戴德梁行發(fā)布《2022年四季度北京寫字樓零售市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告指出，北京寫字樓市場(chǎng)活躍度雖持續(xù)下滑，但隨著疫情政策的放開，預(yù)計(jì)從2023年二季度開始市場(chǎng)將逐漸恢復(fù)正常，市場(chǎng)成交量將迎來(lái)大幅提升，零售市場(chǎng)也將迎來(lái)快速恢復(fù)期。
全市租金水平繼續(xù)下滑 市場(chǎng)吸納量進(jìn)入負(fù)值區(qū)間
2022年全年市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá)42.4萬(wàn)平方米，較2021年下降32%。受疫情、經(jīng)濟(jì)下行壓力和外部環(huán)境不確定性等多重因素影響，部分企業(yè)出現(xiàn)縮減面積和退租的現(xiàn)象，北京全市和五大核心商圈市場(chǎng)季度凈吸納量分別為-11.2萬(wàn)和-8.8萬(wàn)平方米。縱觀全年，北京全市和五大核心商圈市場(chǎng)凈吸納量?jī)H為172,918平方米和3,815平方米，同比分別下降79%和99%。新項(xiàng)目的入市以及市場(chǎng)活躍度的持續(xù)下滑令空置率繼續(xù)上揚(yáng)，北京全市和五大核心商圈市場(chǎng)空置分別為16.0%和11.1%，分別環(huán)比上升1.4和1.0個(gè)百分點(diǎn)，同比上升1.5和1.3個(gè)百分點(diǎn)。北京全市租金環(huán)比下降2.8%，同比下降4.8%至每月每平方米人民幣321.5元，五大核心商圈租金則環(huán)比下降2.4%，同比下降3.7%至每月每平方米人民幣375.1元。
高科技行業(yè)成交面積大幅減少 生物醫(yī)藥行業(yè)需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁
四季度，在北京寫字樓市場(chǎng)租賃成交中，高科技、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)繼續(xù)位居成交前三甲，分別占所有行業(yè)總成交面積的43.9%、19.1%和14.1%�？v觀全年，高科技業(yè)占比有所下降，占所有行業(yè)總成交面積的39.3%，較去年全年下降16.2個(gè)百分點(diǎn)。而生物醫(yī)藥行業(yè)在國(guó)家政策的大力支持下繼續(xù)繁榮，成交占所有行業(yè)總成交面積的6.5%，較去年全年上升2.0個(gè)百分點(diǎn)。而從成交類型方面來(lái)看，續(xù)約占比在所有成交類型中繼續(xù)上升。2022年全年，續(xù)約占所有成交類型的比例為26%，分別較2021年全年和2020年全年上升6.4個(gè)百分點(diǎn)和7.7個(gè)百分點(diǎn)。
戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲表示：“預(yù)計(jì)從2023年二季度開始市場(chǎng)將逐漸恢復(fù)正常，未來(lái)一年，大量的新增供應(yīng)和下調(diào)的租金將為租戶迎來(lái)最佳的租賃談判窗口期，市場(chǎng)成交量將迎來(lái)大幅提升。”
戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示：“二十大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均為中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定了基調(diào)，未來(lái)高端制造業(yè)、生物醫(yī)藥、綠色能源、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、科技金融等相關(guān)領(lǐng)域仍將成為未來(lái)北京寫字樓市場(chǎng)的主要需求來(lái)源。”
北京零售市場(chǎng)將迎來(lái)快速恢復(fù)期 零售品牌趨于高端化
2022年第四季度，北京零售市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目開業(yè)，全市購(gòu)物中心總存量維持在1,381萬(wàn)平方米。本季度市場(chǎng)受到疫情帶來(lái)的各方面壓力較大，多個(gè)項(xiàng)目推遲開業(yè)時(shí)間。值得一提的是，位于王府井商圈的原新燕莎金街購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)過升級(jí)改造后以“喜悅購(gòu)物中心”重新亮相，項(xiàng)目定位新國(guó)潮購(gòu)物中心，可以說(shuō)是王府井商圈改造升級(jí)中的一個(gè)典型代表。
