在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展框架下，廣州向著全球重要交通樞紐邁進(jìn)，規(guī)劃并投入建設(shè)多個(gè)關(guān)鍵交通樞紐，大幅拉開(kāi)城市發(fā)展格局。未來(lái)隨著包括廣州南站、白云站、廣州北站及南沙等多個(gè)樞紐的成熟與崛起，將為片區(qū)協(xié)同發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力。而在帶動(dòng)區(qū)域升值、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、加速人口導(dǎo)入及完善城市功能上大有可為的TOD模式(以公共交通為導(dǎo)向開(kāi)發(fā)規(guī)劃一個(gè)居民或商業(yè)區(qū))，或?qū)⒊蔀橄乱粋�(gè)“掘金”熱。
寫(xiě)字樓：琶洲是今年供應(yīng)主力區(qū)域
第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)報(bào)告預(yù)計(jì)，2020年全市將有17個(gè)新增項(xiàng)目交付使用，共計(jì)有約99.4萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓面積，屆時(shí)市場(chǎng)總存量將擴(kuò)容20%。琶洲將是全年供應(yīng)主力板塊，預(yù)計(jì)將有8個(gè)項(xiàng)目交付，供應(yīng)面積占全市新增供應(yīng)的48.2%。隨著項(xiàng)目的集中交付，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將步入階段性供過(guò)于求的市場(chǎng)周期，租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)料將加劇。加之廣州產(chǎn)業(yè)升級(jí)相關(guān)政策持續(xù)推進(jìn)，預(yù)計(jì)2020年全市租賃需求有望增長(zhǎng)。但受新增供應(yīng)的影響，未來(lái)全市空置率料將結(jié)構(gòu)性升高，租金增長(zhǎng)將承壓。
戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示，未來(lái)5年，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)共318.9萬(wàn)平方米，將集中在琶洲及國(guó)際金融城商圈，兩者占比分別高達(dá)62%及23%。同時(shí)，市政府及各區(qū)政府力推多項(xiàng)政策，在新落戶(hù)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)、辦公用房、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)和專(zhuān)業(yè)商務(wù)樓宇獎(jiǎng)勵(lì)等四個(gè)方面發(fā)力，大力引進(jìn)金融業(yè)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)及IAB行業(yè)相關(guān)企業(yè)。
戴德梁行華中區(qū)研究部助理董事及主管袁雪玲表示，短期看來(lái)，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響及新增供應(yīng)的入市，將推動(dòng)甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率小幅上升，且因未來(lái)5年新項(xiàng)目集中在新興商圈，租金或呈結(jié)構(gòu)性下調(diào)；長(zhǎng)期看來(lái)，利好政策不斷，寫(xiě)字樓租需求穩(wěn)中有升，租戶(hù)結(jié)構(gòu)在行業(yè)調(diào)整洗牌后，將更趨健康。
業(yè)內(nèi)人士表示，灣區(qū)經(jīng)濟(jì)概念和產(chǎn)業(yè)升級(jí)政策的出臺(tái)為更多機(jī)構(gòu)型投資者增強(qiáng)了市場(chǎng)信心，促其積極布局投資策略并找尋投資標(biāo)的。年內(nèi)，自用型買(mǎi)家需求增長(zhǎng)明顯，國(guó)際金融城和珠江新城內(nèi)大宗買(mǎi)賣(mài)交易活躍。2019年，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)僅四季度有一新項(xiàng)目入市，即珠江新城商圈天德廣場(chǎng)，為市場(chǎng)釋放9.6萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，可謂近十年市場(chǎng)新增供應(yīng)的最低值。截至2019年底，甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率5.5%，同比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)整體供需平衡，但與近10年年均新增供應(yīng)及凈吸納量約40萬(wàn)平方米相比，差距較大。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不太明朗的壓力下，不少業(yè)主“以?xún)r(jià)換量”，使2019年全市平均租金同比下降1.7%，為190.8元/平方米/月。
