轉(zhuǎn)眼已經(jīng)步入2020年，回首2019年上海樓市，可以簡單地概括如下：商品房成交量整體“先揚(yáng)后抑”，即先提升后下降。從三月小陽春，市場熱度短暫提升后步入整體平穩(wěn)狀態(tài)，直到8月份臨港自貿(mào)新片區(qū)限購政策微調(diào)后再次激發(fā)市場潛力，促成一波成交量;然而預(yù)想之中的“金九銀十”并未出現(xiàn)，所以自九月份到年底，樓市成交量持續(xù)下降，略顯冷清，但價(jià)格基本保持平穩(wěn)。
具體而言，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年2月初受春節(jié)假期影響，成交先降后升，月末下降;3月初延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，隨后先下降又持續(xù)上升;4月、5月成交量持續(xù)波動(dòng)，6月首周成交量下降，隨后持續(xù)回升。7月、8月則是延續(xù)震蕩下行再趨穩(wěn)上行的態(tài)勢;9月前兩周，成交持續(xù)下滑，下旬成交持續(xù)上行。而10月首周成交再度下行。
從政策角度來看，全國整體的基調(diào)是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，上海也沒有發(fā)布樓市相關(guān)的重磅政策，以影響平穩(wěn)態(tài)勢。即使針對(duì)臨港片區(qū)限購政策略微松綁，也只是為了引進(jìn)人才，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)貿(mào)易，并未全面開放限購，導(dǎo)致房價(jià)大幅度上漲。
從價(jià)格上看，因限購限貸政策升級(jí)以及調(diào)控政策的持續(xù)籠罩，2019年上海商品住宅成交價(jià)格保持穩(wěn)定。根據(jù)中指研究院總結(jié)的數(shù)據(jù)顯示：2019年全年商品住宅成交均價(jià)為54090元/平米，較18年同期上漲1.88%。對(duì)成交價(jià)位進(jìn)行細(xì)分，其中500-1000萬總價(jià)段仍為成交主力，占比為32.4%，較18年全年提升0.4個(gè)百分點(diǎn)。400-500萬總價(jià)段成交占比提升幅度最大，為16.1%，較18年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。200-300萬總價(jià)段成交占比下降幅度最大，為13.1%，較18年下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。其他總價(jià)段產(chǎn)品成交占比變化均不大。不同區(qū)域的成交均價(jià)及漲幅也有所不同：靜安、黃浦、盧灣(新黃浦區(qū))、長寧、虹口商品住宅成交價(jià)格均破10萬元/平米;崇明、金山成交價(jià)較低，成交價(jià)低于3萬元/平方米。價(jià)格同比漲幅方面，青浦、南匯價(jià)格漲幅超過10.0%;盧灣跌幅超過5%。
不難發(fā)現(xiàn)，偏遠(yuǎn)地區(qū)如崇明區(qū)、金山區(qū)因交通不便利、配套設(shè)施不健全等原因，其成交價(jià)格穩(wěn)中有降，而靠近市中心等繁華地區(qū)的房價(jià)依舊高位運(yùn)行;改善型客戶的需求逐漸擴(kuò)大，200-300萬總價(jià)段的成交量在下降，500-1000萬總價(jià)段以及400-500萬總價(jià)段的成交量上升速度較快，說明從小戶型置換到大戶型、以及從偏遠(yuǎn)地區(qū)搬遷到繁華地區(qū)的購房者數(shù)量正在提升。
數(shù)據(jù)來源：中指研究院
最后再來看一下上海二手房市場，三月樓市小陽春態(tài)勢讓二手房住宅成交量同比上漲30.7%，而到了5月份之后成交持續(xù)走弱，成交套數(shù)在3、4月份達(dá)到月均2.5套的高峰，此后逐月下滑，10月成交套數(shù)僅1.58萬套，11月回升至1.77萬套。2019年前11個(gè)月，上海二手房成交套數(shù)為20.9萬套，達(dá)到近三年的成交高點(diǎn)。此外，住房成交價(jià)格在36800元/平米-39500元/平米的價(jià)格區(qū)間波動(dòng)。處于該均價(jià)的地區(qū)基本集中在奉賢、青浦、松江、南匯、寶山、浦東等地區(qū)，既不繁華也不偏遠(yuǎn)，說明剛需客戶的數(shù)量依舊龐大，購房者對(duì)交通的便利性、周邊資源都有一定的要求。
2020年上海樓市趨勢預(yù)測
基于2019年的整體情況來看，三月之所以成交量“暴增”，是因?yàn)榫嗌虾Ｏ拶徴叩某雠_(tái)剛好滿三年，很多人的限購資格得到解禁，無論是對(duì)于買方還是賣方而言，房產(chǎn)成交的需求都得到釋放，但結(jié)果是熱度的提升只是階段性的;同理，臨港片區(qū)的限購政策放松，對(duì)上海樓市的利好影響也是短期而有限的。限購、限貸政策從未從根本上放松，樓市趨于理性。專家預(yù)計(jì)，2020年上海房地產(chǎn)市場調(diào)預(yù)計(jì)仍將以穩(wěn)為主，緊縮之勢延續(xù);需求端觀望情緒仍然較大，成交量難以持續(xù)放量，房價(jià)也將維持平穩(wěn)走勢。由此可以推測，接下來的一年里在價(jià)格方面，房價(jià)既不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌。
來源:樂居二手房
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