高標(biāo)倉供需再平衡
2023年倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)在跨境電商大舉擴(kuò)張下凈吸納錄得722萬平方米，同比增長44%，為僅次于2021年的第二高峰。新增供應(yīng)則達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的1,200萬平方米，推升年底空置率至21.8%的歷史高位。
2024年新增供應(yīng)顯著回落
2024年國內(nèi)高標(biāo)倉市場(chǎng)最重要的變化來自于供應(yīng)端。根據(jù)CBRE世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)今年高標(biāo)倉新交付面積將下降至780萬平方米，且2025年將進(jìn)一步小幅回落。這意味著過去三年年均1,000萬平方米的供應(yīng)高峰已經(jīng)畫上句點(diǎn)。
在廊坊、蘇州等華北和華東區(qū)域內(nèi)的環(huán)一線城市，2024年高標(biāo)倉新增供應(yīng)量將同比大幅下降超過60%以上，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入存量去化階段。二線城市中此前供過于求較為嚴(yán)重的武漢也將進(jìn)入供應(yīng)收斂期。
租賃需求保持高位活躍
2024年國內(nèi)消費(fèi)的進(jìn)一步復(fù)蘇，以及制造、零售餐飲等行業(yè)的供應(yīng)鏈物流增長將為高標(biāo)倉儲(chǔ)租賃的持續(xù)活躍奠定良好的經(jīng)濟(jì)和行業(yè)基礎(chǔ)。而CBRE于2023年開展的租戶調(diào)研提供了另一側(cè)面的證明：59%的受訪企業(yè)計(jì)劃在未來三年增加在國內(nèi)倉儲(chǔ)租賃面積。
國家郵政局預(yù)計(jì)2024年全國快遞業(yè)務(wù)量將增長約8%，來自國內(nèi)電商和快遞快運(yùn)的倉儲(chǔ)分撥需求將相應(yīng)增長。
另一方面，隨著國內(nèi)制造業(yè)升級(jí)和餐飲連鎖化的推進(jìn)令供應(yīng)鏈物流需求加速增長。從CBRE的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，過去三年制造、零售餐飲等行業(yè)直接或通過供應(yīng)鏈物流外包服務(wù)企業(yè)租賃的高標(biāo)倉面積的年復(fù)合增速超過40%。2023年這部分需求在新租面積中的貢獻(xiàn)已經(jīng)超過1/3。
除此以外，作為去年狂飆突進(jìn)的因素，跨境電商的擴(kuò)張需求仍有望在2024年保持強(qiáng)勁。
綜上所述，CBRE預(yù)測(cè)2024年國內(nèi)主要城市高標(biāo)倉凈吸納量將達(dá)到750萬平方米左右，同比小幅增長，并帶動(dòng)整體空置率回落至20%的水平。
注釋*：新增供應(yīng)包含已拿地項(xiàng)目及已知舊改項(xiàng)目
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
跨境電商繼續(xù)快速擴(kuò)張
從公開渠道所獲取的信息來看，2024年中國跨境電商“四小龍”——速賣通 、希音、 Temu和TikTok的成交金額（GMV）將繼續(xù)高速增長。
除了成交金額快速放大的推動(dòng)，2023年跨境電商高標(biāo)倉陡峭的增長需求在很大程度上源于Temu為代表的全托管模式的全面爆發(fā)。全托管模式下，跨境電商平臺(tái)全接管支付、物流、倉儲(chǔ)、運(yùn)營環(huán)節(jié)，境內(nèi)集貨、質(zhì)檢、揀貨、分撥和發(fā)貨所帶來的倉儲(chǔ)需求急劇上升。
2024年伊始，全托管模式方興未艾之際，半托管模式成為行業(yè)新的助燃劑。1月速賣通聯(lián)合菜鳥全面上線半托管業(yè)務(wù)后，優(yōu)選倉備貨量與去年同期相比增長600%。
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理，世邦魏理仕研究部，2024年2月
半托管模式為跨境電商賣家提供了兼具自主運(yùn)營和物流售后效率的選項(xiàng)和更多的靈活性，進(jìn)一步拓寬了賣家基數(shù)和商品類型，也將相應(yīng)促進(jìn)國內(nèi)高標(biāo)倉需求的增長。與此同時(shí)，更多商品品類的中小型賣家的入駐預(yù)計(jì)將推動(dòng)跨境電商租倉需求向廣東以外的浙江、福建等區(qū)域蔓延。從CBRE目前了解的情況來看，預(yù)計(jì)在2024年后交付使用且已被跨境電商預(yù)租的高標(biāo)倉面積已經(jīng)超過150萬平方米。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
未來三年，大部分市場(chǎng)存量去化
供需平衡改善
以每三年的一個(gè)跨度來看，2024年將是國內(nèi)高標(biāo)倉市場(chǎng)供需格局扭轉(zhuǎn)的分水嶺。
CBRE以10%為市場(chǎng)的均衡空置率，2024-2026年期間，大部分市場(chǎng)將進(jìn)入存量去化的階段——2023年末空置率在10%以上；同時(shí)未來三年新增供應(yīng)與過去三年凈吸納量的比值低于1.1。
杭州、南京、青島、重慶這四個(gè)市場(chǎng)的空置率有望在未來三年間陸續(xù)回到10%以下，而廣深都市圈、無錫、成都將面臨持續(xù)供不應(yīng)求的環(huán)境。CBRE建議租戶應(yīng)盡早鎖定理想?yún)^(qū)位與租約條件。
平谷板塊新項(xiàng)目在2025-2026年的集中上市將令北京都市圈去化壓力上升，但同時(shí)也為租戶在北京的布局提供了窗口期。
新增供應(yīng)的另一個(gè)特征是項(xiàng)目日趨大型化。未來三年，體量在20萬平方米以上的項(xiàng)目貢獻(xiàn)總新增供應(yīng)面積的45%，相比前三年16%大幅提升。這意味著城市內(nèi)的新增供應(yīng)分布并不均勻，板塊間供需分化加劇。
注釋：2021-2023年：縱軸為2020年末空置率，橫軸為期間新增供應(yīng)量/期間凈吸納量
2024-2026年：縱軸為2023年末空置率，橫軸為期間新增供應(yīng)量/2021-2023年凈吸納量
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
2024年租金下行壓力減弱，走勢(shì)分化
隨著供需平衡的逐步改善，2024年高標(biāo)倉市場(chǎng)總體來看租金下行壓力將有所減弱，而城市間的走勢(shì)存在分化。
跨境電商的繼續(xù)擴(kuò)張將令廣深都市圈進(jìn)一步供不應(yīng)求，主要市場(chǎng)的租金漲幅將接近或超過3%；與此同時(shí)，空置率回落至10%以下的寧波和成都市場(chǎng)今年將迎來租金的企穩(wěn)回升。
空置率高企的廊坊、天津仍是租金下行壓力最大的市場(chǎng)，而上海的供應(yīng)高峰將令上海都市圈內(nèi)的各個(gè)市場(chǎng)持續(xù)處于去化優(yōu)先的情緒中，2025年前租金仍將小幅下行。
來 源：CBRE
編 輯：liuy
