多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司高力國(guó)際對(duì)2022年中國(guó)辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行回顧，并對(duì)2023年做出展望。
2022年的中國(guó)寫字樓市場(chǎng)在多種因素的疊加影響下艱難前行。截至到2022年末，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)控的20個(gè)城市甲級(jí)寫字樓總存量超過7,800萬平方米，市場(chǎng)平均空置率上升至21%，租金下降至171元每月每平米。2022年市場(chǎng)最明顯的變化是需求端的大幅下降，主要原因有四點(diǎn)：第一，2021年需求表現(xiàn)火熱導(dǎo)致基數(shù)過高。上海是一線城市中需求表現(xiàn)最好的市場(chǎng)，2022年凈吸納量達(dá)到近60萬平方米，但也只有2021年的一半左右；其次是深圳市場(chǎng)，相較于2021年115萬平米的凈吸納量，2022年大幅回落到43萬平米左右，降幅超過60%。廣州市場(chǎng)的凈吸納量從2021年的48萬平米收縮到2022年的13萬平米。降幅最大的則是北京市場(chǎng)，從2021年113萬平方米降到2022年的-2,000平米左右。第二，疫情不斷散狀復(fù)發(fā)持續(xù)影響寫字樓租賃的活躍度。第三，企業(yè)端普遍持保守預(yù)期，辦公擴(kuò)張意愿不足，在辦公租賃上維持降本增效的策略。第四，創(chuàng)造最多增量需求的互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)辦公需求出現(xiàn)了大幅萎縮�；ヂ�(lián)網(wǎng)科技行業(yè)發(fā)展環(huán)境出現(xiàn)了變化，行業(yè)流量紅利消失，行業(yè)整體進(jìn)入轉(zhuǎn)型時(shí)期；同時(shí)，2021年火熱的租賃需求表現(xiàn)背后就是由互聯(lián)網(wǎng)頭部大廠在全國(guó)各主要辦公地點(diǎn)進(jìn)行的大規(guī)模租賃，當(dāng)大面積租賃需求完成后，頭部企業(yè)從2022年開始進(jìn)入辦公空間面積整合階段。
圖：全國(guó)重點(diǎn)城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率及租金
2023年需求側(cè)持續(xù)恢復(fù)可期，但由于供應(yīng)較大，整體空置率上漲估計(jì)無法避免。需求側(cè)持續(xù)恢復(fù)需要上面提及的四點(diǎn)核心因素出現(xiàn)積極改變，從目前的市場(chǎng)觀察來看，至少其中3點(diǎn)有望在2023年出現(xiàn)根本性改善。疫情對(duì)于2023年的經(jīng)濟(jì)社會(huì)影響將逐漸轉(zhuǎn)弱，對(duì)寫字樓租賃市場(chǎng)活躍度的影響也將逐漸消退。另外，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和市場(chǎng)走強(qiáng)預(yù)期的增強(qiáng)，企業(yè)擴(kuò)張的意愿也會(huì)不斷增強(qiáng)，有助于辦公需求的釋放，下半年的市場(chǎng)表現(xiàn)將更值得期待。然而，部分城市在2023年仍將繼續(xù)受到互聯(lián)網(wǎng)頭部大廠進(jìn)行面積調(diào)整的影響。
互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的風(fēng)口已經(jīng)從To C轉(zhuǎn)向To B，脫“虛”向“實(shí)”的方向明顯，辦公擴(kuò)張風(fēng)格也會(huì)出現(xiàn)變化。從私募投資市場(chǎng)的行業(yè)風(fēng)口變化可以看到，雖然互聯(lián)網(wǎng)科技依然是最火熱的賽道，但是細(xì)分賽道已經(jīng)從To C類為主，變成了以To B類軟件服務(wù)類企業(yè)和芯片集成電路為主的互聯(lián)網(wǎng)硬件技術(shù)與設(shè)備企業(yè)。以北京的私募投資市場(chǎng)為例，有超過70%的互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)領(lǐng)域的投資集中在了To B類的企業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，超過90%的互聯(lián)網(wǎng)硬件技術(shù)與設(shè)備的投資都集中在了芯片集成電路領(lǐng)域。無論是To B的軟件服務(wù)企業(yè)還是芯片類的硬科技企業(yè)，都是知識(shí)密集型企業(yè)或技術(shù)密集型。這類企業(yè)很多已經(jīng)扎根于某一垂直領(lǐng)域很多年，建立了非常強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，其成長(zhǎng)軌跡多是比較線性的，并不會(huì)像To C企業(yè)那樣多出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，其在辦公面積擴(kuò)張的風(fēng)格上也會(huì)更加保守。
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