多數(shù)畢業(yè)生去往了一線城市以及杭州、東莞等熱點城市，夯實了這些城市的購買力，樓市分化也就在情理之中了。
八天黃金周“大長假”結束，大家都在為疫情后消費的強勁復蘇而樂觀。根據(jù)文化和旅游部相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，長假期間全國共接待國內(nèi)游客6.37億人次，實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入4665.6億元，按可比口徑同比分別恢復69.9%和79.0%。
一些細微的變化值得關注。根據(jù)央視新聞聯(lián)播報道，95后首次成為黃金周全國出游的主力，占比30%，排名第一，而2019年為14.5%(數(shù)據(jù)來自央廣網(wǎng))，90后占比63%，比2019年攀升至少10個百分點�？梢姡贻p的旅游出行人群明顯增加，而70后和80后的旅游人群有所減少。
生活負擔壓力小，甚至還未就業(yè)的年輕人，崇尚旅游、嘗試不一樣的生活，喜歡探險和徒步等，而生活壓力大、子女教育壓力大，背負房貸的中年人，旅游的動力相比之前或許下降了。從官方數(shù)據(jù)也能看出端倪，上半年我國居民人均可支配收入比2019年同期名義增長2.4%，扣除價格因素，實際下降1.3%。城鎮(zhèn)居民可支配收入中位數(shù)收入增長0.4%，平均數(shù)收入增長1.5%。
上半年高收入人群收入增長了，中等及低收入人群基本沒增長，甚至下降了。映射到消費市場，就是消費的兩級分化。比如，國慶黃金周海南4家免稅店零售額同比增長167%；阿里2020年“十一”黃金周消費出行報告顯示，高星級酒店預訂量增長100%；比如，很多網(wǎng)友反映，國慶期間SUV汽車賣得好。
但同時，核心通脹(剔除一些價格變動巨大且頻繁或短期性價格波動的商品或服務后的CPI)從2019年的2%降到2020年初的1%附近，今年8月份降到0.5%的最低點，衣著類、居住類(租金)、交通類價格同比增速都降到了負值區(qū)間。“房價漲、租金跌”，就是一個典型的例子�？梢�，由于收入預期轉(zhuǎn)淡，中等及低收入人群的消費受到影響，相關商品價格就漲不起來。
樓市也存在這樣的局面。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年黃金周重點城市的二手房市場升溫，18個城市二手房日均交易比去年同期增長50%，杭州、合肥交易增長超過1倍，重慶、西安、北京、上海和廣州等超過50%。而且，國慶節(jié)期間重點18城市二手房成交均價同比上漲12%左右，而去年國慶節(jié)期間均價下跌。上海、廣州、合肥、南京等城市價格同比漲幅較大。
漲價的原因是，掛牌價上升了，改善型換房需求明顯增加，中高價位房源成交占比提高。根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，北京300-450萬的剛需盤交易占比比去年下降，450-600萬房源占比上升；上海300萬以下房源占比下降，800萬以上房源占比上升，廣州、深圳高總價房源交易占比也上升了。筆者所在的廣州某小區(qū)，有地鐵、學位房優(yōu)勢，但凡3房戶型的，一掛出來馬上就賣出去了。
新房市場方面，今年黃金周上海成交13.1萬平方米，去年國慶期間還不到1萬平方米，復蘇強勁。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，廣州、北京、深圳黃金周成交面積均超過2018年同期的水平。盡管開發(fā)商折扣促銷很普遍，但并不包含一線城市的項目。但二線城市來看，新房市場不溫不火，大多數(shù)區(qū)域都在打折促銷，三四線樓市打折更普遍，甚至貼著地價賣或虧損出貨。
目前，很多二三線城市二手房掛牌量都創(chuàng)歷史新高，相比2019年翻了一倍左右，國慶期間這些城市二手房掛牌價普遍下調(diào)。這幾年，盡管二三線城市“引才”力度很大，送錢、送房、送戶口，但從本地高校畢業(yè)生就業(yè)看，留在本省的比例普遍在30%-40%，多數(shù)畢業(yè)生去往了一線城市以及杭州、東莞等熱點城市，夯實了這些城市的購買力，樓市分化也就在情理之中了。
(作者李宇嘉，系廣東省住房政策研究中心首席研究員)
來源：證券時報
編輯：wangdc
