2023年上半年上海寫字樓市場共有7個新項目入市，累計供應(yīng)量達52.9萬平方米，同比上升264.9%，其中第二季度錄得四個新項目交付，分別是友邦金融中心、前灘四方城（N & S）、國華金融中心與信泰中心T1，共計體量37.3萬平方米。從供應(yīng)區(qū)域看，上半年北外灘與前灘供應(yīng)較多，分別占比36.4%和36.1%。
上半年凈吸納量為21.9萬平方米，較去年同期下調(diào)31.6%，其中第二季度凈吸納量180,491平方米，相較于第一季度有明顯回升，市場需求逐漸展現(xiàn)復(fù)蘇跡象。從區(qū)域來看，火車站及徐匯濱江區(qū)域凈吸納量居前。但全市由于新增供應(yīng)量集中，推升全市空置率至18.7%，較去年年底上升1.2個百分點。
從需求角度看，上半年主力需求首位仍為金融機構(gòu)（非銀金融、證券、基金），以新設(shè)和升級需求為主，聚焦陸家嘴區(qū)域；專業(yè)服務(wù)業(yè)位居第二，其中咨詢及律所占比較多，咨詢行業(yè)中數(shù)據(jù)服務(wù)的相關(guān)需求為上半年新興的活躍領(lǐng)域；TMT位居第三，以平臺互聯(lián)網(wǎng)、軟件系統(tǒng)開發(fā)類的新租需求為主。同時，第三方辦公上半年交易活躍明顯，交運倉儲業(yè)也呈現(xiàn)擴張勢頭。企業(yè)類型方面，本土企業(yè)需求占比進一步提升，外資企業(yè)保持審慎。此外，伴隨經(jīng)濟的逐漸恢復(fù)，上半年成交面積在1,000平方米以上的中大型企業(yè)新租、搬遷需求占比接近四成，之前受到壓抑的整層租賃需求逐漸得以釋放。
租金方面，上半年全市租金報價較去年年底下降1.1%至每月每平方米272.6元。上半年跌幅較為明顯的區(qū)域是真如與大寧，租金下跌主要受新增供應(yīng)持續(xù)增加加劇市場競爭以及過往項目去化速度的影響，部分業(yè)主對市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱，主動小幅下調(diào)租金，以期占據(jù)更多市場。
上半年上海零售物業(yè)市場未錄得新項目入市，存量升級項目新天地時尚II煥新回歸，引入眾多新潮首店，打造年輕潮流社交主場。上半年市場凈吸納量錄得5.3萬平方米，其中二季度單季錄得1.9萬平方米，全市空置率環(huán)比下降0.1個百分點，較去年年末下降0.4個百分點至7.6%。租金方面，得益于核心與次級商圈租金的陸續(xù)回暖，全市購物中心首層租金于年初止跌，二季度維持平穩(wěn)走勢，報每天每平方米人民幣34.0元。
上海第四屆“五五購物節(jié)”啟動，以“潮起上海 樂享消費”為主題，助力消費加速回補。期間推出包括上海全球新品首發(fā)季、上海夜生活節(jié)以及上海環(huán)球美食節(jié)在內(nèi)的12個標(biāo)桿活動，覆蓋全面消費場景，激發(fā)多元消費需求，支撐消費實現(xiàn)“穩(wěn)增長”。此外，假日經(jīng)濟推動消費市場不斷升溫，五一及端午假期期間，上海多項消費數(shù)據(jù)已超越2019年同期水平。
上半年需求熱度持續(xù)回升，品牌的快速迭代為市場注入新的活力。餐飲業(yè)態(tài)依舊是市場需求的主要驅(qū)動力，占比45%，傳統(tǒng)中餐、咖啡茶飲、亞洲食肆以及烘焙甜品等多個細分品類布點積極。其中，新中式飲品品牌熱度較高，包括霸王茶姬和茉莉奶白在內(nèi)的品牌持續(xù)布局市場。此外，品牌積極拓寬消費場景，滿足多元消費需求。例如，網(wǎng)紅烘焙品牌B&C推出上海首家高奢烘焙TRUFFE BOULANGERIE BY B&C，亮相港匯恒隆廣場；西塔老太太泥爐烤肉推出新品牌西塔老太太拌飯，上海首店亮相久光百貨。