從本季度的新店開業(yè)情況來(lái)看，雖然新店開業(yè)數(shù)量明顯減少，但是品牌都趨于高端化，時(shí)尚零售及家居類品牌居多。如，瑞士黑科技運(yùn)動(dòng)奢侈品牌X-BIONIC中國(guó)首家旗艦店入駐北京國(guó)貿(mào)商城；買手店Dover Street Market Beijing搬入王府井商圈的王府中環(huán)后，也引入了美國(guó)潮牌Supreme，這也是該品牌首次通過官方渠道在中國(guó)市場(chǎng)銷售；此外，日本宜得利家居本季度在北京開出其在中國(guó)內(nèi)地的第58和59家門店，分別位于北京豐臺(tái)區(qū)的銀座和諧廣場(chǎng)及永旺夢(mèng)樂城。在疫情之下，該品牌在北京落子兩家門店，也說(shuō)明對(duì)北京消費(fèi)市場(chǎng)的持續(xù)看好。
2023年隨著疫情的全面放開，北京零售市場(chǎng)也將迎來(lái)快速恢復(fù)期。2022年推遲入市的項(xiàng)目大多招商都已完成，預(yù)計(jì)都將在2023年上半年投放市場(chǎng)，全年市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)超過160萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。項(xiàng)目的開業(yè)將進(jìn)一步提升區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套，激發(fā)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)活力。
戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管孟祎表示：“近期北京啟動(dòng)了新一輪商圈改造提升行動(dòng)計(jì)劃，其中崇文門、東直門、朝青、中關(guān)村等區(qū)域都是重點(diǎn)推進(jìn)升級(jí)的區(qū)域，預(yù)計(jì)這些區(qū)域的老舊改造項(xiàng)目及處于停滯狀態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目也將逐漸被盤活投放市場(chǎng)，整體市場(chǎng)將迎來(lái)提質(zhì)升級(jí)的加速期�！�
辦公/研發(fā)辦公業(yè)態(tài)仍為大宗交易市場(chǎng)主流 自用買家交易活躍
2022年全年北京大宗交易市場(chǎng)共錄得266億元，同比下降59%；成交宗數(shù)34宗，同比下降35.8%。從物業(yè)類型來(lái)看，辦公/研發(fā)辦公是主流業(yè)態(tài)，占全年成交額的77%。從買家類型來(lái)看，內(nèi)資買家的成交額占比85%，而外資買家則對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)出了觀望態(tài)勢(shì)；自用型買家占比提升，達(dá)到48%，其中，TMT、國(guó)央企平臺(tái)、金融機(jī)構(gòu)買家交易依舊活躍，值得一提的是，生物醫(yī)藥、醫(yī)美行業(yè)及出版社、行業(yè)協(xié)會(huì)可以說(shuō)是今年新生自用型買家的代表，表現(xiàn)較為亮眼。隨著公募REITs的擴(kuò)容，資本信心也在逐漸增強(qiáng)。此外，標(biāo)準(zhǔn)廠房、專業(yè)產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓及商辦業(yè)態(tài)等也將會(huì)收到投資人關(guān)注。
戴德梁行北區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事楊蕾表示：“疫情政策放開后，投資機(jī)構(gòu)差旅考察將不再受限，預(yù)計(jì)2023年上半年大宗交易市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小爆發(fā)�！�
工業(yè)廠房租金穩(wěn)定增長(zhǎng) 高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求仍然旺盛
截至2022年底，北京市產(chǎn)業(yè)園總存量達(dá)到3345萬(wàn)平方米，其中北京全市工業(yè)廠房園區(qū)存量約913.5萬(wàn)平方米，從土地出讓情況來(lái)看，新增供應(yīng)主要集中在亦莊及大興區(qū)域；從租金來(lái)看，工業(yè)廠房市場(chǎng)全含平均租金達(dá)到2.8元/平方米/天，受高精尖產(chǎn)業(yè)政策驅(qū)動(dòng)，間接抵消了近幾年的疫情影響，廠房租金為小幅波動(dòng)上漲態(tài)勢(shì)，整體保持穩(wěn)定；從近幾年的空置率變化來(lái)看，北京生產(chǎn)廠房空置率持續(xù)降低，在北京市減量發(fā)展政策和高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響之下，空置率或?qū)⑦M(jìn)一步降低。2022年，產(chǎn)業(yè)園的新增供應(yīng)有所減少，租金逐漸回暖，隨生物醫(yī)藥行業(yè)的迅速發(fā)展，高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求仍然較為旺盛。
來(lái) 源：戴德梁行
