2020年是長租公寓被高度關(guān)注的一年。
年初，面對突如其來的疫情，長租公寓企業(yè)們采取捐款、捐物，為一線醫(yī)護人員免費提供床位，為受疫情影響的租戶給予租金減免等，收獲社會好評。
隨著“租售并舉”、“租售同權(quán)”的進一步推廣，5月發(fā)改委表示，要大力發(fā)展住房租賃市場。一時間，各種利好政策消息頻出，各地積極增加租賃房源供給，扶持機構(gòu)化企業(yè)從事住房租賃。
不過，隨著疫情影響程度加深，此前激進擴張的公寓企業(yè)經(jīng)營問題逐漸顯現(xiàn)，多家“高進低出”、“長收短付”模式運營的住房租賃企業(yè)疑似跑路，長租公寓行業(yè)遭遇空前的信用危機。
值得注意的是，行業(yè)暴雷企業(yè)的速度在增加，9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》，對出租與承租、租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動、扶持措施等六個方面作出詳細規(guī)定。至此，長租公寓行業(yè)正式進入“強監(jiān)管”時代。
行業(yè)分化加劇，企業(yè)“瘦身”以謀發(fā)展
目前國內(nèi)長租公寓企業(yè)，經(jīng)營模式主要分為重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)兩種。而根據(jù)物業(yè)分布，亦可分為集中式、分散式。
近年來，以萬科泊寓、龍湖冠寓為代表的集中式長租公寓發(fā)展趨穩(wěn)，而以蛋殼、相寓、青客為代表的分散式長租公寓，發(fā)展正陷入瓶頸期。
8月萬科發(fā)布2020上半年中期業(yè)績，數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，萬科泊寓累計開業(yè)12.7萬間，規(guī)模實現(xiàn)再突破。
2016年以來，萬科積極布局長租公寓市場，2018年將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)，彼時泊寓累計開業(yè)房源僅6萬間。截至2020年上半年，泊寓規(guī)模已增至12.73萬間，租金收入達到10.5億元。
而龍湖冠寓今年收入也更進一步。財報數(shù)據(jù)顯示，2020年龍湖集團上半年實現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅的租金收入為33.6億元人民幣，其中租賃住房占比達到21.8%，簡單換算，目前龍湖冠寓的營收規(guī)模達到7.32億元。
值得注意的是，截至報告期末，龍湖冠寓已累計開業(yè)房間數(shù)達7.9萬間，增速較2019年期末進一步放緩。
盡管2017年至2019年，長租公寓行業(yè)受政策紅利影響發(fā)展勢頭強勁，但疫情帶來的影響仍不容小覷，頭部企業(yè)的發(fā)展速度也不得不開始放緩。而龍湖要實現(xiàn)冠寓“年內(nèi)開業(yè)10萬間、實現(xiàn)租金收入20億元”的年度目標，也需面對不小的壓力。
另一方面，從已公布的數(shù)據(jù)上看，目前分散式長租公寓企業(yè)所面對的市場環(huán)境更加嚴峻，適當?shù)摹笆萆怼�，更有利于企業(yè)的整體發(fā)展。
據(jù)我愛我家財報顯示，今年上半年，旗下相寓在全國管理房源規(guī)模25.3萬套，房源數(shù)較2019年期末減少約2.3萬套；實現(xiàn)收入7.31億元，同比下降15.05%。
目前，相寓正在積極調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，清退租金價格與市場水平偏離較大的在管房源，以便應(yīng)對疫情影響。同時市場消息顯示，自如亦在采取相似的舉措，要求旗下業(yè)務(wù)員要“審慎收房”、“利潤為先”，大部分位置、戶型不太好的房源到期后不再續(xù)約。
另一方面，在行業(yè)普遍處于虧損狀態(tài)的情況下，樂乎公寓公開表示今年3月份實現(xiàn)了全面的盈利和現(xiàn)金流回正。
作為租賃市場的重要組成部分，長租公寓行業(yè)未來仍擁有可預(yù)期的政策紅利，以及租住形態(tài)升級帶來的巨大發(fā)展空間。
與此同時，新冠疫情加速長租公寓行業(yè)的分化，市場迎來新一輪洗牌。資本會更加理性化，清晰甄別公寓企業(yè)的投資價值。以上，也將進一步刺激長租公寓企業(yè)更好地思考生存之道，在擴張與運營間找好平衡。
