自2020年以來，京津廊高標倉存量進入加速增長期，2022年新增供應(yīng)量達260萬平方米，對應(yīng)當年存量擴容增速高達28%；2023-2025年年均新增供應(yīng)預(yù)計保持在210萬平方米。2023年第二季度，北京、天津、廊坊三地空置率分別達到15.0%、30.2%和50.2%。龐大的新增體量引發(fā)市場擔憂：京津廊市場整體是否將長期陷入供需失衡和租金下行？
對這一問題的分析和解答不可一概而論。CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布專題報告《京津廊倉儲物流市場：解構(gòu)供需的區(qū)位差異》，以多個視角解構(gòu)供應(yīng)和需求兩個維度在京津廊不同子市場的差異，并預(yù)判其未來走向，從而為用戶企業(yè)和投資者在京津廊的物流布局提供策略建議。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年8月
01 供應(yīng)端的區(qū)位差異
從規(guī)模效應(yīng)視角看供應(yīng)
在區(qū)位、交通設(shè)施配套等關(guān)鍵要素齊備的情況下，供應(yīng)量有序穩(wěn)定的增加為租戶選址提供充足空間支持，吸引租戶資源的不斷導(dǎo)入，進而促進產(chǎn)業(yè)集聚的成型和持續(xù)強化，并推動產(chǎn)業(yè)（需求）與其空間載體（供應(yīng)）規(guī)模效應(yīng)的同步提升。但現(xiàn)實中，需求和供應(yīng)的發(fā)展節(jié)奏并非一致。
縱觀京津廊的主要物流子市場，我們通過對發(fā)展時間、政府規(guī)劃、現(xiàn)有已出租面積等指標的綜合分析，認為北京馬駒橋及其鄰近的經(jīng)開區(qū)和通州組成的集群、順義空港及其拓展區(qū)（順義其他）組成的集群、大興京南，天津武清、濱海新區(qū)、北辰、西青，有超過十年的高標倉發(fā)展歷史，均為政府重點規(guī)劃的物流發(fā)展區(qū)域，且已出租總面積已形成規(guī)模，因而是京津廊最成熟、規(guī)模和集聚效應(yīng)最強的基石市場。
更重要的是，理解產(chǎn)業(yè)集聚和規(guī)模效應(yīng)的歷史成因，將為審視和判斷在這一輪京津廊物流市場加速發(fā)展期中，新興片區(qū)的未來成長趨勢提供更加全面的視角。綜合政府規(guī)劃、區(qū)位、周邊重大基礎(chǔ)設(shè)施等多重因素，CBRE認為從中長期的角度看，大興空港和廊坊臨空經(jīng)濟區(qū)所組成的大興機場周邊集群、平谷馬坊和北三縣有望成為未來三年京津廊區(qū)域新興物流集聚區(qū)域。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年8月
去化壓力的區(qū)位差異
結(jié)合規(guī)模效應(yīng)視角，我們細分至每個子市場統(tǒng)計待去化面積，以識別去化壓力的區(qū)位差異：
待去化面積最少的六個子市場均位于北京，其中馬駒橋和大興京南自成規(guī)模，北京經(jīng)開區(qū)、通州與馬駒橋協(xié)同，這些子市場的去化壓力最小；
北京順義其他未來供應(yīng)可有力補充順義空港，加強兩區(qū)整體的規(guī)模優(yōu)勢。西青兼具規(guī)模效應(yīng)強、待去化面積少的優(yōu)勢，是天津去化壓力最小的子市場。天津濱海新區(qū)、武清待去化面積體量雖大，占總存量比相對均衡，去化難度較為可控；
其他子市場短期內(nèi)去化壓力突出。其中，大興空港、廊坊臨空經(jīng)濟區(qū)、天津空港因機場效應(yīng)帶動，去化壓力相對較小。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年8月
02 需求端的區(qū)位差異
需求引擎與能量