時尚服飾類需求占比20%，以潮流女裝、設(shè)計師品牌以及運動戶外類需求活躍。其中，lululemon亞太最大門店落地靜安嘉里中心，UNITED ARROWS國內(nèi)首家快閃店登陸港匯恒隆廣場。珠寶配飾類需求占比7%，周大福薈館JEWELRIA以及六福珠寶等品牌多點布局，日本珠寶品牌STAR JEWELRY中國首店亮相港匯恒隆廣場。此外，德國連鎖超市品牌ALDI奧樂齊加速上海布局，上半年連擴多家門店。
2023年上半年上海倉儲物流市場錄得7個新項目入市，累計供應(yīng)達78.7萬平方米，創(chuàng)歷史新高，過半供應(yīng)落入青浦子市場，其中二季度新增供應(yīng)體量為25.2萬平方米。三方物流和電商的新興增長點持續(xù)為上海市場帶來新租需求。上半年凈吸納量共計31.4萬平方米，達7年內(nèi)歷史最高水平，其中二季度凈吸納量錄得14.9萬平方米。
需求結(jié)構(gòu)而言，三方物流持續(xù)主導(dǎo)需求首位，占比達63%。化工、鞋服箱包行業(yè)的頭部企業(yè)重視核心區(qū)域的供應(yīng)鏈布局，年內(nèi)錄得大面積的成交。其次，電商需求有所回暖，即時零售的高時效性與品類多元性迎合了消費者的需求，成為現(xiàn)階段電商平臺的重點布局方向，錄得頭部電商企業(yè)在樞紐門戶青浦的積極布局。同時消費市場顯現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，錄得食品飲料類在松江干倉和冷庫的新租。而制造業(yè)方面，醫(yī)藥類活躍度有所提升。
區(qū)域性而言，由于新增供應(yīng)的集中入市，導(dǎo)致個別子市場，金山和青浦的空置率上升明顯，而租戶仍然重視核心區(qū)位的布局，浦東機場、閔行、寶山等多數(shù)子市場保持10%以下的低位水平。上半年空置率累計上行5.1個百分點至14.4%。租金方面，全市租金報價上半年累計上漲0.5%，報每月每平方米49.7元。
2023年上半年商務(wù)園區(qū)寫字樓市場新增供應(yīng)共錄得五個項目，分別位于漕河涇、金橋、浦江及青浦，共計37.1萬平方米，同比回升47%。其中二季度新增供應(yīng)18.4萬平方米，為金橋的金科園和青浦的趙巷科技綠洲B區(qū)N和趙巷科技綠洲C區(qū)。新增供應(yīng)回暖，需求波動復(fù)蘇，上半年累計凈吸納量7.9萬，其中二季度凈吸納量2.7萬平方米。因此，上半年市場空置率累計上行2.1個百分點至17.9%。
企業(yè)搬遷新租需求進一步釋放落地，市場成交活動呈現(xiàn)積極態(tài)勢。TMT行業(yè)以31%占比穩(wěn)居需求首位，其中平臺互聯(lián)網(wǎng)子分類表現(xiàn)亮眼，錄得醫(yī)療信息、旅游、智慧零售及共享租車等多類型企業(yè)租賃活動；軟件系統(tǒng)開發(fā)類企業(yè)持續(xù)活躍，錄得人工智能、自動駕駛和娛樂體感等前沿領(lǐng)域企業(yè)成交。數(shù)字化滲透在各行業(yè)的應(yīng)用度不斷提高，引領(lǐng)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，推動TMT行業(yè)持續(xù)釋放動能。以芯片為主的工業(yè)品制造業(yè)以25%占比攀升至租賃需求的第二位，芯片國產(chǎn)化趨勢如火如荼，多家企業(yè)布局上海。充分體現(xiàn)作為三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，上海在集成電路領(lǐng)域持續(xù)深耕，形成頗具集群效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)高地。得益于新能源汽車和智能駕駛的發(fā)展，相關(guān)企業(yè)擴租新設(shè)活動推動消費品制造業(yè)以13%的需求占比位居第三。