租賃亂象整治加速，規(guī)范運營已成趨勢
9月，上海、杭州、蘇州、成都、廣州等多地出現(xiàn)公寓企業(yè)接連暴雷。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，截至2020年第三季度，傳出暴雷消息的企業(yè)已超20家。
為了整治長租公寓行業(yè)的亂象，9月以來多個城市監(jiān)管部門進入強監(jiān)管狀態(tài)，發(fā)布提示風險，開展住房租賃企業(yè)金融風險排查，并發(fā)布資金監(jiān)管新規(guī)等。
其中包括上海、重慶等七個城市針對長租公寓市場發(fā)布住房租賃風險提示，提醒承租人謹慎選擇合作企業(yè)，警惕“高進低出”、“長收短付”的易暴雷公寓企業(yè)。
而在資金監(jiān)管方面，杭州、西安、成都、南京4城出臺新政，建立住房租賃資金監(jiān)管制度，啟動�？顚Ｓ觅~戶，通過銀行專用賬戶對長租公寓積累的租賃資金，進行監(jiān)管，避免違規(guī)挪用。
值得注意的是，自9月30日正式實行租賃資金監(jiān)管制度以來，杭州成為公寓企業(yè)暴雷重災(zāi)區(qū)。月內(nèi)新暴雷長租公寓企業(yè)保守達到5家，為年內(nèi)單月最高。這也直指目前長租公寓行業(yè)魚龍混雜，未來地方對租賃企業(yè)的資金監(jiān)管將會成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。
9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》。值得注意的是，該例文件是住房租賃領(lǐng)域首部條例性文件，在長租公寓行業(yè)亂象頻現(xiàn)、急需補充監(jiān)管綱領(lǐng)性政策的關(guān)鍵時刻出臺，對規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為具有非常重要的現(xiàn)實意義。
當中值得長租公寓企業(yè)關(guān)注的是，第二十二條提出“住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員不得違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)、不得利用承租人或者房屋權(quán)利人名義套取信貸資金，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款等”。
此外，9月24日，全國政協(xié)在北京
召開“建立‘租購并舉’制度，加快住房租賃市場健康發(fā)展”網(wǎng)絡(luò)議政遠程協(xié)商會，對長租公寓行業(yè)提出了四項建議，包含增加市場有效供給、培育多元化供給主體、加大財稅金融扶持力度、加快出臺住房租賃條例等，實行監(jiān)管與利好并行，推動租賃行業(yè)發(fā)展。
今年以來，疫情導致國內(nèi)租賃市場持續(xù)低位，傳統(tǒng)租賃旺季并未如期而至。在遭遇市場風險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，部分運營不佳的公寓，現(xiàn)金流難以抵御市場風險，導致經(jīng)營不善或資金鏈斷裂而倒閉。
總的來看，雖然未來租賃市場發(fā)展?jié)摿薮�，但隨著資本退潮、疫情影響，部分行業(yè)亂象逐漸浮現(xiàn)，加速了行業(yè)洗牌，經(jīng)營能力不足的企業(yè)會逐漸被淘汰，行業(yè)集中度加速提升。
這也意味著，長租公寓企業(yè)的精細化運營與資金運作能力將變得更為關(guān)鍵。
經(jīng)營模式是短板，行業(yè)利潤僅3%-5%
針對市況可以看到，造成長租公寓頻頻爆雷的原因主要有三，當中最重要的是部分公寓企業(yè)采用“高進低出”、“長收短付”的經(jīng)營模式，快速擴大市場占有率。
而這種“滾雪球”的經(jīng)營模式對市場風險的抗擊能力較差，需要有強大的資本支撐。否則在受疫情等因素影響時，企業(yè)資金鏈會愈加緊張，導致資金回流不及時而斷裂。另一方面，在各地更嚴厲的監(jiān)管下，既有的問題會集中暴露，并形成連鎖反應(yīng)。