第三方物流、電商、批發(fā)零售、制造業(yè)、冷鏈是京津廊高標倉需求的主要來源行業(yè)。進一步歸納，需求可分為零售和制造兩大驅(qū)動引擎，第三方物流橫跨零售與制造、而冷鏈則是具有特殊屬性的需求行業(yè)。不同子市場因自身地理位置、交通設(shè)施、周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展等資源特點，對不同需求類型的吸引力也有所差異。通過2020年至今新租交易匯總分析，可反映各子市場的各類產(chǎn)業(yè)需求能量，結(jié)合各類產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展和布局的演變，我們也可預(yù)判各子市場需求發(fā)展?jié)摿Α?/P>
電商發(fā)展和傳統(tǒng)零售連鎖化
電商和批發(fā)零售倉儲都具有需求面積較大、周轉(zhuǎn)率和時效要求高等特點，需綜合考量與重點消費市場距離、交通便捷度、物業(yè)品質(zhì)和可選度、租金水平等條件，位于北京外圍及環(huán)京子市場因性價比優(yōu)勢而成為首選。此外，天津本地消費市場也對其近郊子市場需求形成支撐。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年8月
制造業(yè)供應(yīng)鏈升級
在區(qū)位選址上，制造企業(yè)要求盡可能貼近上下游企業(yè)以提升供應(yīng)鏈的協(xié)同。因此，制造業(yè)基地周邊，以及鄰近機場、鐵路、高速公路、港口等交通設(shè)施的高標倉更受青睞。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年8月
第三方物流布局
由于第三方物流需求的內(nèi)生動力和選址偏好與其服務(wù)的客戶類型一致，我們將第三方物流整體細分為零售相關(guān)與制造相關(guān)兩類，分別與零售和制造兩大行業(yè)結(jié)合分析。
冷鏈普及
冷鏈租戶對交通便捷性、物業(yè)配電、環(huán)保、安全和定制要求都高于其他類型租戶。由于北京核心區(qū)域選擇空間極為有限，北京外圍及環(huán)京子市場因距離適中而高品質(zhì)物業(yè)可選度更大，逐漸成為冷鏈租戶首選。作為北方重要的消費市場、生鮮和醫(yī)藥進口的口岸和集散中心，天津?qū)滏湷桥鋫}、港口倉和區(qū)域分撥需求都具有重要意義。
區(qū)位需求勢能因子：離京距離
不同子市場未來需求發(fā)展勢能，除了與其需求產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)，也決定于自身條件。通過分析發(fā)現(xiàn)，離京距離和交通設(shè)施，是影響京津廊各子市場需求能量的兩大核心因子。
和北京主城區(qū)（五環(huán)）的車程距離，是識別子市場需求勢能的重要標準，可分為三個圈層：
第一圈層：距五環(huán)30公里內(nèi)，涵蓋北京市內(nèi)發(fā)展最成熟的子市場，平均租金在45-70元/平方米/月之間；
第二圈層：距30-50公里，涵蓋北京遠郊和廊坊大部分子市場，平均租金在30-50元/平方米/月之間；
第三圈層：距50-100公里，涵蓋廊坊和天津部分子市場，平均租金在24-32元/平方米/月之間。
通過研究各子市場相對趨勢線的偏離程度，我們發(fā)現(xiàn)盡管有部分廊坊子市場較北京遠郊子市場離五環(huán)更近，但租金卻更低，原因主要在于從廊坊入京時需要通過關(guān)卡，在同等距離下耗時更長，這在一些特殊情況下，如疫情及北京舉辦重大活動期間，影響尤其明顯，很多租戶愿意承受京內(nèi)子市場的租金溢價，以規(guī)避此不確定性。CBRE據(jù)此推論，入京關(guān)卡是制約環(huán)京子市場需求，也是在未來三年最有可能實現(xiàn)突破的關(guān)鍵變量。其中，廊坊臨空經(jīng)濟區(qū)、北三縣是京津冀協(xié)同戰(zhàn)略下的重點區(qū)域，若得以實現(xiàn)和北京大興、通州的一體化，將對區(qū)位需求有顯著提升作用。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年8月