零售物業(yè)：今年有12個(gè)新項(xiàng)目面市
第一太平戴維斯發(fā)布統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2020年，預(yù)計(jì)有12個(gè)新零售物業(yè)項(xiàng)目入市，將為廣州零售物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)144.5萬(wàn)平方米新供應(yīng)，屆時(shí)全市總存量預(yù)計(jì)增長(zhǎng)至692.4萬(wàn)平方米。鑒于新增供應(yīng)較多，加之各區(qū)未來(lái)項(xiàng)目多集中于同一商圈，項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)增大；非核心商圈空置率料將有所上升。預(yù)計(jì)未來(lái)核心商圈平均租金有望在標(biāo)桿項(xiàng)目的帶動(dòng)下穩(wěn)中有升，但由于非核心商圈將迎來(lái)大量新增供應(yīng)，且項(xiàng)目需要一定培育期，受此影響，全市平均租金預(yù)計(jì)將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)。
戴德梁行華中區(qū)研究部助理董事及主管袁雪玲袁雪玲預(yù)測(cè)，5G時(shí)代到來(lái)，以華為、小米、OPPO為首的手機(jī)品牌將保持高速擴(kuò)張；以“顏控”著稱(chēng)的Z世代成為消費(fèi)生力軍，珠寶首飾、化妝品、美發(fā)美甲、皮膚護(hù)理、攝影等有效提升個(gè)人形象的業(yè)態(tài)，有望持續(xù)擴(kuò)張。成熟片區(qū)的零售項(xiàng)目迎來(lái)“改造熱”，如粵海仰忠匯、海珠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)通過(guò)項(xiàng)目改造重新開(kāi)業(yè)，為區(qū)域消費(fèi)者帶來(lái)全新體驗(yàn)，西門(mén)口廣場(chǎng)、越秀新都會(huì)等項(xiàng)目也在改造進(jìn)行時(shí)，以期通過(guò)租戶(hù)調(diào)整實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目升值。
回顧2019年共有5個(gè)新項(xiàng)目入市，共計(jì)為市場(chǎng)帶來(lái)約38萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。至此，廣州零售物業(yè)總存量增至547.9萬(wàn)平方米。全市零售物業(yè)市場(chǎng)平均空置率同比微降0.5個(gè)百分點(diǎn)至8.4%。從零售項(xiàng)目新進(jìn)品牌業(yè)態(tài)分布上看，以唯品會(huì)、完美日記等為首的線(xiàn)上品牌在過(guò)去一年積極插旗購(gòu)物中心，持續(xù)擴(kuò)張；大受年輕人，尤其是95后追捧的“顏值經(jīng)濟(jì)”全面崛起，與其相關(guān)的“顏值”業(yè)態(tài)，如化妝品、珠寶首飾及美發(fā)、護(hù)膚等品類(lèi)，擴(kuò)張態(tài)勢(shì)明顯。在全國(guó)“遍地開(kāi)花”的首店經(jīng)濟(jì)同樣在廣州大放異彩，如Van Cleef&Arpels、始祖鳥(niǎo)等紛紛挺進(jìn)體育中心商圈�？扉W店、主題展覽等成為備受商場(chǎng)青睞的營(yíng)銷(xiāo)法寶。
物流倉(cāng)庫(kù)：今年有5個(gè)非保稅高標(biāo)倉(cāng)項(xiàng)目入市
據(jù)高力國(guó)際最新統(tǒng)計(jì)，2019年，總計(jì)28.5萬(wàn)平方米的新增非保稅優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)進(jìn)入廣州市場(chǎng)，是2018年供應(yīng)量的170%。全年凈吸納量為19萬(wàn)平方米，整體市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)空置率同比升高5.1個(gè)百分點(diǎn)至8.1%，平均凈有效租金同比增速小幅上漲至4.2%，為42.4元/平方米/月。由于年底部分電商旺季的短期租賃需求到期，且新增供應(yīng)集中位于新興區(qū)域，全年整體市場(chǎng)凈吸納量還是落后于供應(yīng)量。
高力預(yù)期，3PL(第三方物流)和電子商務(wù)零售商仍為2020年廣州物流倉(cāng)儲(chǔ)的主要需求驅(qū)動(dòng)力，市場(chǎng)將看到更多來(lái)自生鮮電商和冷鏈物流運(yùn)營(yíng)商的未來(lái)需求。目前，廣州高標(biāo)冷鏈倉(cāng)庫(kù)的市場(chǎng)供應(yīng)緊缺，這為開(kāi)發(fā)商和投資者們提供了新的投資機(jī)會(huì)，已經(jīng)可以看到本土開(kāi)發(fā)商通過(guò)并購(gòu)開(kāi)始進(jìn)入冷鏈物流市場(chǎng)。
