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2019年全年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)134.5萬平方米新增供應(yīng)
http://房訊網(wǎng)2020-1-10 8:44:00
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[提要]近日,全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯,發(fā)布2019年第四季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告,全面解讀第四季度及全年北京的寫字樓、商業(yè)零售、住宅及大宗投資等不同細(xì)分市場(chǎng)的最新動(dòng)態(tài),并就未來趨勢(shì)進(jìn)行展望。

  近日,全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯,發(fā)布2019年第四季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告,全面解讀第四季度及全年北京的寫字樓、商業(yè)零售、住宅及大宗投資等不同細(xì)分市場(chǎng)的最新動(dòng)態(tài),并就未來趨勢(shì)進(jìn)行展望。

  第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示:2019年對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,是充滿變化與調(diào)整的一年。受諸多因素影響,全年北京房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期處于調(diào)整、波動(dòng)、甚至是被抑制的大環(huán)境當(dāng)中。受影響最明顯的是寫字樓市場(chǎng),目前已進(jìn)入一個(gè)下行周期,無論是業(yè)主方還是租戶方都在積極調(diào)整策略以應(yīng)對(duì)寒冬。調(diào)控從嚴(yán)的政策環(huán)境繼續(xù)深度影響住宅及土地市場(chǎng),全年的整體成交保持平穩(wěn)、難現(xiàn)反彈的動(dòng)能。而大宗投資市場(chǎng)則是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)為數(shù)不多的亮點(diǎn),2019年全年的成交額再創(chuàng)歷史新高,這也表明北京仍然是國(guó)內(nèi)最值得投資的市場(chǎng)之一。

  對(duì)于北京寫字樓市場(chǎng)而言,2019年可謂“拐點(diǎn)之年”,在經(jīng)歷了近十年的黃金發(fā)展周期之后,寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的調(diào)整周期。2019年全年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)共迎來134.5萬平方米的新增供應(yīng),主要集中在CBD核心區(qū)中服地塊及麗澤金融商務(wù)區(qū),其中既包括中信大廈(暨中國(guó)尊)、亞洲金融大廈(亞投行新總部)等地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目,也有麗澤SOHO、城奧大廈等新興商務(wù)區(qū)的亮點(diǎn)。海量供應(yīng)入市直接拉動(dòng)全市空置率上升至12.7%,這兩項(xiàng)指標(biāo)均為2009年以來的最高值。同時(shí),供需之間的平衡被打破以及逐漸疲軟的市場(chǎng)需求,共同促使北京寫字樓市場(chǎng)的平均租金連續(xù)四個(gè)季度出現(xiàn)環(huán)比下滑,至2019年末下降至每月每平方米364.9元,租金指數(shù)較去年同期下降1.6%。無論是來自自身的變化(供需體系的轉(zhuǎn)變)還是外部環(huán)境(宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩)均對(duì)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大影響,導(dǎo)致租賃需求被進(jìn)一步遏制,多數(shù)租戶對(duì)租賃成本更加敏感,而整體市場(chǎng)由業(yè)主主導(dǎo)向租戶主導(dǎo)的方向開始轉(zhuǎn)變。

  商業(yè)零售市場(chǎng)方面,2019年1至11月,北京市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)11,195.2億元,同比增長(zhǎng)5.1%,增速較往年有所放緩。為刺激居民消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)消費(fèi)升級(jí),北京推出多項(xiàng)刺激計(jì)劃,其中包括鼓勵(lì)發(fā)展“首店經(jīng)濟(jì)”,通過加大資金支持吸引國(guó)內(nèi)國(guó)際品牌的首店、旗艦店進(jìn)駐北京的零售機(jī)構(gòu)。其次,“夜經(jīng)濟(jì)”的大力推廣也成為了北京零售業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì),各大零售商店、餐飲娛樂和購(gòu)物中心通過延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間、加大餐飲業(yè)態(tài)比例、豐富夜間活動(dòng)項(xiàng)目等方式促進(jìn)夜間經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)增長(zhǎng)。

