北京，2025年3月10日 -- 全球領先的房地產(chǎn)服務及咨詢機構(gòu)戴德梁行今日發(fā)布《2025年兩會政府工作報告解讀》。戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東指出，2025年作為"十四五"收官之年，政策聚焦"穩(wěn)預期、擴內(nèi)需、促轉(zhuǎn)型"，以財政加碼、科創(chuàng)引領、存量盤活等舉措為商業(yè)地產(chǎn)注入結(jié)構(gòu)性機遇。
消費提振：零售物業(yè)迎擴容升級
報告將"提振內(nèi)需"列為年度首要任務，在外部環(huán)境充滿不確定性的前提下，大力挖掘消費潛力，提振內(nèi)需，依靠消費帶動經(jīng)濟增長是讓當前中國經(jīng)濟走出低迷的重要途徑和手段。
中國的零售市場也正在經(jīng)歷消費重構(gòu)及運營的大資管時代，追求品質(zhì)、社交、個性、體驗的消費需求正成為主流，這些需求倒逼消費場景不斷迭代升級。隨著基礎設施公募REITs擴容至消費基礎設施，零售物業(yè)投融管退閉環(huán)的形成也極大激發(fā)了投資者的投資意愿。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2024年，商業(yè)類項目的投資成交額占比由2023年的10%上升至14.85%（圖一），2025年趨勢仍將延續(xù)。
圖一：2023-2024年中國內(nèi)地大宗交易市場各業(yè)態(tài)物業(yè)成交金額占比對比
來源：戴德梁行資本市場部
科創(chuàng)驅(qū)動：寫字樓需求結(jié)構(gòu)性回暖
新質(zhì)生產(chǎn)力"成為轉(zhuǎn)型核心，商業(yè)航天、低空經(jīng)濟、6G等新興產(chǎn)業(yè)加速布局，預計2025年低空經(jīng)濟規(guī)模突破8,500億元，年均增速超30%。
中國高科技產(chǎn)業(yè)在全球舞臺逐漸開始扮演引領者角色。投資者開始重新審視中國科技企業(yè)的價值，在資本市場，從2024年底開始，中國科技十杰在資本市場的表現(xiàn)亮眼，以2023年底為基準，十大科技類企業(yè)截止至2月底股價漲幅達57.39%（圖二）。
圖二：以2023年底為基準中國科技十杰與美國七雄股價增長走勢
來源：東方財富網(wǎng)/戴德梁行研究部
中國科技十杰包括：阿里巴巴，騰訊，美團，小米，比亞迪，京東，網(wǎng)易，百度，吉利，中芯國際
美國七雄包括：Apple, Microsoft, Alphabet, Tesla, Meta, Nvidia, Amazo
過去兩年，經(jīng)濟下行壓力導致中國內(nèi)地寫字樓租賃需求銳減，全國多個城市出現(xiàn)寫字樓租金下滑、空置率大幅上升的情況。政府加大力度促進平臺經(jīng)濟發(fā)展可有效帶動就業(yè)，擴大居民消費，其業(yè)務的擴張能夠有效帶動寫字樓及產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求的增長。此外，2024年5月，國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于銀行業(yè)保險業(yè)做好金融"五篇大文章"的指導意見》，鼓勵"投早、投小、投硬科技"，科技型中小企業(yè)擴張將激活寫字樓需求。我們預計，中國內(nèi)地寫字樓市場需求有望較2024年實現(xiàn)增長，部分城市寫字樓租金有望在下半年止跌企穩(wěn)。
樓市新政：專項債加速存量資產(chǎn)盤活
房地產(chǎn)"止跌回穩(wěn)"首入總體要求，4.4萬億專項債用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房，消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等，該政策釋放了明顯加大的財政支出信號，地方政府通過專項債資金收購開發(fā)商土地和完工項目是推動房地產(chǎn)市場恢復正常的關鍵所在。廣東率先試點，307億專項債回購220宗閑置土地，收儲價超430億元，模式或全國推廣。這將有利于盤活低效利用土地，有效緩解房企資金壓力，降低市場供給，穩(wěn)定住宅市場價格。同時，收儲后的土地可通過改造優(yōu)化用途為城市土地的集約化利用騰挪空間。
今年，隨著政府對商辦市場重視程度的提升，開發(fā)企業(yè)在非核心區(qū)域配建的未建成辦公樓宇、老舊及低效辦公樓宇的盤活和改造力度將會加大，這些舉措有望在一定程度上緩解商辦市場的供應壓力。
外資加碼：大宗交易活躍度升溫
電信、醫(yī)療、教育等領域擴大開放試點，截至2024年底，已有2，343家外資企業(yè)已入駐電信市場。中國美國商會發(fā)布的《2025年中國商務環(huán)境調(diào)查報告》顯示，70%消費類外企計劃2025年追加在華投資。這體現(xiàn)了跨國公司持續(xù)投資中國、深耕中國的意愿和信心。
綠色轉(zhuǎn)型：ESG成資產(chǎn)價值核心要素
2025年政府工作報告系統(tǒng)勾勒了中國高質(zhì)量發(fā)展的藍圖，為企業(yè)ESG實踐和創(chuàng)新提供了清晰的發(fā)展脈絡，在低碳轉(zhuǎn)型背景下，踐行ESG理念形成企業(yè)的核心競爭力是進一步推動可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。
戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示，2025年的政府工作報告將發(fā)展策略聚焦中國國民經(jīng)濟長期轉(zhuǎn)型問題而非短期的風險應對，鑒于外部環(huán)境存在極大不確定性，中國政府加大財政和貨幣支持力度。消費與科創(chuàng)"雙引擎"將驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)復蘇。零售物業(yè)直接受益政策紅利，寫字樓及產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場逐步筑底，市場活躍度有望提升，存量資產(chǎn)運營能力將成為穿越周期的關鍵競爭力。
