從小平臺(tái)向自如等頭部品牌蔓延，長(zhǎng)租公寓企業(yè)難逃投訴、維權(quán)泥淖。自如與部分房東和租客的糾紛，在近日不斷激化。廣州、深圳等城市的租客和業(yè)主稱收到了平臺(tái)解約的消息。
自如對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者回應(yīng)稱，“受個(gè)別業(yè)主與深圳自如解約影響，相關(guān)房源無(wú)法繼續(xù)出租，深圳自如方面只能與個(gè)別租客協(xié)商解約。與客戶溝通解約的原因是自如與業(yè)主合同結(jié)束�！�
今年7月，北京自如業(yè)主因自如要求降租金而引發(fā)外界持續(xù)關(guān)注。
受疫情沖擊等多因素制約，今年以來(lái)長(zhǎng)租公寓企業(yè)輕則發(fā)生維權(quán)投訴事件，重則出現(xiàn)平臺(tái)卷款跑路等。對(duì)于國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)，有人唱好，有人唱衰，《2020中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書(shū)》調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有56%的城市租客更關(guān)注“大且好”的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)。對(duì)以年青房客為主的龐大租房群體來(lái)說(shuō)，依然需要和租賃平臺(tái)斗智斗勇。
突然解約
劉小玲（化名）租住的房子位于廣州市海珠區(qū)，是一套四居室。
她于9月7日與自如正式簽訂了一年合同，9月11日正式搬入。前后租住僅一個(gè)月，她于10月10日接到自如的解約通知。
“事先并沒(méi)有告知，也沒(méi)有協(xié)商，臨時(shí)通知我盡快搬走�！眲⑿×嵴f(shuō)起這突如其來(lái)的逐客令事件，除了有些氣憤，還感覺(jué)有點(diǎn)摸不著頭緒。“雖然許諾會(huì)賠付一個(gè)月租金，但自如管家并沒(méi)有給出明確的說(shuō)辭，到最后直接不予回應(yīng)�！�
劉小玲向第一財(cái)經(jīng)記者提供的房屋簽訂合同顯示，起租日后房屋資產(chǎn)出租人強(qiáng)制收回標(biāo)的房屋，甲方應(yīng)該提前30個(gè)自然日通知乙方并同意支付乙方收回房屋當(dāng)月一個(gè)月租金的違約金。
這并非個(gè)案。深圳的自如租客王小林（化名）近日也遭遇了類似事件。
王小林所在的微信群有四十多位近期“被解約”的租客。這些租客被通知搬離的理由無(wú)外乎“疫情原因?qū)е伦匀缃?jīng)營(yíng)虧損，屬于不可抗力因素”、“客廳需要加隔間”、“房屋需要重新裝修”、“業(yè)主急收回房屋”等。
部分“被退租”的租客獲得了一個(gè)月賠償，已屬于其中的幸運(yùn)兒。相較之下，另一部分“被退租”的租客并沒(méi)有獲得賠付違約金。
對(duì)于此次深圳出現(xiàn)的“被解約”事件，自如回應(yīng)稱，“受個(gè)別業(yè)主與深圳自如解約影響，相關(guān)房源無(wú)法繼續(xù)出租，深圳自如方面只能與個(gè)別租客協(xié)商解約�！�
也有部分臨時(shí)“被解約”獲得一個(gè)月賠償?shù)淖饪透嬖V第一財(cái)經(jīng)記者，自如管家承諾的賠付一個(gè)月月租，同時(shí)如果在七天內(nèi)搬到自如平臺(tái)房子可以獲得500元服務(wù)費(fèi)優(yōu)惠券加一次搬家服務(wù)。而實(shí)際中，服務(wù)費(fèi)優(yōu)惠券及搬家服務(wù)并沒(méi)有兌現(xiàn)。
留意到所解約單間后續(xù)動(dòng)向的劉小玲表示，“被解約”的月租1800元的單間隨即上調(diào)了500元掛在出租平臺(tái)上。而就此追問(wèn)自如管家，對(duì)方并不予置評(píng)。
被調(diào)高價(jià)錢再度掛出，并不意味著房東們的日子就很好過(guò)。