對比各子市場表現(xiàn)，金橋圍繞“5G+”產(chǎn)業(yè)升級和“未來車”產(chǎn)業(yè)生態(tài)，緊抓科技變革機遇，落地各細分領(lǐng)域成熟公司，推動金橋上半年去化約4.9萬平方米，延續(xù)了2022年的活躍態(tài)勢。不斷升級的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和租賃需求引領(lǐng)板塊租金價格穩(wěn)中有進，上半年累計小幅上漲0.1%。張江板塊多個樓宇積極引入第三方辦公品牌，并為租戶特別是初創(chuàng)類企業(yè)提供更多靈活選擇。但主要受到半導(dǎo)體行業(yè)周期性調(diào)整及龍頭企業(yè)哲庫科技解散風(fēng)波對租賃市場的沖擊，出現(xiàn)一定程度退租及縮租現(xiàn)象，空置率累計上行1.5個百分點。漕河涇迎來招商成果集中落地，如新迪數(shù)字和歐詩漫等優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，二季度空置率有所回落，同時在租金報價上也有所松動。受市場及租賃壓力影響，臨空、外高橋及松江漕河涇板塊租金價格也出現(xiàn)不同程度的下行趨勢，導(dǎo)致市場整體租金報價上半年累計微跌0.2%至每月每平方米139.5元。
2023年上半年，上海物業(yè)投資市場錄得47筆大宗交易，交易總額達327.2億元，較去年同期水平下降23.5%，其中二季度交易金額為140.3億元，環(huán)比下降24.9%。買賣雙方價格預(yù)期調(diào)整加劇，大宗交易談判進程相對延長，疊加新經(jīng)濟地產(chǎn)投資吸引力不斷提升，導(dǎo)致近期市場上交易金額在十億元以下的小額交易更為多見。上半年，投資型交易依舊占據(jù)主導(dǎo)地位，且季內(nèi)交易金額及筆數(shù)占比均較上季度呈上升趨勢，市場投資意向穩(wěn)步增強。
交易標(biāo)的資產(chǎn)類型愈發(fā)多元，以商務(wù)園區(qū)及長租公寓為代表的新經(jīng)濟地產(chǎn)投資吸引力不斷提升，相關(guān)交易貢獻上半年總交易金額逾半。延續(xù)上季度活躍態(tài)勢，商務(wù)園區(qū)物業(yè)投資熱度持續(xù)，內(nèi)外資保險機構(gòu)積極收購商務(wù)園區(qū)核心資產(chǎn)的同時，地產(chǎn)基金連續(xù)兩個季度布局生物醫(yī)藥園區(qū)，推升上半年商務(wù)園區(qū)交易金額已超上年全年相關(guān)物業(yè)交易總額。與此同時，各類投資者對于長租公寓資產(chǎn)關(guān)注度不斷攀升，標(biāo)的物業(yè)多位于產(chǎn)業(yè)集聚程度較高的新興板塊，而隨著首單市場化機構(gòu)運營的保障性租賃住房公募REIT的順利落地，投資者對于資產(chǎn)的“保障”性質(zhì)更為看重，提早為將來的退出通道預(yù)留空間。另一方面，工業(yè)廠房及零售物業(yè)的交易筆數(shù)較去年同期錄得不同幅度提升，近期觀察到投資者通過特殊機會投資布局上述資產(chǎn)類型的趨勢愈發(fā)顯著，法拍或?qū)⒊蔀榈禺a(chǎn)公司低價入手并盤活資產(chǎn)的新投資途徑。
買家類型方面，企業(yè)仍為上半年市場交易金額占比最大的買家，除近期專業(yè)服務(wù)業(yè)、能源與科技公司相繼購置自用辦公物業(yè)外，企業(yè)以投資為目的布局地產(chǎn)板塊的情況屢見不鮮。此外，以保險公司為代表的機構(gòu)投資者亦展現(xiàn)出強勁購買力，連續(xù)錄得大額交易落地；地產(chǎn)基金投資活躍度依舊，完成多筆長租公寓相關(guān)交易，二者聯(lián)合地產(chǎn)公司占據(jù)上半年交易總額的半壁江山。
來 源： CBRE世邦魏理仕