高力國(guó)際產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部廣州董事鄧智輝表示：“預(yù)計(jì)2020年廣州市場(chǎng)將有5個(gè)非保稅高標(biāo)倉(cāng)項(xiàng)目共計(jì)79萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市。其中，新興子市場(chǎng)花都、南沙各有兩個(gè)項(xiàng)目入市，另外一個(gè)項(xiàng)目位于番禺。這也是南沙區(qū)的首個(gè)高標(biāo)非保稅倉(cāng)項(xiàng)目。預(yù)期廣州倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)未來(lái)仍將平穩(wěn)發(fā)展，有賴(lài)于這個(gè)城市一直以來(lái)在商貿(mào)和區(qū)域交通樞紐的優(yōu)勢(shì)，由此催生的對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的強(qiáng)勁需求，使得在2020年入市的倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目預(yù)租率已達(dá)到80%。因此預(yù)計(jì)2020年的凈吸納將有所增長(zhǎng)，而空置率則將小幅上調(diào)至10%。預(yù)測(cè)全年租金上升3%，市場(chǎng)整體平均凈有效租金將達(dá)到約43.6元/平方米/月。隨著未來(lái)兩年間大量供應(yīng)均集中在新興子市場(chǎng)如南沙和花都，同時(shí)考慮到其往來(lái)港口和機(jī)場(chǎng)的交通便捷性，以及相對(duì)低廉的租金成本，這些新興子市場(chǎng)將加速成熟�！�
大宗投資：商業(yè)地產(chǎn)受香港投資者歡迎
作為首個(gè)國(guó)家戰(zhàn)略明確定義的“灣區(qū)”，粵港澳大灣區(qū)仍將保持著高速發(fā)展，繼續(xù)成為全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力之一。投資者將加大向大灣區(qū)內(nèi)陸城市擴(kuò)張，其中廣州和深圳最受香港投資者歡迎。根據(jù)高力國(guó)際最新報(bào)告顯示，2019年廣深商業(yè)地產(chǎn)大宗交易金額總計(jì)接近700億元。
除卻債務(wù)導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓的住宅項(xiàng)目外，寫(xiě)字樓是最近兩年最受投資機(jī)構(gòu)歡迎的物業(yè)類(lèi)型。隨著大灣區(qū)內(nèi)城市的發(fā)展，無(wú)論是中心區(qū)還是部分非中心區(qū)均顯示出未來(lái)的發(fā)展?jié)摿�，區(qū)內(nèi)的投資項(xiàng)目也進(jìn)一步受到海內(nèi)外投資者的密切關(guān)注。2019年吉寶置業(yè)在廣州收購(gòu)西門(mén)口廣場(chǎng)物業(yè)，領(lǐng)展收購(gòu)深圳CBD核心區(qū)域大體量物業(yè)中心城，標(biāo)志著外資投資大灣區(qū)的信心。
高力國(guó)際資本市場(chǎng)與投資服務(wù)部華南區(qū)董事林楚洲表示：“展望未來(lái)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，特別是第三產(chǎn)業(yè)比重提升，大灣區(qū)整體的投資市場(chǎng)將得到明顯提升，使得海內(nèi)外的投資機(jī)構(gòu)將更加積極地尋找大灣區(qū)的投資機(jī)會(huì)，相信更多的投資者將把廣州和深圳納入他們的未來(lái)投資地區(qū)選擇范圍內(nèi)。在未來(lái)5年，預(yù)計(jì)整個(gè)大灣區(qū)特別是廣州、深圳，將看見(jiàn)海內(nèi)外的投資者數(shù)量不斷增加，產(chǎn)業(yè)園區(qū)寫(xiě)字樓、訂制的冷鏈倉(cāng)庫(kù)和改裝為高標(biāo)的冷鏈倉(cāng)庫(kù)將成為關(guān)注焦點(diǎn)�！�
戴德梁行華中區(qū)資本市場(chǎng)執(zhí)行董事及主管蘇儉婷介紹，從全國(guó)或廣州本地市場(chǎng)來(lái)看，近年來(lái)內(nèi)資買(mǎi)家以大比重在交易結(jié)構(gòu)中“占上風(fēng)”，外資買(mǎi)家持續(xù)觀(guān)望。2019年大宗物業(yè)投資成交額中，內(nèi)資買(mǎi)家占比92%，以自用型買(mǎi)家和政府機(jī)構(gòu)為主。其中政府機(jī)構(gòu)購(gòu)置物業(yè)為初創(chuàng)企業(yè)提供辦公場(chǎng)所是支撐大宗成交的重要力量，如在第四季度某政府機(jī)構(gòu)購(gòu)入中新知識(shí)城的廣州綠地城一棟超甲寫(xiě)字樓和6棟小獨(dú)棟的物業(yè)。預(yù)計(jì)未來(lái)有產(chǎn)業(yè)、政策支持的新興商務(wù)板塊及傳統(tǒng)區(qū)域有改造空間的物業(yè)，將持續(xù)受到關(guān)注。而在大灣區(qū)政策紅利下，外資在市場(chǎng)的活躍度將有增無(wú)減。
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