樓市“金九”成色幾何？
每年的9、10月是房地產市場的傳統(tǒng)銷售旺季，因此也被稱為“金九銀十”。那么，剛剛過去的“金九”成色幾何？
9月份，房地產金融監(jiān)管持續(xù)收緊，同時不少城市也進一步加強了調控措施。如沈陽、常州、成都、長春、唐山、銀川等城市均出臺新的樓市調控政策，保障當地房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
受此影響，9月重點城市的房地產市場供應明顯放量但成交表現平平，前期出臺政策的城市成交環(huán)比皆有回落。而今年上半年表現突出的杭州、寧波、南京等城市，房地產市場明顯降溫，成交量轉升為降。
多地升級樓市調控政策
進入9月份，在“房住不炒”的大基調下，包括沈陽、成都、長春、常州、銀川、唐山等在內的城市陸續(xù)發(fā)布政策，包括但不限于增加住宅用地供應、調整限購限貸政策、增加稅收調節(jié)、新增限售等措施，以保障當地房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
具體來看，在限購方面，9月4日杭州出臺的新規(guī)規(guī)定，以父母投靠成年子女方式落戶本市的，須滿3年方可作為獨立購房家庭在該市限購范圍內購買新建商品住房和二手住房。同時明確，30周歲以上未婚單身且在該市限購范圍內無自有住房記錄的購房人、離異單身滿3年且在該市限購范圍內無自有住房記錄滿3年的購房人，可認定為無房家庭。9月29日，銀川出臺樓市新政，規(guī)定非寧夏戶籍居民家庭在銀川市內限購1套商品住房。
9月各城市房地產新政匯總資料來源：中指研究院
在限貸方面，沈陽、常州、長春、唐山等城市進行了新的調整。其中，沈陽規(guī)定個人購買首套商品住房首付比例不低于30%，第二套商品住房首付比例提高到50%，并且首付須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”；常州將二套房最低首付款比例調整為不低于60%；而長春、銀川均將二套房首付比例提高至最低不低于40%，唐山市為不低于50%。
值得注意的是，長春、唐山、銀川在9月的新政中均明確表示，對購買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。
同時，杭州、沈陽、成都等城市還采取了稅收調節(jié)的方式。如杭州規(guī)定購買新建商品住房，在辦理房屋不動產證時方可繳納契稅；成都、沈陽均將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整到5年。
杭州、常州和銀川還在新政中新增了對部分人群的限售條款。具體來看，無房家庭以優(yōu)先購買方式在杭州取得的住房，自買賣合同網簽備案之日起5年內不得上市交易；在新政施行后新購買常州市區(qū)（不含金壇區(qū)）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，自取得不動產權證后滿4年方可上市交易；銀川市轄三區(qū)新取得預售許可的商品住房項目購房人，自簽訂商品房買賣合同之日起滿2年后，方可轉讓。
此外，南京、鄭州、上海、太原等城市還發(fā)布了降低落戶門檻、加大人才住房補貼力度、放寬人才住房補貼范圍等政策。
重點城市成交環(huán)比下滑
盡管9月是傳統(tǒng)營銷旺季，房企也加快了推盤節(jié)奏，但隨著調控力度的加大，樓市逐漸回歸理性，特別是前期出臺政策的城市，成交環(huán)比皆有回落，可見政策加碼還是對市場預期產生了影響。
克而瑞數據顯示，9月份30個重點城市商品住宅新增供應面積3716萬平方米，環(huán)比大幅增長37%，同比基本持平。其中，一線城市商品住宅新增供應面積478萬平方米，同比、環(huán)比大增40%和76%。放量最為顯著的廣州，單月供應量達到了206萬平方米，同環(huán)比分別大漲57%和133%，創(chuàng)年內新高。二三線城市新增供應面積3238萬平方米，環(huán)比上升33%，同比下降4%，武漢、杭州、青島、成都房企推盤節(jié)奏加快，單月供應量均在200萬平方米以上。
雖然供應穩(wěn)步放量，但是9月市場熱度有所回調，成交增長略顯乏力，9月30個重點城市整體成交2855萬平方米，環(huán)比微跌4%，同比增長8%。其中，二三線城市成交整體表現平平，環(huán)比下降7%，同比增長3%。
值得一提的是，前期出臺政策的杭州、成都、常州等城市9月成交環(huán)比皆有回落。具體來看，9月成都商品住宅成交面積140萬平方米，環(huán)比下降13%；杭州成交面積129萬平方米，環(huán)比下降12%；常州成交面積82萬平方米，環(huán)比下降4%。
對于10月樓市，克而瑞預計，10月市場整體成交或持穩(wěn)，規(guī)模有望高位維持，不過鑒于熱點城市均存在不同程度的調控加碼，同比漲幅或將收窄。
此外，受熱點城市調控政策加碼影響，9月8個重點城市二手房成交面積環(huán)比均有所回落，其中深圳環(huán)比跌幅多達23%。杭州、北京等市場需求堅挺，成交仍處高位，同比漲幅都在80%以上。
土地市場方面，9月一線城市成交建面為412萬平方米，平均樓板價降至11203元/平方米，環(huán)比下跌超過4成；二線城市成交建面為3667萬平方米，環(huán)比減少了28%；平均樓板價達4366元/平方米。
具體來看，西安土地成交最為活躍，總成交建面達297萬平方米；南京總成交建面也在200萬平方米之上，但在進一步壓低溢價空間的拍地政策下，土拍溢價率降至11%。此外，南京、長春、沈陽、成都等熱點城市土拍市場均開始降溫，溢價率皆明顯下滑。
克而瑞指出，在政策輪番加碼作用下，四季度熱點二、三線城市市場大概率將有所降溫，成交或將緩步下移。弱三、四線城市市場供求關系趨于惡化，疊加市場購買力本就不濟，疫情影響下首付、月供壓力盡顯，去庫存風險仍需警惕。
來 源： 每日經濟新聞
編 輯：liuy