近兩個(gè)月來(lái)，陸續(xù)有多位業(yè)主爆料稱，收到了自如要求降價(jià)20%~40%的通知。廣州自如業(yè)主黃女士直言，“原本自如與業(yè)主簽訂的合同中有提及‘管理期內(nèi)，甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除合同’，但自如單方面通知若業(yè)主不愿意降低租金，將解除簽約合同，這讓業(yè)主有種被強(qiáng)制解約的冒犯感�！�
早在7月份，北京租賃市場(chǎng)就出現(xiàn)了自如要求業(yè)主降價(jià)并賠償裝修費(fèi)以及家具折損費(fèi)用的事件。個(gè)別房源的委托價(jià)格降幅接近30%，引發(fā)合同糾紛。
自如對(duì)此回應(yīng)稱，“目前確實(shí)極少數(shù)房屋，受疫情、商圈變化及城市規(guī)劃等因素綜合影響，呈現(xiàn)委托價(jià)格與租賃價(jià)格倒掛的趨勢(shì)，為了與業(yè)主和客戶實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的合作共贏，我們才與極個(gè)別房屋的業(yè)主展開(kāi)適當(dāng)降低委托租賃價(jià)格的協(xié)商�！�
越來(lái)越“重”的租賃平臺(tái)
相較往年，今年疫情出現(xiàn)后，北京、上海、杭州、武漢等長(zhǎng)租公寓就頻繁出現(xiàn)“租金漲幅近30%”，租金貸、打隔斷、抬房租引發(fā)住建局約談，小長(zhǎng)租公寓平臺(tái)卷款跑路等。
以深圳為例，僅10月以來(lái)，就接連出現(xiàn)小鷹
公寓、城城找房、美居公寓爆雷事件。創(chuàng)下“最快爆雷”公寓紀(jì)錄的美居公寓，從收房入住到引發(fā)業(yè)主租客維權(quán)，前后不到兩個(gè)月。
此前前往美居公寓辦公地深圳市南山區(qū)田廈國(guó)際中心維權(quán)的王先生等數(shù)名業(yè)主告訴第一財(cái)經(jīng)記者，美居公寓出具三方解約協(xié)議，卻絲毫不提對(duì)業(yè)主及租客違約金的處理?xiàng)l款，針對(duì)如此霸王條款，包括王先生在內(nèi)的多位人士，均表示實(shí)在讓人無(wú)法接受。
包括劉小玲在內(nèi)的多名自如租客都表達(dá)了與王先生類似的感受。
由于長(zhǎng)租公寓業(yè)主、托管公司、租客等相關(guān)方在基于事實(shí)租賃關(guān)系和委托關(guān)系理解角度的不同，圍繞長(zhǎng)租公寓爆雷，租客和業(yè)主各自承擔(dān)的責(zé)任邊界，在業(yè)內(nèi)一直有爭(zhēng)議。
實(shí)際執(zhí)行中，各地的具體標(biāo)準(zhǔn)也存在差異。早前就有深圳住建局人士就長(zhǎng)租公寓平臺(tái)爆雷事件向第一財(cái)經(jīng)記者言及這一管理痛點(diǎn)并直言，“長(zhǎng)租公寓存在的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，業(yè)主和租客往往是弱勢(shì)方。即便勝訴，實(shí)際中大多也難逃追償周期長(zhǎng)、利益關(guān)系復(fù)雜等問(wèn)題。”平臺(tái)的強(qiáng)勢(shì)地位及較難預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主和租客除了小心甄別平臺(tái)，理性維權(quán)的被動(dòng)應(yīng)對(duì)舉措，似乎很難找到合宜的解決方案。
回看長(zhǎng)租公寓這幾年的發(fā)展進(jìn)程，自2014年“租售并舉”制度獲監(jiān)管意志支持后，租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。尤其是2018年前后，長(zhǎng)租公寓企業(yè)更是將規(guī)模擴(kuò)張用到極致，大肆跑馬圈地。有自如管家人士直言，競(jìng)爭(zhēng)激烈的2017年，長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)在核心城市不惜以高于中小平臺(tái)40%左右的價(jià)錢去爭(zhēng)搶房源。