同時，過高的金融杠桿亦是暴雷的原因之一，長租公寓企業(yè)利用“租金貸”等融資方式，與金融機構(gòu)合作，利用期限錯配套取租戶房租。金融機構(gòu)將一年甚至兩年的租金發(fā)放給長租公寓企業(yè)，而后者在提前一次性收到資金后，并沒有將資金全部用來支付給房東，而是用于快速擴張新的業(yè)務(wù)。
另外，長租公寓企業(yè)頻頻爆雷的更深層次原因，還與國內(nèi)長租公寓市場的投資回報率低于其預(yù)期有關(guān)。此前某商業(yè)地產(chǎn)高管公開表示，長租公寓租金回報率只有1%。
不可否認的是，長租公寓是微利行業(yè)。觀點指數(shù)針對某公寓企業(yè)進行研究，可以發(fā)現(xiàn)其房屋獲取成本大概占總收入的50%-60%；裝修成本占到15-20%；一般經(jīng)營成本15%-20%，部分經(jīng)營體系成熟的企業(yè)可以降到10%，結(jié)合稅費等雜項，行業(yè)利潤僅有3%-5%。
由此可見，決定長租公寓利潤的主要因素是房屋獲得成本。而隨著房價的不斷上漲，長租公寓的成本也越來越高，這也是為什么目前可以盈利的長租公寓企業(yè)鳳毛麟角。同時，盈利水平低下也促使長租公寓企業(yè)快速搶占市場，以求薄利多銷。
客群租賃觀念轉(zhuǎn)變，催生公寓產(chǎn)品多樣化
從需求端看，我國人口總量較大，再加上地區(qū)經(jīng)濟和城鎮(zhèn)化發(fā)展程度不一，相比其他國家擁有更高的流動人口，這也構(gòu)成了推動長租公寓行業(yè)發(fā)展的底層因素。
根據(jù)國家統(tǒng)計局2019年的數(shù)據(jù)，中國流動人口數(shù)量達2.41億。同時，根據(jù)國家衛(wèi)生計生委流動人口司的報告顯示，流動人口中超過2/3人群選擇租賃住房。據(jù)此計算，我國租賃人口有近1.63億人，巨大的市場需求為長租公寓行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。
隨著經(jīng)濟發(fā)展，一線城市及核心二線城市的房價經(jīng)過了幾輪快速上漲，高企的房價讓越來越多的人開始望洋興嘆。在這種情況下，租房相對買房變得更加現(xiàn)實，進一步擴大了房屋租賃的市場空間。
另一方面，流動人口的本地融入需求有了明顯增長。國家衛(wèi)生健康委流動人口服務(wù)中心發(fā)布的2019年《中國城市流動人口社會融合評估報告》顯示，流動人口平均留居時長從4.8年增加至5.7年。同時，流動人口家庭化趨勢明顯，在流入地的平均家庭規(guī)模超過2.5人，有超過半數(shù)流動人口有長期在流入地居住的打算。
另外，此前自如聯(lián)合新華網(wǎng)發(fā)布的報告顯示，2018-2019年度，20-30歲租客占城市租住群體84%，年輕一代已成為城市租住人群的主體。
而觀點指數(shù)此前調(diào)研的情況亦印證了這一點，目前長租公寓市場上有58%的房源戶型面積為10-20平方米。由此可見，為了迎合主要客群，長租公寓品牌在產(chǎn)品設(shè)置上主要以單人間為主。
而這一趨勢或許會在未來發(fā)生變化，隨著國家大力推舉“租售并舉”等舉措，當代青年對租住理念也在發(fā)生變化。數(shù)據(jù)顯示，25-29歲人群意愿最高，達到67.8%。
隨著未來租賃客群的變化，長租公寓企業(yè)應(yīng)該針對租戶與產(chǎn)品的供需關(guān)系作出相應(yīng)的調(diào)整。如近年公寓企業(yè)開始將目光轉(zhuǎn)向體量更大、產(chǎn)品類型多樣的租賃社區(qū)，以滿足多種租賃需求。
7月初，全國首個集體土地長租公寓項目萬科泊寓成壽寺社區(qū)面市，共有901間租賃式公寓房源于今年全部推出。9月，旭輝領(lǐng)寓柚米社區(qū)上海浦江華僑城店亦正式入市，公寓部分體量超1800套。
相對一般的公寓，租賃社區(qū)體量更大、服務(wù)范圍更廣。而考慮去化的問題，如果在產(chǎn)品設(shè)置上只做單一的產(chǎn)品來匹配單一的客群，顯然是不實際的。需要設(shè)置不同戶型的產(chǎn)品，以滿足從單身、情侶、家庭，到不同時段、不同家庭結(jié)構(gòu)的租住需求。
可以預(yù)見的是，隨著長租公寓行業(yè)發(fā)展越發(fā)成熟，未來會有更多的公寓企業(yè)對新賽道進行探索，這也將進一步豐富租賃市場的格局。此外，“城市更新”、“舊改”亦有望成為住房租賃新的發(fā)展方向。
來 源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：liuy