  基于首都功能定位及城市規(guī)劃等因素影響,北京中心城區(qū)原則上不再增加新的商業(yè)項(xiàng)目,因此,2019年北京零售市場(chǎng)的新增供應(yīng)基本上由兩個(gè)部分組成,即核心區(qū)域的存量項(xiàng)目改造升級(jí)、以及來自郊區(qū)的新建零售項(xiàng)目。其中由國(guó)貿(mào)展廳改造而成的國(guó)貿(mào)商城南區(qū)和12月份新開業(yè)的SKP-S(暨SKP南館)為稍顯沉寂的北京零售市場(chǎng)帶來了久違的活力。尤其是SKP-S,憑借其沉浸式商業(yè)體驗(yàn)、諸多高端奢侈品牌云集的鮮明特色,使其一經(jīng)開業(yè)便成為北京商業(yè)零售市場(chǎng)的“話題之王”。

  商品住宅銷售方面,回顧2019年全年,北京商品住宅市場(chǎng)整體表現(xiàn)波瀾不驚,無論是供應(yīng)還是成交均表現(xiàn)平淡,相較去年既未出現(xiàn)大幅反彈、也未出現(xiàn)整體下滑,基本實(shí)現(xiàn)政府所主導(dǎo)的“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。北京的房地產(chǎn)調(diào)控政策長(zhǎng)期以來都保持著從嚴(yán)態(tài)勢(shì),盡管上半年住宅成交短暫出現(xiàn)小幅升溫,但隨著調(diào)控政策的逐步傳導(dǎo),尤其是對(duì)房地產(chǎn)融資端的嚴(yán)格監(jiān)管與調(diào)控,直接導(dǎo)致下半年市場(chǎng)明顯降溫,成交量開始逐漸走低,購(gòu)房者的觀望情緒較為明顯。不過因剛需和改善型購(gòu)房需求韌性較強(qiáng)、在限競(jìng)房供應(yīng)量大增的支持下仍能平穩(wěn)釋放,因此也保證了住宅市場(chǎng)整體成交量同比去年仍能保持穩(wěn)定。

  值得注意的是,今年中央政府多次提及要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,以及“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的指導(dǎo)思想,因此可以看出,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策依然不會(huì)放松,政府將以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

  大宗投資市場(chǎng)成為全年為數(shù)不多的亮點(diǎn)。北京擁有全國(guó)最為成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng),其商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率有著良好的保障,因此也贏得了機(jī)構(gòu)投資者的追捧與青睞。2019年北京大宗投資市場(chǎng)繼續(xù)保持了極高的熱度,全年的成交額再創(chuàng)新高、已達(dá)到765億元的歷史新紀(jì)錄。

  寫字樓仍是投資者最為青睞的資產(chǎn),年內(nèi)共完成19宗成交,累積成交金額超過人民幣452億元。商業(yè)零售物業(yè)成交6宗,收購(gòu)項(xiàng)目主要為購(gòu)物中心,并且部分被收購(gòu)項(xiàng)目將進(jìn)行“商改辦”的升級(jí)改造。此外,一些投資者也將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向某些非傳統(tǒng)物業(yè)領(lǐng)域,數(shù)據(jù)中心、停車位等較為罕見的資產(chǎn)也有部分成交。

  展望2020年的市場(chǎng)走勢(shì),在政策環(huán)境不會(huì)出現(xiàn)更多調(diào)整的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍將以平穩(wěn)發(fā)展作為第一要義。同時(shí),如若外部環(huán)境(如中美貿(mào)易摩擦等威脅能夠徹底得到解決)能夠出現(xiàn)改善,將是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最大的利好。而具體到行業(yè)內(nèi)部,可以預(yù)見商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷著新的發(fā)展格局,行業(yè)整體已由追求高速增量進(jìn)入到存量高度競(jìng)爭(zhēng)的新階段,市場(chǎng)面臨的不確定性正逐步增多,同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)也日益加劇,以上種種變革都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)提出了更高的要求,而更加專業(yè)化和精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)和管理能力將成為商業(yè)地產(chǎn)新的核心競(jìng)爭(zhēng)力與致勝關(guān)鍵。

   來 源:鳳凰網(wǎng)    

  編 輯:liuy 

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