2023年第一季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場表現(xiàn)平淡。本季度有約29萬方的新項目入市，租賃需求表現(xiàn)相較謹(jǐn)慎，導(dǎo)致一季度的空置率有所提升，但平均租金與上季度基本持平。
展望未來，上海市政府已在年初發(fā)布各項激勵政策以提振市場預(yù)期和信心。高力國際預(yù)計上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場將有望隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新一輪景氣周期的啟動而同步回暖。
01 需求預(yù)期回暖 租金整體企穩(wěn)
上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)子市場空置率及平均租金
02 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新契機(jī) 激發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃需求
對于上海產(chǎn)業(yè)園來說，市場信心的提振將倚賴于激勵措施的落地并轉(zhuǎn)化為企業(yè)實(shí)際盈利的提升。2023年有望成為新一輪科技周期的起點(diǎn)*，并帶動產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃需求逐步復(fù)蘇。
高力國際預(yù)期上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主力需求仍將來源于生物醫(yī)藥、集成電路和人工智能等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，因為這些產(chǎn)業(yè)是保障上海經(jīng)濟(jì)重啟的重要抓手。
來源：國君宏觀，2023年3月。
上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場趨勢（2019-2026F）
03 總結(jié)與建議
從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度看，溫和的租金走勢將使科技企業(yè)、尤其是初創(chuàng)企業(yè)受益于優(yōu)惠的租賃成本，有利于為產(chǎn)業(yè)園區(qū)培養(yǎng)長期穩(wěn)健的需求。
短期來看，下半年即將入市的大量新增供應(yīng)將加劇產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的競爭。建議現(xiàn)有物業(yè)的業(yè)主可考慮采取更有吸引力的激勵措施，例如較長的免租期和各種補(bǔ)貼項目等，以期在競爭中穩(wěn)定和吸引租戶。長期而言，新一輪高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的景氣周期即將開啟，基本面的反轉(zhuǎn)有望帶動產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃市場逐步復(fù)蘇。
