柏文喜老師對(duì)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）的最新看法主要包括以下幾點(diǎn)：
1、公募REITs試點(diǎn)的開(kāi)放：柏文喜老師認(rèn)為，目前條件已基本成熟，適時(shí)開(kāi)放公募REITs在商用物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的試點(diǎn)具有積極意義 。
2、租金收益率問(wèn)題：他指出，國(guó)內(nèi)土地制度、規(guī)劃體制和金融管制導(dǎo)致租售比過(guò)高和資本化率過(guò)低，即租金收益率過(guò)低，不能覆蓋市場(chǎng)化無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，這是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs落地難的根本問(wèn)題 。
3、制度缺失和雙重稅收問(wèn)題：柏文喜老師認(rèn)為，如果收益率足夠高，制度缺失和雙重稅收問(wèn)題將不成阻礙，國(guó)內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs可以通過(guò)搭建海外架構(gòu)的方式實(shí)現(xiàn) 。
4、市場(chǎng)化改革：他提出，國(guó)內(nèi)需要通過(guò)土地、規(guī)劃以及金融管理體系的市場(chǎng)化改革，來(lái)重塑物業(yè)供求關(guān)系與估值體系，讓租金水平回歸市場(chǎng)邏輯，以推動(dòng)公募REITs的實(shí)施和落地 。
5、公募REITs的重要性：柏文喜老師強(qiáng)調(diào)公募REITs對(duì)于盤(pán)活存量資產(chǎn)、促進(jìn)投融資良性循環(huán)、降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、化解政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要性，是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和促進(jìn)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的重要工具 。
6、市場(chǎng)生態(tài)改善：隨著REITs試點(diǎn)政策的開(kāi)放與落地，對(duì)于長(zhǎng)租企業(yè)和商用不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)整體而言，將提升資產(chǎn)流動(dòng)性，推動(dòng)行業(yè)資產(chǎn)估值體系調(diào)整，促進(jìn)行業(yè)投資開(kāi)發(fā)模式調(diào)整和資產(chǎn)交易活躍度提升 。
7、底層資產(chǎn)質(zhì)量：柏文喜老師強(qiáng)調(diào)，底層資產(chǎn)的質(zhì)量是REITs市場(chǎng)發(fā)展的最大風(fēng)險(xiǎn)，需要從底層資產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)的獨(dú)立和市場(chǎng)化、中介機(jī)構(gòu)規(guī)范和有序競(jìng)爭(zhēng)、以及行業(yè)規(guī)范的建設(shè)與信披、監(jiān)管制度建設(shè)等方面著手，防范REITs市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn) 。
8、收益率問(wèn)題：他指出，中國(guó)商用不動(dòng)產(chǎn)估值體系和租金體系的不對(duì)稱(chēng)與不匹配，導(dǎo)致收益率過(guò)低，這是商業(yè)地產(chǎn)REITs落地難的根本問(wèn)題 。
9、示范作用：柏文喜老師提到華潤(rùn)有巢REIT作為業(yè)內(nèi)首單市場(chǎng)化保租房項(xiàng)目，可能為后續(xù)公募REITs在房地產(chǎn)企業(yè)存量商業(yè)資產(chǎn)上撬動(dòng)投資價(jià)值做出示范作用 。
柏文喜老師的看法涵蓋了REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容、資產(chǎn)流動(dòng)性提升、市場(chǎng)生態(tài)改善、底層資產(chǎn)質(zhì)量、市場(chǎng)篩選與甄別機(jī)制、行業(yè)規(guī)范和信息透明、收益率問(wèn)題以及公募REITs的重要性等多個(gè)方面。