自如高價(jià)拿房、標(biāo)準(zhǔn)化改造帶來(lái)的“重成本”，有助于推高租金。但對(duì)應(yīng)的另一面是，市場(chǎng)走向并不足以持續(xù)支撐這種增長(zhǎng)預(yù)期。
以深圳為例，樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，深圳租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比及同比跌幅都超過(guò)了20%。北京、上海等租賃市場(chǎng)景氣度甚至難敵深圳，在近一兩年內(nèi)處于整體下行態(tài)勢(shì)。
究其根源，整個(gè)行業(yè)高收低租、短債長(zhǎng)投的運(yùn)作模式，需要借助規(guī)模擴(kuò)張、租客擴(kuò)張、租金上漲助推，才有望持續(xù)良性運(yùn)作。但凡遭遇租賃市場(chǎng)下行，租金上漲無(wú)法持續(xù)、租客減少、房間空置率增多等，便會(huì)產(chǎn)生平臺(tái)與業(yè)主、租客之間的利益博弈。這種博弈機(jī)制下，滋生出各種違法違規(guī)行為。
前景存分歧
與前幾年站在政策風(fēng)口，長(zhǎng)租市場(chǎng)火熱不同，近一年來(lái)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)屢陷投訴泥淖，盈利狀況并不樂(lè)觀。
已上市的長(zhǎng)租公寓品牌，無(wú)一例外都在虧損。青客公寓2017~2019財(cái)年分別錄得虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。同期，蛋殼公寓分別錄得虧損2.7億元、13.70億元、34.37億元。
今年受疫情沖擊，房屋租賃市場(chǎng)受到較大沖擊。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，租房平均成交周期驟升至70天以上，導(dǎo)致業(yè)主租金收入降低。另一方面，人力、物資等各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)成本均在提升，尤其是占比最大的租金成本高于市場(chǎng)平均水平。
有頭部租賃平臺(tái)不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，前期收房時(shí)對(duì)于房源的評(píng)估價(jià)格較高，但是因?yàn)橐咔榧巴獠孔赓U環(huán)境變化，租金市場(chǎng)下行。該負(fù)責(zé)人士進(jìn)一步介紹道，即便疫情過(guò)后，不少長(zhǎng)租公寓企業(yè)旗下一些規(guī)模較小或者老舊的小區(qū)仍有很多房子租不出去，經(jīng)營(yíng)狀況有受到影響。
外部可查詢的信息顯示，自如僅2015~2017年累計(jì)虧損近13億元。對(duì)于最新的財(cái)務(wù)狀況，自如向第一財(cái)經(jīng)表示，“公司一直堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，雖然整體上會(huì)受到影響，但相比其他行業(yè)和企業(yè)，經(jīng)營(yíng)情況可控�！�
言及這個(gè)重投入、長(zhǎng)周期的產(chǎn)業(yè)的前景，有多位人士基于現(xiàn)有的長(zhǎng)租公寓企業(yè)整體的表現(xiàn)，擔(dān)憂投資回報(bào)率低，認(rèn)為攤子鋪得越大，財(cái)務(wù)窟窿越難堵住。
另有機(jī)構(gòu)對(duì)于該行業(yè)持樂(lè)觀預(yù)期，認(rèn)為疫情令長(zhǎng)租公寓徹底回歸冷靜期。自如方面也表示：“在租房時(shí)，用戶開(kāi)始注重選擇更有實(shí)力的長(zhǎng)租公寓，甚至多了個(gè)心眼，在找房之前還會(huì)先查一查公寓方的背景和運(yùn)營(yíng)情況。”
來(lái) 源：第一財(cái)經(jīng)
編 輯：liuy
