)查顯示，90%的中國(guó)受訪者目前仍以辦公室工作為主，該比例較全球和亞太區(qū)分別高出6%和9%。世邦魏理仕認(rèn)為，隨著新冠防控政策的調(diào)整，在將遠(yuǎn)程辦公納入業(yè)務(wù)持續(xù)營(yíng)運(yùn)計(jì)劃的同時(shí)，絕大部分企業(yè)將恢復(fù)疫情前的辦公模式。
2022年三季度初，世邦魏理仕曾在北京、上海等主要城市上半年疫情得到控制后，對(duì)寫字樓租戶展開調(diào)查，彼時(shí)結(jié)果顯示36%等受訪企業(yè)計(jì)劃未來(lái)18個(gè)月增加辦公面積，超出此前調(diào)查等預(yù)期。受益于宏觀經(jīng)濟(jì)刺激措施等金融，行業(yè)政策環(huán)境改善等科技互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)，以及防疫優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇利好的下游服務(wù)業(yè)寫字樓需求有望出現(xiàn)明顯提升。
展望2023年，《報(bào)告》預(yù)計(jì)，寫字樓租賃需求將于2023年二季度企穩(wěn)回升，全年有望實(shí)現(xiàn)500萬(wàn)平方米的凈吸納量，與過(guò)去五年均值相當(dāng)。
過(guò)去三年，中國(guó)實(shí)際使用外資金額穩(wěn)步增長(zhǎng)。2022年，盡管因服務(wù)業(yè)疲軟拖累全國(guó)FDI增速放緩，但制造業(yè)引資依然穩(wěn)定提升，實(shí)際使用外資3237億元，同比增長(zhǎng)46.1%；尤其是得益于外資準(zhǔn)入限制的全面放開，汽車制造業(yè)引資大幅增長(zhǎng)263.8%。
對(duì)此，世邦魏理仕認(rèn)為，上述趨勢(shì)折射出，憑借完備的產(chǎn)業(yè)門類、以先進(jìn)數(shù)字基建為代表的完善基礎(chǔ)設(shè)施、豐富的人才儲(chǔ)備以及超大規(guī)模的市場(chǎng)容量，中國(guó)作為全球制造核心的地位難以撼動(dòng)。
2023年，盡管歐美經(jīng)濟(jì)減速令近期部分跨國(guó)企業(yè)啟動(dòng)全球裁員，但世邦魏理仕預(yù)計(jì)，在中國(guó)擴(kuò)大投資的外資制造企業(yè)的研發(fā)、地區(qū)總部等功能將繼續(xù)擴(kuò)張，這將利好相關(guān)企業(yè)總部密集的一線城市寫字樓市場(chǎng)。
商務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2021年，上海共有877家跨國(guó)企業(yè)和外資研發(fā)中心523家，北京則擁有201家外資企業(yè)區(qū)域總部；其余城市如深圳、蘇州、成都等亦有外資企業(yè)布局區(qū)域總部或研發(fā)中心。另一方面，隨著近年來(lái)中國(guó)“鏈主”企業(yè)數(shù)量的持續(xù)攀升，以及行業(yè)分布的持續(xù)多樣化發(fā)展，亦加速外資產(chǎn)業(yè)類企業(yè)“在地化”轉(zhuǎn)型以契合國(guó)內(nèi)頭部企業(yè)的需求。
《報(bào)告》提到，新能源汽車將是制造業(yè)寫字樓需求的一股新興勢(shì)力。2022年，新能源汽車在全國(guó)主要市場(chǎng)的新租面積實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)2.5倍，產(chǎn)銷兩端的持續(xù)高速增長(zhǎng)將推動(dòng)新能源汽車及上下游企業(yè)寫字樓需求在2023年的進(jìn)一步增長(zhǎng)，尤其是新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈集聚優(yōu)勢(shì)明顯的上海、北京等城市。
隨著需求等逐步回暖，世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2023年全國(guó)寫字樓平均租金將同步下滑0.7%，該跌幅較2022年收窄1.1%。但新增供應(yīng)集中入市，仍會(huì)讓業(yè)主間面臨激烈的招租競(jìng)爭(zhēng)，大部分華北和中西部二線城市將持續(xù)面臨租金下行的壓力；而租戶對(duì)辦公環(huán)境愈加重視，則意味著項(xiàng)目去化速度和租金表現(xiàn)因其區(qū)位、配套和品質(zhì)而分化趨勢(shì)將更加明顯。
不過(guò)，可租面積的稀缺令一線城市核心商務(wù)區(qū)的租金擁有最強(qiáng)的反彈動(dòng)能，并有望帶動(dòng)一線城市整體租金在2023年下半年至2023年企穩(wěn)回升。其中，成都、青島和華東二線城市的租金走勢(shì)也相對(duì)較強(qiáng)，這些市場(chǎng)中的大部分未來(lái)三年平均空置率將在25%以下，在二線城市中擁有更好的供需平衡。
就成都而言，得益于產(chǎn)業(yè)升級(jí)、對(duì)外開放、基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)規(guī)模及勞動(dòng)力五大優(yōu)勢(shì)，成都將持續(xù)吸引外商投資。世邦魏理仕《2022年成都甲級(jí)寫字樓租戶普查》數(shù)據(jù)顯示，相較2017年，成都甲級(jí)寫字樓前三大主力租戶保持不變，仍然是金融業(yè)、TMT和房地產(chǎn)建筑；TMT是唯一呈快速擴(kuò)張趨勢(shì)的行業(yè)，需求占比增加5個(gè)百分點(diǎn)至19%；細(xì)分領(lǐng)域積極邁向產(chǎn)業(yè)鏈高端，科技互聯(lián)網(wǎng)占市場(chǎng)整體需求比重達(dá)13%。按面積段看，面積需求在3000平方米及以上的大面積租戶數(shù)量成倍增長(zhǎng)，從2017年的45家增長(zhǎng)至2022年的133家，反映出成都聚勢(shì)總部經(jīng)濟(jì)成果顯著。
來(lái)源：世邦魏理仕
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