區(qū)位需求勢能因子：交通設(shè)施
機場
由于空運貨物自身對運輸時效性和品質(zhì)要求的特點，機場為鄰近高標倉導(dǎo)入貨流，尤其是高租金承受能力需求的作用最顯著。順義空港和大興空港是北京租金最高兩大子市場，而天津空港、廊坊臨空經(jīng)濟區(qū)則分別比本市平均租金高10%以上。未來隨著各機場航空貨運規(guī)模增長，將為大興空港和廊坊臨空經(jīng)濟區(qū)導(dǎo)入大量新增需求。
港口和鐵路
濱海新區(qū)是京津廊唯一鄰近海港的子市場，因而承載了大量保稅區(qū)、出口加工等特殊需求，租金比天津平均水平高3%。
當前國內(nèi)高標倉儲貨物對鐵路運輸?shù)囊匈嚦潭容^低，鄰近火車站對需求的貢獻有限，但鐵路在特定貨物長途運輸上的優(yōu)勢有望在未來顯現(xiàn)，將一定程度上帶動京津廊少數(shù)具有貨運火車站資源的子市場發(fā)展。
高速公路
由于貨物運輸對公路的倚賴，周邊高速路網(wǎng)決定了各子市場的貨物流量及倉儲需求差異。綜合考慮各子市場鄰近高速公路的數(shù)量、入口距離、運輸流量、連接城市能級等各項指標，我們發(fā)現(xiàn)天津武清、西青、濱海新區(qū)、靜海，廊坊經(jīng)開區(qū)、臨空經(jīng)濟區(qū)、廣陽經(jīng)開區(qū)、北三縣、固安等子市場具有高速路網(wǎng)綜合優(yōu)勢，在吸引跨城和區(qū)域配送需求上占有先機。
03 投資策略建議
供需結(jié)構(gòu)評級
綜合匯總上文分析的供應(yīng)端和需求端各項指標，CBRE將京津廊28個子市場分為四個梯隊。梯隊評級主要反映當前至未來三年各子市場供需平衡狀況，也與未來租金走向緊密相關(guān)，因而是投資選址決策的重要參考。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年8月
整體看，當前京津廊倉儲物流的投資策略機會以開發(fā)型和增值型為主，以核心型為輔。結(jié)合供需結(jié)構(gòu)分析結(jié)果，CBRE對每種投資策略類型的重點關(guān)注子市場建議如下：
機會型
平谷馬坊是北京目前唯一出讓50年使用年限物流用地的子市場，拓展空間最大，土地交易市場化程度最高。盡管土地價格在京津廊眾子市場中鶴立雞群，但租金回報率位于較高水平，對長線投資者仍有較大吸引力。
廊坊臨空經(jīng)濟區(qū)和北三縣是京津廊中50年使用年限一手物流用地租金回報率最高的子市場，且是未來最有機會實現(xiàn)和北京一體化的子市場，未來有較大的增值潛力。
增值型
順義空港及其拓展區(qū)域是增值型投資的首選。相比北京其他成熟區(qū)域，當?shù)卣攮h(huán)境對存量更新改造更開放和支持。此外，其未來供需結(jié)構(gòu)平衡、租金的穩(wěn)定性和成長性也是增值型投資回報的有力保障。
可緊密關(guān)注馬駒橋、北京經(jīng)開區(qū)、大興京南、通州等子市場符合政府監(jiān)管要求的增值型投資機會。
核心型
已有數(shù)個京津廊核心資產(chǎn)通過C-REIT上市，其中位于北京順義空港、通州等子市場物業(yè)近期穩(wěn)定的回報表現(xiàn)可體現(xiàn)這些子市場對核心型投資策略的價值。
北京一、二線子市場是核心型投資的主要標的，但由于賣家極度惜售，可投物業(yè)稀缺，可關(guān)注包含此類物業(yè)的資產(chǎn)包，視資產(chǎn)包整體品質(zhì)和定價水平考量可投性。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
